הנהלת בנק מזרחי טפחות נפגשה עם גופי השקעה בלונדון והציגה להם את הפעילות והאסטרטגיה של הבנק. ביחס לתחום המשכנתאות, המאוד משמעותי בבנק (על פי ההערכות כמחצית מרווחי הבנק מגיעים מפעילות המשכנתאות) הנהלת הבנק צופה האטה המשכנתאות בשנים 2012-2013 לשיעור חד ספרתי וזאת על רקע הנחיית בנק ישראל להקטין את מרכיב הריבית המשתנה לעד 33.3%. מנגד, מעריכים בבנק שהנחייה זו תוביל לשיפור במרווחים (הרווחיות על משכנתאות בריבית קבועה עולה על הרווחיות במשכנתאות בריבית משתנה). עוד העריכה הנהלת בנק מזרחי טפחות כי עצירת מחירי הדירות עשויה להתרחש  אם הריבית תעלה ואם היצע הדירות יגדל.

ממדד משכן של בנק המשכנתאות משכן מקבוצת בנק הפועלים לחודש מארס 2011 עולה שוב  אותה המסקנה של החודשים האחרונים – הרעה מגמתית במצב רוכשי הדירות. המדד למצב רוכשי הדירות, המבוסס על נתונים כלכליים – מחירי דירות, הכנסת משקי הבית ושיעור האבטלה, והמתפרסם מאז 1996, רשם בחודש מארס ירידה חדה של 2.4% לרמה של 128.6 נקודות. ההרעה הנמשכת במצב רוכשי הדירות מיוחסת להערכת בנק משכן לעלייה במחירי הדירות.  בבנק משכן מביאים כגושפנקא להערכתם את סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על מדד מחירי הדירות האחרון . מהסקר עולה כי בחודש האחרון עלו מחירי הדירות ב-1.7% ובשנה האחרונה (12 חודשים אחרונים) עלו הדירות בשיעור נומינלי של 16.1%, המבטא התייקרות ריאלית של 10.5%. למעשה, טוענים בבנק משכן שמאז אמצע 2007 עלו המחירים בממוצע ב-62%, עלייה ריאלית של 41%. וכשמחירי הדירות עולים מצב הרוכשים מורע. זה מסביר את הירידה במדד משכן בחודשים האחרונים וזה מסביר את הירידה הנמשכת – מאז אמצע 2008 ירד מדד שמכן בשיעור של 25%.  על רקע הנתונים האלו, מסרו כלכלני בנק הפועלים – " עליית מחירי הדירות ועליית הריבית על המשכנתאות שנרשמו בחודש מארס הביאו להרעה נוספת במצבם של  רוכשי הדירות. שיעור הריבית הממוצע על הלוואות לדיור לתקופה של (17 עד 20 שנה) על פי נתוני בנק ישראל עלה בחודש מארס ב-0.12 נקודות אחוז ל-3.22%" ועלייה זו לצד עליית מחירי הדירות פוגעים כאמור ברוכשי הדירות .

הנחייה אפקטיבית של בנק ישראל – אסור לבנקים למשכנתאות לספק משכנתאות בריבית משתנה (על כל הסוגים – פריים, מדד, מט"ח) בשיעור גבוה מ-33% מסך ההלוואה. 

סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, אמר לאחרונה שהוא ימשיך בצעדים כדי לבלום את עליית מחירי הדירות והנה הוא מבצע מהלך נוסף, הוא מכריח את הלווים לא להיחשף לעלייה בעתיד בריבית המשתנה (באם תהיה); הוא מכריח אותם לשלם יותר היום (בריבית קבועה) על חשבון הסיכון העתידי שהריבית המשתנה תעלה (כפי שהוא מתכנן).  ההלוואות (משכנתאות) בריבית משתנה, אגב, מהוות כ-60% מהיקף האשראי הכולל, ואם בוחנים רק את ההלוואות (משכנתאות) בשנה האחרונה הרי שמדובר על שיעור גבוה משמעותית שניתן להעריכו בכ-85%.

בלידר שוקי הון סבורים שהריבית תעלה עד סוף השנה מ-3% עד 5%. אסטרטג המקרו של בית ההשקעות, רפי גוזלן, סבור שהדרך העיקרית והאפקטיבית להילחם עם האינפלציה ועם עליית מחירי הדירות היא הריבית – עליית הריבית תוריד את הביקושים למשכנתאות ובמקביל את הביקושים לדירות למגורים.  עם זאת, עליית רייבת משיעור של 35 לשיעור של 5%, תוביל לעלייה משמעותית של החזרי המשכנתא. ניתן להעריך כי ההחזר החודשי הממוצע (של משכנתא ממוצעת שהיא בערך 600 אלף שקל ל-20 שנה ובה מרכיב גבוה של ריבית משתנה) יעלה כתוצאה מעליית הריבית (מ-3% ל-5% ) מעל 200 שקלים.

עליית הריבית בחודשים האחרונים אמורה להביא לעצירה בביקושים למשכנתאות ולביקושים לדירות ובהתאמה לבלום את עליית מחירי הדירות (ואף להוריד את המחירים), אך המהלך הזה פוגע כמובן בלווים רבים. בממוצע התייקר תשלום המשכנתא (ההחזר החודשי על משכנתא) ב-150-200 שקלים, אם כי עדיין, בהתייחסות ארוכת טווח מדובר בריבית נוכחית נמוכה והחזר יחסית נמוך. חיים פריילכמן, מנכ"ל בנק אגוד סבור שעליית הריבית לא תשפיע, במובן המשקי,  על יכולת הפירעון של הלווים. להערכתו הבנקים עושים בדיקות מתאימות כדי לאמוד את יכולת ההחזר של הלווה גם כאשר הריבית תעלה. מעבר לכך, שיעור המימון מערך הדירה (LTV ) הוא לא גבוה כמו במשקים אחרים. להערכתו, יש כבר בלימת מחירים בשוק הדירות, וזה יתחזק לקראת סוף השנה אז תהיה ירידה בהיקף העסקאות ובהיקף המשכנתאות.

סטנלי פישר נגיד בנק ישראל העלה את הריבית בשנה האחרונה בעיקר כדי לצנן את הביקושים לדירות מגורים והוא יותר מרומז שהריבית תמשך במגמה למעלה. פישר חושש מבועת נדל"ן, הוא סבור שאנחנו עוד לא שם, אבל אם לא יעשו צעדים גם בשוק הדיור עצמו (הגדלת ההיצע) הכיוון נראה מפחיד. "אנחנו בבנק ישראל כל הזמן אומרים – אל תחשבו שהריבית תישאר באותה רמה; אל תניחו שהריבית של בנק ישראל תישאר לנצח ברמה כל כך נמוכה. כאשר הריביות בעולם יעלו, גם ריבית הבסיס במשק הישראלי תעמוד על רמה נורמלית של סביבת 4% ומשהו".

פישר  מציע  "לעבור למשכנתא בריבית נומינלית קבועה, או קבועה צמודה.לא כדאי להיכנס למצב שבו כל חודש צריכים לבדוק מה עושים אנשים בבנק ישראל ולהיות על סף פשיטת רגל כל הזמן".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

בנק ישראל מגביר את הפיקוח על הבנקים למשכנתאות. הוראה של בנק ישראל (הוראה מספר 876) מחייבת את הבנקים להעביר עד ל-20 בכל חודש מידע מפורט על הפעילות בתחום המשכנתאות בחודש הקודם, כאשר כבר ב-20 במאי יעבירו הבנקים מידע מפורט על פעילות המשכנתאות בחודש אפריל.

הבנקים למשכנתאות ידווחו על היקף המשכנתאות בכל חודש, על מיחזורי המשכנתאות (משכנתאות של לווים קיימים שמסיבות כלכליות החליפו מסלולים); מידע על שיעור המימון מערך הדירה (LTV-Loan To Value) שמודד למעשה את החשיפה והסיכון של הבנקים למשכנתאות;  מידע על שיעור המימון ביחס ליכולת ההחזר  של הלווה;   מידע על דחיית הלוואות המשכנתא והלוואת חריגות (שאינן משולמות בתשלומים חודשיים); פיגורים של לווי משכנתא ועוד.

השלב הראשון בלקיחת משכנתא – מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?  מה ההון שלכם? מה יכולת ההחזר שלכם? כמה משכנתא לקחת? ואיזו דירה אתם יכולים לקנות? 

הבנק הבינלאומי, הבנק הכי פעיל בזירת הפיקדונות המובנים (כך לפחות נראה מהשקות המוצרים בשנה האחרונה) מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) שמבטיח את רצפת ההשקעה (סכום ההשקעה המקורי), ומספק אפסייד תחת תנאים מסוימים. הפיקדון לתקופה של 25 חודשים יניב למשקיעים מענק המותנה בעליית סל של מדדי מניות בארה"ב ורוסיה. גובה המענק למשקיעים יחושב  כממוצע של התצפיות הרבעוניות  של ביצועי המדדים. במידה והתשואה של הסל חיובית, הלקוח ייקבל מענק בשיעור של 70% משיעור שינוי הסל. סל המדדים מורכב ממדד מוביל בארה"ב (50%) ומדד מוביל ברוסיה (50%). סכום המינימום להפקדה – 10 אלף שקל ; מועד ההפקדה – 14 באפריל 2011.

בד בבד, השיקו בבינלאומי פיקדון מובנה דולרי לתקופה של עשרה חודשים. הפיקדון מיועד ללקוחות שחושבים שהדולר צפוי להיחלש מול השקל, או כאלו שרוצים להגן על השקעות דולריות. המשקיעים בפיקדון המובנה, יקבלו מענק בשיעור 60% מירידת שערו של הדולר מול השקל. שיעור הירידה מוגבל עד 4.5% (ירידה חדה יותר לא תזכה במענק), כך שהמענק המקסימלי למשך התקופה (10 חודשים) עשוי להגיע ל-2.7%. בדומה לפיקדונות מובנים אחרים, קרן ההשקעה מובטחת (בדולרים). המעוניינים להפקיד בפיקדון זה צריכים סכום מינימום של 5 אלף דולר; ניתן להפקיד עד 11 באפריל 2011.

פיקדון מובנה (סטרקצ'ר), רק נזכיר, הוא מכשיר השקעה שמגוון את תיק ההשקעות ועשוי להניב תשואה מעבר לתשואה הנמוכה (ואפילו אפסית) שמקבלים כיום בפיקדונות ובמק"מ.אבל, התשואה (סיכוי) תמיד מקבילה לסיכון, וכאשר יש סיכוי לתשואה גבוה יותר קיים גם סיכון גדול יותר.  הסיכון שבפיקדון המובנה מיוחס לשני גורמים – הסיכון שבחשיפה למנפיק. מנפיק התעודה הוא לא הבנק המקומי, ולכן חשוב לדעת האם הבנק המקומי שמשווק את הפיקדון המובנה ערב לכסף גם במקרה שהמנפיק נקלע לקשיים פיננסים. הסיכון המובנה הנוסף הוא ההפסד הריאלי. הקרן אמנם מובטחת בתום תקופת הפיקדון, אבל בערכים נומינליים, ואם מקבלים את הקרן הנומינלית אחרי שנתיים, שלוש (ולפעמים גם מעבר לכך), מדובר בהפסד  ריאלי שיכול להגיע ל-3% ומעלה בשנה.

ועדיין, במקרים לא מעטים, יש פיקדונות מובנים שנראה, על פניו, שהסיכוי בהם עולה על הסיכון.

בנק ירושלים מציע פיקדון דולרי לעד – 18 חודשים. התשואה על הפיקדון עולה מדי חצי שנה עד לתשואה מקסימלית (ריבית מקסימלית) של  2.6% (תלוי בסכום ההפקדה המקורי). ניתן למשוך את הכסף לפני סוף תקופת הפיקדון (שנה וחצי) ואז יקבלו המפקידים את מלוא הריבית שנצברה. סכום ההפקדה המינימלי הוא 5 אלף דולר, ובבנק מוסרים שהמבצע תקף לכולם – לא רק ללקוחות הבנק אלא גם ללקוחות בנקים אחרים. לאחרונה, השיק בנק ירושלים, שנחשב לאחד מהבנקים הקטנים במערכת, שורה של מוצרים ומבצעים שפונים גם לציבור הרחב, במטרה להרחיב את קהל הלקוחות שלו. בבנק הבינו שלא בהכרח נחוץ היום שיהיו הרבה סניפים שבהם הלקוחות הפוטנציאלים יכולים לפתוח חשבון, להפקיד בפיקדון וכו', אלא ניתן  לעשות זאת דרך  האינטרנט.ולכן,  בבנק מציעים ללקוחות פוטנציאליים להשתלב במסלולים שנראים להם מענייינים דרך רשת האינטרנט.

בנק ירושלים השיק היום מספר פיקדונות חדשים. הפיקדון הראשון – פיקדון דולרי בריבית עולה. מדובר בפיקדון לתקופה של 18 חודשים למפקידים בסכום של 5,000 דולר ומעלה. במסגרת המבצע הזה ריבית הפיקדון עולה כל  חצי שנה עד שהיא מגיעה לריבית מקסימאלית של 2.6%. במידה והחוסך מחליט למשוך את כספו  בתחנת יציאה הוא יזכה לקבל את מלוא  הריבית הצבורה.
המבצע, כך מסבירים בבנק, "מאפשר ללקוחות ליהנות מריבית אטרקטיבית מאוד ביחס לסביבת הריבית הקיימת בשווקים, עם גמישות של תחנות יציאה.המבצע תקף ללקוחות כלל הבנקים ומיועד לתושבי ישראל ולתושבי חוץ".

פיקדון נוסף שהושק היום הוא פיקדון בריבית מובטחת. פיקדון זה הוא לתקופה של שנה למפקידים 50 אלף ש"ח ומעלה. במסגרת המבצע המפקידים  יקבלו בתום שנה את הריבית הגבוהה מבין שני מסלולי ההפקדה הבאים: מסלול ראשון – ריבית משתנה בשיעור של פריים מינוס  1.4% (כיום 3.1%), המסלול השני – ריבית שנתית קבועה בשיעור של 3.3%.
המפקידים 250 אלף ש"ח בפיקדון זה יקבלו בתום שנה ריבית משתנה בשיעור של פריים מינוס  1.3% (כיום 3.2%) או ריבית קבועה בשיעור של 3.4%, לפי הגבוהה מביניהן.
"ההערכות", מוסרים בבנק, "הן שבנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית ולכן המפקידים בפיקדון זה מבטיחים לעצמם ריבית גבוהה ושומרים לעצמם את הזכות ליהנות מריבית גבוהה יותר ככל שריבית הפריים תעלה בתקופת הפיקדון".

מעודכן ל-04/2023

9 העלאות ריבית כשהאחרונה, ב-3 באפריל 2023, ב-0.25% ל-4.5% משפיעים מאוד על החזרי המשכנתא. המשכנתא הממוצעת במשק עומדת קרוב ל-900 אלף שקל ואורכה כ-20 שנה; משכנתא זו מורכבת ממספר מסלולים אך למרכיב המשתנה (מרכיב הפריים) עדיין משקל גדול (בפועל מעל 50%). המשמעות היא שעליית הריבית האחרונה גרמה לעלייה בהחזר המשכנתא (בממוצע) במאות שקלים, ואילו ההתייקרויות לאורך כל השנה האחרונה הגדילו את החזר המשכנתא ביותר מ-1,000 שקל. מדובר על ממוצע, כמובן שכל משכנתא ושינוי ההחזר הרלבנטי שלה בהינתן מסלולי המשכנתא ואורך החיים שלה.   

שלבים בלקיחת משכנתא – 

השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?  מה ההון שלכם? מה יכולת ההחזר שלכם? כמה משכנתא לקחת? ואיזו דירה אתם יכולים לקנות? 

השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? – כן, אי אפשר להתחמק מבירוקרטיה – מדריך שיעזור לכם לא לטבוע במסמכים לא נחוצים ולעבור את התהליך בשלום.

השלב השלישי, בחירת המשכנתא! – יש משכנתא בריבית קבועה, ויש משכנתא בריבית משתנה; יש משכנתא צמודה למדד ויש משכנתא שקלית; יש משכנתא בריבית פריים, ויש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים; יש  משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש כאלו ל-30 שנים; מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול ומה לקחת?

הבנק הבינלאומי השיק לאחרונה פיקדון מובנה חדש – פיקדון דולרי לתקופה של עשרה חודשים בלבד המאפשר לחוסכים בפיקדון זה  ליהנות ממענק משמעותי של  60% מירידת שערו היציג של הדולר מול השקל. במילים אחרות, המפקידים יעדיפו חיסכון זה אם הם סבורים שהדולר יירד.  שיעור הירידה מוגבל עד 4.5%, כך שהמענק המקסימלי לתקופת החיסכון ( ל-10 חודשים) הוא  2.7%  שמבטאים 3.25% בחישוב שנתי.

מהבנק הבינלאומי נמסר כי "הפיקדון החדש  מתאים ללקוחות בעלי יתרות ופיקדונות בדולר ומעניק להם פוטנציאל לתשואה הגבוהה מהריבית על פיקדונות דולריים וזאת מבלי לסכן את קרן הפיקדון. בנוסף אם מגמת היחלשות הדולר תימשך, יקבלו הלקוחות פיצוי חלקי על שחיקת השווי השקלי של השקעתם. סכום מינימום להפקדה נקבע על 5,000 דולר. ניתן לבצע הפקדה לפיקדון עד ה-11 באפריל 2011".