ההבחנה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים עשויה להתבטל, למה? מה היתרונות ומה החסרונות?
מנהל התכנון הודיע כי הוא שוקל לבטל את ההפרדה הקיימת כיום בתכניות בניין ערים, בין שטחים עיקריים ובין שטחי שירות, הכוללים בין היתר מקלט, ממ"ד וחניה. בתקנות כיום נקבע כי במסגרת השטחים הכוללים שניתן לבנות מכוח תוכנית בניין ערים (תב"ע), יש לקבוע את היחס בין השטחים העיקריים ובין שטחי השירות. שטחים עיקריים הוגדרו כשטחים המיועדים למטרות עיקריות דוגמת מגורים, מסחר, תעשייה, מלאכה, משרדים ועוד, ואילו שטחי שירות הוגדרו כשטחים שנועדו לתת שירותים נלווים לאחת המטרות העיקריות הללו, דוגמת ביטחון ובטיחות, מערכות טכניות, אחסנה, חניה, מבואות וחדרי מדרגות ועוד.
בעקבות התקנות ועדות אישרו שטחי שירות על לפי דעתן.
הסיבה לשינוי: אי-הבחנה בין ייעודים והטעיות בתכניות
אלא שהחלוקה הנוכחית עוררה לא מעט בעיות. למשל שטחי שירות שלא הספיקו לייעודים השונים, בשל הבדלים גדולים בשטחי השירות הנדרשים לכל אחד מהייעודים (מגורים לעומת משרדים וכדומה). בעיה אחרת הייתה ששטחים עיקריים סומנו וחושבו בבקשות להיתרי בנייה כשטחי שירות באופו מטעה כדי לקבל תוספת שטחים עיקריים.
תוכנית המבוססת על נפח
לכן מנהל התכנון מעוניין לבטל את ההבחנה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות, ובמקומה לקדם תוכנית המבוססת על נפח, המתייחסת לשטחי בנייה כוללים.
לרוב תכנית המבוססת על נפח קובעת מראש קווי בניין, גובה או מספר קומות מותרים, והשטח המותר לבנייה הוא השטח התחום באותן מגבלות. כלומר, התוכנית יוצרת מעין "תבנית", שלפיה בונים בניין, ללא הבחנה בין שטח עיקרי לשירות.
יתרון תוכנית מבוססת על נפח: פשוטות וקלות ליישום
תוכניות כאלו מוכרות כבר מאז המנדט וגם לאחר מכן, ויש כמה שאפילו עדיין תקפות, למשל תכנית רובע 3 בתל אביב. היתרון של תוכניות על בסיס נפח הוא שהן פשוטות יותר ליישום בהשוואה לתוכניות המבדילות בין שטחים עיקריים ושטחי שירות.
חסרונות: קושי בשומה והעדר גמישות
אלא שיש גם חסרונות. אחד מהם הוא היטל ההשבחה, והמשמעות היא שבמקום שבעבר חלה בו תוכנית מבדילה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות יהיה קושי בשומה לבחון את ההבדל בין שני מצבי התכנון, כי תוכנית הנפח לא מתייחסת לשטחים העיקריים, היקרים יותר בשווים, לעומת שטחי השירות.
בעיה אחרת היא שלא ניתן יהיה לבקש הקלות בתוכנית על בסיס נפח שבה ייקבעו מראש הקווים האדומים המקסימליים כבר בתוכנית. קבלנים רבים חוששים מהעדר גמישות, המטרה הראשונה של הקלות הבנייה. עם זאת זה מתאים לתוכנית הכוללת של מנהל התכנון לבטל את תוספות הבנייה לתוכניות שאושרו.