בית המשפט העליון שדן בעתירתן של חברות גז, אשר ערערו על שומות לתשלום היטל השבחה שקיבלו, פסק בפסיקה תקדימית כי תוכנית מתאר ארצית מפורטת עשויה לחייב את בעל הנכס בתשלום היטל השבחה, מאחר ואישורה הביא לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל השבחה חי לרוב בשיעור 50% מההשבחה, אלא אם חלה פטור או שיעור מופחת מקומי.
החידוש החשוב בפסק הדין, שאותו ניסח השופט (בדימוס) אורי שהם בהסכמת השופטים נעם סולברג ודוד מינץ, הוא הפרשנות המרחיבה שנתנו שופטי בית המשפט למונח "תוכנית" בחוק התכנון והבניה אשר עד היום היה נהוג לכלול בו תוכניות מתאר מקומיות בלבד או תוכניות מפורטות. כעת, עם החלטת בית המשפט, הופכת גם תוכנית מתאר ארצית מפורטת לתוכנית המחייבת בתשלום היטל השבחה.
בית המשפט דן בעתירתן של חברות הגז פז גז, החברה האמריקאית לגז וסופר גז שלהן הוציאה הוועדה לתכנון ולבניה בקרית אתא שומה לתשלום היטל השבחה על סך של 180 מיליון שקל, ביחס לקרקעות עליהן יושבות חוות גז הבישול שלהן (גפ"מ).
על אותן חוות גז אישרה המועצה הארצית בשנת 2000 את תוכנית מתאר ארצית 32 (תמ"א 32) לטיפול במשק הגפ"מ, אשר ייעדה את חוות הגז לסגירה. באפריל 2006 אושרה תמ"א 32/ג (תוכנית השינוי), אשר ביטלה הלכה למעשה את תמ"א 32, ואפשרה להותיר את חוות הגז במקומן "לזמן מוגבל", שלא הוגדר בתוכנית, ובכפוף למילוי תנאים שונים, שכללו בין היתר הטמנה של מכלי הגז.
שאלות ותשובות
? מה החידוש בפסק הדין על תוכנית מתאר ארצית?
בית המשפט העליון פירש את המונח "תוכנית" בחוק באופן רחב. עד אז נהגו לכלול בו בעיקר תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות. לפי הפסיקה, גם תוכנית מתאר ארצית שיש בה הוראות מפורטות עשויה לחייב בהיטל השבחה.
? מה היה הרקע לתיק של חברות הגז?
הוועדה המקומית בקריית אתא הוציאה שומת היטל השבחה לחברות גז על קרקעות של חוות הגז שלהן. תוכנית ארצית מוקדמת ייעדה את החוות לסגירה, ותוכנית שינוי מאוחרת אפשרה להשאיר אותן לזמן מוגבל ובתנאים. הוועדה טענה שהשינוי העלה את שווי הקרקע.
? איך פסק בית המשפט המחוזי לפני העליון?
בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את עמדת חברות הגז. הוא קבע שתמ"א שיש בה הוראות של תוכנית מפורטת אינה נחשבת "תוכנית מפורטת" כלשון החוק. העליון הפך את ההכרעה.
? על איזה עיקרון נשען העליון?
על עיקרון הצדק החלוקתי. לפי פסק הדין, ההיטל לא רק מממן את תכנון התוכנית, אלא גם את ביצועה, את הפיתוח ואת הפעילות לרווחת הקהילה ברשות. פרשנות צרה, לפי השופטים, הייתה מובילה לתוצאה לא שוויונית.
? למי הפסיקה רלוונטית מעבר לחברות הגז?
לכל בעל קרקע שתוכנית ארצית מפורטת שינתה את ייעודה או את השימוש המותר בה. מי שמחזיק קרקע כזו כדאי שיבדוק אם צפויה לו שומה. הבדיקה חשובה במיוחד לפני מכירה.
כשקיבלו החברות את השומות הן הגישו ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה שדחתה את פנייתן של החברות כי תוכנית המתאר החלה על הקרקע היא תוכנית מפורטת צריכות חברות הגז בתשלום היטל השבחה.
בשנת 2014 דחה בית המשפט המחוזי בחיפה את עמדת הוועדה המקומית וקיבל את עמדת חברות הגז. בית המשפט קבע גם כי תמ"א הכוללת הוראות של תוכנית מפורטת אינה בגדר "תוכנית מפורטת", כמצוין בחוק.
בדיון האחרון שהתקיים בבית המפט העליון נקבע כי התכלית הסובייקטיבית המובהקת של החיוב בהיטל "היא הגשמת עיקרון הצדק החלוקתי במובנו הרחב". זוכי התעשרות בעל המקרקעין עקב אישור התוכנית המשביחה, "אינה משמשת אך למימון עלויות ייזום ותכנון התוכנית, אלא מממנת גם את עלויות ביצועה של התוכנית ופיתוחה, וכן עשויה לממן פעילויות…אשר נועדו לרווחת הקהילה בתחום הרשות המקומית בה מצויים המקרקעין".
לאור האמור נקבע כי הפרשנות הלשונית ששנתן בית המשפט המחוזי פוגעת בעיקרון הצדק החלוקתי, סותרת את הפרקטיקה הנוהגת ומבטאת פירוש דווקני וצר, אשר מוביל "לתוצאה בלתי שוויונית ובלתי ראויה, הגם שלשון החוק מאפשרת אחרת", ומשכך יש לדחותה, קבע השופט שהם.
רוכשים נכס מקרקעין? בידקו אם תצטרכו לשלם עליו היטל השבחה בעתיד