מחירי הדירות – לאן? אחרי שלושה חודשים של ירידות מחירים, נרשם בדצמבר 2011 עליית מחירים בשוק הדירות של 0.6% , והשאלה מה הלאה, מה יקרה בחודשים הקרובים. פרופסור סטנלי פישר קשקש רק לפני כחודשיים שהוא חושש מירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות. הוא אולי אמר את זה כדי להראות כמה הוא גדול ואיך הוא הצליח להוריד את המחירים…אפילו יותר מדי, ואחרי שהוא סימן V וזכה בתדמית של המבוגר האחראי שדאג שמחירי הדירות יירדו, כבר לא אכפת לו מה יקרה. עד כדי כך לא אכפת לו שהוא הפחית את הריבית בחודשים האחרונים (מספר פעמים) ובריבית כזו , כל כלכלן מתחיל, מבין שאין סיכוי לירידות מחירים משמעותיות. כן, תודה לפרופסור המכובד שמנפח פה בועת נדל"ן. רק תזכרו שהוא אשם, שלא יצליח גם הפעם לחמוק מהאשמה.
באנליזה של מגדל שוקי הון סבורים שהמחירים של הדירות בכיוון מעלה."למרות שעל פי קצב עליית מחירי הדירות השנתי אכן אנו רואים המשך התמתנות במחירי הדירות. החשש מירידה חדה במחירי הדירות נראה מוקדם מדי, כיוון שהמחירים עדיין עולים כפי שראינו בחודש דצמבר" כותב יוסי שווימר, כלכלן ראשי במגדל שוקי הון ומוסיף – "עליית מחירי הדירות כפי שמשתקף במדד מחירי הדירות בחודש דצמבר 2011 היא להערכתנו אחד מהפרמטרים שייתמכו בכך שהריבית בחודש מארס תישאר על כנה, אבל בחודשים הקרובים צפויים להיות הפחתות ריבית נוספות שעשויות ככל הנראה להוביל לעלייה במחירי הדירות".

כלכלני בנק לאומי סבורים ששכר הדירה ימשיך לעלות ב-2012. "מחירי הדיור כמו שהם נמדדים בשיטת המדידה של מדד המחירים לצרכן, כלומר על בסיס מחיריהם של חוזי שכירות מתחדשים, צפויים להמשיך ועלות בשנת 2012" כותבים כלכלני בנק לאומי. להערכתם, עליית מחירי הדירות תגיע ממעבר של משפחות ממצב של אחזקת דירה בבעלות למצב של שכירות; "המחירים של שכירת דירות יעלו עקב מעבר של רוכשי דירות לשוק השכירויות. ייתכן וההשפעה של מגמה זו גברה במהלך חודש ינואר 2012 על ההשפעה העונתית". בחודש ינואר עלה מדד הדיור (סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן שמושתת על מחירי השכירות) ב-0.5% לאחר תקופה ממשוכת של ירידות. "סעיף הדיור המושתת על מחירי השכירויות עלה בחודש ינואר בניגוד לעונתיות של חודש זה המאופיין בהיקף עסקאות נמוך ולכן בירידת מחירים", מדגישים בלאומי וסבורים שהעלייה בחודש זה מבטאת את מגמת המעבר של רוכשים פוטנציאלים לשוק השכירות.

רגע לפני הפחתת דמי הניהול על קופות הגמל וביטוחי המנהלים, המשווקים העיקריים והכמעט בלעדיים בתחום של החיסכון הפנסיוני הם סוכני הביטוח. אותם סוכני ביטוח הנקראים גם סוכנים משווקים פנסיונים מוכרים לציבור לא דווקא את החיסכון הטוב ביותר בשבילם לפנסיה, אלא את החיסכון שעליו ה מרוויחים את הכי הרבה כסף – הם רחוקים מלתת שירות אובייקטיבי; הם משרתים את הגוף שמספק להם עמלות גבוהות. מנגד, יש את המערכת הבנקאית שניסתה לפני כשלוש שנים להיכנס לתחום הייעוץ הפנסיוני, אבל בינתיים ללא הצלחה. היועצים בבנקים מספקים שירות אובייקטיבי ומפנים את הלקוחות לחיסכון הפנסיוני שמתאים להם. הבעיה במצב הקיים שלרוב המעבידים היו אלו שמעין מינו את הסוכני ביטוח להיות אחראים על החיסכון הפנסיוני של העובדים, ולעובדים לא היתה אפשרות להגיד – לא תודה אני רוצה יועץ בבנק.
אולי עכשיו מאזן הכוחות בין הסוכנים משווקים פנסיונים לבין היועצים בבנקים עומד להשתנות – ברגע שדמי הניהול מופחתים לתקרה של 1.05% אזי הגו,פים כבר לא יכולים להעביר להם את העמלות השמנות של פעם. דמי הניהול על הצבירה יירדו משמעותית והעמלה של סוכן הביטוח היא פונקציה של דמי הניהול. מעבר לכך, מן הסתם, אחרי ההפחתה, החברות המנהלות ירצו לחסוך בהוצאות וידרשו הפחתה של החלק שגובים הסוכנים. למעשה, אחרי ההפחתה, החברות הנהלות עשויות להעדיף את המערכת הבנקאית שגובה עבור הייעוץ סכומים נמוכים משמעותית מאשר סוכני הביטוח.
כך או אחרת, מדובר כמובן על ביטוחי המנהלים. בקופות הגמל אין ממש ייעוץ ואין ממש חלוקת הכנסות בין הסוכנים לבין הגופים המנהלים. למעשה, אין בכלל שיווק של האפיק הזה. בקרנות הפנסיה המצב הולך כנראה להשתנות – קרנות הפנסיה מראש היו אפיק עם דמי ניהול נמוכים על הצבירה – מגבלה של 0.5%, אבל בגלל כוחם של סוכני הביטוח זרמו כספים רבים – ערמות של מיליארדים, לביטוחי המנהלים. עכשיו שהאינטרס של סוכני הביטוח בשיווק ביטוחי מנהלים, יירד במקביל להפחתת העמלה שלהם, מאוד ייתכן שיופנו כספים רבים יותר בצורה אובייקטיבית וזה שם את קרנות הפנסיה כאפשרות שווה מול ביטוחי המנהלים.

בנק יהב, אחד מהבנקים הקטנים במערכת הבנקאות מנסה לדגדג את הגדולים דרך פיקדונות אטרקטיבים – בדומה "לשיטה" של בנק ירושלים. בנק יהב מציע פיקדון שקלי למשך 3 שניםשמניב ריבית שנתית קבועה של 3.4%. התשואה לכל התקופה – 10.55%. הפיקדון מוצע ללקוחות שיפקידו מעל 200 אלף שקל, כאשר בסכומים נמוכים יותר, הריבית כמובן תהיה נמוכה יותר. הפיקדון, הוא ללא תחנות יציאה והוא מיועד ללקוחות כל הבנקים. לקוחות של בנקים אחרים פשוט יכולים לפתוח חשבון השקעות (במיוחד לפיקדן האמור) ולא דווקא חשבון עו"ש מלא.

מי שמצפה לירידת מחירים בשוק הדירות למגורים עשוי להתאכזב. הריבית הנמוכה מעוררת את אלו שיושבים על הגדר שעשויים לחזור לשוק. במהלך דצמבר 2011 עלו מחרי הדירות ב-0.6% אחרי שלושה חודשים של ירידות מחירים. שר השיכון אריאל אטיאס מסרב להתרגש הוא טוען שהמגמה היא של ירידות מחירים וככה זה יימשך, אבל מנתונים של נשיא התאחדות הקבלנים עולה תמונה של חזרה של רוכשים פוטנציאלים לשוק. נכון, הוא לא ממש אובייקטיבי, ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים הוא ללא ספק נגד ירידות מחירים בשוק הדירות ובעד יציבות ועליות מחירים, ובכל זאת צריך להתייחס למצב שהוא מתאר – "הביקושים לדירות מגורים הם ביקושים יחסית גבוהים, ואנחנו רואים שבחודשים האחרונים יש חזרה של קונים לשוק הדירות. הנתונים האחרונים שקיבלנו לגבי היקף המכירות הם שחלה עלייה של 5% מדצמבר עד ינואר"

בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים נותן הטבות בתנאים למשכנתאות ללקוחות בנק הפועלים. התוכנית – "זכאות פועלים" מקנה ריבית מועדפת במשכנתא, על סכום מסוים מתוך המשכנתא שנקבע בהתאם להיקף הפעילות הבנקאית בבנק הפועלים.
ההטבה בזכאות פועלים היא על החלק בהלוואה שנלקח בתנאי מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, נושא ריבית קבועה, או במסלול לא צמוד בריבית משתנה על בסיס הפריים. קביעת הסכום מתוך המשכנתא עליו תהיה הטבה תלוי בצבירת נקודות על פי פעילות הלקוח בבנק (פעילות בנקאית שוטפת של הלקוח בבנק הפועלים).
לקוחות בנקאות פרטית של בנק הפועלים ייהנו גם מהטבה מועדפת על מרכיב "זכאות פועלים". למעשה, כך מוסרים בבנק משכן, "כבר בשלב הראשוני של בניית תמהיל המשכנתא, יחושב ללקוחות מרכיב זכאות פועלים, אשר יינתן בריבית אטרקטיבית. סכום הזכאות המקסימאלי להטבה יכול להגיע עד 40% מסכום ההלוואה ולא יותר מ- 135,600 שקל" במשכן מסבירים שההטבה מותאמת לכל לקוח בהתאם להיקף פעילותו, כאשר על מנת לבדוק ולחשב את גובה ההלוואה במסגרת "זכאות פועלים", כלומר את גובה המשכנתא שעליה תהיה ריבית נמוכה יותר, ייבחנו פרמטרים שונים לרבות – שנות ותק בבנק, גובה משכורת, היקף פעילות ההשקעות, פיקדונות, הלוואות קיימות, כמות כרטיסי אשראי, הרשאות לחיוב חשבון המקושרות לחשבון.
בבנק משכן מוסרים עוד כי , "ההטבה על הריבית בהלוואה מיועדת ללקוחות ותיקים וחדשים של בנק הפועלים בלבד, בעלי חשבונות המשתתפים בתוכנית, בנטילת הלוואה חדשה למטרת רכישת/בניית דירת מגורים או מיחזור כזו. כדי לקבל את ההטבה, על הלקוחות לקחת הלוואה מהבנק בסכום מינימאלי של 100,000 שקל. גובה חלק ההלוואה הניתן במסגרת מוצר "זכאות פועלים" לא יעלה על 40% מסך סכום ההלוואה מכספי בנק או 135,600 שקל – הנמוך מביניהם. תקופת ההלוואה במסגרת ההטבה היא עד 18 שנה במסלול צמוד למדד המחירים הנושא ריבית קבועה, ועד 15 שנה במסלול ללא הצמדה בריבית משתנה על בסיס הפריים. בעת ביצוע הלוואה בחלקים, מרכיב ההלוואה הכולל את ההטבה יכלל בחלק הראשון של ההלוואה ויהיה בסך 100,000 לפחות".

ההחלטה להפחית את תקרת דמי הניהול על קופות הגמל וביטוחי הנהלים ל-1.05% עד 2014 עוררה תגובות קשות מצד חברות הביטוח ובתי ההשקעות המנהלים קופות גמל. איגוד קופות הגמל, גוף שכולל ומייצג את כל קופות הגמל העביר תגובה להפחתה הצפויה בדמי הניהול – "קיבלנו בתדהמה את הפרסומים בדבר הסיכום על הפחתת דמי הניהול המקסימליים. הסיכום הנוכחי, שלכאורה מיטיב עם החוסכים בקופות גמל בטווח הקצר, צפוי להביא לפגיעה בחוסכיםבטווח ממושך יותר – הם ייוותרו עם מספר מצומצם של שחקנים בששוק קופות הגמל וענף ריכוזי, בניגוד גמור למגמה הנוכחית של עידוד התחרות ובניגוד גמור למתווה שבו תמך מקצועית משרד האוצר לאורך כל הדרך. המתווה הנוכחי שפורסם מהווה פגיעה קיצונית, ישירה ולא מידתית בהכנסות הגופים, כולל החלת ההפחתה רטרואקטיבית על הכספים המנוהלים כיום, משנה לחלוטין את התנאים העסקיים בענף קופות הגמל ועשוי לערער את יציבותו. מעבר לכך, ההפחתה פוגעת קשות ביכולת של גופי הניהול, המנהלים את הכספים בקופות הגמל להשקיע בשיפור השירות ללקוחות וביכולתם לעמוד בדרישות הרגולציה הגדלות והולכות".

פשרה בי האוצר לחבר הכנסת חיים כץ דמי הניהול בקופות הגמל יופחתו לתקרה של עד 1.05% בטווח של שנתיים. בשנה הבאה יירדו דמי הניהול מהצבירה ל-1.1% והחל מ-2014 תהיה תקרת דמי הניהול בצבירה – 1.05%.
בהצעה המקורית של האוצר שגובשה על ידי פרופסור עודד שריג הממונה על שוק ההון והביטוח, הוגבלה תקרת דמי הניהול ל-1.2%, אך במקביל גיבש חבר הכנסת חיים כץ הצעה משלו להפחתת דמי הניהול עד לתקרה של 0.7%. בסופו של דבר ולאחר שפרופסור שריג טען שבדמי ניהול נמוכים יותר הקופות מפסידות, נקבעה בסוג של פשרה התקרה הנוכחית. עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בדמי הניהול על הצבירה, בעוד שבמקביל להפחתה, יוכלו קופות הגמל לגבות דמי ניהול על ההפקדות כפי שמתאפשר כיום בקרנות הפנסיה ובביטוחי החייים. דמי הניהול על ההפקדות יהיו 4%. דמי ניהול אלו אמורים לקזז באופן חלקי את הפגיעה מהפחתת דמי הניהול על הצבירה.
במקביל ל פחתת דמי הניהול על הצבירה בקוות הגמל, נקבע כי גם דמי הניהול על ביטוחי החיים יירדו לאותה ה תקרה – עד 1.05% על דמי הניהול בצבירה ו-4% על ההפקדות.

קופות הגמל, קרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים לא יחזיקו יותר תעודות סל. הסיבה – הם לא יוכלו לדרוש מהמחזיקים דמי ניהול על תעודות סל שבפרוטפוליו ההשקעות שלהם; האוצר ובצדק החליט שמספיק עם דמי הניהול הכפולים – פעם אחת של תעודת הסל עצמה ופעם שנייה של הקופה, קרן, מה שזה לא יהיה שמחזיקה בתעודת הסל. האוצר החליט שאם הקופה מחזיקה בתעודת סל אזי על החלק הזה לא ייגבו דמי ניהול, כי גם כך היא – הקופה, לא מנהלת את הסכומים האלו – תעודות סל הם סכומים מנהולים אוטומטית, הם עוקבים ומחקים את תשואת המדד באופן אוטומטי לחלוטין, באופן פסיבי לחלוטין. אין בהם שום ניהול אקטיבי, אין אנליזה , אין ניהול השקעות והקצאת השקעות; ואם כך אז הצדק הוא שלא יהיו דמי ניהול. ההחלטה הזו תגרום ל-11 מיליארד שקל עד 13 מיליארד שקל של תעודות סל להיזרק לשוק. לרוב הסחרה הזו יהיה ביקוש – גוף ימכור תעודת סל על תל אביב 100 ומצד שני יקנה מניות מת"א 100, כלומר במדדים הבולטים לא צפויה ירידת מחירים דרמטית. אבל מה עם מניות היתר? מניות היתר, הן מניות שגם כך, הגופים הגדולים לא מתעסקים איתם, הם לא רוצים לנתח את הדוחות שלהם, הם לא רוצים להעריך את השווי שלהם. הם רוצים כלי פשוט שדרכו יהיה ניתן להשקיע בהם, וגם אז רק בנתח קטן מאוד מהיקף התיק. מניות היתר, הם מניות יחסית קטנות, יחסית לא סחירות (במיוחד על רקע הירידה בהיקפי המסחר בחודשים האחרונים), ולכן, הקופות וקרנות הפנסיה, בחרו להשקיע במניות היתר דרך תעודות הסל. עכשיו, כאשר הם יצטרכו למכור את תעודות הסל האלו, הם לא יחזרו לשוק, דרך המניות עצמן כקונים. זה לא מעניין אותם, הם יקנו במקום המניות האלו, את המניות הכבדות – מניות ת"א 100, והמשמעות היא שמאוד ייתכן שבמקביל לזריקת תעודות הסל, יירשמו ירידות שערים במניות היתר. זאת ההערכה, הערכה מבוססת, אבל לשוק חוקים משלו.

כמה זמן עובר מרגע שמפרסמים את הדירה למכירה ועד מכירתה? זה תלוי כמובן בדירה עצמה ובעיקר מיקומה של הדירה והמחיר של הדירה, אבל זה גם תלוי בתקופה. עכשיו על רקע ההאטה בשוק, הציפיה של רוכשים פוטנציאלים לירידות מחירים, והירידה במספר העסקאות בשוק הדירות, הזמן התארך – עסקה מתבשלת יותר לאט והזמן שעובר בין הפרסום ועד לסגירה הוא בין 3 חודשים ל-9 חודשים, בממוצע 6 חודשים, וזה כפול מהזמן שהיה לוקח לפני כשנתיים (2010). הסיבה היא בעיקר בלבול אצל הרוכשים שמצד אחד לא רוצים לקנות יקר ומצד שני חוששים שהמחירים יכולים לעלות; אך בעיקר התעקשות של המוכרים שחלקם משפרי דיור שקנה במחיר גבוה ומצפה לקבל מחיר גבוה על הדירה שמועמדת למכירה. הם מחכים ומחכים ולא מגיעה הצעה שמתאימה להם וכך הזמן עובר עד שלבסוף הם מתגמשים (אם כי בחודשים האחרונים על רקע הריבית הנמוכה , נראה שירידת המחירים נבלמה). הזמן הממושך שלוקח למכור דירה מתבטא כמובן במספר העסקאות. בגוש דן, לדוגמה, ירד היקף העסקאות ברבעון האחרון של 2011 לעומת הרבעון האחרון של 2010 ב-31% ל-2,5558 דירות. בנגב היתה הירידה הדרמטית ביותר באותה התקופה – 41.2% ל-2.4 אלף דירות.

בבית ההשקעות אפסילון מספקים תחזית יציבה לשוק הדירות למגורים ב-2012. להערכתם לא תהיה ירידת מחירים משמעותית בשוק הדירות, במיוחד על רקע הריבית הנמוכה. באפסילון מדגישים גם את שיעור האבטלה הנמוך, ותחושת העושר של הציבור שמחזקים ותומכים במחירי הדירות. להערכת הכלכלנים באפסילון, ישנם רוכשים פוטנציאלים רבים שישבו על הגדר וחיכו לירידת מחירים משמעותית אבל הם צפויים לחזור לשוק הדירות ולרכוש דירות.
ההערכה של אפסילון היא הקו החדש של הכלכלנים והאנליסטים. עד לפני חודשים ספורים העריכו רובם שתרשם ירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות, אבל נגיד בנק ישראל סטנלי פישר טרף את הקלפים – הוא הפחית את הריבית באופן דרמטי, בניגוד לציפיות המוקדמות להעלאת ריבית, והחזיר את הרוכשים לשוק. בריבית הנוכחית הסיכויים למהפך בשוק הדירות הם אפסיים. פישר הפחית את הריבית בגלל ההאטה שנרשמת בעולם, הוא מנסה להגביר את הביקושים והצריכה, על רקע המשבר המסתמן בעולם. אבל הוא מקריב לשם כך את שוק הדיור – זה סדר עדיפיות פגום, זו עלולה להיות בכייה לדורות, יש הזדמנות להוריד את מחירי הדירות, למה פישר מקלקל?

יעקב רויטר, האחראי בבנק מזרחי טפחות על תחום המשכנתאות אמר בכנס הנדל"ן והמימון של הבנק כי הקונים יחזרו בחודשים הקרובים לשוק הדירות. לדבריו, "במהלך החודשם הקרובים, מחפשי הדירות יחזרו לשוק , והציפייה שהמחירים יירדו בשיעור חד לא תתממש. אנחנו מרגישים ירידה של אחוזים בודדים במחירי הדירות למגורים". רויטר הוסיף כי יש תנועה של אנשים מהמרכז לפריפריה, כמו כן, להערכתו, הירידה בביקוש לדירות מצד משקיעי חוץ, תהיה מתונה מאוד. לדבריו, המצב בארץ רחוק מלהיות מצב של בועה,בין היתר, מכיוון שיעור הלוואות המשכנתא שניתן לרוכשי הדירות נמוך ממה שניתן בחו"ל וכן מכיוון שנתינת האשראי בארץ היא קפדנית מאוד. כמו כן, הדגיש רויטר את הביקושים הגבוהים לדירות. בשורה התחתונה רויטר אינו צופה שינוי דרמטי בשוק הנדל"ן בשנה הקרובה.