fbpx
יש לך שאלה?
חדשות

יוזמה חדשה: צפיפות בנייה כמו בחו"ל

הערים הגדולות בישראל צפופות הרבה פחות מהערים בארצות הברית ובאירופה, והמשמעות של זה היצע נמוך של דירות. עכשיו ועדת התכנון רוצה לצופף את הערים

על הפרק של הוועדה במנהל התכנון:  הצעת המינהל להעלות במידה דרמטית את הצפיפות למגורים בתוכנית המתאר הארצית
והגיע הזמן:  אומנם צפיפות המגורים בישראל היא מהגבוהות בעולם (כ-400 נפש לקמ"ר). עם זאת, בערים בישראל הצפיפות  נמוכה בהרבה יחסית לערים באירופה ובארה"ב ועומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל אביב, 7,186 נפש לקמ"ר בירושלים ו-4,346 בחיפה. אפילו בברצלונה, שאין בה בנייה רוויה של מגדלים, הצפיפות גבוהה מהצפיפות בתל אביב פי ארבעה.

המטרה של הציפוף היא להוסיף יחידות דיור  על שטח נתון, ובין היתר גם ליצור סביבה עירונית טובה יותר שמציעה יותר שירותים קרובים ומתבססת על תחבורה ציבורית יעילה יותר.

לדברי מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר "מינהל התכנון בוחן היום שינוי בלוח הצפיפויות של תמ"א 35 כדי להוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, שיהיו בו הזדמנויות של לימודים, תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי".

אף שהמטרה הסופית של התוכנית היא הוזלת הדירות עם הגדלת ההיצע, נראה שבשלב ראשון מחירי הקרקעות יאמירו עם אישור התוכנית ומתן זכויות בנייה נוספות.

עם אישור התוכנית במקום למדוד את צפיפות המגורים במונחים של מספר יחידות דיור לדונם באזורים הבנויים בשכונות המגורים, יחלו למדוד את הצפיפות במספר הנפשות לקמ"ר בעיר. במינהל התכנון מסבירים שאם מסתכלים על שכונה במונחים של יחידות מגורים לדונם, היא אולי נראית צפופה, אבל במקרים רבים היקף השטחים המיועדים למגורים בתוכניות מגיע בקושי לרבע משטח ומוקצה בין היתר למבני ציבור, למתקנים שונים, לכבישים ומדרכות,. אם כך יש הרבה שטח מבוזבז שצריך לחסוך  ובהם:שטחים מתים לצדי הכבישים, שטחים שאסור לבנות בהם ליד תחנות דלק, שטחי ציבור שקשה להגיע אליהם ולכן אף אחד לא משתמש בהם, גינות שעומדות ריקות במשך רוב שעות היום, ועוד.

יתר על כן עם גיל הנישואים המאוחר יותר גדל הצורך בדירות קטנות שמתאימות לאדם אחד או שניים - ולכן יש להתחשב במספר הנפשות ולא רק בגודל הדירות.  לכן אומרים במינהל התכנון שיגוונו את תמהיל הדירות, ויגדילו את מספר הדירות הקטנות לאורך קווי הרכבת הקלה.

עקרונות הצפיפות המעודכנים יהיו תקפים לא רק בשכונות חדשות, אלא גם בתוכניות להתחדשות עירונית. זאת ועוד, עדכון מדיניות הצפיפות לא יהיה רלוונטי רק לערים גדולות - אלא גם ליישובים קטנים יותר ולמרקמים כפריים.

בטבלה המעודכנת של הצפיפות יש הבחנה בכל דגם עיר בין שלושה סוגי בנייה: הצפיפות הגבוהה ביותר תהיה במרכזי עסקים ראשיים (מע"רים) וליד קווי רכבת קלה, צפיפות בינונית באזורים של בנייה מרקמית (נמוכה וצפופה יותר), וצפיפות נמוכה יותר באזורים של צמודי קרקע.

בירושלים יהיו 30 יח"ד לדונם

בערים הגדולות, שיש בהן יותר מחצי מיליון תושבים - כיום רק ירושלים עונה להגדרה הזו, אבל ההנחה היא שבעתיד יהיו עוד ערים כאלה, בהן תל אביב, ואולי נתניה, חיפה ופתח תקווה - תגדל הצפיפות מ-16 יח"ד לדונם ל-30 יח"ד לדונם במע"ר ולאורך קווי הרכבת הקלה, ול-20 יח"ד לדונם בבנייה מרקמית.

גם בערים הקטנות הצפיפות תתגדל למשל, בערים שיש בהן בין 20 ל-50 אלף תושבים - ניקח לדוגמה את יהוד, קרית אונו, אופקים, טירה ומעלות-תרשיחא - הצפיפות כיום נעה בין 3 ל-7 יח"ד לדונם, ותצטרך לגדול ל-11 יח"ד מינימום בבנייה מרקמית, ועד 15 יח"ד מינימום בבנייה לצד קווי תחבורה - כמו אלה שקיימים כיום בנהריה, ובקרוב בכרמיאל.

ההשפעות: גני ילדים ומסחר בקומת הקרקע

צפיפות גבוהה, אומרים במינהל התכנון, מבטיחה  שירותים עירוניים נרחבים יותר בקרבת הבית: יותר מוסדות חינוך ותרבות, יותר מסחר, ויותר אפשרות לתחבורה ציבורית יעילה, שיכולה להתקיים רק כשיש מסה מספקת של משתמשים. כדי להצדיק תחבורה מסילתית - למשל קו רכבת קלה או מטרו, פרויקטים שעולים מיליארדים - דרושה צפיפות של 30-20 אלף נפש לקמ"ר - הרבה יותר מהצפיפות בערים בישראל. עם זאת, הציבור לרוב מתנגד לצפיפות ולמגדלים שמשנים את פני העיר ויקרים לתחזוקה. תושבים בערים רבות הצביעו בעד מה שהם מכנים "בנייה שפויה"- תשתיות לפני בניינים, ובכמה וכמה במקרים הדיחו ראשי רשויות שקידמו יותר מדי בנייה, ללא תשתיות מתאימות.

סגן שר הבינוי: ";נאשר את הגמשת הקריטריונים לדיירי הדיור הציבורי";

אושרו 9,500 יחידות דיור באשקלון

 

חשוב לגוון את תיק ההשקעות – רוצים לקבל הצעות השקעה בשוק הגרמני (בתחום המחסנים הלוגיסטיים) עם תשואה גבוהה וסיכון יחסית נמוך? השאירו פרטים ונציג חברה ישראלית עם 15 שנות ניסיון ואלפי משקיעים, יציע לכם רעיונות השקעה  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות