אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות דש אייפקס סבור שהביקושים לדירות לא נרגעו למרות עליות המחירים בשנים האחרונות. להערכתו על רקע הכמות הגדולה של הרוכשים הפוטנציאלים שיושבת על הגדר שמבטאת עודף ביקוש  לדירות, לא  תתאפשר ירידת מחירים משמעותית במחירי הדירות למגורים. בשנים האחרונות עלו מדי שנה בשנה (למעט בשנה החולפת) מחירי הדירות בעשרות אחוזים ועדיין הביקוש הגדול לרכישת דירות למטרת מגורים, לא נענה, בעיקר מכיוון שיש ביקוש קבוע וגדול – 50 אלף דירות, מצד זוגות צעירים. בחצי השנה האחרונה שוק הדירות למגורים המקומי בהאטה משמעותית  כאשר הקונים והמוכרים בוחנים את המצב ונמצאים בעמדת המתנה להמשך התפתחויות בשוק הדירות. "התפתחויות בשוק הדירות למגורים תלויות במצב הכלכלי במשק. בינתיים, כמות הדירות החדשות שמתווספות למלאי הקיים למכירה הולכת ופוחתת", מסביר זבז'ינסקי ומוסיף , "יתכן שהקפיצה במכירות הדירות למגורים החדשות במהלך חודש דצמבר מהווה ביטוי לתופעה של קונים לחוצים שהסתפקו בירידות המחירים שהיו עד כה. מוקדם מדי להסיק מסקנות על סמך נתונים של חודש בודד, אך כל עוד לא רואים שינוי משמעותי בצד ההיצע, יתכן שירידות המחירים בשוק הדיור יהיו קצרות טווח בלבד ולא משמעותיות".

מנתונים של בנק ישראל עולה כי בדצמבר 2011 המשכנתא של כולנו הסתכמה ב-204 מיליארד שקל. מה זה כולנו? 723 אלף משכנתאות פתוחות היו נכון למועד זה, נתון שמבטא בחישוב גס כמחצית ממספר בתי האב בארץ. נתון מעניין נוסף שפרסם בנק ישראל מתייחס לשינוי במספר המשכנתאות הפתוחות ביחס לחודשים קודמים. מסתבר שבדצמבר ירדו מספר המשכנתאות הפתוחות מ-723 ל-717 אלף – נתון חריג שסותר את המגמה הכללית – גידול של 2 אלף משכנתאות מדי חודש בחודש.

דמי הניהול השוטפים בקופות הגמל (בכל הקופות) הסתכמו, על פי בדיקת מהון להון, אתר הצרכנות הפיננסית, ב-2.6מיליארד שקל בשנת 2011. דמי ניהול אלו מבטאים שיעור ממוצע של כ-1.05% מסך נכסי קופות הגמל. בשנת 2010 הסתכמו דמי הניהול בסכום דומה ובשיעור של כ-1.1% מסך נכסי הקופות. אלא שאלו לא כל ההוצאות של המחזיקים בקופות הגמל, ישנן עלויות נוספות בקופות הגמל (ובכלל במכשירים פיננסים נופסים) שמייקרים את ההוצאות הכוללות בממוצע ב-20%, בעיקר עלויות של ברוקראז' שמתגלגלות על החוסכים בקופות הגמל

היקף המשכנתאות בחודש דצמבר 2011 עמד על 3.2 מיליארד שקל – כך עולה מנתונים רשמיים של המפקח על הבנקים. עוד עולה מניתוח הנתונים ש-1.1 מיליארד שקלים של משכנתאות חדשות (מעל שליש מסך המשכנתאות בדצמבר) נלקחו מול הון של 25% עד 40%. כלומר, המשכנתא היוותה בין 60% ל-75% מערך הדירה – מימון גבוה.לכאורה זה עומד בסתירה להנחיה של בנק ישראל בוגע לביטחונות של הבנקים למשכנתאות בהלוואות של מעל 60%. ההנחיה גרמה להתייקרות הריבית בשיעור מימון של מעל 60%, אבל בפועל הרוכשים מעדיפים לשלם את הריבית היותר גבוה ולרכוש את הנכס – פשוט, אין להם דרך אחרת. ומעבר לכך – הריבית גם כך נמוכה מאוד (בגלל בנק ישראל), כך שלהנחחיה של בנק ישראל אין משמעות פרקטית. בנק ישראל משחק כאן תפקיד כפול – מצד אחד הוא מכוון לירידת מחירים דרך קשיים בקבלת משכנתא והוא (מר סטנלי פישר) דואג לקטוף את הפירות היחצנים של המהלכים האלו; אך מצד שני הוא מנפח בועה עם רייבת נמוכה, ואפילו אפסית – רוצים באמת לשנות את שוק הדירות – תעלו את הריבית.
כך או אחרת, מהנתונים של המפקח על הבנקים על שוק המשכנתאות עולה היקף המשכנתאות בדצמבר היה ב-12% גבוה מחודש נובמבר – מספר המשכנתאות בדצמבר היה 5,682 לעומת 5,153 בנובמבר.

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

תעודת זכאות- תעודת הזכאות מהווה אישור כי מחזיק התעודה עמד בקריטריונים של המדינה ולכן הוא זכאי לקבל מהמדינה עזרה ברכישת דירה (עזרה בשיכון). התמיכה תלויה במספר קריטריונים  לרבות – שירות צבאי, סטטוס משפחתי, עולים חדשים, משפחות חד הוריות, דיירי שכונות שיקום, משפחות המתגוררות בתנאי מצוקה, רוכשי דירות באזורי פיתוח, ועוד. אפשר להנפיק תעודה עוד לפני רכישת דירה, וניתן לעשות זאת דרך הבנק למשכנתאות. לרוב תעודת הזכאות תקפה לשנה. כדי להנפיק תעודה צריך, בין היתר, להעביר לבנק את המסמכים הבאים –  תעודת זהות (כולל הספח), תעודת נישואין (או אישור מהרבנות על הרשמה לנישואין), אישור מצה"ל על משך השירות (או פרטים על שירות לאומי),פרטים על אחים ואחיות (תעודת זהות, שנת לידה וכתובת), תעודת עולה – לעולים חדשים ועוד. בתעודת הזכאות (בהסתמך על המסמכים שהעברתם) שמנפיק משרד השיכון והבינוי מפורטים נקודות הזכאות (לכל פרמטר יש ניקוד וכך נקבע הניקוד הכולל) וכך נקבע סכום ההלוואה שניתן לקחת.

שטר משכנתא- תעודה המפרטת את פרטי הדירה הממושכנת, פרטי הממשכן, פרטי הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא והתנאים הנוספים והמיוחדים של המשכנתא.

שטר מכר- תעודה שמספק רשם המקרקעין. בתעודה זו מצוינת העברת זכויות במקרקעין, מפורטים בעלי הנכס הנוכחיים והקודמים, מפורט הסכום / תמורת הנכס.

שטר מכר, הוא שטר נפוץ מאוד. על השטר חתומים שני הצדדים בעסקה – הקונה והמוכר של הנכס. השטר הוא סוג של אישור תעודה, והוא נערך בהתאם לטופס קבוע, הכולל פרטים על הצדדים להסכם (המוכר והקונה), פרטי המקרקעין המלאים, סכום העסקה ועוד. השטר מאומת על ידי רשם המקרקעין או על ידי עורך דין.

פרופסור עודד שריג, הממונה על הביטוח ושוק ההון במשרד האוצר, הסביר לאחרונה שבשוק הפנסיה אין ריכוזיות. שריג השווה את מצב שוק הפנסיה לתחום הבנקאות, וטען שבעוד שבבנקאות יש ריכוזיות (מה שנכון כמובן) בפנסיה אין. אבל, זה לא מסתדר עם העובדות – בשוק הפנסיה שזה שוק של חיסכון לטווח ארוך (חיסכון פנסיוני) שכולל גם את החוסכים בקופות הגמל, גם את החוסכים בביטוחי חיים וביטוחי מנהלים, גם את החוסכים בקרנות הפנסיה, יש קומץ של שחקניות שמחזיקות בחלק משמעותי מהשוק – הכוונה כמובן לחברות הביטוח הגדולות – מגדל, הראל, כלל ביטוח מנורה והפניקס. חמש החברות האלו, אמנם לא לבד (אבל גם בבנקאות יש שחקנים נוספים מעבר לענקיות), אבל הם בהחלט מרכזות את הכוח והשליטה על התחום – וזו הרי הגדרה של ריכזויות. חוץ מזה, גם במבחן המתמטי הן שולטות ברוב השוק, בשוק הפנסיה יש חסכונות של סדר גודל של 860 מיליארד שקל, להן יש את הרוב – זו שליטה, זו ריכוזיות – למה שריג טוען אחרת?

תעודות סל הן מכשיר עוקב מדדים. זה יכול להיות מדדי מניות, מדדי סחורות, מטבעות וזה יכול להיות גם מדדי אגרות חוב. בארץ, יש שורה ארוכה של תעודות סל שעוקבות אחרי מדדי האג"ח הבולטים – תלבונדים למינהם, אבל אם ברצונכם להשקיע באגרות חוב על שווקים מתעוררים ששם התשואה לפדיון גבוה(אך במקביל גם הסיכון) ניתן לעשות זאת דרך תעודות סל על אג"ח שנסחרות בוול-סטריט. אחת מהתעודות הבולטות על אג"ח בשווקים מתעוררים היא PCY של פאוורשייר. בתעודה הזו שקיימת כבר 5 שנים מנוהלים 1.5 מיליארד דולר והיא מחזיקה באגרות חוב במדינות – ברזיל, רוסיה, טורקיה, ]יליפינים, אינדונזיה ועוד. אגרות החוב הן דולריות כך שקיימת חשיפה למטבע המקומי לטוב ולרע – כאשר הדולר מתחזק מול המטבע המקומי זה טוב למחזיקים בתעודת הסל, וההיפך – כאשר הדולר נחלש מול המטבע המקומי זה רע למחזיקים בתעודת הסל. תעודת הסל PYC מרכזת אגרות חוב במח"מ (משך חיים ממוצע) של כ-8.5 שנים, והתשואה לפדיון הממוצעת היא 6%.

תעודות סל התפתחו בעשר השנים האחרונות תודות לרציונל פשוט שקיבל גושפנקא אקדמית – ניהול אקטיבי של כספים לא מספק תשואה עודפת על מדד הייחוס.

במילים פשוטות, אין צורך לבחור מנהלים, לבדוק תשואות, צריך להשקיע במדדים; ודוגמא – אם אתם מעוניינים להשקיע במדד ת"א 25, אזי לפי הרציונל הזה, אין טעם לחפש את קרן הנאמנות הטובה ביותר בתחום (לאורך זמן מסויים), אלא להשקיע במדד עצמו. ואיך עושים את זה. קונים תעודת סל שעוקבת בצורה מלאה אחרי המדד.

לתעודה הזו יש יתרונות נוספים – דמי הניהול שלה נמוכים מכיון שאין בה ניהול אקטיבי של כספים, אלא ניהול פסיבי לחלוטין – היא פשוט צריכה להחזיק את מה שיש במדד ת"א 25. מעבר לכך, תעודות סל נסחרות על פני כל היום (בדומה למניות), ולא פעם, פעמיים ביום כמו קרנות הנאמנות. תעודות הסל גם נזילות וסחירות. היתרונות האלו הביאו לצמיחה בתעשיית תעודות הסל בעולם לממדים מפלצתיים – מעל טריליון דולר.

עם זאת, לצד מחקרים שתומכים באחזקת המדד על פני השקעה בגוף מנהל, יש גם מחקרים שמראים שלמרות שרוב מנהלי הכספים לא מכים את המדד (לא מספקים תשואה גבוה יותר מהמדד), עדיין יש כאלו שמצליחים (לאורך זמן) לספק תשואה עודפת על פני המדד. על רקע זה, נוצרו תעודות סל מנוהלות (Active ETF; Active Managed ETF). תעודות אלו, אמורות ליהנות משני העולמות – מצד אחד הן גובות דמי ניהול נמוכים מהמכשירים המנוהלים האחרים (קרנות נאמנות ועוד) – סדר גודל של 0.6% עד 1%, לעומת כ-1.2% עד 1.5% בקרנות הנאמנות בארה"ב (בארץ בקרנות המנייתיות בין 1% ל-3%); ומצד שני המנהלים שם אקטיבים בניהול הכספים.

תעודות הסל האלו לא הצליחו להתרומם (יחסית) וכיום בבורסה האמריקאית נסחרות קרוב ל-40 תעודות בהיקף של מעל 30 מיליארד דולר, שבריר קטן מתעשיית תעודות הסל כולה. התעודות המנוהלת מתמחות בסקטורים ספציפיים ומדינות ספציפיות, והן מספקות למשקיעים בהן שקיפות רבה יותר מהקרנות – הן מדווחות באופן שוטף את היקף נכסיהן, והאחזקות של התעודה (לרוב מדי יום ביום). קרנות הנאמנות בארה"ב אגב, מדווחות על היקף נכסיהן אחת לרבעון וקרנות הנאמנות בארץ מדווחות מדי חודש (בעיכוב של חודשיים). מול היתרונות האלו, קיימים חסרונות שהעיקרי ביהנם הוא הרציונל המקורי להשקיע בתעודת סל (רגילה) – המדד עדיף על ניהול אקטיבי של כספים.

בנק לאומי מציע ללקוחתיו שיפיקדו מעל 250 אלף שקל, חסכון צמוד למדד לטווח ארוך – 10 שנים בריבית ריאלית של 2.25%. בהינתן שהאינפציה השנתית תהיה (בהתאם למתווה של בנק ישראל) בין 2% ל-3%, אזי מדובר בתשואה נומינלית שקלית של סדר גודל 4.2% עד 5.2%. זו נראית לכאורה תשואה טובה, אבל כמובן שככל שחוסכים לטווח ארוך יותר , הריבית שמקבלים מהבנק עולה, והחיסכון המדובר הוא לטווח ארוך, אפילו ארוך מאוד. ולכן, המשקיעים בחסכונות כאלו, בצדק כמובן, ירצו להיות מתוגמלים על הזמן הממושך של תקופת הפיקדון, אחרי הכל בזמן זה הריביות יכולות לעלות והם יפספסו את התשואה שבאפיקים אחרים.

בנק מזרחי טפחות מציע ללקוחות פיקדון צמוד למדד לתקופה של 5 שנים בריבית מצטברת של 9.01% (בנוסף להצמדה במשך חמש שנים). מדובר בריבית ריאלית  שנתית של 1.74%. סכום המינימום להפקדה – 5 אלף שקל. בהנחה שמדד המחירים לצרכן יהיה בין 2% ל-3% (בהתאם למתווה  המוצהר של בנק ישראל ) אזי מדובר למעשה בתשואה נומינלית שיקבלו מחזיקי הפיקדון של  בין 3.7% ל-4.7%. את הקרן והריבית יקבלו המחזיקים בפיקדון בסוף התקופה.