חוק מיסוי מקרקעין עוסק במכירת נכסים המחוברים לקרקע בדרך קבע (נדל"ן) ועוסק בחובות של ובזכויות המוכר (מס שבח) ושל הקונה (מס רכישה)
לפי חוק מיסוי המקרקעין , מוטל על מוכר נדל"ן, דירה, נדל"ן או קרקע, מס שבח ואילו על הרוכש מוטל מס רכישה.
בארץ פרוסים 10 משרדי מסוי מקרקעין אזוריים שתפקידם יישום וראות החוק ,נוהלי העבודה והוראות הביצוע בתחום שיפוטם.
במדריך זה נסקור את הוראות החוק ונוהלי העבודה הקשורים למכירת או רכישת
זכות במקרקעין, וכן נדון במס ובזכויותיהם להקלות ופטורים.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
חוק מיסוי מקרקעין
חוק מסוי מקרקעין מתרכז במכירת זכות במקרקעין.מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים
המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין מוגדרת בחוק כבעלות,חכירה העולה על 25 שנים, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות
או חכירה לאותה תקופה
מכירת זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. אם כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין,הקניית זכות במקרקעין, בין היתר לאפוטרופוס או כונס נכסים אינן נחשבות מכירות.
חוק מיסוי מקרקעין חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל, כולל יהודה ושומרון
החוק עוסק בהטלת שני מסים: מס שבח ומס רכישה
מס שבח
מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעיין. המס מוטל במקרה שבו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. אך לא יוטל מס במקרה של הפסד. מס השבח נכלל כחלק מההכנסה החייבת במס
הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה. החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות
לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי
הרכישה. בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.
מקדמה למס שבח
רוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר.
גובה המקדמה נקבע כדלהלן:
15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.01
5.7% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 7.11.01 ואילך.
ברכישה מחברה שיעור המקדמה הוא תמיד5.7% מהתמורה.
הרוכש חייב בהעברת סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 40% מהתמורה למוכר
וברכישה מקבלן מיד לאחר ששילם מעל 80% מהתמורה, אלא אם המוכר הציג אישור
פקיד שומה שהמכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה.
בכל מקרה לא תהיה חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.
*הן הרוכש והן הקונה יכולים לבקש בקשה להקטנת המקדמה בטופס7155
פטורים ממס שבח
להלן הפטורים ממס שבח, השכיח בהם הוא פטור לדירת מגורים מזכה. מה עונה לתנאים דירת מגורים ומתי היא מזכה?
פטור לדירת מגורים מזכה
הדירה עונה להגדרת דירת מגורים:
. בניית הדירה נסתיימה- דירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן
התחייב לסיים בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור
. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה
. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר
. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים
עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים כמו מטבח, אמבטיה.
שירותים וכו
מתי דירת מגורים היא דירה מזכה
הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת מהאופציות הבאות:
. שמונים אחוז מהתקופה הנמדדת מתאריך אחד בינואר 98 ועד ליום המכירה.
. ארבע שנים שקדמו למכירה.
38
לעניין זה חשוב להבהיר כי:
המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש
כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.
המונח "בעיקרה" מתייחס לרוב שטחה של הדירה והשימוש
שנעשה בה.
תנאים מוקדמים נוספים
. על המוכר לבקש את הפטור במפורש בטופס 7000 או בטופס 2988.
. המוכר חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים. אבל אם המוכר מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולה, או שהמוכר הותיר בידיו
זכויות, כגון זכות הבעלות עם החכרת הדירה, המוכר לא יהיה זכאי לפטור
ממס שבח בעת מכירתה.
. על המוכר לעמוד בהגדרת תושב ישראל או שוא תושב חוץ שיש בידיו אישור מרשויות המס שבמדינת תושבותו
לפיו אין בבעלותו דירה באותה מדינהה.
. הפטור יינתן עד לשווי התקרה נכון לשנת 2018 התקרה הינה 4,564,000 שקל
השווי שמעל התקרה יחויב במס לפי החלק היחסי שהוא מהווה מכלל שווי
המכירה.
המוכר זכאי לפטור לפי אחד מהמסלולים הבאים מאחד בינואר 2014 לפי התנאים הבאים:
א. פטור לדירה יחידה – בתנאים הבאים:
1 .הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור
2 .המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה
לדירת מגורים
3 .המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים
4 .הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא
עלה על שליש בעת מכירת דירה אחרת בפטור
הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב-18 חודשים
שקדמו למכירה נשואת הפטור. להרחבה:
מס שבח – הסברים ודוגמאות
ב. פטור לדירה שהתקבלה בירושה:
. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא
של המוריש.
. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד
. אילו המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור
ג. פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – – בתנאים הבאים:
1 .במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור יש בבעלות המוכר דירה
אחת נוספת בלבד.
2 .המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה.
3 .סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע לתקרת
שווי שתי הדירות
4 .המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר
מכירתה דירה אחרת, דירה חלופית, בסכום השווה ל-75% לפחות משווי שתי
הדירות הנמכרות
5 .אם התקיימו הסעיפים הנ"ל למעט סעיף במקרה ששווי שתי הדירות עולה
על הסכום שנקבע בסעיףף וסכום שווי שתי הדירות לא עלה על התקרה של
שווי מרבי שנקבע בסעיף יינתן פטור במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש
שבין תקרת שווי שתי הדירות ושווי הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה
פטורה תחויב במס לפי חלקה היחסי משווי המכירה כמכירת זכות שאינה
דירת מגורים מזכה.
מכיוון שהפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה והתנאים לפטור צריכים
להתקיים לאחר המכירהי שבשלב הראשון תחויב המכירה והמס יוקפא
לבקשת המוכר וזאת עד שיתקיימו התנאים העתידיים.
מדרגות "שווי מרבי של הדירות" ו"שווי שתי הדירות הנמכרות
מס רכישה
מס הרכישה המוטל על הרוכש הוא בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג.
מקדמה למס רכישה
- בהתקיים התנאים הבאים, יינתן גם אישור לטאבו למס רכישה:
- חלפו 60 יום מיום הצהרת הרוכש או 30 ימים מהיום שהמציא הרוכש למנהלאת כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם – לפי המאוחר.
- המנהל לא ערך שומת מס רכישה, כלומר התיק עדיין פתוח
- המקדמה למס שבח כאמור לעיל שולמה כחוק ע"י הרוכש.
אם הגיש הרוכש בקשה להקלה במס, למשל נכה או עולה, או בקשה לפטור - ממס רכישה, הוא המציא את כל המסמכים הנדרשים להוכחת זכאותו.
בנוסף נקבע מסלול מקדמה למס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל
ושילם את המקדמה למס שבח.
אישורי מיסים במכירת דירת מגורים מזכה פטורה: מוכר ורוכש בעסקת מכר דירת - מגורים מזכה פטורה ובתנאים שנקבעו בחוק יקבלו אישורי מיסים
עוד לפני ששודרה שומת המנהל. - עוד נקבע במסגרת תיקוני החקיקה כי אישור מקדמה למס רכישה יחיב את רשם
המקרקעין לרשום הערה על פיה המנהל טרם אישר כי ניתן פטור / שולם המס
ע"פ שומת המנהל. בעת הנפקת אישור המנהל כאמור יועבר העתק מקוון לרשם
המקרקעין כדי שההערה תבוטל.
פטורים ממס רכישה
בתקנות מס רכישה נקבעו הפטורים ההנחות וההקלות ממס רכישה.
להלן הפטורים ההנחות וההקלות השכיחים:
1 . פטור לנכה,עוור, נפגע פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו
במערכהכהגדרתם בתקנות:
נכה,עוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה הרוכש
זכות במקרקעין לשם שיכונו ישלם מס רכישה בשיעור של 5.0% משווי הזכות.
הפטור יינתן לזכאי לו פעמיים בלבד.
אם הרוכש זכאי והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה ושווי
הדירה אינו עולה על 2.5 מיליון שקל הרי שיקבע פטור מחלק השווי הפטור לפי
מדרגות דירה יחידה ועל הפרש השווי הרכישה יקבע מס בשיעור 5%.
2 . פטור לעולה:
עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד ל – 7 שנים
לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה כדלהלן:
שיעור מס של 5.0% עד למדרגה הראשונה
שיעור מס של 5% מעל המדרגה הראשונה
עולה זכאי לפטור פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו ופעם אחת לגבי
רכישת עסק שבו הוא או קרובו עובד.
אם הרוכש זכאי לתקנה 12 והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה יש לבדוק
שהמס לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה אינו נמוך מהמס לפי תקנה 12.
ברכישת זכות במקרקעין ע"י בני-זוג שרק אחד מהם זכאי לחישוב
המס על פי התקנות יחושב מס הרכישה על פי התקנה
לשני בני הזוג ם אם נשיאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה.
בקשת הפטור תוגש על גבי טופס 2973ותצורף לטופס ההצהרה על רכישת הזכות במקרקעין.
מדרגת מס הרכישה מתעדכנת אחת לשנה על
פי שיעור עליית המדד .
3 .- מכירה לקרוב:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיה מס הרכישה – שליש
ממס רכישה רגיל.
קרוב לעניין זה: בן-זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן-זוג של הצאצא, אח ואחות.
4 . מכירה לבן-זוג:
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר
באותה דירה פטורה ממס רכישה.
להרחבה:
מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) – ככה זה עובד!