מעודכן ל-03/2018

שר האוצר משה כחלון: "אל תפלו בפח של האינטרסנטים"

על רקע הרחבת תוכנית מחיר למשתכן, פונה שר האוצר משה כחלון באופן ישיר לציבור (דרך הפייסובק) ומסביר כי תוכנית מחיר למשתכן היא התוכנית הטובה ביותר והמתאימה ביותר לזכאים, והתוכנית מצליחה לעמוד בעדים שלה – לספק דיור במחיר הוגן למאות אלפי אנשים. כחלון מספר כי התוכנית הורחבה גם לזכאים מסדרה ב' (שמבחינת עיתוי נרשמו לאחר הזכאים בסדרה א') ולכן מי שנרשם תהיה דירה.

כחלון חוזר ומבטיח שהתוכנית היא סיפור הצלחה, וכל רעשי הרקע והביקורות הם מצד אינטרסנטים – "אנחנו בונים בלי הפסקה ומרחיבים את הבנייה בפרויקטים של מחיר למשתכן. המכרזים הנוספים הם לעוד אלפי דירות באזורי ביקוש, והם מצטרפים ל-40 אלף שכבר זכו בדירות", אומר כחלון ומוסיף – "הדירות האלו נמצאות בהיתרי בנייה, חלקם כבר בבנייה, וחלקם כבר הושלמו ועברו לדיירם. אני מציע לכם אל תפלו בפח של האינטרסנטים. האנשים האלו הרוויחו הון עתק על הגב שלכם , והתוכנית בלמה את זה, הם כבר לא ירוויחו מכל אחד מכם מאות אלפי שקלים.

"אנחנו נמשיך לבנות ואם אתם רואים ברחבי הארץ את המנופים ואת אתרי הבנייה, אז רוב הבנייה הזו מיועדת לכם. תוכנית מחיר למשתכן, היא התוכנית הראויה, ואנחנו לא מפסיקים לרגע. אנחנו פועלים הקדים את המסירות של הדירות ומאיצים את הפיתוח. הדירות האלו זו זכותכם המלאה, אף אחד לא עושה לכם טובה. מגיעה לכם דירה במחיר הוגן. אנחנו פשוט חילצנו אתכם מהציפורניים של כל אלה שרצו להפקיע מחירים".

איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן

מחיר למשתכן – זכאים א' וזכאים ב' – מה ההבדלים?

סקר מחיר למשתכן – האם התוכנית היא הצלחה גדולה או כישלון גדול 

מעודכן ל-03/2018

שכר המינימום עלה – העובדים אכלו אותה –  הפוליטיקאים חגגו את העלאת שכר המינימום, אבל זה השיג את התוצאה ההפוכה – בשופרסל הקופות האוטומטיות מחליפות קופאיות; בויקטורי, יש פיקוח צמוד על העובדים (כנראה גם פחות הפסקות לסיגריה)  

במבט ראשון העלאת שכר המינימום היא צעד מבורך לעובדים – משכר של 4,300 שקל לפני שנתיים,  עלה שכר המינימום במספר פעימות (האחרונה החודש) ל-5,300 שקל, וזה משמעותי מאוד – תוספת  של 1,000 שקל ברוטו שכמעט מתגלגלים במלואם לשורת הנטו, זה בשביל רבים (וחבל) ההבדל בין להכין ארוחה חמה לילדים או להשאיר אותם רעבים. במקומות האלו, אין מקום לציניות, אבל את הפוליטיקאים זה לא באמת מעניין.

(שכר המינימום – מדריך)

במהלך פוליטי טהור, הפוליטקאים (של כולנו) וההסתדרות (של רבים מאיתנו) דחפו להעלאת שכר המינימום, ומינפו זאת כהישג גדול. ככה זה אכן נתפס בתודעה של רובנו, אבל, השאלה אם זה נכון.

זה עשוי להישמע לכם מפתיע, אבל, העלאת שכר מינימום עלולה דווקא לפגוע בעובדים. זה לא חד וחלק; יש כלכלנים שיגידו – "ברור", יש כאלו שיגידו "תלוי", ויש אחרים שיגידו "ההיפך – זה עוזר לעובדים", אבל מה שבטוח שזה לא שחור ולבן, זה לא מדע מדויק, זה  לא גורף – יהיו עובדים שייהנו יהיו אחרים שלא.

אתחיל בתיאוריה הכלכלית – העלאת שכר מינימום גורמת לכך שעסקים מתקשים להרוויח (או מרוויחים פחות)  ואז הם מתייעלים ומפטרים עובדים. אופס, זה הרי בדיוק ההיפך ממה שהיה אמור להיות – במקום להגיע הביתה עם שכר טוב יותר, העובדים האלו מפוטרים – אין ארוחות חמות לילדים, וזאת ממש לא היתה הכוונה. אבל הכלכלה עולה על כל דמיון. המפוטרים האלו בחלקם יהיו מובטלים לפרק זמן מסוים (אולי ארוך) וחלק אחר (נקווה שהרוב) יימצא את מקומו במקום עבודה חדש.

התיאוריה הזו ידועה ומקובלת, אבל הפוליטיקאים שכחו אותה, הם לא מספרים אותה, הם יודעים להציג את חצי הכוס המלאה. אבל אתם יכולים לקרוא עליה בדו"חות הכספיים של החברות הנסחרות, ובעיקר אלו שמוטות כח עבודה זול.

כבר עם הכוונה להעלות את שכר המינימום התריעו חברות הקמעונאות על ההשפעה הגדולה שתהיה למהלך הזה על הדוחות שלהם – שופרסל, רמי לוי, ויקטורי, סיפרו לנו שרוב העובדים שלהן הם עובדים בשכר מינימום, ושהמהלך הזה ייפגע ברווחים שלהן, ושהן בוחנות מה לעשות. חלקן גם סיפר לנו בדיוק מה תהיה ההשפעה – שופרסל, לדוגמה ציפתה לעליית שכר כולל (כתוצאה מהעלאת שכר המינימום) של 55 מיליון שקל ב-2017, ועוד 55 מיליון שקל ב-2018. כך בשנתיים יעלו הוצאות השכר ב-110 מיליון שקל וגם בשבילה זה כסף גדול.

אז מה עושים? נערכים. שופרסל נמצאת באינטרנט כבר הרבה זמן, אבל בשנים האחרונות המכירות האינטרנטיות עלו, והן מוערכות במעל 10% מהיקף המכירות של הרשת. שופרסל מדגישה (במילים אחרות) כי הרכישות אונליין זה העתיד, והם מצפים להכפלת המכירות באינטרנט בתוך 5 שנים. ואיך זה קשור לשכר המינימום? פשוט – רכישות דרך האינטרנט מצריכות פחות עובדים; ונכון כמובן שבלי קשר להעלאת שכר המינימום העתיד נמצא במכירות האינטרנטיות, אבל המוטיבציה של הנהלת החברה לזרז את הכניסה לאינטרנט, עלתה, מן הסתם, כאשר היא הבינה שהמכירות ברשת עצמה (הרשת הפיזית) פחות רווחיות (בגלל העלאת השכר).

כן, העלאת שכר המינימום, האיצה את הכניסה לתחום האינטרנט, ובעקיפין גרמה (ותגרום) לפיטורי עובדים. אך העלאת שכר המינימום האיצה, ככל הנראה מהלך נוסף של שופרסל. בחודשים האחרונים שאני יורד לעשות קניות בשופר, אני מדלג על הקופאית – פשוט יש מכונה אוטומטית (קופה אוטומטית) שכל מה שצריך זה להעביר דרכה את המצרכים ובסוף לשלם בכרטיס אשראי. פתרון נהדר ומהיר, עוקף קופות עמוסות, רק שבפעמים האחרונות שביקרתי שם, גם בקופות האוטומטיות נהיה תור. בכל מקרה, המסקנה ברורה: את הקופאית מחליף הרובוט, ונכון שגם התהליך הזה הוא בקנה שנים רבות, רק שברגע שהרווחים יורדים (או צפויים לרדת), בוחרים ומאיצים בחירה בפתרונות להגדלת הרווח, וזה פתרון מצוין. אגב, בטווח הקצר, הפתרונות האלו עולים הרבה כסף – השקעה בטכנולוגיה, השקעה בהכנסה והטמעת הקופות האלו לרשת; הוצאות שונות על חבלי לידה לא פשוטים, אבל בטווח הבינוני והארוך, המכונות האלו יחסכו לשופרסל כח אדם. אז כשמדובר בכח אדם זול, האינסנטיב להחלפה לא כזה גדול, אבל כשהזול (שכר מינימום קודם) הופך לפחות זול (שכר מינימום נוכחי), אל תצפו ששופרסל לא תחליף מכונות באנשים. אחרי הכל האיש בקצה הפירמידה, אדוארדו אלשטיין, צריך רווחים.

זאת שופרסל, והאמת ואולי אני משוחד (אני בכל זאת לקוח) זאת שופרסל המכובדת והיחסית נאורה. המצב במקומות האחרים עלול להיות בעייתי עוד יותר; מה אתם חושבים למשל על הציטוטים הבאים של מנהלי רשת ויקטורי (מתוך סקירת המנהלים שצורפה לדוחות הכספיים של הרבעון השלישי): "ביום 1 בינואר 2017 עלה שכר המינימום במשק בשיעור של כ-3.6% וזאת בנוסף לעליות בשנים 2015 ו-2016. עליית שכר המינימום הגדילה באופן ניכר את עלויות השכר בחברה, מאחר שחלק גדול מעובדי החברה משתכרים שכר מינימום.

"החל מחודש ינואר 2017 החלה החברה להטמיע מערכת נוכחות ושכר חדשות הנותנות להנהלת החברה שליטה על ניהול שעות העבודה והתקנים בסניפים. מערכת הנוכחות והשכר החדשות מאפשרות פיקוח הדוק יותר על שעות העבודה ועמידה בתקנים בסניפים והחל מהרבעון השני של שנת 2017 הביאו לירידה בעלויות השכר בחברה".

כן שוב פעם המכונות האלה; הפעם שעוני נוכחות שמצליחים לשלוט בעובדים, לפקח על העובדים, אולי לסדר את סידורי השעות וההפסקות – אין כבר כמה הפסקות סיגריה, נקווה שעדיין יש הפסקת פיפי. השעונים האלו כל כך חכמים שהם הצליחו לגרום לכך…ששכר העבודה יירד. כן, אמנם העלו את שכר המינימום, אבל בסה"כ שכר העבודה בויקטורי (החל מהרבעון השני) ירד. זה אבסורד, ואסור להתבלבל, זה כמובן ממש לא טוב לעובדים.

ואיך זה בכלל קורה שהשכר הכולל יורד בשעה ששכר המינימום עולה? המסקנה המתבקשת היא, ניצול משמעותי יותר של העובד, והמילה ניצול אולי לא במקום. עובדים שכירים, מתבטלים ומבזבזים חלק מיום העבודה שלהם. זה כמובן תלוי במקום העבודה, בסוג העבודה ובגורמים אחרים, אבל אין דבר כזה לעבוד ב-100% תפוקה, אין גם 90%, ולרוב גם לא 80%. תסתכלו סביבכם ועל עצמכם, ותשאלו אם את מה שעשיתם בעבודה אתמול הייתם יכולים לסיים ב-5 שעות (ואפילו פחות) ורובכם הכנה יענה שכן.

אז בויקטורי ובצדק מבחינתם אמרו, משהו בסגנון –  "ככה, מעלים את שכר המינימום, והרווח שלנו יישחק משמעותית. לא מסכימים. אנחנו נצטרך לייעל את המערכת. העובדים יצטרכו לעבוד יותר טוב, יותר יעיל". המצב הזה גורם לעובדים לעבוד טוב יותר, ובעקיפין הוא עלול לגרום לפיטורי עובדים – הרי כמות קטנה יותר של עובדים יעילים יכולה לעשות עבודה של כמות גדולה יותר של עובדים לא יעילים. בויקטורי לא מדברים על פיטורים, אבל נראה שזה מוחבא בין השורות (לא בכל הרשת שבה כמות העובדים גדלה בהתאם לרכישות של סניפים, אלא כנראה בסניפים ספציפיים).

וכך בשורה תחתונה סביר שיש עובדים שפוטרו והעובדים שנשארו עובדים יותר יעיל. מעניין מה חושב על זה אותו עובד שבקושי היה לו זמן לצאת לכמה הפסקות סיגריה, ושהבוס שלו כל הזמן מציץ לבדוק מה הוא עושה, ושהשעון נוכחות מביט עליו מהצד (ואולי יש גם מצלמה מלמעלה) – אולי הוא פשוט מתגעגע לימים הטובים של פעם, למרות השכר הנמוך יותר.

אז בפעם הבאה שמעלים את שכר המינימום, חשוב לזכור – זה מעלה את הרייטינג של הפוליטיקאים, אבל זה לא מבטיח לילדים שלכם ארוחות חמות.

שכר מינימום – מדריך

שכר מינימום לנוער – כל מה שצריך לדעת

העלאת שכר המינימום ל-5,300 שקל

תחברוה ציבורית היא עניין חשוב – מסתבר שכחצי מהאנשים משתמשים בתחבורה ציבורית – זה הרבה. אבל יש קבוצת אכלוסייה גדולה שלא נהנית באופן מלא משירותי התחבורה הציבורית – הנכים. זה לא בכל מקום, יש תחבורה ציבורית שמאוד נוחה ונגישה, אבל יש הרבה מאוד מקומות שלא. כלל – התחבורה העירונית יחסית מונגשת ברוב המקומות בארץ, אך התחבורה הבינעירונית עדיין לא מונגשת.

וועדת הכלכלה דנה בנושא מספר פעמים, הנה התפתחות מסוף 2017. הוועדה, בראשות ח"כ איתן כבל, דנה בנגישות התחבורה הציבורית לאנשים עם מוגבלות, במסגרת ציון היום הבינלאומי לשוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות. היו"ר כבל פתח את הישיבה בהקראת שיר (כמידי יום) אך הפעם בחר להקדיש אותו להוריה של היועצת הפרלמנטרית שלו, מאיה עזריה, ציפי קליינבוים וניסים עזריה. הוא סיפר בהתרגשות כי שניהם נדבקו במגפת הפוליו שהשתוללה בארץ בשנות ה-50, עת היו ילדים רכים, ואמר: "ההורים של מאיה נלחמו ועודם לוחמים, הקימו בית לתפארת, עבדו במשרות בכירות וגידלו ילדים מקסימים- אבל זאת לא צריכה להיות מלחמה. עלינו בתור חברה לעשות הכל כדי לקדם ולעזור לבעלי המוגבלות. בחרתי להקריא את השיר הצל שלי, שכתבה חברה של הוריה של מאיה, לילי איתן, גם היא נפגעת מחלת הפוליו".

ח"כ אילן גילאון אמר כי אדם מוגבל זה לא סטטוס נרכש וכולנו נשאי מוגבלות או מוגבלים לפרקים. לדבריו, תחבורה ציבורית לא נגישה זה כמו עורק סתום שלא מוביל דם אל הלב. הוא ציין כי ברכבת המצב סביר, למעט העובדה שאדם עם מוגבלות צריך להודיע מראש על הגעתו, והבעיה העיקרית היא בתחבורה הבינעירונית. ח"כ נורית קורן אמרה כי צריך יועץ נגישות גם למערכת התחבורה הציבורית, ומתחה ביקרות על כך שמשרד התחבורה חילק רק 1,000 רישיונות למוניות מונגשות ולא מבצע אכיפה נגד נהגים שלא עוצרים לנכים או לוקחים מהם מחיר כפול. ח"כ דב חנין אמר כי באמצעות קצת כסף אפשר לעשות שינוי גדול. ח"כ איילת נחמיאס ורבין סיפרה על נהג אוטובוס שהשפיל ילדה רק בגלל שלא היה לה שטר קטן מ-200 שקלים.

נציגת עמותת נגישות ישראל, מיכל שיק הר טוב, אמרה כי רבים מפחדים להגיש תלונות על נהגים שלא עוצרים לבעלי מוגבלות, ויש בעיה בהדרכתם. נציג מטה מאבק הנכים, ניסים מורביה, סיפר על בעיות קשות בקרון הנכים ברכבת, שמלא בזוגות אופניים.

השופטת בדימוס רבקה צוק סיפרה כי היא אם לילד המתמודד עם סכיזופרניה, אך מוגבלותו שקופה. לדבריה, מערכת התחבורה הציבורית כיום גורמת לו לפחד משתק בנסיעה ולכן היא נאלצת להסיע אותו ממקום למקום. נציגה נוספת סיפרה כי לעיתים השימוש בתחבורה הציבורית הוא סבל צרוף, בגלל שאינה מותאמת לאנשים עם מוגבלות בכלל ובמיוחד לכאלה עם מוגבלות שאינה נראית לעין. נציג עמותת תנו יד לחירש ונכים למען נכים, דן קדרון, אמר כי נכים לא יכולים לעלות על אוטובוס בקווים העירוניים, וסיפר כיצד שילם מכספו כדי להזמין להם מונית. יצחק נוימן, הסובל מאספרגר, סיפר כי הוא חווה חוסר סבלנות וזלזול מצד נהגי אוטובוסים במרכז הארץ.

נציג משרד התחבורה, גבי נבון, הגיב לטענות ואמר כי התחבורה הציבורית העירונית מונגשת לבעלי מוגבלויות לפי חוק, והתחבורה הבינעירונית תונגש חושית – באמצעות מסכים וכריזה – תוך 6 חודשים. נציג האוצר, הראל שליסל, אמר כי הנגשת אוטובוסים בינעירוניים היא מורכבת יותר, לא רק בישראל אלא בעולם כולו.

היו"ר כבל סיכם ואמר כי אם ההנגשה לא תחל כבר עכשיו זה לעולם לא יקרה. הוא הזכיר כי בכוונתו לצאת לשימוע בעניין התחבורה הציבורית בישראל, ואמר כי פרק שלם מתוך השימוע יוקדש להנגשת התחבורה הציבורית לבעלי מוגבלויות.

רשות המסים צוכנה  לפטור ממס שבח קשיש שיבקש למכור את דירתו ליזם התחדשות עירונית. על רקע הדברים אמרה יו"ר ועדת הרפורמות, ח"כ עזריה: הישג גדול וצעד ראשון מני רבים

עוד נחשף בדיון הוועדה: 14 מתוך 31 דיירים מבוגרים נפטרו בפרויקט 'נווה שרת' שטרם הסתיים.

מדריך מס שבח – כל מה שצריך לדעת

הוועדה המשותפת לוועדת הרפורמות ולוועדת החוקה חוק ומשפט, בראשות ח"כ רחל עזריה (כולנו), המשיכה היום (ד') את דיוני ההכנה לקריאות שניה ושלישית של התיקון לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) העוסק בפינוי בשל סירוב בלתי סביר ("דייר סרבן"). הדיונים כעת מתמקדים במציאת פתרונות ומגנונים אשר ימנעו את הצורך להגיע להתדיינות משפטית בשל "סירוב בלתי סביר" בכלל, והדיון היום היה המשך ההתעמקות בסוגיית האוכלוסייה המבוגרת בפרט.

יו"ר הוועדה פתחה את הדיון: "נמשיך היום למצוא את הפתרונות אשר יפיגו את החששות והספקות, בקרב אוכלוסיית הקשישים, בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית, עוד בטרם יגיעו בכלל לשלב בו הם נאלצים לסרב לפרויקט".

ח"כ איציק שמולי (המחנה הציוני): "אוכלוסייה זו חוששת באופן אמיתי מעזיבה או עקירה מסביבתם המוכרת בגיל הזה, ומצד השני לא בטוח שהם ייהנו מאותה תשואה עתידית שאמורה להיות המניע לפרויקט. סירוב בשל גיל, או בשל בן זוג במצב סיעודי, ברור שאסור לאפשר להגדירם כסירוב בלתי סביר. צריך למצוא פתרון מיוחד לאוכלוסייה זו, אבל לא פתרון פטרוני כמו מינוי אפוטרופוס עליהם, אלא מישהו שיעזור להם לקבל את ההחלטה בעצמם. הם גם צריכים את כל המידע בפניהם בקבלת ההחלטה וחשוב שתהיה חובה לפרט להם גם על גידול עתידי בהוצאות, כמו דמי האחזקה בבניין החדש והארנונה, שתעלה עם גודל הדירה יעלה".

ח"כ טלי פלוסקוב (כולנו): אנחנו משיקים ביום שני ועדה מיוחדת לבניית תכנית אב לאומית בתחום הזקנה, ולי יש את הזכות והאחריות הכבדה להוביל אותה. מגיעים אלי מקרים רבים של קשישים שנדרשים לחתום על הסכמים שאינם מבינים להתחדשות עירונית. צריך להחתים כל אדם על מסמך בשפה שהוא מבין אותה, ולא מספיקה החובה בחוק ההתחדשות העירונית, שאם קיימים 20% דוברי שפה זרה, אז יונפק חוזה בשפה זו. בטח באוכלוסייה זו צריך חוזה מותאם ומובן לכל אחד".

יו"ר הוועדה הזמינה לדיון מספר אזרחים ותיקים בכדי לשמוע מהם ישירות על הקשיים בהתחדשות עירונית עבורם. אחת מהם הייתה כנרת טל, מנווה שרת בת"א, שאמרה: "מאיפה יש לאנשים מבוגרים כסף לשלם את התחזוקה של המגדלים האלה? התנגדתי לפרויקט אבל בגלל שאני דיירת עמידר לא התחשבו בי. גרתי קודם בקומה שניה, והיום אני בקומה חמישית. אני שומרת שבת, ואפילו עוד לא יודעים להגיד לי מתי תהייה מעלית שבת בבניין".

עמי סופר, מנהל פרויקטים ב"עזרה וביצרון", ביקש להעיר: "בכובעי השני אני בוועד שכונת נווה שרת וקיבלתי לאחרונה את דירתי החדשה באותו פרויקט. פונו אצלנו 120 משפחות וייבנו 350 יחידות דיור. ערב היציאה לשכירות, לפני כארבע שנים, היו בערך 31 מבוגרים, ולצערי 14 מהם נפטרו בתקופה זו"

עו"ד מתן רבינוביץ', מרכז הגר באוניברסיטת ת"א: "המדינה ניסתה לעשות סדר בשוק, דרך חוק המארגנים, שנותן הגנה מוצדקת לכל תושבי המתחם, אבל איך אנשים עם דמנציה, למשל, שיש להם יום טוב ויום רע, יתמודדו עם מערכת חוזית? צריך להכשיר אנשים שיהיו 'תומכי החלטה' ויסייעו, ורצוי שישכרו לכך ע"י המדינה, ולא צד עם אינטרס". ח"כ שמולי הגיב: "הלוואי ונוכל להיות במצב שבו המדינה תיתן את הסיוע הזה ותגדיר את המלווה ותממן אותו. לדעתי זה לא יקרה, אבל נכון יהיה שהרשות להתחדשות עירונית תבנה מאגר של עו"ס מוסמכים ומוכרים לכך".

נועה אפיק, מנהלת קשרי קהילה בחברת "מוריה": "היה לנו השבוע דיון עם מספר יזמים, שאמרו לנו כי רוב הקשישים מעדיפים שיקנו מהם את דירתם וירכשו להם דירה במקום אחר, עצמאית משלהם, ולא יצטרכו להתמודד עם כל פרויקט. היזמים אמרו שמכירת הדירה דורשת מס שבח וקניית הדירה נדרש תשלום מע"מ, וללא העלויות האלה הם היו שמחים לפתרון כזה. עוד אמרו לנו היזמים כי הם מעדיפים לשלם לקשיש בתשלומים, ולא בבת אחת, אך הקשישים חוששים כי תשלום חודשי פוגע בקצבת הבטחת ההכנסה שלהם".

יו"ר הוועדה ביקשה את התייחסות רשות המסים, שכן עד עכשיו היה ידוע לה שנוא החלפת הדירות מוסדר, ורק נושא התשלום במזומן בעת מעבר למגורים על הילדים הוא סוגיה פתוחה.  מיכל סופר, מרשות המסים, השיבה: "החוק כיום מאפשר פטור ממס שבח רק במעבר לדיור מוגן, ואילו קבלת תשלום מזומן על כל שווי הדירה הוא מימוש זכויות שחייב במס, וזו גם עמדתנו לעתיד. החלפת דירה בדירה, באותו פרויקט, איננה פטור, כי אם דחיית מס, שכן בעתיד נממש את המס על הדירה החדשה המתקבלת בפרויקט. בנושא של רכישת דירה במקום אחר, לדעתי אנחנו נכונים לתת החלטת מיסוי, שפוטרת ממס השבח, אבל לא ממס הרכישה של הדירה החדשה".

יו"ר הוועדה, ח"כ עזריה, סיכמה: " תוחלת החיים מתארכת ושיעור הילודה עולה, וזה מבורך, וכדי לזרז את התהליך חשוב להסיר את החסמים העומדים בפני תהליכי התחדשות עירונית. ביטול מס שבח בקרב אזרחים קשישים הוא הישג גדול וחלק מהרבה צעדים שאנו הולכים לנקוט בדרך לזירוז תהליכי התחדשות עירונית והקלה על אוכלוסיית האזרחים הוותיקים".

"כל הגורמים מבינים את הצורך בכך, רואינו בדיון  שהם נרתמים ועוברים לשלב הפתרונות. משרד המשפטים הסכימו לבחון את נושא חובת ההסכם בשפות שונות, ורשות המסים תדון איתנו על נושא המעבר לילדים ועל נושא רכישת דירה במקום אחר, כפי שכבר הגענו להסכמות על המעבר לדיור מוגן נעמיק גם מול גורמי הרווחה הן בפגיעה אפשרית בהבטחת הכנסה במקרה של מכירת דירה, והן בפיילוט לגבי אותם תומכי החלטה".

"המשך הפתרונות לכלל האוכלוסיות הנזקקות, אשר להן החששות הכבדים ביותר מההתחדשות העירונית, יאפשרו לנו למנוע מצבים של סירוב, להוסיף מאות אלפי יחידות דיור ולעבות את מרכזי הערים הגדולות לטובת כלל תושבי ישראל", אמרה יו"ר הוועדה.

ןרינט – סקירת תוצאות הרבעון השלישי 2018, שמירה על המלצת Outperform עם מחיר יעד של 49$

חברת ורינט (VRNT) פרסמה אתמול בלילה את תוצאותיה לרבעון השלישי 2017, כאשר עקפה את תחזיות הקונצנזוס, עם צמיחה בהכנסות בקצב שנתי של 9% וצמיחה דו-ספרתית ברווח הנקי, על רקע שיפור בשיעורי הרווח התפעולי. הנהלת החברה ציינה מספר עסקאות גדולות בשני תחומי פעילותה, הארגוני והביטחוני, וסיפקה תחזית ראשונית לשנת 2018 – הכנסות של 1.215 מיליארד דולר (צמיחה שנתית של 7%) ורווח של 3.00$ למניה (צמיחה שנתית של 9%). אנו ממשיכים לדרג את מניית VRNT בהמלצת Outperform עם מחיר יעד של 49$, לאור השיפור המתמשך בפעילותה, לצד תמחורה הנמוך לעומת מתחרותיה.

ברבעון השלישי 2017 הציגה ורינט הכנסות של 284 מיליון דולר, צמיחה שנתית של 9%, עם רווח נקי non-GAAP של 0.66$ למניה, מעל תחזיות הקונצנזוס של 282 מיליון דולר ו-0.57$ למניה. המרווח הגולמי עמד על 65%, המרווח התפעולי עלה ל-19.7% והחברה ייצרה EBITDA של 63 מיליון דולר. בסוף הרבעון עמדה קופת מזומני החברה על 382 מיליון דולר, כנגד חוב של 766 מיליון דולר (חוב נטו של 384 מיליון דולר).

פעילותה הארגונית של ורינט (customer engagement) הניבה הכנסות של 185 מיליון דולר (65% מסך המכירות), עם צמיחה שנתית של כ-6%, ואילו פעילותה הביטחונית (cyber intelligence) רשמה הכנסות של 99 מיליון דולר, עם צמיחה שנתית גבוהה של 15%. בחלוקה גיאוגרפית, אמריקה הניבה 150 מיליון דולר (53% מההכנסות), עם צמיחה שנתית של 9%, אזור EMEA הניב 31% מהכנסות, עם צמיחה של 17%, ואילו פעילות החברה באזור אסיה-פסיפיק, המהווה נתח של כ-16% מסך ההכנסות, רשמה ירידה שנתית של 2%.

הנהלת ורינט שמרה על טווח התחזיות לשנה הנוכחית (המסתיימת בינואר 2018), עם אמצע טווח הכנסות של 1.14 מיליארד דולר ורווח נקי של 2.75$ למניה. בנוסף, החברה סיפקה לראשונה תחזית לשנת 2018 (המסתיימת בינואר 2019), בה היא צופה הכנסות של 1.215 מיליארד דולר (פלוסמינוס 2%), צמיחה שנתית של כ-7%, עם צפי לצמיחה של 10% בחטיבה הביטחונית ושל 5% בחטיבה הארגונית, ורווח נקי non-GAAP של 3.00$ למניה. אנו מעדכנים את תחזיותינו בהתאם.

אנו סבורים כי חברת ורינט נמצאת בתהליך התאוששות בפעילותה הביטחונית בשווקים המתעוררים, ובכך צפויה ליהנות משיעורי צמיחה גבוהים בפעילות זו בשנה הקרובה, המלווה בשיפור בשיעורי הרווחיות. במקביל, אנו צופים המשך צמיחה סולידית בחטיבה הארגונית, לאור הביקושים לפתרונות אנליטיים. אנו משמרים את המלצתנו על Outperform עם מחיר יעד של 49$, בהתבסס על מכפיל 14 לתחזית הרווח ב-2019, דיסקאונט לתמחור החברות המתחרות ולתמחורה ההיסטורי של מניית VRNT, ובכך אנו מאמינים כי מניית החברה מהווה הזדמנות אטרקטיבית להשקעה

שומה עצמית זה מושג מיסויי – אתם מעבירים דוח למס הכנסה, מס הכנסה אמור לבדוק אותו ואז להחליט איזו שומה זאת – שומה שלא צריך לבדוק, שומה שצריך לבדוק. אבל עוד לפני שאנחנו מקבלים את השומה אנחנו מגישים את הדוח למס הכנסה. אנחנו מגישים את הדוח עם שומה עצמית שהמשמעות שלה היא דוח למס על פי גישתנו, כשהדוח הזה מגובה ומוגש לרשות המיסים. קוראים לזה שומה עצמית, ולפעמים מס הכנסה בכלל לא בודק את השומה, אלא מאשר אותה.

בסה"כ אושרו בשנה האחרונה 14,000 שומות כשמומות עצמאיות. רשות המיסים מדווחת לגבי 2015 כי כ-14,000 נישומים, מתוך כלל הנישומים שהגישו דוחות שנתיים לשנת המס 2015, יקבלו בימים הקרובים הודעה מרשות המסים לפיה שומתם העצמית אושרה כשומה סופית בהתאם להצהרתם, ללא דיוני שומה. זו השנה השלישית שהרשות שולחת במהלך יזום אישורים אוטומטיים לדוחות שנתיים, הפעם אושרו סופית שומותיהם של כ-9,500 יחידים וכ-4,500 חברות. הרשות ממשיכה לתת אמון במגישי הדוחות ומאשרת בכל שנה באופן אוטומטי שומות עצמיות, שיעמדו בקריטריונים שנקבעו מראש.

לדברי משה אשר, מנהל רשות המסים: "משלוח האישורים לשומה עצמית כשומה סופית נועד לעודד נישומים להגיש דוחות שנתיים אמינים ומלאים ולהגביר את מידת האמון בין מגישי הדוחות לבין הרשות. במתן האישור הסופי, מביעה הרשות אמון באיכות המוצהר בדוחות ומקנה למגישיהם ודאות ו"שקט נפשי" בהיות השומה סופית. צעדים אלו, המקלים עם הנישומים הנורמטיביים מבוצעים לצד פעולות אכיפה רבות בהן נוקטת הרשות לגביית מס אמת ולהגברת השוויון".

"בחירת התיקים שקיבלו את אישור השומה הסופית נעשתה באופן ממוחשב בהתאם לקריטריונים שנקבעו לשנה זו במסגרת ניהול סיכונים וגובשה ע"י הוועדה שמונתה על ידי מנהל הרשות לעניין זה. הרשות תבצע מהלכים דומים גם בשנים הבאות עפ"י קריטריונים שייקבעו מדי שנה"

אקויטל ויואל מתמזגות – מדובר במהלך מתבקש כדי להפחית את מספר השכבות וזאת כדי  לעמוד בחוק הריכוזיות. במקביל להודעה, מנניית אקויל זינקה ב-18% ויואל ב-7%. החברות האלו שרוב נכסיהן נגזר משווי האחזקות הסחירות שלהן (בעיקר החזקות בישראמקו) צפויות להשלים את הרכישה בטווח של חצי שנה.

בסוף התהליך יואל תימחק מהמסחר ותחדל מלהיות חברה ציבורית (המחיקה צפויה באמצעות שילוב של מזומן+מניות אקויטל) והקבוצה תרד לשתי שכבות בהתאם לדרישות חוק הריכוזיות. כחלק מהתהליך, דיווחה אקויטל כי יח"ק בעלת השליטה צפויה לצאת בהצעת רכש חלקית לרכישת 25% מהון המניות  במחיר הגבוה ב- 22% ממחיר הבסיס של המניה (המבנה הפירמידיאלי בקבוצה הוא כזה  שללא רכישה כזו יח"ק תאבד את השליטה במקרה של מיזוג- עלולה להיות מדוללת ל החזקה של 21% בלבד בחברה הממוזגת).

עד כאן העובדות בדיווח. השפעות צפויות במקרה שהמיזוג יצליח:

 הצעת הרכש היא ל כ- 50% ממניות הציבור, במידה שכולם ייענו והקיבול יהיה בשיעור של 50%, רק על הצעת הרכש המניה צריכה לעלות בכ- 11%. בנוסף, אקויטל נסחרת בדיסקאונט על ההחזקה  הסחירה של יואל (11% ביחס למחירי הבסיס הבוקר), דיסקאונט שאמור להיעלם עם השלמת המיזוג, כך שרק שני אלה צריכים להתבטא בעלית מניה של כ- 18%.

מבחינת תימחור המיזוג צפוי להיות די פשוט, מאחר שנכסיה העיקריים של אקויטל הם החזקות ציבוריות בעלי שווי שוק (החזקה ביואל ומניות בישראמקו), כך שדי סביר שהמיזוג יתבסס על השווי הסחיר של אקויטל (הגבוה בכ- 11% משווי השוק ביחס למחיר הבוקר), ואולי עם איזו סוכריה לבעלי המניות של יואל בגובה של אחוזים בודדים (מניח שלא יותר מ- 3%).

הקושי שכן יהיה במיזוג נובע מכך שחברה בשווי שוק של כ- 1.3 מיליארד ₪ אמורה לבלוע חברה בשווי שוק של 3.2 מיליארד ₪ (כ- 1.7 מיליארד ₪ החזקות ציבור). לכן, מאוד ייתכן שכחלק מהתהליך יואל תחלק דיבידנד (היא אינה ממונפת ובעלת יתרת רווחים של כ- 2.2 מיליארד ₪) בהיקפים מהותיים. חלוקה שכזו, תפחית את עלות הרכישה/מיזוג וגם תניב לאקוויטל בעלת השליטה מזומן שישמש אותה ברכישה. חברת החזקות הנסחרת בדיסקאונט גבוה ומחלקת דיבידנד משמעותי- זה מצוין למניה.

 לסיכום, עדיין אין תוכנית רשמית למיזוג החברות וגם אין ודאות להוצאה לפועל של הצעת הרכש, אך התהליך החל ואין הרבה סיבות שהוא לא יושלם בטווח של עד חצי שנה. מדובר על חדשות מצוינות לאקויטל (שאכן מגיבה בעליות חדות ) וחדשות טובות גם ליואל, בעיקר אם התהליך יכלול גם חלוקת דיבידנד משמעותית (אם כי חשוב לסייג שהחברה מעולם לא חילקה דיבידנדים).

ביטוח מקיף לרכב – מה שחברות הביטוח לא מספרות לכם – אם תבעתם פעמיים במשך שלוש שנים את חברת הביטוח (גם אם אתם לא אשמים כלל ) חברת הביטוח לא תבטח אתכם.

מאז כינוס הוועדה, חלו שינויים בביטוח המקיף. בראש וראשונה, "עבר ביטוחי" ייזקף לחובתו של המבוטח, אך ורק במקרה שבו עלות התיקון הייתה גבוהה מסך של 5,000 שקל. בנוסף, בעלי רכבים שלא בוטחו על ידי חברות הביטוח, יכולים לרכוש ביטוח רכב עבור הרכב שלהם באמצעות הפול.

ביטוח מקיף הוא ביטוח שנהגים עושים אותו במטרה לבטח פגיעות של צד שלישי. ביטוח מקיף מופעל גם כאשר הנהג אשם וגם בכלל – כאשר פוגעים ברכב של הנהג. מדובר בביטוח שמגביל את החשיפה שלכם להוצאות שנובעות ממקרה תאונה. לדוגמה – פגעתם במכונית יוקרה שהנזק בה הוא 100 אלף שקל, העלות הזו מתגלגלת על הביטוח, כאשר התשלום שלכם הוא עד גובה ההשתתפות העצמית.

הפחד של אנשים מחשיפה גורם לרובנו לרכוש ביטוח מקיף –  סוג של הגנה. אלא שחברות הביטוח מערימות קשיים על קבלת ביטוח מקיף לנהגים שהיו להם בשלוש השנים האחרונות שתי תביעות. התביעות יכולות להיות בלי קשר לסיבת התאונה והאשמים בה – גם אם רכב אחר פגע ברכב שלכם בעמידה ברמזור, זאת נחשבת תביעה, ושני מקרים כאלו (או דומים) שהם ממש לא באחריותכם, יגרמו לכך שלא יבטחו אתכם.

על רקע זה התכנסה וועדת הכספים של הכנסת. חברי ועדת הכספים הביעו תרעומת קשה על התנהלות חברות הביטוח, ביחס לנהגים שיש להם שתי תביעות במהלך שלוש שנים. בדיון הסתבר שחברות הביטוח מסרבות לבטח בביטוח מקיף, נהגים שהיו מעורבים בשתי תאונות במשך שלוש שנים, אף במקרים שהם אינם אשמים בתאונות, או שמדובר בתאונות קלות או בתאונות פגע וברח, בהן אין להם ברירה אלא לתבוע את הביטוח על-מנת לתקן נזקים לרכבם.

"מדובר באינטרסים כלכליים צרים של חברות הביטוח וגם נהגים שמשלמים ביטוח במשך שנים רבות, עשויים למצוא עצמם ללא כיסוי ביטוחי במקרה שהם מעורבים אפילו בתאונות קלות בטווח זמן של שלוש שנים" אמרו חברי הכנסת שהשתתפו בוועדה.  יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני דרש מרשות הביטוח ושוק ההון לחזור לוועדה בתוך חודש עם תשובות מפורשות – מה מדיניות הרשות בעניין, מתי מוגדר נהג כמי שהוא נוהג ברשלנות והאם אין פתרון כגון העלאת הפרמיה, כפי שהיה נהוג בעבר – "לא מקובל עלינו שנהג יישאר ללא כיסוי ביטוחי".

הדיון הוא פרי יוזמתה של ח"כ עליזה לביא שאמרה: "עשרות נהגים נותרים ללא ביטוח וחשופים לסיכון כלכלי אדיר מאחר שהיו מעורבים בשתי תאונות דרכים, בין אם באשמתם ובין אם לאו. יש תלונות רבות, על-כך שחברות הביטוח מסרבות לבטח נהגים גם במקרה של שתי תביעות בלבד במהלך שלוש שנים ואין כל הבחנה בין תאונות קלות לתאונות קשות, למידת האשמה או אם בכלל ניתן היה להגיש תביעה נגד הצד הפוגע במקרה של תאונות פגע וברח. מדובר בתופעה רחבה של הפעלת אינטרסים כלכליים צרים. אני מבינה שיש צורך במודל כלכלי לחברות הביטוח, אך מכאן ועד פגיעה כה קשה בנהגים, שאין חלופות אחרות – חושפים נהגים לסכנות גדולות. הגיעה אליי פניה של אדם שהיה מבוטח 30 שנים ללא כל תביעות ואז אירעו לו שתי תאונות קטנות בשלוש שנים והוא נותר ללא ביטוח צד ג'. זה כשל שאסור לתת לו להימשך".

נציג רשות הביטוח ושוק ההון, דני צור, נתן תשובות חלקיות לוועדה – "חברות הביטוח יש להן מדיניות ניהול סיכונים שלפיה הן פועלות. כיום, לאחר שתי תביעות נחסמת האפשרות האוטומטית לקבלת ביטוח, ומעל 3 תביעות יש סירוב מוחלט. ניסינו למצוא פתרון למסורבי ביטוח. יש לנו סמכות ומגדירים פרמטרים שלאורם ניתנן האפשרות לשקול לקבל או לא מבוטחים".

נשיא לשכת סוכני הביטוח, ליאור רוזנפלד – "מה זה שתי תביעות? זה יכול להיות שמישהו החנה את הרכב שלו בקניון ומישהו פגע בו ועשה נזק אך ברח ולא השאיר פרטים שנעלם. במקרה כזה אם אדם רוצה להפעיל את הביטוח שלו על-מנת לתקן את הנזק, זה נקרא תביעה. נזק טבע נקרא תביעה גם כן. ברק שפוגע ברכב והמבוטח תיקן תיקון פחחות, גם זה נקרא תביעה. שתי תביעות בשלוש שנים יכולים להתרחש בחודש הראשון של השנה הראשונה ובחודש האחרון של השנה השלישית. אכן יש הנחייה כזו של חברות הביטוח. נהג שיש לו בעיה בפגיעות רכוש נותר ללא סיכון. מי שבפגיעות גוף מקבל פתרון בפול. בחברות חשמל, עובדי מדינה, חברים בקולקטיבים לא בודקים גם אם 8 תאונות בשלוש שנים, רגילים הרכב נותר ללא ביטוח. אותו דבר ביטוח צד ג' – דווקא סטודנטים והחלשים בחברה. הם נשארים ללא ביטוח".

חבר לשכת סוכני הביטוח, ישראל גרטי – "מדובר בבעיה שהתחילה עם חברה אחת והתרחב לתופעה. כיום יש רק חברה אחת שמוכנה לבטח נהגים עם 2 תאונות בשלוש שנים (שלמה חברת ביטוח) אך התנאי שכל תביעה לא תעבור 10,000 שקל. אין הגדרה מדויקת מה זו תביעה? 2000 שקל זו תביעה? מי שהגיע לבית המשפט ובסוף יצא צודק, האם זו נחשבת תביעה – מסתבר שכן כי לפעמים לוקח שנתיים – שלוש ובינתיים נחסם. חברות הביטוח עושות מה שהן רוצות. אנחנו נתקלים בבעיה וצריכים להתחנן למצוא כיסוי. גם הפרמיה – אם מצליחים להשיג אישור מיוחד, אז לא יכול להתווכח על הפרמיה שיכולה להיות 100% יותר.

"גם נהג מעל גיל 26 ללא עבר ביטוחי לא יקבל ביטוח, למשל מישהו שרכש לראשונה רכב בגיל 30 כשעד אז נהג ברכב של הוריו, אין לו עבר ביטוחי ולכן מונעים ממנו את הביטוח בטענה שמא הוא מסתיר את העבר הביטוחי שלו".

ח"כ גפני, הגיב על מקרים מסוג זה ואמר – "לא יתכן למנוע ביטוח ממי שלא עשה כל תאונה ולא היו לו תביעות כי פשוט לא היה בעלים של רכב. אני דורש מנציגי  רשות הביטוח ושוק ההון לחזור לוועדת הכספים עם תשובות בתוך חודש מהיום. הם צריכים לענות לנו על כיצד מתמודדים עם תופעה שמי שיש לו מספר תביעות שמוגשות לחברות הביטוח, מפסיקים לתת לו ביטוח מקיף או צד ג'? אנחנו רוצים לדעת מהי הגדרה של תביעה והאם כל תביעה מצדיקה מניעת ביטוח. האם יש החלטה שמי שמגיש תביעות לחברת הביטוח לא יוכל לבטח את רכבו? וכן, האם יש תביעה שניתן להגדיר שהיא כתוצאה מרשלנות הנהג ואז להשאיר נהג מבלי אפשרות לעשות ביטוח?

"זה דבר שלא מקובל עלינו ככנסת, כוועדת כספים. לא מפקירים אדם גם אם הוא רשלן. היו לזה פתרונות בעבר, בין השאר באמצעות הפרמיה. רשות הביטוח ושוק ההון חייבת לספק תשובות ברורות בעניין הזה. זו פגיעה של ממש בציבור. אני רוצה תשובות בתוך חודש".

ביטוחי רכב – כל מה שצריך לדעת

ביונדווקס פרמצבטיקה, שמניותיה נסחרות בבורסה בת"א וגם בוול-סטריט פרסמה את האירועים ואבני הדרך העיקריים שהחברה עברה בשנת 2017..

"חברת ביונדווקס עברה שנת פעילות מעודדת ב- 2017, עם תוצאות מבטיחות של ניסוי קליני בפאזה 2b וחיזוק משמעותי של המצב הכספי", כתב למשקיעים, מנכ"ל החברה ד"ר רן בבקוב, "שילוב אירועים אלו הוביל אותנו לקראת ניסוי קליני מרכזי בפאזה 3. ואכן, אנו מצפים לרשום את המשתתפים הראשונים לניסוי ברבעון הרביעי של 2018. אני שמח לנצל הזדמנות זו כדי לענות על מספר שאלות לגבי התוכניות שלנו. כמו כן, ברצוני להודות לצוות העובדים בביונדווקס, לשותפים שלנו במכון ויצמן ולבעלי העניין האחרים על תרומתם. יחד, אנחנו משיגים דברים גדולים ואני מצפה להצלחה בהמשך השנה הקרובה.

 "נקודות ציון ב- 2017 ותוכניות ל- 2018:

ינואר 2017: קרן ההשקעות של מריוס נאכט משקיעה בביונדווקס והפכה לבעלת המניות הגדולה ביותר שלנו. מריוס נאכט הוא ממקימי החברה ויו"ר צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה (NASDAQ: CHKP). קרן aMoon היא קרן ישראלית חדשה שמתמקדת בתחום הבריאות.

מרס: קיבלנו מענק ממשרד הכלכלה להקמת מפעל מסחרי בגודל בינוני בירושלים לייצור אצווה עבור הקבוצה שנייה של משתתפי המחקר הקליני בפאזה 3. בחודש יולי, נחתם הסכם שכירות לקומה שלמה (כ – 1800 מ"ר) במבנה ביו-פארק בהדסה עין-כרם שבירושלים.

יוני: בנק ההשקעות האירופי (EIB) נכנס להסכם מימון לא מדלל בהיקף של 20 מיליון אירו (כ -23 מיליון דולר) כדי לתמוך בניסוי קליני בפאזה 3 ולצורך השלמת המימון להקמת מפעל הייצור שלנו.

יולי: תוצאות מובהקות סטטיסטית מניסוי קליני בפאזה 2 בשיתוף עם קונסורציום של האיחוד האירופאי: נמצא שחיסון M-001 הוא בטוח לשימוש ומעורר תגובה חיסונית תאית משמעותית. חברי הקונסורציום נמצאים בתהליך של הגשת מאמר לפרסום בכתב עת מדעי מוביל.

ספטמבר: גייסנו 10 מיליון דולר בהנפקה משנית. בעקבות ההנפקה יש לביונדווקס 3 משקיעים אסטרטגיים גדולים המחזיקים בסכום כולל של מעל 30%, כאשר קרן aMoon Partners  של מריוס נאכט נותרה בעלת המניות הגדולה ביותר שלנו.

אוקטובר: התחלנו בהליכים רגולטוריים מול ה- EMA (המקבילה האירופית של FDA)  בנוגע לתוכניות הניסוי הקליני בפאזה 3.

נובמבר: נחתם הסכם לניסוי קליני (CTA) לניסוי קליני בפאזה 2 שיערך על ידי NIH בארה"ב. הניסוי שבמימון NIH יכלול 120 משתתפים עם אתרי ניסוי בטקסס, אוהיו, מיזורי, ואיווה. זהו הניסוי הראשון שלנו בארה"ב תחתFDA  והוא מתוכנן לרבעון השני של 2018. בנוסף מתוכנן ניסוי בפאזה 3 שייערך באירופה.

ינואר 2018: המסחר יתרכז בנאסד"ק בעקבות מחיקה מרצון מבורסת תל-אביב שתחול ב -22 בינואר. יום המסחר האחרון בבורסת תל אביב יהיה 18 בינואר.

 משכנתא לזכאים – למה הזכאים לא מצליחים לממש אותה? אין מסלולי גרייס, תוקף הזכאות קצר, בירוקרטיה מתישה, בנקים שמעלים ריביות וסכומי הלוואה שלא עודכנו מאז 2002. קשה לממש את הזכאות למשכנתא;  התאחדות יועצי המשכנתאות במכתב לשר השיכון את מה שהורג את המשכנתאות לזכאים

משכנתא לזכאים אמורה להיות סוג של מתנה לזכאים – אם אתם עומדים בקריטריונים מסויימים (הנה מדריך בנושא), אתם אמורים לקבל משכנתא בריבית טובה. בפועל, יש הרבה בעיות, העיקרית היא שהריבית לא כזו אטרקטיבית.  על רקע זה,  קיים דשדוש מתמשך בתחום והציבור פשוט לא מממש אותן. התאחדות יועצי המשכנתא מנסה לשנות את העיוותים האלה, ובמה בעצם מדובר –

• אי הפעלת מסלולי גרייס: מתברר כי לקוחות צעירים רבים, במיוחד רוכשים ב"מחיר למשתכן", נאלצים להתחיל לשלם את המשכנתא עוד לפני הכניסה לדירה כשבמקביל הם משלמים גם עבור שכירות. מסלולי גרייס, בהתאמה נדרשת של הריביות, עשויים לפתור את הבעיה.
• תוקף הזכאות קצר מידי: כיום מותר ללקוח לממש את הזכאות רק אם המימוש הינו עד שנה מיום חתימת החוזה. בפועל עקב חתימה מוקדמת על עסקת רכישה מקבלן, למשל, ישנם מקרים רבים בהם הלקוח נזקק לכספי המשכנתא יותר משנה אחרי חתימת חוזה.
• העלאת ריביות על ידי הבנקים: הבנקים מודדים כיום את הריבית בהלוואה על פי שיטות שבפועל מעלה את הריביות ללקוחות, כשבמקביל הבנק מקבל פיצוי מהמדינה על הלוואת הזכאות.
• הקלת הנטל הבירוקרטי: מהמסמך מתברר כי תעודות הזכאות הינן תעודות נייר, המוחזקות בידי בנק אחד בכל עת ועל מנת לקבל הצעת מחיר יש לקחת את התעודה ולהעביר אותה פיזית. זאת ועוד, הליך בקשת הזכאות אינו באתר אינטרנט, ואישורים מסוימים ניתנים אך ורק בתל אביב. בהתאחדות ממליצים להפוך את התהליך לדיגיטלי ואת תעודות הזכאות לתעודות אונליין, חתומות דיגיטלית.
• סכומי הזכאות לא עודכנו מאז 2002, למרות שמדד מחירי הדיור עלה מאז בכ- 209%.
• קשיים לזכאי סיוע בשכר דירה בקבלת משכנתאות לזכאים: כך למשל, בנקים רבים דורשים ביטול הסיוע בשכר דירה עם קבלת המשכנתא, למרות שהדירה עצמה אינה מוכנה והדיירים נאלצים עדיין להתגורר בשכירות.

למדריך משכנתא לזכאים

מדריך משכנתא

מחשבון משכנתא

הנפקות – איך יודעים אם ההנפקה במחיר גבוה? מה זאת הצעת מכר בהנפקה? האם היא מרמזת על כדאיות ההנפקה?  מה זאת עמלת חיתום ומה השיעור שלה מלמד אותנו על אטרקטיביות ההנפקה?

השוק הראשוני ( שוק ההנפקות) חי ובועט – הנפקות אקוויטי (הון) בבורסה שלנו עלו מדרגה בשנה האחרונה ומשיחות עם גורמים בתחום נראה ששנת 2018 תיפתח בסערה. זה עדיין לא גל של הנפקות, וזה לא מזכיר את הנפקות האג"ח , אבל זה הולך וגדל.
במהלך השנה הושלמו, הנפקות ראשוניות (IPO) של נובולוג, אירונאוטיקס, טלרד, לסיכו, מנרב פרויקטים, רציו פטרוליום, ריט מניבים כשבקנה, חברות נוספות לרבות הולמס פלייס, אלמור, האחים, יעקובי, רימון, SK, עדיקה ועוד.

ההנפקות האלו מוצעות לציבור כולו, אך בפועל משתתפים בהם בעיקר הגופים המוסדיים והמשקיעים המתוחכמים. הציבור הרחב כמעט ולא משקיע בהנפקות, וזה ברור – הוא הרי לא נמצא בשוק המשני (המסחר השוטף בבורסה), על אחת כמה וכמה ששוק ההנפקות גדול עליו. אלא שזה לא מדויק – הציבור הרחב אמנם לא משתתף בהנפקות באופן ישיר, אבל הוא חשוף להנפקות דרך הגופים המוסדיים שהם אלו שמנהלים לציבור את הכסף.

הנפקות כרמז לנפילות בבורסה
הנפקות של חברות חדשות בבורסה הן הכרחיות לשוק ההון. למעשה, מדובר באחת מהמטרות העיקריות של הבורסה – להשיג מימון לחברות, ובפועל הן מגוונות את יכולת ההשקעה של השחקנים בשוק.

אלא שהנפקות מבשרות, לפחות בהסתמך על העבר, את המשבר בשווקים. כמעט תמיד לפני נפילה בבורסות היה גל גדול של הנפקות, וההסבר לכך הוא פשוט – רמת המחירים בשווקים היא כזו שקורצת לבעלי הבית לצאת בהנפקה. הרי הכל זה עניין של מחיר, וכשהמחיר גבוה בעלי הבית מוכנים להיות מדוללים. מנגד, אגב, כאשר בעלי המניות קונים זו אינדיקציה להערכתם שהמחיר טוב.
אז אולי אנחנו לא בגל גדול של הנפקות, אבל קצב ההנפקות גדל וזה יותר מרמז על הצפי של בעלי העניין – הרי המטרה שלהם היא למכור ביוקר ולקנות בזול. אין פה הרבה חוכמות, ולכן הנפקה ומכירה היא בעצם הבעת עמדה.

בעלי העניין יגידו לנו שזה לא מש כך, שהם רוצים שאחרי ההנפקה הציבור ירוויח, שהם לא מנפיקים בשיא, שיש הרבה יתרונות בלהיות חברה נסחרת, שהם צריכים את הגיוס עצמו. הכל יכול להיות נכון, אבל הם לא היו עושים את זה במחיר שלא היה מתאים הם לאקזיט.

הנפקות שבהם כסף נכנס לחברה ובעלי הבית מדוללים יוצרים ערך לחברה – היא תשתמש בכסף הזה לצמוח ולהתרחב (יותר נכון, אמורה להשתמש בכסף הזה לצמוח ולהתרחב), אבל יש הנפקות רבות שבהם במקביל לכסף שנכנס לחברה, יש הצעת מכר של הבעלים.

פעם, וזה לא היה מזמן, השוק לא קיבל הנפקות כאלו – הצעת מכר היתה סימן לשוק לא להתקרב להנפקה. הרי זה לא רק שהבעלים מדולל (כמו בהנפקה רגילה) הוא עצמו מוכר מניות ונפגש עם כסף. במילים אחרות, בעל הבית מוכר, האם אתם תקנו שבעל הבית מוכר?
והפלא ופלא – ההנפקות האלו מצליחות. הסיבה פשוטה, יש יותר מדי כסף נזיל במערכת שמחפש תשואה כי הציבור רוצה לקבל יותר מריבית האפס שהוא מקבל בבנק. הציבור קונה קרנות נאמנות, קופות גמל, ומכשירים נוספים ומנהלי ההשקעות בגופים האלו – רוכשים, כי אין להם ברירה. הם לא יכולים להיות מחוץ למשחק. זה פשוט שוק של מוכרים – מוכרי ההנפקות מחוזרים על ידי קונים רבים.

הבעיה שלפעמים מנפיקים לנו חברות בערכים לא ריאליים. הולמס פלייס היתה אמורה לצאת לגיוס לפי שווי של 320 מיליון שקל – מתחנו על כך ביקורת גדולה, ולבסוף החברה בעצת החתמים המלווים את הגיוס הורידו את השווי ל-227 מיליון שקל במקביל להפחתה של הצעת המכר.

עמלת החתמים – מה ניתן ללמוד ממנה
מעבר להצעת המכר שמרמזת על כדאיות ההשתתפות בהנפקה, חשוב גם לבחון את עמלת החתמים. ככל שעמלת החתמים גבוה יותר המשמעות היא שהחברה מוכנה לתגמל יותר את החתם על הצלחה, כי פשוט זה לא טריוויאלי להנפיק במחיר הזה, משהו בסגנון – "אם תצליח לגייס לפי שווי כזה, תקבל עמלה שמנה". מנגד, ככל שעמלת החתמים נמוכה יותר המשמעות שקל להנפיק את החברה המסוימת ולכן התשלום בהתאמה הוא נמוך. אז תיזהרו מעמלות גבוהות, זה לא סתם שהחברה מוכנה לשלם כל כך הרבה כסף.

ומי הם בעצם החתמים? החתמים הם כל יכול בהנפקות – הם אלו שמביאים את החברה הפרטית והופכים אותה לחברה ציבורית. הם בעצם מכירים אותה לאנשי שוק ההון, הם קובעים את המחיר, מקבלים אינדיקציות מהשוק ויוצאים להנפקה ברגע שהם מרגישים נוח עם המחיר (נוח מהבחינה שיהיה לסחורה ביקוש). הם אלו שעומדים מאחורי ההנפקה אם היא לא תצליח. במצב כזה הם יקלטו את הסחורה, אבל אל דאגה, זה שוק שבו יד רוחצת יד – הם יעזרו לחתם אחר בהנפקה אחרת וזה יעזור להם בהנפקה הזו. כל אחד עוזר לשני כדי למכור סחורה (לא כל כך טובה) לגופים מוסדיים שהם בעצם אתם, הציבור.
כן, זה משחק כזה שבו החתמים מרוויחים ( עמלות שמנות מאוד), החברה נהנית (מקבלת הזרמת הון), הבעלים נהנים (תג מחיר גבוה לחברה שלהם ועל הדרך במקרים רבים הם מוכרים מניות), אבל…הציבור לא ממש נהנה.

וחשוב לסייג – זה לא אומר שאין הנפקות טובות שיצרו למשקיעים תשואה. יש, אבל הרוב הוא הנפקות של מניות שבמקרה הטוב מדשדשות ובמקרה הרע יורדות.

עמלות חיתום דוגמאות
הולמס פלייס, רשת משועדוני הכושר, הפחיתה כאמור את מחיר ההנפקה שלה משמעותית. הנה נתונים על תמורת ההנפקה (ברוטו) ועמלות החיתום:

הצעת המכר בהנפקה (של בעלי השליטה) – 28.4 מיליון שקל
התמורה הצפויה לחברה – 56.8 מיליון שקל
הוצאות ריכוז הנפקה 3.8 מיליון שקל
הוצאות אחרות (מוערך) 1.6 מיליון שקל

ההוצאות מסתכמות ב-5.4 מיליון שקל, שזה כ-6.5% מהיקף ההנפקה והצעת המכר. זה הרבה כסף, אבל לפני שלושה חודשים הנפיקה OPC והחתמים נהנו מתמורה של 10% מתמורת ההנפקה. העלויות האלו גבוהות ביחס להנפקות שהיו בשנה האחרונה. רוב ההנפקות היו עם עמלות של 5% עד 7%.

.

מעודכן ל-03/2019

מה התשואה על דירה למגורים?

רכישת דירה להשקעה היא השקעה מעניינת. נכון, מחייר הדירות בעשור האחרון עלו בשיעור משמעותי, ונכון שהממשלה מנסה להילחם במחייר הדירות, גם דרך העלאת המיסוי וגם דרך הקטנת ביקושים ןהגדלת היצע הדירות. י

ועדיין – בהינתן הביקושים לדירות לעומת היצע הדירות, ובהינתן אלטרנטיבות להשקעה סולידית, דירות להשקעה הן עדיין אפיק מעניין.

 אנחנו לא נכנסים כאן לשאלה – האם מחירי הדירות יעלו או יירדו. האמת שכל נבואה כאן היא סוג של הימור. רבים הימרו בשנים האחרונות שזהו – המחירים עומדים לרדת, ואכלו את הכובע פעם אחר פעם. אז, אנחנו נזהרים.

ובכל זאת – מי שקונה דירה להשקעה, ומניח שהערך שלה יישמר על פני זמן, וזו הנחה סבירה ושמרנית, מקבל תשואה שוטפת שבמונחים של היום ובהינתן הריבית באפיקים סולידיים, היא משמעותית.

ולמה בעצם ההנחה שמחירי הדירות ישמרו על ערכם הריאלי על פני שנים היא הנחה סבירה? כי  גם אם יהיה קיפאון בשוק ואפילו ירידות בשנים הקרובות, הרי שמדובר לרוב על השקעה לשנים, ועל פני זמן הדירות שומרות לפחות על ערכם הריאלי – לרוב, הם  משביחות מעבר למדד, ומספקות למשקיעים תשואה ריאלית משמעותית – תראו מה קרה בעשור האחרון. אבל זה עשור חריג, הממוצע על פני עשרות שנים היא השבחה שנתית של כ-3%-4% – וזה  הרבה כסף.

אבל גם אם משקיע לא "מסתכל" על ערך הנכס, אלא הוא מחפש את התשואה, הרי שמדובר בתשואה מרשימה.

הנה הנתונים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) – שכר הדירה הממוצע (ממוצע ארצי) לדירת 4.5-5 חדרים מסתכם בשנה ב-65.5 אלף שקל, ומחירי הדירות הממוצעים הם 1.92 מיליון שקל. התשואה הנגזרת (שכר דירה שנתי חלקי עלות הדירה) היא 3.4%. אבל צריך לזכור שאם זו דירה שנייה שלכם יש לכם מס של 8$ (מס רכישה), אבל גם אז, התמונה לא משתנה מאוד – התשואה תרד ל-3.15%

הממוצע לדירות של 3.5 חדרים עד 4 חדרים הוא שכר דירה של 50 אלף שקל, וזה בשעה שמחיר הדירה (ממוצע) עומד על 1.5 מיליון שקל – כאן מדובר על תשואה של 3.3%, ואם מס רכישה זה יירד לכיוון ה-3.1% (מס רכישה מלא).

בדירות קטנות יותר כצפוי, התשואה גבוה יותר –  הכנסות של 40 אלף שקל משכר דירה שנתי על דירה ממוצעת בערך של 1.15 מיליון שקל – תשואה נגזרת של 3.5%, וכאן א יש מס רכישה התשואה תרד ל-3.3%.

ומה זה אומר – פשוט. נכון שהמשקיעים עזבו את השוק בשנתיים האחרונות במקביל להעלאת מס רכישה, והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, אבל איפה אפשר לקבל היום תשואה סולידית של 3.2%-3.5%. זאת ועוד – מדובר על ממוצעים, יש מקומות שהתשואה בהם היא גם 5% ומעלה.

אז נכון, שבינתייים המס על שכר דירה הוא מצחיק, ונכון שכחלון עושה סימנים להעלות את המס. אבל גם אם המס יעלה, ההשפעה על התשואה תהיה בשולים – כמה עשיריות למטה, שככל הנראה יתגלגלו על השוכרים.

רכישת דירה להשקעה

מניות או דירה – מה עדיף?

מחירי הדירות – לאן?

מחשבון תשואה