בחודש אפריל נלקחו משכנתאות בהיקף כספי כולל של 4.7 מיליארד שקל – כך עולה מנתוני בנקר ישראל. מדובר על ירידה לעומת חודש מרץ אז נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.3 מיליארד שקל, עם זאת, אפריל היה צפוי להיות נמוך יותר על רקע חג הפסח שחל באפריל ומספר ימי העבודה הנמוך יותר באפריל לעומת חודש מרץ. ועדיין – מדובר בקצב גבוה של משכנתאות.

עוד עולה מהנתונים כי תמהיל המשכנתאות הוא – חצי משכנתאות בריבית משתנה, וחצי  בריבית קבועה. מדובר על שינוי וטעמים שהולך ומתחדד בשנה האחרונה. בעבר הלא רחוק העדיפו הלווים לקחת משכנתאות במסלולים של ריבית משתנה, אך במקביל להמשך הורדת הריבית ולריבית המאוד נמוכה, מבינים הלווים שהסיכוי שהריבית תרד מהרמה הנוכחית הוא יחסית נמוך (אם כי קיים), ולכן מעדיפים לקבע את הריבית ולקחת משכנתאות בריבית קבועה. בדרך הזו אמנם הם לוקחים משכנתא יקרה יותר (הריבית הקבועה עולה על הריבית המשתנה), אבל ברגע שהריבית תתחיל לעלות הם מוגנים מפני עליית הריבית – במסלולים הקבועים לא תהיה כמובן עליית ריבית כאשר הריבית תתחיל לעלות, ואילו במסלולים עם הריבית המשתנה תהיה עליית ריבית כאשר הריבית במשק תעלה.

ומכאן, שממש לא בהכרח שהריבית הקבועה יקרה יותר מהריבית המשתנה – היא אופטית בנקודת זמן הנוכחית יקרה יותר, אבל על פני אורך חיי המשכנתא ממש לא ברור שהיא יקרה יותר. למעשה, המסלולים הקבועים מספקים רמת ריבית נמוכה מאוד בקנה מידה היסטורי.

על רקע זה, הלווים לוקחים את הריבית המשתנה ביחס לפריים (שהיא נמוכה מאוד) בידיעה שעליהם לעקוב אחריה. הם בכל זאת לוקחים את המותר להם בריבית הפריים (לרוב פריים מינוס 0.7 עד 0.9% ), מכיוון שהמחק מהריבית הקבועה שווה את הסיכון – כלומר, גם אם הריבית הקבועה תעלה יהיה כדאי להישאר במסלול הריבית פריים – צריך שהריבית במשק תעלה ביזור 2% כדי שהמסלול הזה יהפוך ללא כלכלי, וזה לא נראה באופק.

על כל פנים, ריבית המשכנתא, בחודש מאי חזרה לעלות אחרי תקופה קצרה של הפוגה בעליות. ריבית המשכנתא השקלית  הממוצעת (למשכנתאות שימומשו החל מ-11 במאי) היא 2.75%, לעומת 2.685 בחודש אפריל. ריבית המשכנתא השקלית עלתה בשנה האחרונה בחצי אחוז – כך עולה מנתוני בנק ישראל.

הריבית השקלית למשכנתאות ארוכות עלתה יותר מהמשכנתאות הקצרות, כך במשכנתאות לטווח העולה על 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.23% (לעומת 4.1% בחודש אפריל), במשכנתאות לטווח של 20 עד 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.07% (לעומת 3.97% בחודש הקודם); במשכנתאות בטווח הפופולארי של 15 עד 20 שנה עמדה הריבית על 3.86% (3.78% בחודש הקודם).

למדריכי משכנתא ודירה:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

האחים נאווי זה סוג של בנק. החברה עוסקת בתחום המסחר בממסרים דחויים ובממסרים דחויים עצמיים (עסקאות "סולו" בממסרים של הלקוח עצמו, שאינן מגובות בשיקים של צדדים שלישיים כבטחון למקור ההחזר) , ובמילי פשוטות היא מספקת אשראי לחברות ועסקים בתמורה לממסרים (לרבות ממסרים/ שקים אישיים). היקף האשראי שנתנה החברה נכון לסוף הרבעון הראשון של 2016 מסתכם ב-1.244 מיליארד שקל.

היקף תיק האשראי של נאוי גדל בכמעט 200 מיליון לעומת היקף האשראי לפני שנה (מרץ 2015). הגידול נובע בעיקרו ממסרים אישיים שעל פניו הם מסוכנים יותר ממסריים אחרים, ונמחיש – אם חברה מסוימת מקבל צ'ק מלקוח לתשלום בעוד 120 יום והיא צריכה מזומן, היא פונה לנאווי (וחברות דומות בתחום – כמו פנינסולה שגם היא נסחרת בבורסה) ומבקשת לקבל כסף בתמורה לשיק. הגוף המממן בודק את איכות הלקוח, בוחן את יכולת ההחזר ויכולת הפירעון של השיק / ממסר ועל פי רמת הביטחון והזמן שנותר עד לפירעון השיק קובע את הסכום שהוא מוכן לתת – נניח שמדובר על חבות של 1 מיליון שקל, אז אותו גוף מממן יסכים לקבל את השיק כביטחון ובתמורה הוא ייתן מימון של 950 אלף שקל. למה הסכום הזה? זה סכום שיבטא את הזמן ואת הסיכון (וזה סכום להמחשה כמובן). ככל שהסיכון נמוך יותר כך הסכום שיקבל הלווה יהי גדול יותר ויבטא ריבית נמוכה יותר.

אבל, בממסרים אישיים, אין בעצם את הצד השלילי (הלקוח של הלווה), אלא הלווה עצמו מול הגוף המממן, ועל פניו הסיכון גבוה יות ר(אם כי זה תלוי כמובן בכל לקוח ולקוח). בנאווי מספרים – "חלק מגידול בתיק הלקוחות של החברה ברבעון הראשון של שנת 2016 למול התקופה המקבילה בשנת 2015,נובע מגידול בעסקאות ניכיון ממסרים עצמיים (עסקאות סולו) של לקוחות חדשים, כאשר רוב עסקאות הסולו נעשות למול תאגידים. רוב עסקאות הסולו מגובות בערבויות אישיות של בעלי החברות הצורכות את האשראי. כתוצאה מהגידול בעסקאות הסולו, גדל תיק האשראי ואיכותו עולה, כאשר מדיניות החברה הינה להמשיך ולהגדיל את התיק בעסקאות אלה. חלקן של עסקאות מסוג של ממסרים עצמיים נכון ליום 31 מרץ 2016 עומד על 63% מסך יתרת התיק. חלקן של עסקאות אלה ליום 31 בדצמבר 2015 עמד על 63% וליום 31 במרץ 2015 על 55% מסך התיק".

כלומר החברה נשענת על יותר ממסרים עצמיים, וזה על פניו עלול לבטא רמת סיכון גבוה יותר. ועדיין – יתרת ההפרשה לחובות מסופקים נמוכה. החברה מדווחת על הפרשה של 0.34% (בגילום שנתי) מסך יתרת הלקוחות. אגב, גם הבנקים הפרישו מעט ברבעון הראשון של 2016 וזה למרות שהמשק נמצא בסוג של קיפאון, וברקע עסקים רבים מתדרדרים ונסגרים.

רווח של 16 מיליון שקל ברבעון

הרווח של נאווי ברבעון הראשון הסתכם ב-16.1 מיליון שקל על הכנסות מימון של 28.6 מיליון שקל – מרווח נאה ביותר. ברבעון המקביל אשתקד הרוויחה החברה 14.2 מיליון שקל על הכנסות מימון של 26.1 מיליון שקל; בשנת 2015 כולה הסתכם הרווח ב-59 מיליון שקל על הנסות של 100.7 מיליון שקל.

מניית נאווי עולה בעקבות הדוח ושוויה מסתכם ביום הפרסום ב-570 מיליון שקל, המבטא מכפיל רווח של כ-10 (מכפיל הרווח הוא שווי שוק חלקי הרווח ב-12 החודשים האחרונים).

בהמשך לתוצאות הרבעון הראשון, האחים נאוי מפרסמת מצגת למשקיעים 

רשת ויקטורי שמנוהלת על ידי אייל רביד,  עדיין לא מצליחה לתרגם את הגידול בהכנסות (כתוצאה מרכישת סניפי מגה) לרווח. ברבעון הראשון של 2016 עלו ההכנסות ל-326 מיליון שקל, לעומת 234 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2015, אך הגידול בהוצאות התפעוליות, גרם לעלייה מתונה יחסית ברווח התפעולי – ל-9.1 מיליון שקל בהשוואה ל-6.5 מיליון ברבעון המקביל.

הוצאות המימון שגדלו (בגלל שהתחייבויות החברה במקביל לרכישת סניפים, גדלו) גרמו לשורה התחתונה להיות יחסית מאכזבת – רווח של 5.8 מיליון שקל לעומת 5.2 מיליון ברבעון המקביל ב-2015. "המכירות גדלו ב-39.4%" מדגישים מנהלי החברה ומוסיפים – "עיקר הגידול במכירות נובע מפתיחת שלושה עשר סניפים חדשים החל מחודש אוגוסט 2015 ,כאשר שניים מתוכם נפתחו במהלך חודש ינואר 2016 ,שבעה מתוכם נפתחו במהלך חודש פברואר 2016 ,וסניף עכו נפתח ביום 31 במרס 2016 ,והשפיעו באופן חלקי בלבד על המכירות ברבעון הראשון של שנת 2016. הפדיון בחנויות זהות במהלך הרבעון גדל ב-0.9%,בהשוואה לפדיון בחנויות זהות במהלך הרבעון המקביל אשתקד. הגידול בפדיון חנויות זהות נובע למרות עיתוי חג הפסח, כאשר בשנת 2015 מרבית המכירות לחג הפסח נכללו ברבעון הראשון ואילו בשנת 2016 כל המכירות לחג הפסח יכללו ברבעון השני. הפדיון למ"ר במהלך הרבעון הראשון של שנת 2016 עמד על 8.6 אלפי שקל למ"ר, לעומת פדיון של 8.5 אלפי שקל למ"ר ברבעון המקביל אשתקד. הפדיון למ"ר בחנויות זהות במהלך הרבעון הראשון של שנת 2016 עמד על 8.6 אלפי שקל למ"ר, לעומת 8.5 אלפי שקל למ"ר ברבעון המקביל אשתקד"

בויקטורי מציגים את השיפור ברווחיות הגולמית ל-23.6% לעומת 23.2%, אך מציינים כי הגידול בהוצאות התפעוליות, גם בגלל העלאת שכר המינימום וגם כתוצאה מעלייה בהוצאות הפרסום של החברה.

בסמוך לדוחות ויקטורי, פורסמו גם דוחות הרשתות האחרות לרבעון הראשון של 2016 – המגמה חיובית, שופרסל  ורמי לוי חזרו לשיעורי רווחיות מרשימים, אבל השאלה אם זה אמיתי, או זמני על רקע המשבר המתמשך במגה. לאחרונה נמכרה מגה במסגרת כינוס הנכסים לינות ביתן, והשאלה איך יראו תוצאות הפעילות של החברות בענף אחרי ההטמעה של מגה ביינות ביתן.

אייל דבי מלאומי שוקי הון, סבור שהתמחור של שופרסל נשען על הנחות אופטימיות מדי וכאשר יינות ביתן יפעילו את סניפי מגה, התחרות תחזור להרים ראש והמרווחים יירדו. בינתיים נראה שיש לרשתות עוד רבעון אולי שניים עד להטמעה המלאה.

ויקטורי נסחרת ב-415 מיליון שקל, הרווח בגילום שנתי מסתכם בכ-25 מיליון שקל, אך ייתכן שהסינרגיה בפעילות הסניפים הנרכשים של מגה עדיין לא באה לידי ביטוי מלא (כפי שטוענת החברה).

מצגת של ויקטורי בהמשך לתצאות רבעון ראשון 2016 

דוחות פושרים לפייטון.  החברה, המפתחת ומשווקת שנאים מסוגים שונים – שנאים פלאנרים ושנאים קונבנציונליים, הרוויחה ברבעון הראשון של 2016, 410 אלף דולר, בהשוואה ל-384 אלף דולר ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות אמנם עלו ל-6.6 מיליון דולר לעומת 6.2 מיליון דולר ברבעון המקביל, אבל הרווחיות נשחקה ובהתאמה הרווח התפעולי דווקא ירד ל-691 אלף דולר לעומת 861 אלף דולר בתקופה המקבילה.  הכנסות מימון שנרשמו ברבעון (בהשוואה להוצאות בתקופה המקבילה), גרמו לכך שבסופו של דבר החברה הצליחה להרוויח יותר מאשר ברבעון המקביל ב-2015.

פייטון מדווחת על צבר של 10.4 מיליון דולר (נכון לסוף מרץ 2016) בעוד שהצבר בסוף 2015 עמד על 11 מיליון דולר. הצבר אמור להתבטא במכירות עד סוף השנה, והירידה בצבר עשויה לאותת על חולשה בהמשך הפעילות השנתית.

פייטון, חשוב להזכיר תלויה במספר קטן של לקוחות – ברבעון הראשון היא מכרה בהיקף של  14% ללקוח המשמעותי שלה ובהיקף של 115 ללקוח השני בגודלו – כלומר 25% מהמכירות לשני לקוחות. ברבעון המקביל אגב, כ-31% מהמכירות היו לשלשוה לקוחות עיקריים.

שוויה של החברה בבורסה – 122 מיליון שקל ובהינתן הרווחים ברבעונים האחרונים (ובהינתן העונתיות בתוצאות הפעילות)  היא נסחרת במכפיל רווח של כ-15.

מעודכן ל-03/2018

קרקע חקלאית עם סיפור טוב יכולה לשכנע אתכם לרכוש אותה, אבל ברוב המקרים לסיפור  אין אחיזה במציאות, פשוט עושים עליכם סיבוב – יזמים וחברות שמתמחות בקרקעות, רוכשים חלקת קרקע גדולה ליד אזור שהופשר, או אזור שיש עליו תכנון לבנייה עתידית, מספרים לכם שהקרקע בתהליך הפשרה (כלומר, היא מיועדת למגורים), אומרים לכם שהיא תהיה שווה הרבה מאוד כסף, וזו הזדמנות חייכם לעשות סוף סוף קופה גדולה.

קרקע חקלאית – שלב הפיתוי

מי לא היה מתפתה? הרי יש אלפים רבים שהתעשרו בזכות הקרקע של האבא או של הסבא שפתאום הופשרה ומשום מקום פתאום קיבלו כמה מיליונים. אלא שהמקרים האלו הולכים ומתמעטים (אם כי עדיין קיימים), וגם אם זה קורה לרוב מדובר בשנים רבות של המתנה, הרבה יותר ממה שמספרים היזמים.

מהמקרה של אורן קובי הבעלים של אדמה שמכר קרקעות וניהל קבוצות רכישה, אפשר ללמוד הרבה על התחום – ראשית, אתם אף פעם לא באמת יודעים מה התכנון על הקרקע, ובטח ובטח שלא אם התכנון יהפוך לישים – אחרי הכל, יש וועדות שמחליטות ברמה עירונית, ארצית, יש התנגדויות, יש מפת אינטרסים גדולה ומורכבת, שאתם לא יודעים להעריך אותה – קרקעות שנקנו דרך חברת אדמה התבררו כקרקעות שמיועדות להפקעה לצרכים עירוניים. מעבר לכך, בקניית קרקע אתם נסמכים לרוב על המוכר , קשה לבדוק את מצבה התכנוני של הקרקע, וקשה להבין את כל הפרטים הקטנים והמשולבים בין הפרויקטים השונים באותו אזור.  כדי להבין באמת מה קורה, אתם צריכים אנשי מקצוע ורק הבדיקה שלהם תעלה לכם סכום משמעותי. הרוב פשוט קונים על עיוור, וחלק גדול מהם מגלה שהוא קנה "חתול בשק".

משווקי הקרקעות הם בעצם סוג של מתווכים, אדמה של קובי רכשה 26 דונם  בסמוך למושב תלמי מנשה (מדרום לפרדם חנה). אדמה קראה לקרקעות האלו – פרויקט אדמה במושבה, והחלה לשווק את הקרקע. תמורת 26 דונם היא שילמה 3.6 מיליון שקל, כלומר כ-140 אלף שקל לדונם, והיא מכרה את כל השטח לפי מחיר לדונם של 360 אלף שקל –   רווח של 160%, וזה שהכל עדיין על הנייר.

קרקעות נוספות של אדמה היו בשביל התפוזים, חוף התכלת בהרצליה ובתל אביב. בשביל התפוזים היא קנתה דונם לפי מחיר של 1.2 מיליון שקל ומכרה במחיר העולה על 2 מיליון שקל; בחוף התכלת היא רכשה במחיר של 4.5 מיליון לדונם ומכרה ב-7.25 מיליון לדונם, ובתל אביב היא רכשה לפי 9 מיליון שקל לדונם (בפועל רכשה חצי דונם) ומכרה לפי כ-11 מיליון שקל לדונם. חלק מהעסקאות היו של קרקעות בלבד, ובחלק זה היה אמור להיות סוג של קבוצת רכישה.

וזה לא רק דמי תיווך גבוהים, וזה לא רק מכירת חלומות, אלו היו עסקאות בחלקם על הנייר, משא ומתן מול מוכר הקרקע שבפועל עוד לא נחתמה עסקה, ומנגד, התמורה מהקונה התקבלה. ככה קובי הצליח למלא את חשבון הבנק (ולהשתמש בו), וככה הוא הגיע לפשיטת רגל.

ומהמקרה הזה צריך להיזהר – רוצים לקנות קרקע? תבדקו היטב את מצבה התכנוני, תבינו שלוקח הרבה זמן (לרוב יותר ממה שמספרים לכם) כדי להפשיר אותה, תפנימו שיש סיכון שבדרך הדברים ישתבשו, על תשלמו על עיוור (תקבלו בטוחה, שעבוד, רישום הקרקע על שמכם ועוד), כדי שלא יהיה מצב שהכסף ייעלם. ומעבר לכך – תזכרו שיש הוצאות בדרך לרבות היטל השבחה. הזהירות והבדיקות האלו מאוד חשובים, אחרת זה עלול "להיגמר בבכי".

פרסום שקרי

והנה דוגמה נוספת שתשאיר אתכם זהירים –  בדרום מערב הרצליה יש מתחם של 2,000 דונם, מתחם שנקרא חוף התכלת, וחברות המשווקות קרקעות מפתות את הציבור לקנות זכויות בפרויקט הזה, חלקן תוך הטעייה – אומרים שהתוכנית אושרה, וכך מצליחים למכור במחיר יקר, אבל עד שהתוכנית תאושר יש עוד דרך ארוכה.  על רקע זה,  עיריית הרצליה, פרסמה במאי 2016 (ממש לאחר קריסת חברת אדמה)  אזהרה לציבור – "לאור פרסומים אליהם נחשף הציבור לאחרונה ועל­מנת למנוע בלבול, טעות, עוגמת­נפש או הפסד לציבור, מבקשות עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה להציב דברים על דיוקם: תוכנית חוף התכלת הר/2200 אינה מאושרת. התוכנית מצויה בשלבי הכנה בלבד ועדיין לא הופקדה. בימים אלה נבחנת חלופה מעודכנת שתתבסס על ממצאי תסקיר השפעה על הסביבה. צפויים עוד הליכי תכנון רבים עד לאישור התוכנית במתכונתה הסופית ועד לאפשרות להוציא היתרי בנייה מכוחה. עד לאישורה הסופי של התוכנית, אין ולא ניתן להסתמך על נתונים כלשהם, לרבות נתונים כמותיים של מספר יחידות דיור, גובה מיקומם של מגרשי הבנייה ועוד. עיריית הרצליה או הוועדה המקומית עוסקות בהכנת וקידום התוכנית ואינן קשורות באופן כלשהו לגורם זה או אחר שמוכר זכויות במקום. כל רוכש זכויות עתידיות במתחם עושה זאת על אחריותו בלבד".

ודוגמה נוספת – עיריית חולון הזהירה מרכישה של קרקעות וזכויות לדירות בשטחה, גם על רקע התכנון הלא ברור שלהן וגם מכיוון שהזכויות נמכרו בשטחים מאוד קטנים – עד 120 מ"ר, ובהינתן שטחים ציבוריים ועוד, זה לא באמת יספיק לדירה (כשקונים זכות ל-120 מ"ר צריך להבין מה זה ה-120 מ"ר – זה לא בהכרח שטח הדירה, זה ברוב המקרים השטח היחסי מהפרויקט, אבל אחוז משמעותי ממנו מיוחס לשטחים ציבוריים, כך שבסוף זה יכול להיות כמה עשרות אחוזים טובים פחות מזה).

האזהרות של העיריות זה לא עניין של מה בכך – חברות מפרסמות בשלטי חוצות ובמקומות נוספים (באנרים באינטרנט ועוד) על קרקעות שהופשרו ויש להם תוכניות בנייה, ובעירייה המופקדת והאחראית על הקרקע אומרים – לא היו דברים מעולם. והשאלה היותר גדולה כאן – איפה הרגולטור? האם מותר לפרסם מה שרוצים? אפשר להטעות ואין דין ואין דיין? ומה עם המקומות שבהן העירייה לא הוציאה אזהרה (שאלו רוב המקרים), שם זורקים את הציבור למלתעות של כרישי הקרקעות?

רכישת קרקע – ספקולציה

רכישת קרקע היא סוג של הימור. זה יכול להצליח, וזה יכול להיכשל, אבל מה שאתם כרוכשים צריכים לוודא הוא שעשיתם את כל הבדיקות, הפנמתם את כל הסיכונים, ולא סמכתם בצורה עיוורת על משווקי הקרקעות – זה התפקיד שלהם, לספר לכם חלומות, ולפתות אתכם. תזהרו. גם אם מציגים לכם "פרויקטים" שאמורים לקום על הקרקע, וזה נראה לכם מוחשי – זו רק תמונה, זה לרוב רחוק מאוד מלהיות פרויקט, וכאמור – במקרים רבים הפרסום פשוט שקרי.

כשאתם קונים קרקע, אתם בעצם קונים זכות לדירה – אבל אין דבר כזה זכות לדירה. החוק לא מדבר על זכות לדירה אלא על בעלות דירה. יש זכויות אחרות כמו זכות חכירה, זכות לשכור דירה, אבל זכות לדירה, מעין זכות לקבל דירה בעתיד, זה מונח ערטילאי. המשווקים מוכרים לכם את הזכות לדירה, בפועל זה מושג מופשט לחלוטין, מוכרים לכם נתח בקרקע.

היקף העסקאות לרכישת קרקעות מסתכם בכ-500 מיליון שקל בשנה כשמדובר על 2,000 עד 2,500 עסקאות. בממוצע מדובר על עסקה של 200-250 אלף שקל.

והיכן נעשות רוב העסקאות? יש כמה אזורים שנחשבים לאטרקטיביים מכיוון שבאזור היתה הפשרה של קרקע חקלאית או שדיברו ומדברים על הפשרה עתידית.  האזור הראשון – זיכרון יעקב, פרדס חנה, בנימינה, חדרה; והאזור השני – ראשון לציון, נס ציונה, רחובות.

עסקאות גדולות מאוד נעשו בשנים האחרונות בהוד השרון ובאזור צורן.  חברת קנדה-ישראל שנסחרת בבורסה והנשלטת על ידי ברק רוזן ואסף טוכמאייר הרוויחה ממכירת קרקעות בצורן 100 מיליון שקל על פני מספר שנים. החברה קנתה ב-2006 קרקע בצורן (956 דונם) מחברת בזק בסכום של 97 מיליון שקל וחילקה את השטח הגדול לפרוסות קטנות. מהר מאוד היא מכרה חלק משמעותי והחזירה את ההשקעה שלה, ובהמשך, על פני שנים מכרה עוד חלקים. וכך היא 10 שנים אחרי ההשקעה  עם 6% מהקרקע ורווח של 100 מיליון שקל.  אבל, מה עם הקרקע? האם הוא הופשרה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה? לא. בינתיים לא, וגם לא ניתן לדעת מתי זה יקרה.

זהירות ממצג שווא – דוגמאות 

היקף ההונאות בנדל"ן עולה מדרגה בשנים האחרונות – מנהלי חברת cityr , אורי פריש ורועי מרציאנו, נעצרו לאחר שלטענת רשות ני"ע הכניסו לכיסם חלק משמעותי מ-100 מיליון הדולר שגייסו ממשקיעים. המשקיעים חשבו שהכסף מושקע ברכישת בתים בחו"ל, אבל החשש שחלק מהכספים זרמו לכיסי המנהלים. כמו כן, מככב בכותרות המקרה של  אורן קובי, הבעלים ומנכ"ל חברת אדמה, החשוד בגניבת מיליוני שקלים שקיבל מרוכשי קרקעות חקלאיות; ואי אפשר בלי – ענבל אור, שמסובכת מעל הראש מול הרשויות השונות כשהטענות בין היתר שהיא העלימה כספים של לקוחות שרכשו במסגרת קבוצות הרכישה שלה.

לאחרונה הוגשה תביעה של רוכשי קרקעות חקלאיות ליד מושב פדיה בשפלה, נגד המוכרים והמשווקים של הקרקע. הטענה  –  המוכרים הונו את הרוכשים בעת שיווק הקרקע.  במוקד התביעה שהוגשה על ידי  עו"ד ארנון גרפי  – חברת רילטי אקזקיוטיב של שמעון אייזנברג. כמו כן, התביעה היא נגד שמעון אייזנברג עצמו; נגד  משרד עו"ד נשיץ-ברנדס-אמיר, שייצג את התובעים והחתים אותם על הסכם למתן ייעוץ משפטי ועוד.

הרוכשים דורשים לבטל את ההסכמים שבהם התקשרו לרכישת קרקע חקלאית, ולקבל חזרה את כספם בצירוף פיצוי הולם על נזקיהם; הרוכשים טוענים כי  הם נחשפו לפרסומים המטעים בנוגע לפרויקט במושב פדיה, ועל בסיס מידע זה – מידע מטעה, כוזב וחסר, הם התקשרו  בעסקה לרכישת קרקעות חקלאיות, במחיר של 120 אלף  שקל עבור כל יחידת שטח של 470 מ"ר.

לטענתם – המקרקעין הוצגו כקרקע חקלאית המצויה בתחומי המושב ואשר ניתן יהיה לשנות את ייעודם למגורים בתוך שנים ספורות, כך ששוויו של הנכס אותו רכשו יעלה עשרות מונים וידביק את המחירים הגבוהים של הקרקעות לבנייה במושב. בנוסף טוענים התובעים כי נמסר להם שהקרקע צפויה להיות בשטח המיועד להרחבת הבנייה במושב, ושהפרויקט נבחן על-ידי משרדי עו"ד ואדריכלים מהמובילים בארץ, שגם ילוו את הפרויקט.

בסופו של דבר  התברר כי לא דובים ולא יער. לטענת התובעים כבר בשלב  הצגת המצגים וחתימת ההסכמים, היה ידוע לחברה ונציגיה כי "לא זו בלבד שאין כל סיבה פוזיטיבית להניח שהמקרקעין ישנו את ייעודן למגורים, אלא שבהתאם למצב התכנוני שחל עליהם. היה ברור כי המקרקעין מצויים מחוץ למתחם שהוקצה בתוכנית המתאר המחוזית לפיתוח העתידי של המושב, כאשר התכנון לגביהם הוא אזור המיועד לשימור לדורות הבאים כאזור בעל אופי כפרי פתוח שבו קיימת מניעה לאשר תוכניות לשינוי ייעוד למגורים. בשלב זה הפנימו התובעים כי נפלו כפי הנראה קורבן להונאה חמורה ושיטתית".

מדריכים קשורים:

דירה להשקעה – איך עושים את זה נכון?

ככה רוכשים דירה מקבלן 

כתבות חשובות בנושא:

– אורן קובי, הבעלים של חברת אדמה שקרסה (שעסקה בשיווק קרקעות ) מחזיק ב-6 דירות בשווי של 40 מיליון שקל, ושווי אחרי משכנתאות של מעל 20 מיליון שקל.  הוא משך על פי דברי עורכי הדין ורואי החשבון מעל 20 מיליון שקל בשנים האחרונות , והותיר נושים רבים בלי כלום – איך זה ייתכן? איך זה שבעל חברה מזרים כספים שלקח מלקוחות (והיו בכלל אמורים להיות בחשבונות נאמנות ) לכיסו האישי – משיכות, שכר אולי דיבידנדים, ואף אחד לא מחייב אותו (עדיין להחזיר את הכסף) – הרחבה בגלובס

האם הכסף של רוכשי הדירות מוגן? כמה מקדמות מלקוחות קיבלה אפריקה מגורים? ובכמה הסתכמו המכירות שלה ברבעון

המשתתפים בקבוצות הרכישה של ענבל אור ואדמה לא מאמינים שזה קורה להם – בסה"כ הם רצו להשיג דירה בהנחה על מחיר השוק, אלא שהכסף נעלם מהקופה, ועכשיו מנסים להשיב את מה שנשאר. האם גם רוכשי דירות מקבלנים עלולים להימצא במצב דומה? אז אולי אין דבר כזה בטוח, ובכל זאת, בהמשך למקרה חפציבה, הרוכשים מקבלים כיום ערבות מכר (או רישום הערת אזהרה) וקיים פיקוח משמעותי על הכספים בחשבונות הבנק. זה עובד כך – הכספים שמשולמים בשלב הראשון (המקדמות מהלקוחות) מנותבים אל חשבונות ייעודים – כל פרויקט והחשבון שלו, וכך כל הפקדה של כספים (בהתאם להסכם) היא לחשבון הבנק הייעודי. מצד אחד החשבון מתמלא בכספים של רכושי הדירות, ומהצד השני, הקבלנים מושכים (באישור הבנק) לצורך מימון ההוצאות בפרויקט הספציפי.

בקבוצות רכישה הפיקוח על חשבון הנאמנות, והשימוש בכספים שהיו בחשבונות אלו, היו עקב אכילס, סוג של (לכאורה) פרצה קוראת לגנב. אך נראה שרוכשי דירה מקבלנים לא יתקלו בתקלה כזו, אצלם כאמור יש חשבון ייעודי שאותו מלווה הבנק.

וההפרדה הזו בין כספי החברה ובין כספי רוכשי הדירות מתורגמת גם לדוחות הכספיים – יש סעיף של הכספים בבנק שייכים לחברה באופן מוחלט והיא שולטת בהם (ויכולה לעשות בהם מה שהיא רוצה – דיבידנדים, משכורות ועוד) ויש סעיף מאזני של הכספים שנמצאים בחשבונות של רוכשי הדירות, כספים אלו לא ניתנים לשימוש אלא אך ורק לצורך הפרויקט הייעודי.

רוכשי הדירות של אפריקה מגורים, מחברות הבנייה הבולטות, העבירו לה סכום עתק של 1.1 מיליארד שקל  –  כך עולה מהדוחות הכספיים לרבעון הראשון של השנה. הכספים האלו בשלב הראשון נמצאים בחשבונות הייעודיים. כלומר, מצד אחד יש לאפריקה מגורים התחייבות מאזנית בסך של 1.1 מיליארד שקל, ומצד שני יש לה מזומנים שנכנסו לחשבונות הבנק הייעודיים. החשבונאות כאמור צובעת את החשבונות האלו ומגדירה אותם בנפרד מהמזומנים השוטפים של החברה, תחת סעיף – "מזומנים ונכסים פיננסים אחרים מוגבלים בשימוש בחשבונות הליווי". בסעיף הזה שוכבים הכספים של הלקוחות והבנק "מלווה" אותם, משמע מאשר את הוצאת מהחשבון (ורק לצרכי הפרויקט).

בסעיף הזה נמצאים נכון לסוף הרבעון הראשון 313 מיליון שקל – עמוק מתחת ל-1.1 מיליארד שקל של המקדמות? אז איפה הכסף? לאן נעלמו כ-800 מיליון שקל? תחת סעיף – "מלאי בניינים למכירה". הרי הכסף שהחברה מקבלת משמש אותה (לצד כספים שלה עצמה – ממקורותיה ומהון זר) להקמת הפרויקטים הייעודיים, כך שבשוטף ברגע שיש לה הוצאות על פרויקט מסוים היא משלמת מהחשבון הייעודי (ובאישור הבנק), וכך בעצם היתרה בחשבון הולכת ופוחתת (כשמנגד יש באופן שוטף הזרמות כספים של לקוחות שמשלמים מקדמות ובהתאם לאבני הדרך).

לצד המזומנים המוגבלים בשימוש, יש כאמור את המזומנים של החברה – לאפריקה מגורים יש 122 מיליון שקל במזומן ובסכום הזה היא חופשיה לעשות מה שהיא רוצה. כמו כן, לחברה יש נכסים נזילים נוספים – 175 מיליון שקל של נכסים פיננסים/ ניירות ערך סחירים.

הסעיף המשמעותי ביותר בצד הנכסים של החברה הוא מלאי הבניינים למכירה. הסעיף הזה מורכב מהעלויות השוטפות בגין כל הפרוייקטים של החברה והוא ממומן על ידי כספי הלקוחות וכספי החברה עצמה. המלאי השוטף מסתכם, נכון לסוף הרבעון במעל 1.5 מיליארד שקל, והמלאי הלא שוטף (מלאי קרקעות) מסתכם בכ-1 מיליארד שקל. הנכסים האלו הם בעצם מקור ההכנסות והרווח העתידי של החברה, וכאשר היא תמכור את הדירות היא תוכל להכיר בהכנסות וברווח, וכאן יש חשבונאות "כפולה".

חברות הבנייה עד לאחרונה דיווחו באופן גורף בהתאם לתקינה החשבונאית על ההכנסות שלהן ממכירת דירות רק בשלב המסירה. עד שלב זה, הן לא יכלו להכיר בהכנסות גם לא באופן חלקי. המשמעות היא סוג של דחיית הכנסות, כי בפועל לוקח שנים להרים פרויקט בנייה, ובדוחות הוא מתבטא רק בסוף הדרך, שהלקוח מקבל את המפתחות. זה עייות גדול של הדוחות שבעצם לא מספרים את הסיפור של תקופת הדיווח אלא של תקופה קודמת – חברה שמדווחת על הכנסות (בדוח הכספי) ברבעון מסויים מדווחת בפועל על מסירה של דירות, כשהמכירה של הדירות האלו היתה לפני שנים. במילים אחורת, מדובר על דוחות שמבטאים מכירות של תקופות קודמות, ועל רקע זה, הדוחות איבדו מחשיבותם, ולמעשה, דוחות הדירקטוריון היו בעלי חשיבות גדולה יותר (עם מידע על המכירות בשטח בתקופת הדיווח)

העיוות הזה נפתר לאחרונה כשאושר תקן חשבונאי שמאפשר הכרה בהכנסות בהתאם להתקדמות העבודה,  התקן עדיין לא מאומץ כאן, אבל קבוצת חג'ג' כבר ביקשה אימוץ מוקדם וקיבלה אישור לכך מרשות ניירות ערך, וחברות נוספות אמורות ליישם את האימוץ המוקדם. אלא שמעבר לכך שמדובר בתקן ליברלי, הרי שאבדה יכולת ההשוואה בין החברות וייווצרו שתי קבוצות של חברות בנייה/ קבלנים – אחת של חברות שאימצו את התקן באופן מוקדם ושנייה של חברות שלא אימצו את התקן. אפריקה מגורים עדיין לא אימצה את התקן.

אפריקה מגורים מדווחת בדוח הכספי על הכנסות בסך של 228 מיליון שקל, ורווח של כ-20 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 100 מיליון שקל ורווח של 12 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, אבל למספרים האלו אין משמעות, אלה המספרים של מכירות שנעשו לפני כמה שנים ועכשיו מתגלגלים לדוחות פשוט כי רק עכשיו הדירות נמסרו ללקוחות. מה שחשוב יותר כאמור הוא דוח הדירקטוריון ובו יש את המידע הבא – "לחברה סה"כ בביצוע ובשיווק טרם ביצוע 1,919 יחידות דיור מתוכן נמכרו 1,038 יחידות דיור בהיקף כספי של 1.75 מיליארד שקל. את הסכום הזה לא תראו בדוח רווח והפסד של החברה, אבל הוא מרמז מה יקרה אם החברה תבחר לעשות גם אימוץ מוקדם ולהכיר בהכנסות על פי קצב התקדמות העבודה.

הראל קרנות נאמנות מעלים את דמי הניהול בשתי קרנות מחקות ומאריכים את דמי ניהול אפס על 11 קרנות אחרות.

דמי הניהול בקרנות –  הראל (2A) מחקה עד 3 שנים 25/75 (מספר קרן: 5121801) והראל פיא (00) מחקה תל בונד שקלי (מספר קרן: 5117288), יעלו ב-1 באוקטובר 2016 ל-0.15% (מדמי ניהול אפס).

ב-11 הקרנות הבאות דמי הניהול ישארו אפס לפחות עד סוף השנה –  הראל פיא (00) מחקה תל בונד צמודות יתר (מספר קרן: 5114939); הראל פיא (00) מחקה מדדיות 2-5 שנים ממשלתיות (מספר קרן: 5117247);             הראל פיא (00) מחקה תל בונד תשואות (מספר קרן: 5117254); הראל פיא (00) מחקה שקלי ריבית קבועה 2-5 שנים ממשלתיות (מספר קרן: 5117262); הראל (00) מחקה תל בונד 60 (מספר קרן: 5121835); הראל (00) מחקה תל בונד 40 (מספר קרן: 5121827); הראל (00) מחקה ממשלתי מח"מ סינתטי 2-5 שנים (מספר קרן: 5121819); הראל (00) מחקה תל בונד צמודות בנקים (מספר קרן: 5122544); הראל (40) מחקה ת"א 100 (מספר קרן: 5122510);הראל (00) מחקה תל בונד – ריבית משתנה (מספר קרן: 5122551) והראל (00) מחקה תל בונד – תשואות שקלי (מספר קרן: 5118682).

דמי הניהול על הקרנות המחקות נמוכים מאוחד ואפילו אפסיים, כאשר מגדל המובילה את התעשייה, והראל ואקסלנס שחזקות בתחום מתחרות בינהן דרך דמי הניהול. עם זאת, לאחרונה הועלו דמי ניהול בקרנות מחקות מובילות, ונראה שלאט ובהדרגה יועלו דמי הניהול.

קרנות מחקות הן בעצם מכשירים עוקבי מדדים בדומה לתעודות הסל. כאן, תוכלו לקרוא את המדריך המלא על קרנות מחקות, וכאן את המדריך על תעודות הסל.

בהמשך לכתבה על קרן ברק ממונפת, מוסר מנהל הקרן פרטים על התשואה החריגה שנרשמה בסוף מרץ. "לאחר השלמת הבדיקה בעניין זה הנה הממצאים – הקרן  החלה להציע יחידותיה לציבור ביום 7/03/2016 ותיק ההשקעות שלה מנוהל על ידי מנהל השקעות חיצוני, ברק בית השקעות (אינווסט) .

"בתחילת יום 29/03/2016 שווי נכסי הקרן עמד על 3,000 שקל.. במהלכו של היום, חלו יצירות בקרן של 40,000 ע.נ. בסך השווה ל- 40,000 שקללערך (להלן: "עודף היצירות").  בקרן נרכש בסמוך לשעה 23:00 בעודף היצירות חוזה עתידי על נכס הבסיס של מדד S&P 500 VIX INDEX ER. השעה בה בוצעה העסקה נובעת מכך שלא ניתן כלל להעביר הוראות בחוזים עתידיים שנכס הבסיס שלהם מדד ה- VIX באמצעות מערכת המסחר ואין אפשרות להעביר הוראות כאמור אף דרך חדר המסחר שמסיים את פעילותו ב- 23:00.

"לאחר מועד ביצוע הפעולות בחוזים העתידיים (לקראת השעה 23:00), ועד לסיום המסחר (23:15), חלה ירידה בשווי החוזה העתידי, כך ששוויו של החוזה העתידי האמור היה נמוך בסוף היום משוויו במועד הרכישה.  כתוצאה מן האמור ירד שווי הנכסים ביום 29/03/2016 בכ-669 שקל וחלה ירידה בתשואה של כ-23%. לציין שהירידה בתשואה בחלקה נובעת גם מכך ששווי נכסי הקרן ביום רכישה עמד על שווי נמוך מאוד (כאמור, כ-3,000 שקל בלבד).

"בשל העובדה שהירידה כאמור נגרמה בנסיבות שאינן ברות השבה בהתאם להסדרה הקיימת לא נתאפשר למנהל הקרן להשיב לקרן את הסך של 669 שקל כאמור".

וזה בדיוק מסביר את הבעייתיות הגדולה של הקרנות החדשות שיכולות לאבד תשואה או לייצר תשואה פנומנלית בגלל היקפם הכספי הנמוך, ואז הן יכולות בהמשך להשתחל במקומות גבוהים לדירוגים למרות שהתשואה נעשתה על כסף קטן.

עדכון – פימי רוכשת את השליטה במנועי בית שמש (במחיר נמוך ממחיר השוק) 

מנועי בית שמש הרוויחה ברבעון הראשון של 2016 כ-2.6 מיליון דולר על הכנסות של 19.5 מיליון דולר, לעומת רווח של 1.9 מיליון דולר על הכנסות של 18.3 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2015. בשנת 2015 כולה הרוויחה החברה המתמחה בייצור חלקי מנועי סילון ובשיפוצם, כ-7.8 מיליון דולר על הכנסות של 77.2 מיליון דולר.

מנהלי החברה מעדכנים כי היקף ההזמנות של החברה מסתכם ב-206 מיליון דולר – "סך ההזמנות הצפויות של החברה מורכב מהזמנות ספציפיות אשר התקבלו מלקוחותיה", מעדכנת ההנהלה ומוסיפה – "אין ביטחון שההזמנות האלה תהיינה במלוא היקפם כמותי הצפוי. הלקוח רשאי לבטל גם הזמנת עבודה ספציפית בשל הפרות או אירועים שונים. אולם עליו בדרך כלל לפצות את החברה אם זו כבר החלה בעבודה".

מתוך הזמנות צפויות של 206 מיליון דולר כ-56 מיליון דולר הן לתקופה של אפריל עד דצמבר 2016, וזה לכאורה מבטיח את קצב הפעילות הנוכחי, כשבנוסף להכנסות מהצבר לחברה יש הכנסות שוטפות מהזמנות שוטפות.

מנועי בית שמש נסחרת בשווי של 80 מיליון דולר (312 מיליון שקל) מכפיל רווח של כ-8 על קצב הרווחים הנוכחיים. לכאורה מכפיל נוח, אבל צריך לזכור שפעילות ייצור ושיפוץ מנועי סילון היא פעילות סייקלית/ מחזורית ואחרי הגאות עלולה להגיע ירידה בהיקף הפעילות.

בנק מזרחי טפחות ממשיך לשלוט בשוק המשכנתאות. מנתוני הרבעון הראשון עולה כי היקף המשכנתאות הכולל (לרבות משכנתאות לכל מטרה) הסתכם ב-7.14 מיליארד שקל, ומספר הלווים הגיע ל-13,680 – מדובר על עלייה של כ-7.6% בהיקף הכספי אך ירידה של 3.3% במספר הלווים. הנתונים האלו מציבים את מזרחי טפחות בודד בצמרת עם נתח שוק של כ-40% בשוק המשכנתאות.

מתוך המשכנתאות שנלקחו, כ-804 מיליון שקל הן משכנתאות למחזור, לעומת כ-1.2 מיליארד שקל בשנה שעברה. עדיין רבים ממחזרים, אך נראה שגל המחזורים של השנים האחרונות לא יחזור – אולי זה בגלל שחלק גדול ממשלמי הריבית הגבוהה כבר מחזר את המשכנתא, אולי בגלל שככל שעוברות השנים, הרווח הפוטנציאלי ממחזור קטן, ואולי פשוט חוסר מודעות של חלק מהאנשים. במקרים רבים יש עדיין רווח משמעותי ללקוח במחזור משכנתא , והבנקים הם אלו שמונעים מהלקוחות למחזר – אל תאמינו להם, מקרה מהשטח – במזרחי טפחות אמרו שלא כדאי למחזר , ובבנק אגוד המחזור הסב רווח של 40 אלף שקל לפחות בפריסה טובה יותר.

ובחזרה לנתוני מזרחי טפחות ברבעון הראשון. הבנק מפרט את שיעור המימון של המשכנתאות – "אחד הפרמטרים המרכזיים המשמשים את הבנק למזעור הסיכון בתיק האשראי לדיור הינו שיעור המימון (היחס שבין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס המשמש כביטחון).שיעור המימון הממוצע של תיק המשכנתאות של הבנק ליום 31 במרץ 2016 עומד על 55%, בדומה שיעור המימון בסוף 2015, ולעומת 55.8% בסוף שנת 2014. מתוך היקפו הכולל של תיק האשראי של הבנק, בסך 109.2 מיליארד שקלים חדשים, כ-94% ניתן בשיעור מימון מקורי נמוך מ-75% ,המבטיח את ההלוואה גם במקרה קיצון של ירידה של 25% בשווי הנכס המשמש לביטחון. שיעור המימון בדיווח זה הינו שיעור המימון ההיסטורי שחושב במועד אישור ההלוואה, והוא אינו מביא בחשבון פירעונות שוטפים, המקטינים את יתרת ההלוואה, ושינויים בשווי הנכסים המשמשים כבטחון. העלייה המשמעותית במחירי הדיור החל מסוף שנת 2008 ,ומנגד צמצום יתרות ההלוואות בגין הפירעונות השוטפים, מביאים לירידה בשיעור המימון האמיתי, העדכני להיום, של הלוואות שניתנו עד שנת 2008 ,כך שרובן ככולן נמצאות בשיעור נמוך מ-75% כיום. היקף ההלוואות שניתנו בשיעור מימון גבוה מ-75% בשנתיים האחרונות, מגיע לכ-0.2 מיליארד שקל, המהווים כ-0.2% בלבד מתיק ההלוואות לדיור".

שיעור המימון בהלוואה לדיור משמש מדד למידת הביטחון של ההלוואה, ללא קשר למאפייני הלווה עצמו. לכן, בנוסף על כך, בעת אישור משכנתא, מחייב הבנק את הלווה להציג יכולת לעמוד בפירעונות השוטפים של ההלוואה כסדרם, בעיקר באמצעות חישוב שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הקבועה של הלווה. שיעור ההחזר הממוצע בתיק האשראי לדיור של הבנק הוא 28%. 79.1% מתוך תיק המשכנתאות של הבנק ניתן ללווים ששיעור ההחזר שלהם נמוך מ-35% (שיעור ההחזר הממוצע ללווים אלה: כ-23.6%). כ-16.7% מתיק המשכנתאות ניתן ללווים בעלי שיעור החזר של 35% עד 50% (שיעור ההחזר הממוצע ללווים אלה: כ-40.2%). כ-3.8% מתוך המשכנתאות ניתן ללווים בעלי שיעור החזר של 50% עד 80% (שיעור ההחזר הממוצע ללווים אלה: 59.8% ) וכ-0.4%  בלבד ניתנו ללווים בעלי שיעור החזר גבוה מ-80% (שיעור ההחזר הממוצע ללווים אלה: 92.4%).

ההלוואות ששיעור ההחזר בהן גבוה, הינן הלוואות הניתנות ללווים בעלי היקף גדול של רכוש נוסף, ואשר יכולת ההחזר שלהם אינה מבוססת בהכרח על הכנסה שוטפת, ללווים בעלי הכנסה גבוהה מאד שלגביה שיעור ההחזר משמעותי פחות, או בהתקיים חיזוקים נוספים להלוואה, מעבר לנכס הממושכן וליכולת ההחזר של הלווה עצמו, כגון ערבים בעלי איתנות פיננסית".

חילן מספקת את הסחורה. החברה העוסקת במתן שירותי שכר ומשאבי אנוש לצד פתרונות כוללים בתחום המחשוב (בעקבות רכישת פעילות נס לפני כשנתיים) דיווחה על רווח של כ-23.3 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה לעומת רווח של 17.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות ברבעון עלו ב-5.5% למעל 300 מיליון שקל כשהגידול בפעילות היה כמעט לאורך כל תחומי הפעילות, ובמיוחד במגזר שיווק מוצרי תוכנה ובתחום שירותי השכר.

הרווח הגולמי הסתכם ברבעון ב-67.9 מיליון שקל (22.6% מההכנסות) לעומת 59.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (21% מההכנסות), והרווח התפעולי זינק ב-31% ל-33 מיליון שקל.

קצב הרווחים בשורה התחתונה מתקרב ל-100 מיליון שקל, ומדובר במכפיל רווח של כ-12 (שווי החברה – כ-1.2 מיליארד שקל; מניית החברה עולה בעקבות הדוחות ב-1.6%). החברה המובילה בתחום מטריקס נסחרת בכ-1.7 מיליארד שקל על רווחים (מתואמים, אחרי נטרול עודף פחת והפחתות) של כ-120 מיליון שקל – מכפיל רווח של כ-13-14.

בחלוקה למגזרים, בולט תחום הפתרונות העסקיים והפרויקטים עם הכנסות של 166.9 מיליון שקל – עלייה של 4.9% ביחס לרבעון המקביל. הגידול בפעילות נובע פשוט מהעובדה הפשוטה שברבעון הנוכחי היו יותר ימי עבודה מאשר ברבעון המקביל אשתקד (יומיים יותר).

בתחום שירותי שכר, נוכחות ומשאבי אנוש גדלה הפעילות ב-8.6% ל-58.9 מיליון שקל. הנהלת החברה מסבירה כי החל מתחילת השנה מעמידה החברה ללקוחותיה שירותי תפעול פנסיוני – " הגידול בהכנסות הרבעון מקורו בהצטרפות לקוחות לשירותי התפעול הפנסיוני, הצטרפות לקוחות חדשים למערכות החברה החל מינואר, 2016 וכן הרחבה של שירותי הערך של החברה למספר לקוחות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון הראשון של שנת 2016 מהוות הכנסות המגזר כ-20% מסך ההכנסות על בסיס מאוחד".

הכנסות החברה בתחום שיווק מוצרי תוכנה זינקו ב-58.7% ל-36.4 מיליון שקל, כשהנהלת החברה מסבירה שהורחבו פתרונות התוכנה והמוצרים של הגופים שהיא מייצגת  לצד המשך גידול אורגני.

מנגד, בתחום תשתיות מחשוב חלה ירידה משמעותית של 13% ביחס לשנה שעברה ל-39.4 מיליון שקל. כאן, הנהלת החברה לא מסבירה, וזה קצת אבסורד, דווקא במקום שהכי צריך הסבר (במקום שיש לכאורה בעיה) החברה נמנעת מלספק תשובה.

הרווח הנקי של קופיקס ברבעון הראשון של 2016 הסתכם ב-1 מיליון שקל, אבל בעוד בתחום בתי הקפה הסתכם הרווח ב-2 מיליון שקל, הרי שפעילות המרכולים הסבה הפסד של 1 מיליון שקל.

לקופיקס של אבי כץ יש 118 סניפים פעילים (המופעלים על ידי יזמים) כאשר 8 סניפים של הרשת נמצאים בהקמה וסה"כ מדובר על 126 סניפים. הכנסות רשת הקפה כולל דמי ניהול מהזכיינים הסתכמו ב-31.7 מיליון שקל, לעומת 24.8 מיליון שקל ברבעון הקודם, אז היו 65 סניפים של הרשת. לכאורה אין התאמה בין מס' הסניפים  לבין ההכנסות – הרשת כמעט הוכפלה במס' הסניפים  ומנגד ההכנסות עלו ב-28%, אבל זה נובע בעיקר מכך שבתוך ההכנסות ברבעון הראשון של 2015 יש הכנסות ממכירת זכיינויות בסך 8 מיליון שקל, בעוד שברבעון הראשון השנה ההכנסות ממכירת זכיינויות הסתכמו ב-1.5 מיליון שקל בלבד.

קופיקס וחשוב להבין זאת היא לא מפעילת הסניפים עצמם, והכנסותיה נובעות בעיקר מהמכירות כרשת לכל הסניפים שמנוהלים על ידי הזכיינים וכן מדמי ניהול שנגבים באופן שוטף. אם מנטרלים את מכירת הזכייניות שנמצאות בירידה וזה בפני עצמו סימן לדאגה, הרי שההכנסות ברבעון קודם בתחום הקפה הסתכמו ב-16.8 מיליון שקל, ואילו ברבעון הנוכחי ב-30 מיליון שקל, וזה כבר מתואם עם הגידול בסניפים, ועדיין עולה השאלה האם זיכיון של קופיקס הוא עסק רווחי? האם הרשת שמוכרת מוצרים ב-5 שקלים מאפשר גם לספק המוצרים (קופיקס עצמה) להרוויח וגם לזכיינים עצמם?

לדעתנו, יש מקומות שכן (ואפילו הרבה – תלוי כמובן בתעבורה), אבל בממוצע זה לא "גליק" גדול. הערכה הזו נסמכת על הנחות והערכות, אבל תשפטו בעצמכם – מכירות של קופיקס ב-30 מיליון שקל (כולל דמי ניהול) ברבעון ל-118 סניפים זה 250 אלף שקל לסניף, ובחודש זה 83 אלף שקל – כמה רווח גולמי מרוויח הזכיין כשהוא מוכר את המוצרים ב-5 שקלים? גם אם נגזים ונגדיר 50%, הרי שהרווח הגולמי הממוצע הוא 83 אלף שקל (166 אלף שקל הכנסות בניכוי עלות מכר של 83 אלף שקל). לסניף יש הוצאות בגין שכר דירה, חשמל, ארנונה,  ועובדים כעט מסביב לשעון – אם בממוצע היזם מרוויח 15-20 אלף שקל לעבודה של 16 שעות ביממה הוא כנראה מרוצה, ואנחנו מדברים על ממוצע ועוד היינו לארג'ים, תחושת הבטן שלנו שהממוצע נמוך יותר.

ובחזרה לדוחות של קופיקס. סה"כ ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-52.2 מיליון שקל, 31.7 מיליון שקל כאמור מפעילות תחום הקפה, והיתר – 20.6 מיליון שקל מפעילות המרכולים שבה שותפה קופיקס (50%). בתקופה המקבילה בשנה קודמת לא היתה לחברה פעילות בתחום המרכולים.

במהלך פברואר חתמה קופיקס על הסכם להכנסת שותף לרשת המרכולים, כשבמקביל מתפתחת הרשת בקצב מואץ – בסוף הרבעון היו 14 חנויות ברשת, ונכון לאמצע מאי יש 16 סניפים פעילים ועוד 11 סניפים בתהליך.  המשקיע ברשת המרכולים העביר לסופר קופיקס תמורת 50% מהמניות  20 מיליון שקל, והעמיד הלוואת בעלים על פי ההסכם ההשקעה בסך של 15 מיליון שקל.

שוויה של קופיקס בבורסה – 150 מיליון שקל, והונה העצמי 25 מיליון שקל.

הרווח האמיתי של קופיקס