מעודכן ל-04/2019

רכישת דירות, מחירי הדירות, המחיירם – לאן? כל מה שקשור לדירות בישראל הופך לכותרת בעיתונות הכלכלית ובארתים הכלכליים. הדירות זה נושא מאוד חשוב אולי הכי חשוב לעמישראל – גם לכאלו שיש להם דירה ובטח לכאלו שאין להם דירה. אלו שיש להם דירה רוצים לדעת מה "השווי" שלהם, אלו שאין להם רוצים לדעת איפה הם יוכלו לקנות? כמה זה יעלה? כמה משכנתא הם יצטרכו לקחת ועוד.

בשנים האחרונות הדירות מככבות בכותרות בגלל המחירים הגבוהים והלא כל כך הגיוניים לכאורה של נכסי הנדל"ן. מעבר למורכבות הכלכלית של ביצוע עסקת נדל"ן בתנאים האלה, עולה חשש שהעסקה לא תצא לפועל עקב נסיבות שלא תלויות ברוכש – ולכן תכניס אותו לבור כלכלי שקשה עד בלתי אפשרי לצאת ממנו. תארו לכם מצב שהצלחתם לקנות דירה, וזה ממש לא פשוט – גייסתתם כסף מההורים, לקחתם משכנתא גדולה, ואופס – הקבלן ברח לכם. בעבר זה קרה, כיום (בעקבות ניסיון – בעיקר מקרה חפציבה), הסיכוי שזה יקרה קטן ביותר.

החוק הישראלי מעניק הגנה מסוגים שונים לרוכשי הדירות, כשאחד האמצעים המרכזיים בהקשר הזה הוא ערבות חוק מכר. אז האם נמצא הדבר שיספק לכם מידה מסוימת של שקט נפשי בעת ביצוע עסקת נדל"ן?

ערבות חוק מכר: קווים לדמותה

ערבות חוק מכר היא ערבות בנקאית מטעם מבצע פרויקט הנדל"ן, שאמורה לשמש על תקן ביטוח לכסף שהרוכשים מעבירים לדירה עד הרגע בו העסקה מתקדמת לשלבים המרכזיים שלה – רגע הרישום של הערת האזהרה או לחלופין המועד בו נחתם הסכם החכירה בןי רוכש הדירה לבין מנהל מקרקעי ישראל (כאשר מדובר בקרקע בחכירה). הערבות תיכנס לתמונה כאשר הדירה לא תימסר למי ששילם עליה ממיטב כספו, כך שיהיה ביטוח אם הפרויקט לא ייצא לפועל עקב נסיבות כלכליות או אפילו מעשי מרמה – כך למשל המקרה הידוע לשמצה של חברת "חפציבה", שבעליה נעלמו עם הכסף של ה"רוכשים" והותירו אותם בבעיה לא פשוטה, בהיעדר ערבויות או יכולת להחזיר אליהם את הכסף שנגנז. פרשה זו נחשבת לקו פרשת המים מבחינת ההתחייבויות של היזם או מוכר הנכס כלפי רוכשיו.

בנוסח הנוכחי שלה, משמעות הערבות היא שהגבול העליון של התשלום שניתן להעביר לקבלן או למוכר הדירה במעמד החתימה על החוזה הוא 7% מגובה העסקה, כאשר הכסף ששולם צריך להישמר אצל עורך דין נוטריון. הקבלן יכול לדרוש כספים בשיעור גבוה יותר בשלב הזה, אבל מעל ל-7% הוא חייב לבטח את הכספים באופן מוחלט. את הערבות יש להעביר למוכר תוך פרק זמן של עד שבועיים ימים מהמועד בו קיבל הצד המוכר את התשלום.

העברת הכספים לחזקתו של המוכר יכולה להיעשות רק עם רישום הערת אזהרה או הענקת בטוח מסוג אחר לרוכש (במקרים אלה יש להשיב לקבלן את הערבות שנתן). שימו לב שסוג הבטוחה שמעמידים משפיעה על פרישת התשלומים: כאשר בטוחה היא ערבות בנקאית או לחלופין פוליסת ביטוח, התשלומים לא אמורים להיות מושפעים מקצב ההתקדמות של פרויקט הנדל"ן. ערובות מסוג אחר כן תהיינה צמודות לקצב ההתקדמות של הפרויקט.

עדיין: המענה של ערבות חוק המכר אינו מושלם

ערבות חוק מכר מעניקה סוג מסוים של הגנה עבור הרוכשים בביצוע העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר של חייהם, אבל ההגנה הזו אינה מוחלטת. הסיבה היא שהערבות עצמה היא מעט מוגבלת ולא מתייחסת לכל התרחישים האפשריים, או אם תרצו – לכל ההוצאות הצפויות כאשר משהו בפרויקט משתבש.

ערבות חוק המכר, וחוק המכר בכלל, אינם מעניקים התייחסות לשאלת המועד בו הדירה מועברת לרשות הרוכשים או לגבי קצב ההתקדמות של הפרויקט. לכן אין כאן התייחסות לנזקים הכלכליים והאחרים שמאפיינים עיכובים מהסוג הזה: הוצאות עבור פינוי הדירה, מעבר למגורים בשכירות עד שהפרויקט יהיה מוכן וכן הלאה. במילים אחרות: עיכוב בלוח הזמנים של הפרויקט, אפילו עיכוב משמעותי של חודשים או שנים, לא מהווה מבחינת החוק עילה מספקת לתשלום של ערבות חוק המכר מצידו.

מימוש ערבות על פי חוק המכר

השאיפה של רוכשי הדירה היא כמובן שהערבות שהם מקבלים על פי חוק המכר תישאר על הנייר, מה שיעיד בדרך כלל על כך שהפרויקט מתקדם בקצב שציפו (ושהמוכר אכן עומד בדרישות הבסיסיות של האמינות). אלא שבמציאות שלנו בהחלט עלול להיות פער לא קטן בין הרצוי לבין המצוי, שמביא לכך שערבות חוק המכר כן יכולה להיות ממומשת. התרחישים העיקריים שיכולים להביא למימוש הערבית ניתן למנות פירוק/כינוס נכסים של החברה המוכרת או מבצעת את הפרויקט, מצבים של הקפאת הליכים (החוק מגדיר שבמקרה של שותפות מספיק שחברה אחת מבין השותפות תיקלע להקפאת הליכים כדי שיהיה "קייס" לממש את הערבות).

יש לציין כי מימוש ערבות חוק המכר אינו בהכרח תהליך פשוט. אם פונים לבנק שמלווה את הפרויקט או לגורם אחר כדי לממש את הערבות, נתקלים לרוב בבקשה חד משמעית: לצרף עותקים של פסק הדין או ההחלטה השיפוטית המצביעה על כך שיש לממש את ערבות חוק המכר במקרה הנתון, בהתאם לאחד התנאים למימוש. המשמעות היא שמימוש הערבות כרוך בחלק מהמקרים בהליך בירוקרטי או משפטי שיש לעבור, מה שמביא לכך שהוא מתארך ומסתעף עבור הצדדים המעורבים. בהתאם לנקודות שהעלינו מעלה, גם כאן אין התייחסות לדחייה של התהליך ולעלויות הכרוכות עבור רוכשי הדירה כתוצאה מכך (מה גם שהחוק לא מעניק פתרון כספי לעלויות של הליכים משפטיים מהסוג הזה).

שאלה שעולה בהרבה מקרים היא מה עושים כאשר יש חוסר התאמה בין מה שהלקוח חשב שהוא רוכש לבין מה שהוא קיבל בפועל. אין כאן תשובה חד משמעית, אם כי נראה שהנטייה של בתי המשפט היא לא לאפשר לממש את ערבות חוק המכר במקרה של אי התאמה מהסוג הזה. הדבר לא אומר שאין מה לעשות מול אותו גורם, רק שהטקטיקות שננקטות בדרך כלל לא תהיינה מימוש של הערבות.

המורכבות של ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר מכניסה אותנו לעולם רחב שלא בהכרח יהיה ברור לאזרח הממוצע, גם זה שנחוש לדעת הכל על הליך הרכישה של הדירה לפני שהוא קופץ למי הנדל"ן העמוקים מאד. בעבר היו גרסאות שונות של ערבויות על פי חוק המכר, שהשתנו בין החברות ולפעמים גם בין פרויקט לפרויקט. בשנת 2011 הפכו לתקפות תקנות שמגדירות פחות או יותר את נוסחה של הערבות הבנקאית, כשהמסמך שפועלים על פיו נמצא כאן. לכן חשוב לעבור על ההסכם המתגבש לפרטי פרטים ולראות את ההתייחסות  של הגורמים עימם מתנהלים ביחס לשאלת הערבות. יש לציין שלא קיימת כיום אופציה להעביר את ערבות חוק המכר בין קונים. מי שקונה דירה אבל לאחר מכן מוכר אותה לאחרים, אינו יכול להעביר עם המכירה את ערבות חוק המכר.

יש כיום חוזים רבים שמעמידים מלכודות שונות עבור רוכשי הדירה, חלקם מנצלים את חוסר הידע. במצבים אחרים הקבלן עלול לדרוש מהרוכש להמציא את ערבות חוק המכר, מה שאינו תקף מבחינה חוקית: האחריות כאן חלה אך ורק על הגורם שמוכר את הנכס – לכן בקשה מהסוג הזה צריכה להדליק אצלכם לא מעט נורות אזהרה. המלצה מועילה לכן יכולה להיות לחתום על החוזה רק לאחר שמקבלים ייעוץ נקודתי או אפילו סיוע מלא של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן. עם  או בלי קשר לערבות, מומלץ לחתום על הסכם תשלומים לקבלן או למוכר שישמור את הזכויות שלכם – על התשלומים להיות בפריסה הגיונית והוגנת מבחינתם, על פי השלבים הספציפיים של ביצוע הפרויקט ובהתאם לעמידה של הקבלן בהתחייבויות.

כאשר הקבלן אינו מעמיד ערבות חוק מכר, מסיבה זו או אחרת, מומלץ שלא להתקדם עם העסקה. רצוי במקרים האלה להגיש נגד אותו קבלן תלונה אצל הממונה על חוק המכר. את התלונה אפשר להגיש גם בעילום שם. אם מחליטים לפעול במקביל נגד הקבלן בזירה המשפטית, צריך למסור על כך הודעה לממונה על חוק המכר, שיחליט האם להמשיך עם התלונה שהוגשו או להפסיק אותה ולהעביר את הכדור לשדה המשחק המשפטי בלבד.

רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה יד שנייה – כל מה שצריך לדעת

יועץ משכנתא