fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא משפט

חוק המכר - איך להבטיח את כספי רוכשי הדירות

מעודכן ל-03/2019

חוק המכר מגן עליכם הן מליקויים בדירה והן מפשיטת רגל  של הקבלן

בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
לפני החקיקה לא רכש הדייר שום זכות בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. אם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא הייתה לדייר זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים: ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים.
אפילו לאחר שקיבל את הדירה, ולאחר שכבר שילם הרוכש את מלוא הסכום בעבור הדירה, ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, עדיין  הדייר היה בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל.

לפי הניסוח הראשון של החוק נקבע שיעור התשלום המרבי שמותר לקבלן לדרוש לפני מסירת הדירה כל עוד לא ביטח באחת מחמש דרכים את כספו של הרוכש.

נוסף על הבטחת כספי הרוכשים החוק מתאר את אחריות הקבלן למקרה של נזקים בדירה הנובעים מרשלנות.
לחוק זה התווספה תוספת ב-1990, שקבעה כי אחריות הקבלן לבנייה תשתרע עד 10 שנים, בהתאם לחלקים השונים של הבניין. בחוק מכר דירות ישנה הבחנה בין ליקוי המתגלה בתקופת הבדק לבין תקופת האחריות. תקופת האחריות היא 3 שנים לכל דבר בבניין, אך תקופת הבדק משתנה מפריט לפריט בבניין, וזאת החל משנה ועד שבע שנים.  אבל ליקויים הנוגעים ליסודות הבניין ואי התאמה יסודית אינם מוגבלים לתקופה.

החוק השני והחשוב הינו חיוב הקבלן לתת לרוכש הדירה בטוחות, כגון ערבות בנקאית, הערת אזהרה או ביטוח על כספים המשולמים ע"י רוכש הדירה, להבטחת מסירת הדירה לרוכש. שני חוקים אלו אינם מותנים ואי קיומם נחשב לעבירה פלילית.

מטרת החוק

החוק למעשה מבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.

לאחר מקרה חפציבה הורחב החוק. עד ד קריסתה הייתה "חפציבה" אחראית ל-10% מן הבנייה החדשה בישראל. עם קריסתה התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכום של 440 מיליון שקל בלי שקיבלו בטוחות. לכן אלפי רוכשי דירות נותרו ללא הדירות וללא כספם.
המחוקק קבע חמש דרכי פעולה עיקריוות להגן על הקונה:

  • חובת יידוע הרוכש בדבר זכויותיו.
  • הגברת ההגנה על כספי רוכשי הדירות.
  • החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים – כולל סנקציות פליליות.
  • החמרת הסנקציות שיוטלו על בנקים המממנים פרויקטים למגורים – כולל סנקציות פליליות.
  • מינוי ממונה ממשלתי אשר יפקח על הוראות חוק זה.

 

חובת יידוע 

פעם הקונה לא היה מודע לזכויותיו על פי החוק, ולכן חל תיקון  הקובע: "לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב,עבר, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים".

איך להבטיח את הכספים

התיקון לחוק עוד  קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:

  • ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה".
  • ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
  • שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
  • רישום "הערת אזהרה". "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
  • העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

ערבות חוק מכר: כל מה שחשוב לדעת

ליקויים ורטיבות בדירה חדשה - מה עושים

הקבלנים יחויבו למסור לרוכשי הדירות מחירון של הפריטים המרכזיים במפרט הדירה

 

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות