מדרגות מס רכישה – מתי מתעדכנות? (קפאו עד 15.1.2028, לא בינואר הקרוב) למה הן צמודות? (מפתיע – למדד שירותי דירות בבעלות), ואיך זה שהעדכון מפחית לכם את מס הרכישה? (בעיקר לרוכשי דירה יחידה)

מס רכישה משולם כאשר אתם רוכשים דירה וזה רחוק מלהיות "מס טבעי", הרי מיסים משלמים על רווחים, על שכר, ולרוב לא על רכישה/ השקעה. אבל, אל תחפשו הסבר הגיוני, פשוט המדינה רצתה להעשיר את קופתה, ולשלוט במחירי הדירות ובביקוש לדירות של משקיעים בידרות, ולכן המס קיים, ולכן המס משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לממשלה השולטת ולאג'נדה שלה)- הנה מדריך מס רכישה (מושקע! ) והנה מחשבון מס רכישה.

מס רכישה משתנה בין רוכש שזו דירתו היחידה לרוכש שזו דירה נוספת שלו, כאשר המס תלוי במחיר הדירה. המחוקק קבע מדרגות כשבכל מדרגה שיעור המס שונה. מדרגות מס רכישה קפאו עד 15.1.2028 – לא מתעדכנות פעם בשנה – בחודש ינואר, מיד לאחר פרסום מדד דצמבר (ב-16 בינואר, אלא אם מדובר בסופ"ש ואז יש דחייה קלה). העדכון הזה חשוב מאוד לרוכשי הדירות, למרות שרבם לא מבינים את המשמעות שלו. זה עובד כך – עדכון המדרגה בעצם מגדיל את החלק הפטור לכאלו שרוכשים דירה יחידה, ובהתאמה מגדיל את כל המדרגות של רוכשי דירה יחידה ודירה נוספת, כך שהם משלמים שיעור מס נמוך יותר על חלק מהסכום, ומדובר בהקלה שעשויה להיות משמעותית – עדכון מס רכישה, מקטין את חבות מס רכישה.

ורגע לפני שנדגים, נזכיר את המדרגות הנוכחיות – רוכשי דירה ראשונה פטורים מתשלום מס רכישה עד מדרגה של 1,978,745 שקל (קפוא עד 15.1.2028). המדרגה הבאה עד 2,347,040 שקל חייבת במס רכישה בשיעור של 3.5%, והמדרגה הבאה עד 6,055,070 שקל חייבת בשיעור מס של 5%, עד 20,183,565 שקל ב-8%, ומעל זה 10%.

רוכשי דירה נוספת (שנייה, שלישית וכו') חייבים במס רכישה מהשקל הראשון: 8%/10% עד 31.12.2026. תקרת 4.9 מיליון למטה היא מ-2016, לא חיה. עד ערך דירה של 4,896,615 שקל – 8%, ועל החלק העולה על המדרגה הגבוהה (10% עד 31.12.2026; אל תסתמכו על 4,896,615 מ-2016) – 10%.

נניח שרוכש דירה יחידה מתכוון לקנות דירה ב-1.8 מיליון שקל. עד 15.1.2028 המדרגה הראשונה היא 1,978,745 שקל – ב-1.8 מיליון הוא פטור. הדוגמה הישנה של 7,000 שקל על 200 אלף כבר לא חיה.

ונניח שהרוכש קונה את הדירה בינואר: עד 15.1.2028 אין עדכון מדרגות ונניח שהן עודכנו ב-2% (בדומה לשנה שעברה), אזי המדרגה לפטור עולה לכ-1.632 מיליון שקל, והחבות היא על 168 אלף שקל – חבות כוללת של 5.88 אלף שקל; לא חיסכון ענק, אבל כ-1.1 אלף שקל במס רכישה, וכמובן שככל שהדירה יקרה יותר החיסכון עולה. השפעה על מס הרכישה במקרה של דירה להשקעה / דירה נוספת הוא לא גדול (לרוב). אם לרוכש היתה דירה קודמת וזו דירה נוספת תשלום המס שלו לפני עדכון המדדים היה 144 אלף שקל (8% על 1.8 מיליון שקל), והסכום לא היה משתנה כמובן גם לאחר עדכון המדדים – דירה נוספת: 8%/10% עד 31.12.2026, בלי להסתמך על תקרת 4.9 מיליון מ-2016.

מדד שירותי דיור בבעלות – משפיע על מדרגות מס רכישה

ועכשיו להפתעה (קטנה). לפי איזה מדד מעדכנים את מדרגות מס רכישה? המחוקק קבע שלפי מדד מחירי שירותי דיור בבעלות דיירים, שהוא חלק ממדדי הדיור המרכזיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). המדד שנכנס להרכב מדד המחירים בשנת 99' מבטא את השינוי בשכר הדירה לפי חוזי שכירות מתחדשים (שכר דירה בחודש הראשון להשכרה). מדד זה מייצג את עלות השימוש בדירה והשינוי בו מבטא את השינוי בעלות שירותי דיור, וזה בעצם מה שבודקים הרי בחישובי מדדים – בכמה יוקר המחייה השתנה. קצת מפתיע, אבל השינוי במחירי הדירות לא נכנס לשקלול מדד המחירים לצרכן, אלא השינוי בשכר דהירה דרך מדד שירותי דיור בבעלות. אגב, הלמ"ס מפרסמים את מדד שכר הדירה שהוא כללי ורחב יותר ממדד שירותי דירות בבעלות מהסיבה הפשוטה שהוא מתייחס לכל החוזים שנחתמו במהלך החודש.

כך או אחרת, ונחזור למס רכישה – מדרגות מס רכישה מעודכנות בהתאם למדד שירותי דיור בבעלות. המדד עלה ב-2% ב-2015, אבל המדרגות עצמן קפאו עד 15.1.2028 – הנה מחשבון מדד שירותי דירות בבעלות, ומי שמתכוון לרכוש דירה, יכול לחשב ולהעריך כמה הוא יחסוך באם הוא יחכה לעדכון המדרגות בינואר – כעת אין עדכון עד 15.1.2028. זה לא רלבנטי כמובן לכאלו שרוכשים בפברואר, מרץ, אפריל, אבל אם אתם בנובמבר, דצמבר, לחלקכם זה יכול להוות שיקול – עדכון המדרגות עשוי לחסוך לכם כמה אלפים טובים. מנגד, דירות זה לא במבה, ואם תדחו את הרכישה יכול להיות שהדירה פשוט כבר לא תהיה בשוק.

אז כל אחד והחלטתו, נראה שהגורם המרכזי אמור להיות העסקה עצמה, לא הסמיכות לינואר. המדרגות קפאו עד 15.1.2028.

מדריכים ומחשבונים קשורים:

מחשבון מדד שירותי דיור בבעלות

מחשבון מס רכישה

מחשבון מחירי הדירות

מחשבון שכר הדירה

מדריך מס רכישה

הסבר מורחב: איך מדרגות מס רכישה משפיעות על הקונה

מס רכישה מחושב לפי מדרגות, וכל מדרגה מחויבת בשיעור משלה. כשהמדרגות מתעדכנות כלפי מעלה, חלק גדול יותר ממחיר הדירה נופל במדרגות נמוכות, והמס יורד. כשהעדכון מוקפא, הקונה לא נהנה מההקלה. לפני רכישה כדאי לבדוק את המדרגות בתוקף ולחשב את המס המדויק.

דוגמה להמחשה: נניח שדירה יחידה עולה 2.2 מיליון שקל, והחלק שמעל תקרת הפטור חייב במס. אם התקרה עולה ב-50,000 שקל, החלק החייב קטן, והמס יורד בסכום של כמה אלפי שקלים. אם העדכון קפוא, הסכום נשאר.

איפה רואים את המדרגות?

באתר רשות המסים.

האם כדאי לחכות לעדכון?

בדקו את מועד העדכון הצפוי ואת מחיר ההמתנה.

מה ההבדל בין דירה יחידה לנוספת?

השיעורים שונים מאוד.

האם יש הקלות?

יש הקלות לקבוצות מסוימות. בדקו.

מתי משלמים?

בתוך זמן קצוב מהעסקה.

מה הטעות הנפוצה?

להעריך את המס לפי טבלה ישנה. מדרגות משתנות, וההבדל יכול להיות משמעותי.

איך בודקים את החישוב?

מזינים את מחיר הדירה במחשבון מס רכישה עדכני, ובודקים את התוצאה מול עורך הדין לפני החתימה.

מה השורה התחתונה?

בדקו את המדרגות העדכניות וחשבו את המס לפני החתימה, כדי לדעת את העלות האמיתית.

צעדים מעשיים

• בדקו את המדרגות העדכניות
• זהו אם הדירה יחידה
• חשבו את המס
• בדקו הקלות
• תכננו את המימון
• היוועצו בעורך דין

להרחבה: מחשבון מס רכישה | מחשבון כמה דירה אפשר לקנות