הקוקו (COCO ) כאן ובגדול. אחרי שבנק לאומי ובנק מזרחי טפחות גייסו באג"ח קוקו (כ-930 מיליון שקל בלאומי, כ-660 מיליון במזרחי טפחות), דיווח לאחרונה בנק ירושלים על גיוס צפוי (100 מיליון שקל) ועכשיו גם הבנק הבינלאומי מצטרף לחגיגה. הבנק מתכוון לגייס 150 מיליון שקל.

אג"ח קוקו הוא מוצר היברידי – לא בדיוק חוב וגם לא בדיוק הון. בימים שקטים הוא בעצם אג"ח לכל דבר, אבל כשיש סערות בשווקים, בעולם הבנקאות או בבנק הספציפי, החוב הזה יכול להפוך להון להון ביחס המרה שמגלם הפסד למחזירקים. זה יכול לקרות בתנאים מסוימים – הון עצמי נמוך , הלימות הון נמוכה, וזה יכול לבוא בהוראה מגבוה – של הפיקוח על הבנקים. בעולם האג"ח האלו פופולאריות ביותר, בעיקר בגלל שהן נהנות מכל העולמות – הן חוב, אבל הן גם נחשבו למרכיב הוני לצורך תקנות בנקאות (באזל 3).

אגרות החוב האלו מספקים לךמשקיעים תשואה גבוה יותר מאשר באג"ח רגילות. פשוט – השוק מתמחר את הסיכון, וככל שיש סיכון גבוה יותר כך התשואה / הריבית הנדרשת גבוה יותר. בארץ, בינתיים התקבלו האג"ח האלו בברכה, אם כי, במקומות מסוימים בחשדנות. אך נראה שלאור מחסור האפשרויות של גופי השהקעה, גם החשדנים בסוך יפנו חלק מהכספים להשקעות מסוג זה, בעיקר אם הזרם ימישך ויגדל – בינתיים בנק הפועלים ובנק דיסקונט לא דיווחו על הנפקת אג"ח קוקו, אבל ייתכן שזה רק עניין של זמן.

על כל פנים, דירקטוריון הבינלאומי, בראשות רוני חזקיהו (שהיה בעברו המפקח על הבנקים) מסר כי בכוונתו לפעול להנפקת אג"ח קוקו עם מנגנון ספיגת הפסדים באמצעות מחיקה, כאשר האג"ח צפוי להיות סחיר. מנגנון מחיקה נהוג גם באג"ח קוקו של מזרחי טפחות, אלא שבמקרה שלו האג"ח אינו סחיר. בלאומי הונפק אג"ח קוקו בעל מנגנון של המרת החוב למניות, והוא  סחיר. בגיוס המתוכנן של האג"ח קוקו של בנק ירושלים הסדרה אמורה להיות סחירה והמנגנון יהיה  מחיקה.  המשמעות היא שבאג"ח של הבינלאומי בהתריים מקרים מסויימים יימחק חלק מהחוב.

מה זה אג"ח קוקו?

אג"ח קוקו (CoCo Bonds – "Contingnet Convertible Bond")  הוא מכשיר חוב  של הבנקים שנחשב כחלק מרובד ההון המשני של הבנקים (להבדיל מהרובד הראשון שמורכב בעיקר מהון ). למעשה, מדובר בסוג של אגרת חוב, אבל זו לא אגרת חוב סטנדרטית. זו אגרת חוב שבמצב של משבר, חדלות פירעון של הבנק, היא לא מתנהלת כמו אגרת חוב רגילה, אלא היא קרובה יותר למניה (ואז הסיכון גדול וההפסד יכול להיות מאוד משמעותי), ואילו במצב רגיל, היא אג"ח לכל דבר (אם סיכון מוגבל). באג"ח קוקו יש שילוב של תוכנות של אג"ח לצד תכונות של מניה. ביומיום זה סוג של אג"ח, אבל בהתקיים תנאים מסוימים (יחסים פיננסים, החלטה של בנק ישראל ועוד) חובה למחוק את האג"ח קוקו ו/ או המיר את האג"ח הזה למניות לפי יחס מסויים (שמגלם הפסד למחזיקי הקוקו).

לממעוניינים להרחיב ידע על אג"ח קוקו – מדריך – הכל על קוקו

למצגת על הנפקת האג"ח קוקו של הבינלאומי 

פרופ' יוג'ין קנדל, התראיין בגלובס ופלט את השטויות האלו –  "החוק להגבלת שכר הבכירים ייצור מצב שבו אנשים בינוניים ינהלו את הפנסיות שלנו". קנדל הוא בחור חכם ומשכיל ולכן כשאמירה כזו יוצאת מפיו, ייתכן שזה נובע מאינטרסים סמויים (אבל, הוא כנראה בחור הגון), או קונספציה שגויה (ייתכן), או פשוט טעות. גם פרופסורים טועים (הרבה).

מר קנדל היקר, אין קשר בין שכר הבכירים לאיכות הנשים שינהלו את הפנסיה. הגבלת שכר הבכירים ואתה יודע את זה, לא תשפיע על דרג הביניים. השכבה של מנהלי הביניים רחוקה מאוד מהגבלת השכר (עלות של 2.5 מיליון שקל בשנה).

מעבר לכך – הגבלת שכר של 2.5 מיליון שקל בשנה זה לא באמת עונש גדול, במיוחד לא בשעה שזה שקול לשכר של 20 עובדים במשק.

וחוץ מזה – לא צריך לנהל לנו את הפנסיה. באמת, זה מיותר לגמרי, אפשר לחסוך את כל ההוצאות האלו של מנהלי פנסיה ומנהלי קרנות וקופות ספציפיים. פשוט מאוד – צריך לנהל את הפנסיה בצורה פאסיבית – דרך מכשירים עוקבי מדדים. הגישה הפאסיבית דרך המוצרים – תעודות סל וקרנות מחקות, נשענת על יסודות ברורים ובדוקים אקדמאית (קנדל אמור לדעת זאת) שלא ניתן להכות את השוק. כלומר אי אפשר לייצר תשואה עודפת על המדדים לאורך זמן. בפועל תמיד יש מנהלי השקעות שמצליחים בתקופה או בתקופות מסוימות לייצר תשואה גבוה ממדדי הייחוס, אבל לאורך זמן זה כמעט בלתי אפשרי, אם כי פה ושם יש כאלו שמצליחים גם לאורך זמן, רק שמדובר במעטי מעט.

ואם כך – אז למה בעצם להשקיע דרך מנהלי השקעות? למה לא להפוך את כל החיסכון הפנסיוני לצמוד מדדים, ואז השאלה היחידה (והחשובה) תהיה הקצאת הנכסים, באיזה מדדים יושקע תיק הפנסיה, וזה כבר קשור לגיל החוסך ומצבו הפיננסי.

מעבר לכך, דמי הניהול בחיסכון דרך מכשירים פסיביים נמוך במיוחד, לעומת דמי הניהול של מכשירים אקטיביים.  אז למה זה עדיין לא קורה? ובכן זה קיים במקומות מסוימים, וזה הולך וגדל. בתעשיית ניהול הכספים לזמן קצר ובינוני, המגמה ברורה –  יש ירידה בהיקף הכספים המנוהלים (בניהול אקטיבי) לטובת ניהול כספים דרך תעודות סל וקרנות מחקות (ניהול פאסיבי). בעתיד, לא יהיה מנוס (למרות כל האינטרסנטים) והחיסכון הפנסיוני יהיה גם דרך תעודות סל וקרנות מחקות. בינתיים מדברים על זה – תוכלו לקרוא כאן, אבל זה לא באמת נפוץ, וחבל.

ועל רקע זה,  האמירה של קנדל, פשוט מגוחכת.

הרווח של בזק ירד ל-288 מיליון שקל לעומת 463 מיליון שקל ברבעון המקביל, אבל הירידה ברווח היא בגלל סעיפים לא תפעוליים – המס עלה מ-152 מיליון שקל ל-183 מיליון שקל; המימון עלה מ-37 מיליון ל-102 מיליון שקל.

בשורה התפעולית נרשמה שחיקה ל-574, לעומת 636 מיליון שקל, כשההכנסות ברבעון מסתכמות ב-2.56 מיליארד שקל, בהשוואה ל-2.17 מיליארד שקל ברבעון המקביל אשתקד. אז מה בעצם קרה, איך זה שההכנסות עלו והרווחיות ירדה?

ובכן, העלייה בהכנסות היא מלאכותית ונובעת רק ממיזוג חברת יס (מיזוג שמתבטא בתוצאות הרבעון הראשון של 2016 ולא ברבעון הראשון של 2015). התרומה להכנסות ברבעון הראשון של פעילות יס מסתכמת ב-439 מיליון שקל והיא מותנה בקיטון בהכנסות מגזר התקשורת הסלולארית. ובכלל, האיחוד עם יס (בזק השלימה את רכישת השליטה ולכן איחדה את תוצאות יס, בעוד שלפני כן, היא הציגה את יס בסעיף – "השקעה בחברות מוחזקות")  משפיע על כל אורך הדוח – ההוצאות התפעוליות עלו, ההוצאות מימון עלו, כשבמקביל השחיקה בתחום הסלולאר מתבטאת ופוגעת ברווחים.  בסיכום – החולשה ברבעון נובעת הן מהכללת פעילות יס והן משחיקה מסוימת במגזסר הסלולאר.

מנגד, התחום העיקרי – הפעילות הקווית ממשיך לעשות חיל – ההכנסות בתקשורת פנים ארצית הסתכמו ב-1,112 מיליון שקל, ב-1 מיליון שקל מתחת להכנסות ברבעון המקביל ב-2015 – לא חולשה, פחות קיפאון למרות התחרות, ולמרות הדיבורים על תחרות , ולמרות שמשרד התקשורת בזמנו קיצץ את השומנים לכל המגזר הסלולארי , ואיכשהו דילג על התקשורת הקווית. הרווח התפעולי של תחום התקשורת הקווית – 536 מיליון שקל שזה 48.2% מההכנסות – זה רווחיות של חברת היי-טק, של חברת תוכנה, וחשוב להבין זה לא רווח גולמי זה הרווחיות התפעולית, אחרי ההוצאות התפעוליות  ברבעון הקודם הרווח התפעולי היה 547 מיליון שקל  – רווחיות של 49.1%  – שנה עברה ושום דבר לא השתנה.

ועל רקע הדוח, התפרסם היום כי היועץ המשפטי לממשלה אביחי מנדלבליט, דורש מראש הממשלה בנימין נתניהו, במסגרת תפקידו כשר התקשורת, לחתום על הסדר ניגוד עניינים שאוסר עליו לטפל בנושאים שקשורים לשאול אלוביץ' (עמו הוא מיודד). אלוביץ' הוא הבעלים של חברת בזק.  אלא שנתניהו מתנגד להחלטה.

הרווח של קליל, יצרנית פרופיילי האלומיניום, עלה ברבעון הראשון של השנה ל-15.4 מיליון שקל, בהשוואה ל-13.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-97.4 מיליון שקל, קרוב להכנסות ברבעון המקביל – 96 מיליון שקל. הרווח הגולמי עלה משמעותית ל-32.2 מיליון שקל בהשוואה ל-28.7 מיליון שקל ברבעון המקביל, וזה בעצם הסיפור של הרבעון – החברה הצליחה לשפר את הרווח הגולמי ואת שיעור הרווח הגולמי, בעיקר תודות לירידה במחירי חומרי הגלם. השיפור הזה התבטא בשורה התפעולית – רווח של 20.4 מיליון שקל, לעומת 16.6 מיליון שקל ברבעון המקביל.

מנהלי החברה מעדכנים כי – מרבית הפרופילים והאביזרים הנלווים של קליל נמכרים לסיטונאים (ומהם ליצרנים של המוצרים הסופיים) ויתרתם נמכרת במישרין ליצרנים גדולים של המוצרים הסופיים.

קליל פועלת בעיקר בתחום הבניה הפרטית והשיפוצים כאשר השימוש במוצרי החברה הנו בדירות  מגורים, בבתים פרטיים (צמודי קרקע) ובמבני ציבור. מוצרי החברה נחשבים ליוקרתיים ולאיכותיים. החברה מנסה להתרחב בשוק ה"בנייה הרוויה", ומנהלי מסבירים כי פעילות החברה מושפעת משינויים במספר התחלות הבנייה ובעיקר סיומי הבנייה (בעיקר של בנייה צמודת קרקע), בכמות הדירות  הנמצאות בשלבי הבנייה השונים, בהיקף השיפוצים ובהיקף הייבוא של פרופילי אלומיניום.

"כמו כן, האטה כלכלית במשולב עם ירידה ברמת הצריכה במשק ו/או שינויים בפעילות ענף הבנייה הפרטית והשיפוצים, עלולים להשפיע לרעה על היקפי הפעילות של הקבוצה", אומרים מנהלי החברה ומוסיפים – "מוצרי הקבוצה משווקים ללקוחות רבים והקבוצה אינה תלויה בלקוח מסוים. חומרי הגלם המשמשים  את הקבוצה ניתנים לרכישה ממקורות שונים, שכן האלומיניום הגולמי מסופק באופן  חופשי בשוק העולמי, ללא תלות במקור או ספק מסוים.  החברה פועלת להחדרת סטנדרטים של עיצוב, איכות, שירות ואחריות ללקוח הפרטי. כמו כן מרחיבה  החברה את סל מוצריה כולל, דרך הפעולות הבאות – פעילות שיווק ופרסום לקהל המשפצים והבונים; הפעלת אולמות תצוגה ברחבי הארץ (בראשון- לציון, נתניה, חיפה וכרמיאל); הפעלת מוקד שירות טלפוני ללקוחות פרטיים ואנשי מקצוע; קידום אתר האינטרנט של החברה הכולל: מידע, פורומים ותמיכה; הכוונת מתקינים מורשים למוצרי החברה; מתן תעודת אחריות משולבת של החברה והמתקין; מיתוג שיטת שלושת הצעדים".

קליל נסחרת בשווי של 600 מיליון שקל, ורווחיה ב-12 החודשים האחרונים מסתכמים בכ-50 מיליון שקל.

בתי ההשקעות ירדו בהיקפי הפעילות ברבעון הראשון. הגופים הגדולים – מיטב דש ואקסלנס דיווחו בימים האחרונים על ירידה בהיקף הפעילות וברווח מהפעילות המסורתית – ניהול השקעות בקרנות נאמנות, קופות גמל ופנסיה, וגם אנליסט הקטנה יחסית דיווחה על תוצאות חלשות.

אנליסט הפסידה ברבעון 1.9 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.9 מיליון שקל ברבעון המקביל ולעומת רווח של 5.5 מיליון שקל בכל שנת 2015. אבל השורה התחתונה היא רק התוצאה של חולשה בליבה של אנליסט – ההכנסות מתחום קרנות הנאמנות צנחו ל-7.5 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 10.3 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה הקודמת. ההכנסות בתחום הקרנות בכל שנת 2015 הסתכמו ב-37.6 מיליון שקל.

ההכנסות מניהול קופות גמל נפלו ל-7.6 מיליון שקל, בהשוואה להכנסות של 9.1 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2015. בכל שנת 2015 הסתכמו ההכנסות ב-34.5 מיליון שקל.

באנליסט מסבירים זאת בשחיקה של דמי הניהול ובתחרות, וכן במצב שוק ההון המדשדש. אבל, אנליסט צריכה לקחת אחריות – מדובר בבית השקעות קטן שהתמחה בניהול מוקפד ומוטה אנליזה שיצר תשואות גבוהות ולכן בהתאמה גם נגבו דמי ניהול גבוהים, אך בשנים האחרונות, נשארו דמי הניהול הגבוהים ונעלמו התשואות, ובעולם שבו המכשירים הפסיביים הולכים וצוברים תאוצה, במיוחד על רקע הרציונל שלא ניתן להכות את השוק ואם כך אז עדיף להשקיע  במכשירים עוקבי מדדים, החוזקה והיתרון של גוף כמו אנליסט כמעט ונעלמים. השאלה אם יש לאנליסט זכות קיום? התחום עבר בעשור האחרון מיזוגים גדולים והקטנים נבדלים בהיותם ממוקדים יותר , נישתיים יותר, אך בסופו של דבר (וחבל) זה שוק של גודלים. אנליסט יכולה להתקיים בזכות עצמה (אל אם ההחרפה בתוצאות תימשך), אבל בהינתן שיש סיכוי טוב שהשחיקה בדמי הניהול בכל תעשיית הפיננסים, תימשך, לא ברור אם בית ההשקעות הזה יצליח ייצר ערך למשקיעים שלו. הפתרון יכול להיות מיזוג או מכירת הפעילות, אבל גם זה לא יהיה טרייאלי בעיקר מכיוון שגוף שירצה לקנות יעריך את החברה לפי יכולתה לייצר הכנסות בדמי ניהול כנראה נמוכים יותר.

ובעוד ההכנסות נופלות ההוצאות יורדות אבל בקצב איטי – הוצאות התפעול ברבעון הראשון של השנה הסתכמו ב-15.4 מיליון שקל, לעומת  16.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. כמו כן, ברבעון זה, הפסידה החברה בתיק הנוסטרו שלה (תיק השקעות עצמאיות) כ-0.3 מיליון שקל, לעומת רווח של 1.2 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה ורווח של 3.3 מיליון שקל בכל שנת 2015.

אנליסט נסחרת בבורסה בשווי של כ-180 מיליון שקל, והיא מנהלת נכסים בהיקף קרוב ל-10 מיליארד שקל. לחברה מזומנים נטו (מזומנים בניכוי התחייבויות פיננסיות לרבות דיבידנד לחלק בסכום של כ-14 מיליון שקל)  בסך העולה על 100 מיליון שקל, והונה העצמי מסתכם ב-113 מיליון שקל.

דורית סלינגר, המפקחת על שוק ההון והביטוח, מנסה (ומצליחה) לעשות מהפכות, אבל היא לא הצליחה להפריד את הברוקראז' מהבנקים בתחום קופות הגמל. קופות הגמל מקבלות תפעול שוטף הן של ברוקראז' – ביצוע פעולות קנייה ומכירה והן של שירותי החזקות ניירות ערך, מהבנקים – והאמת שהעלויות שהבנקים מציעים נמוכים. סלינגר ניסתה לאחרונה להפריד בין התפעול לברוקראז' בשוק הגמל. אבל, כעת היא נסוגה מכך והיא תאפשר לגופים המוסדיים גם לבצע ברוקראז' בתיקי העמיתים שלו באמצעות עצמו – כלומר, דרך חבר הבורסה העצמי שלו (אם יש לו חבר בורסה) וגם דרך הבנק המתפעל.

עמלות התפעול שגובים הבנקים מהגופים המוסדיים (מנהלי קופות הגמל) היו במקור 0.1%, אך הם ירדו בשיעור ניכר כשבשנה האחרונה ירדו העמלות, במקרים מסוימים, מתחת ל-0.05%.

אז איך זה קרה שסלינגר עשתה סיבוב פרסה. הבנקים איימו שאם הם לא יקבלו את הברוקראז' הם יפסיקו לתפעל את קופות הגמל. הם טענו שאם הם ינטשו את התחום, ייכנסו חברות לא מפוקחות, נתוני החסכונות לגמל ולפנסיה יהיו חשופים, והמחירים לטענתם יעלו. אולי הטיעונים האלו השפיעו על המפקחת, אבל עכשיו השוק הזה נשאר ללא תחרות, ובכלל – למה לכרוך את שירותי הברוקראז' עם שירותי התפעול?

על כל פנים, הגוף המוסדי על פי התקנות, יפתח מחדש כל שלוש שנים את התפעול למכרז – הגוף ינהל  הליך תחרותי שיתקיים לפחות אחת לשלוש שנים שיכלול   שמונה משתתפים לפחות, שאישרה ועדת ההשקעות של המשקיע המוסד. בנוסף, נקבע בתקנות,  המוסדיים ינהלו אחת לשלוש שנים לפחות הליך תיחור לבחירת הגוף שיעניק למוסדי שירותי קסטודיאן. הבחירה בגוף שיעניק שירותי החזקת ני"ע ייעשה למול לפחות חמישה מציעים. כלומר, כן תהיה הפרדה בין שירותי החזקת ניירות הערך לבין שירותי התפעול (פעולות בניירות ערך).

בחודש אפריל נלקחו משכנתאות בהיקף כספי כולל של 4.7 מיליארד שקל – כך עולה מנתוני בנקר ישראל. מדובר על ירידה לעומת חודש מרץ אז נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.3 מיליארד שקל, עם זאת, אפריל היה צפוי להיות נמוך יותר על רקע חג הפסח שחל באפריל ומספר ימי העבודה הנמוך יותר באפריל לעומת חודש מרץ. ועדיין – מדובר בקצב גבוה של משכנתאות.

עוד עולה מהנתונים כי תמהיל המשכנתאות הוא – חצי משכנתאות בריבית משתנה, וחצי  בריבית קבועה. מדובר על שינוי וטעמים שהולך ומתחדד בשנה האחרונה. בעבר הלא רחוק העדיפו הלווים לקחת משכנתאות במסלולים של ריבית משתנה, אך במקביל להמשך הורדת הריבית ולריבית המאוד נמוכה, מבינים הלווים שהסיכוי שהריבית תרד מהרמה הנוכחית הוא יחסית נמוך (אם כי קיים), ולכן מעדיפים לקבע את הריבית ולקחת משכנתאות בריבית קבועה. בדרך הזו אמנם הם לוקחים משכנתא יקרה יותר (הריבית הקבועה עולה על הריבית המשתנה), אבל ברגע שהריבית תתחיל לעלות הם מוגנים מפני עליית הריבית – במסלולים הקבועים לא תהיה כמובן עליית ריבית כאשר הריבית תתחיל לעלות, ואילו במסלולים עם הריבית המשתנה תהיה עליית ריבית כאשר הריבית במשק תעלה.

ומכאן, שממש לא בהכרח שהריבית הקבועה יקרה יותר מהריבית המשתנה – היא אופטית בנקודת זמן הנוכחית יקרה יותר, אבל על פני אורך חיי המשכנתא ממש לא ברור שהיא יקרה יותר. למעשה, המסלולים הקבועים מספקים רמת ריבית נמוכה מאוד בקנה מידה היסטורי.

על רקע זה, הלווים לוקחים את הריבית המשתנה ביחס לפריים (שהיא נמוכה מאוד) בידיעה שעליהם לעקוב אחריה. הם בכל זאת לוקחים את המותר להם בריבית הפריים (לרוב פריים מינוס 0.7 עד 0.9% ), מכיוון שהמחק מהריבית הקבועה שווה את הסיכון – כלומר, גם אם הריבית הקבועה תעלה יהיה כדאי להישאר במסלול הריבית פריים – צריך שהריבית במשק תעלה ביזור 2% כדי שהמסלול הזה יהפוך ללא כלכלי, וזה לא נראה באופק.

על כל פנים, ריבית המשכנתא, בחודש מאי חזרה לעלות אחרי תקופה קצרה של הפוגה בעליות. ריבית המשכנתא השקלית  הממוצעת (למשכנתאות שימומשו החל מ-11 במאי) היא 2.75%, לעומת 2.685 בחודש אפריל. ריבית המשכנתא השקלית עלתה בשנה האחרונה בחצי אחוז – כך עולה מנתוני בנק ישראל.

הריבית השקלית למשכנתאות ארוכות עלתה יותר מהמשכנתאות הקצרות, כך במשכנתאות לטווח העולה על 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.23% (לעומת 4.1% בחודש אפריל), במשכנתאות לטווח של 20 עד 25 שנה, הריבית השקלית היא 4.07% (לעומת 3.97% בחודש הקודם); במשכנתאות בטווח הפופולארי של 15 עד 20 שנה עמדה הריבית על 3.86% (3.78% בחודש הקודם).

למדריכי משכנתא ודירה:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

האחים נאווי זה סוג של בנק. החברה עוסקת בתחום המסחר בממסרים דחויים ובממסרים דחויים עצמיים (עסקאות "סולו" בממסרים של הלקוח עצמו, שאינן מגובות בשיקים של צדדים שלישיים כבטחון למקור ההחזר) , ובמילי פשוטות היא מספקת אשראי לחברות ועסקים בתמורה לממסרים (לרבות ממסרים/ שקים אישיים). היקף האשראי שנתנה החברה נכון לסוף הרבעון הראשון של 2016 מסתכם ב-1.244 מיליארד שקל.

היקף תיק האשראי של נאוי גדל בכמעט 200 מיליון לעומת היקף האשראי לפני שנה (מרץ 2015). הגידול נובע בעיקרו ממסרים אישיים שעל פניו הם מסוכנים יותר ממסריים אחרים, ונמחיש – אם חברה מסוימת מקבל צ'ק מלקוח לתשלום בעוד 120 יום והיא צריכה מזומן, היא פונה לנאווי (וחברות דומות בתחום – כמו פנינסולה שגם היא נסחרת בבורסה) ומבקשת לקבל כסף בתמורה לשיק. הגוף המממן בודק את איכות הלקוח, בוחן את יכולת ההחזר ויכולת הפירעון של השיק / ממסר ועל פי רמת הביטחון והזמן שנותר עד לפירעון השיק קובע את הסכום שהוא מוכן לתת – נניח שמדובר על חבות של 1 מיליון שקל, אז אותו גוף מממן יסכים לקבל את השיק כביטחון ובתמורה הוא ייתן מימון של 950 אלף שקל. למה הסכום הזה? זה סכום שיבטא את הזמן ואת הסיכון (וזה סכום להמחשה כמובן). ככל שהסיכון נמוך יותר כך הסכום שיקבל הלווה יהי גדול יותר ויבטא ריבית נמוכה יותר.

אבל, בממסרים אישיים, אין בעצם את הצד השלילי (הלקוח של הלווה), אלא הלווה עצמו מול הגוף המממן, ועל פניו הסיכון גבוה יות ר(אם כי זה תלוי כמובן בכל לקוח ולקוח). בנאווי מספרים – "חלק מגידול בתיק הלקוחות של החברה ברבעון הראשון של שנת 2016 למול התקופה המקבילה בשנת 2015,נובע מגידול בעסקאות ניכיון ממסרים עצמיים (עסקאות סולו) של לקוחות חדשים, כאשר רוב עסקאות הסולו נעשות למול תאגידים. רוב עסקאות הסולו מגובות בערבויות אישיות של בעלי החברות הצורכות את האשראי. כתוצאה מהגידול בעסקאות הסולו, גדל תיק האשראי ואיכותו עולה, כאשר מדיניות החברה הינה להמשיך ולהגדיל את התיק בעסקאות אלה. חלקן של עסקאות מסוג של ממסרים עצמיים נכון ליום 31 מרץ 2016 עומד על 63% מסך יתרת התיק. חלקן של עסקאות אלה ליום 31 בדצמבר 2015 עמד על 63% וליום 31 במרץ 2015 על 55% מסך התיק".

כלומר החברה נשענת על יותר ממסרים עצמיים, וזה על פניו עלול לבטא רמת סיכון גבוה יותר. ועדיין – יתרת ההפרשה לחובות מסופקים נמוכה. החברה מדווחת על הפרשה של 0.34% (בגילום שנתי) מסך יתרת הלקוחות. אגב, גם הבנקים הפרישו מעט ברבעון הראשון של 2016 וזה למרות שהמשק נמצא בסוג של קיפאון, וברקע עסקים רבים מתדרדרים ונסגרים.

רווח של 16 מיליון שקל ברבעון

הרווח של נאווי ברבעון הראשון הסתכם ב-16.1 מיליון שקל על הכנסות מימון של 28.6 מיליון שקל – מרווח נאה ביותר. ברבעון המקביל אשתקד הרוויחה החברה 14.2 מיליון שקל על הכנסות מימון של 26.1 מיליון שקל; בשנת 2015 כולה הסתכם הרווח ב-59 מיליון שקל על הנסות של 100.7 מיליון שקל.

מניית נאווי עולה בעקבות הדוח ושוויה מסתכם ביום הפרסום ב-570 מיליון שקל, המבטא מכפיל רווח של כ-10 (מכפיל הרווח הוא שווי שוק חלקי הרווח ב-12 החודשים האחרונים).

בהמשך לתוצאות הרבעון הראשון, האחים נאוי מפרסמת מצגת למשקיעים 

רשת ויקטורי שמנוהלת על ידי אייל רביד,  עדיין לא מצליחה לתרגם את הגידול בהכנסות (כתוצאה מרכישת סניפי מגה) לרווח. ברבעון הראשון של 2016 עלו ההכנסות ל-326 מיליון שקל, לעומת 234 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2015, אך הגידול בהוצאות התפעוליות, גרם לעלייה מתונה יחסית ברווח התפעולי – ל-9.1 מיליון שקל בהשוואה ל-6.5 מיליון ברבעון המקביל.

הוצאות המימון שגדלו (בגלל שהתחייבויות החברה במקביל לרכישת סניפים, גדלו) גרמו לשורה התחתונה להיות יחסית מאכזבת – רווח של 5.8 מיליון שקל לעומת 5.2 מיליון ברבעון המקביל ב-2015. "המכירות גדלו ב-39.4%" מדגישים מנהלי החברה ומוסיפים – "עיקר הגידול במכירות נובע מפתיחת שלושה עשר סניפים חדשים החל מחודש אוגוסט 2015 ,כאשר שניים מתוכם נפתחו במהלך חודש ינואר 2016 ,שבעה מתוכם נפתחו במהלך חודש פברואר 2016 ,וסניף עכו נפתח ביום 31 במרס 2016 ,והשפיעו באופן חלקי בלבד על המכירות ברבעון הראשון של שנת 2016. הפדיון בחנויות זהות במהלך הרבעון גדל ב-0.9%,בהשוואה לפדיון בחנויות זהות במהלך הרבעון המקביל אשתקד. הגידול בפדיון חנויות זהות נובע למרות עיתוי חג הפסח, כאשר בשנת 2015 מרבית המכירות לחג הפסח נכללו ברבעון הראשון ואילו בשנת 2016 כל המכירות לחג הפסח יכללו ברבעון השני. הפדיון למ"ר במהלך הרבעון הראשון של שנת 2016 עמד על 8.6 אלפי שקל למ"ר, לעומת פדיון של 8.5 אלפי שקל למ"ר ברבעון המקביל אשתקד. הפדיון למ"ר בחנויות זהות במהלך הרבעון הראשון של שנת 2016 עמד על 8.6 אלפי שקל למ"ר, לעומת 8.5 אלפי שקל למ"ר ברבעון המקביל אשתקד"

בויקטורי מציגים את השיפור ברווחיות הגולמית ל-23.6% לעומת 23.2%, אך מציינים כי הגידול בהוצאות התפעוליות, גם בגלל העלאת שכר המינימום וגם כתוצאה מעלייה בהוצאות הפרסום של החברה.

בסמוך לדוחות ויקטורי, פורסמו גם דוחות הרשתות האחרות לרבעון הראשון של 2016 – המגמה חיובית, שופרסל  ורמי לוי חזרו לשיעורי רווחיות מרשימים, אבל השאלה אם זה אמיתי, או זמני על רקע המשבר המתמשך במגה. לאחרונה נמכרה מגה במסגרת כינוס הנכסים לינות ביתן, והשאלה איך יראו תוצאות הפעילות של החברות בענף אחרי ההטמעה של מגה ביינות ביתן.

אייל דבי מלאומי שוקי הון, סבור שהתמחור של שופרסל נשען על הנחות אופטימיות מדי וכאשר יינות ביתן יפעילו את סניפי מגה, התחרות תחזור להרים ראש והמרווחים יירדו. בינתיים נראה שיש לרשתות עוד רבעון אולי שניים עד להטמעה המלאה.

ויקטורי נסחרת ב-415 מיליון שקל, הרווח בגילום שנתי מסתכם בכ-25 מיליון שקל, אך ייתכן שהסינרגיה בפעילות הסניפים הנרכשים של מגה עדיין לא באה לידי ביטוי מלא (כפי שטוענת החברה).

מצגת של ויקטורי בהמשך לתצאות רבעון ראשון 2016 

דוחות פושרים לפייטון.  החברה, המפתחת ומשווקת שנאים מסוגים שונים – שנאים פלאנרים ושנאים קונבנציונליים, הרוויחה ברבעון הראשון של 2016, 410 אלף דולר, בהשוואה ל-384 אלף דולר ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות אמנם עלו ל-6.6 מיליון דולר לעומת 6.2 מיליון דולר ברבעון המקביל, אבל הרווחיות נשחקה ובהתאמה הרווח התפעולי דווקא ירד ל-691 אלף דולר לעומת 861 אלף דולר בתקופה המקבילה.  הכנסות מימון שנרשמו ברבעון (בהשוואה להוצאות בתקופה המקבילה), גרמו לכך שבסופו של דבר החברה הצליחה להרוויח יותר מאשר ברבעון המקביל ב-2015.

פייטון מדווחת על צבר של 10.4 מיליון דולר (נכון לסוף מרץ 2016) בעוד שהצבר בסוף 2015 עמד על 11 מיליון דולר. הצבר אמור להתבטא במכירות עד סוף השנה, והירידה בצבר עשויה לאותת על חולשה בהמשך הפעילות השנתית.

פייטון, חשוב להזכיר תלויה במספר קטן של לקוחות – ברבעון הראשון היא מכרה בהיקף של  14% ללקוח המשמעותי שלה ובהיקף של 115 ללקוח השני בגודלו – כלומר 25% מהמכירות לשני לקוחות. ברבעון המקביל אגב, כ-31% מהמכירות היו לשלשוה לקוחות עיקריים.

שוויה של החברה בבורסה – 122 מיליון שקל ובהינתן הרווחים ברבעונים האחרונים (ובהינתן העונתיות בתוצאות הפעילות)  היא נסחרת במכפיל רווח של כ-15.

מעודכן ל-03/2018

קרקע חקלאית עם סיפור טוב יכולה לשכנע אתכם לרכוש אותה, אבל ברוב המקרים לסיפור  אין אחיזה במציאות, פשוט עושים עליכם סיבוב – יזמים וחברות שמתמחות בקרקעות, רוכשים חלקת קרקע גדולה ליד אזור שהופשר, או אזור שיש עליו תכנון לבנייה עתידית, מספרים לכם שהקרקע בתהליך הפשרה (כלומר, היא מיועדת למגורים), אומרים לכם שהיא תהיה שווה הרבה מאוד כסף, וזו הזדמנות חייכם לעשות סוף סוף קופה גדולה.

קרקע חקלאית – שלב הפיתוי

מי לא היה מתפתה? הרי יש אלפים רבים שהתעשרו בזכות הקרקע של האבא או של הסבא שפתאום הופשרה ומשום מקום פתאום קיבלו כמה מיליונים. אלא שהמקרים האלו הולכים ומתמעטים (אם כי עדיין קיימים), וגם אם זה קורה לרוב מדובר בשנים רבות של המתנה, הרבה יותר ממה שמספרים היזמים.

מהמקרה של אורן קובי הבעלים של אדמה שמכר קרקעות וניהל קבוצות רכישה, אפשר ללמוד הרבה על התחום – ראשית, אתם אף פעם לא באמת יודעים מה התכנון על הקרקע, ובטח ובטח שלא אם התכנון יהפוך לישים – אחרי הכל, יש וועדות שמחליטות ברמה עירונית, ארצית, יש התנגדויות, יש מפת אינטרסים גדולה ומורכבת, שאתם לא יודעים להעריך אותה – קרקעות שנקנו דרך חברת אדמה התבררו כקרקעות שמיועדות להפקעה לצרכים עירוניים. מעבר לכך, בקניית קרקע אתם נסמכים לרוב על המוכר , קשה לבדוק את מצבה התכנוני של הקרקע, וקשה להבין את כל הפרטים הקטנים והמשולבים בין הפרויקטים השונים באותו אזור.  כדי להבין באמת מה קורה, אתם צריכים אנשי מקצוע ורק הבדיקה שלהם תעלה לכם סכום משמעותי. הרוב פשוט קונים על עיוור, וחלק גדול מהם מגלה שהוא קנה "חתול בשק".

משווקי הקרקעות הם בעצם סוג של מתווכים, אדמה של קובי רכשה 26 דונם  בסמוך למושב תלמי מנשה (מדרום לפרדם חנה). אדמה קראה לקרקעות האלו – פרויקט אדמה במושבה, והחלה לשווק את הקרקע. תמורת 26 דונם היא שילמה 3.6 מיליון שקל, כלומר כ-140 אלף שקל לדונם, והיא מכרה את כל השטח לפי מחיר לדונם של 360 אלף שקל –   רווח של 160%, וזה שהכל עדיין על הנייר.

קרקעות נוספות של אדמה היו בשביל התפוזים, חוף התכלת בהרצליה ובתל אביב. בשביל התפוזים היא קנתה דונם לפי מחיר של 1.2 מיליון שקל ומכרה במחיר העולה על 2 מיליון שקל; בחוף התכלת היא רכשה במחיר של 4.5 מיליון לדונם ומכרה ב-7.25 מיליון לדונם, ובתל אביב היא רכשה לפי 9 מיליון שקל לדונם (בפועל רכשה חצי דונם) ומכרה לפי כ-11 מיליון שקל לדונם. חלק מהעסקאות היו של קרקעות בלבד, ובחלק זה היה אמור להיות סוג של קבוצת רכישה.

וזה לא רק דמי תיווך גבוהים, וזה לא רק מכירת חלומות, אלו היו עסקאות בחלקם על הנייר, משא ומתן מול מוכר הקרקע שבפועל עוד לא נחתמה עסקה, ומנגד, התמורה מהקונה התקבלה. ככה קובי הצליח למלא את חשבון הבנק (ולהשתמש בו), וככה הוא הגיע לפשיטת רגל.

ומהמקרה הזה צריך להיזהר – רוצים לקנות קרקע? תבדקו היטב את מצבה התכנוני, תבינו שלוקח הרבה זמן (לרוב יותר ממה שמספרים לכם) כדי להפשיר אותה, תפנימו שיש סיכון שבדרך הדברים ישתבשו, על תשלמו על עיוור (תקבלו בטוחה, שעבוד, רישום הקרקע על שמכם ועוד), כדי שלא יהיה מצב שהכסף ייעלם. ומעבר לכך – תזכרו שיש הוצאות בדרך לרבות היטל השבחה. הזהירות והבדיקות האלו מאוד חשובים, אחרת זה עלול "להיגמר בבכי".

פרסום שקרי

והנה דוגמה נוספת שתשאיר אתכם זהירים –  בדרום מערב הרצליה יש מתחם של 2,000 דונם, מתחם שנקרא חוף התכלת, וחברות המשווקות קרקעות מפתות את הציבור לקנות זכויות בפרויקט הזה, חלקן תוך הטעייה – אומרים שהתוכנית אושרה, וכך מצליחים למכור במחיר יקר, אבל עד שהתוכנית תאושר יש עוד דרך ארוכה.  על רקע זה,  עיריית הרצליה, פרסמה במאי 2016 (ממש לאחר קריסת חברת אדמה)  אזהרה לציבור – "לאור פרסומים אליהם נחשף הציבור לאחרונה ועל­מנת למנוע בלבול, טעות, עוגמת­נפש או הפסד לציבור, מבקשות עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה להציב דברים על דיוקם: תוכנית חוף התכלת הר/2200 אינה מאושרת. התוכנית מצויה בשלבי הכנה בלבד ועדיין לא הופקדה. בימים אלה נבחנת חלופה מעודכנת שתתבסס על ממצאי תסקיר השפעה על הסביבה. צפויים עוד הליכי תכנון רבים עד לאישור התוכנית במתכונתה הסופית ועד לאפשרות להוציא היתרי בנייה מכוחה. עד לאישורה הסופי של התוכנית, אין ולא ניתן להסתמך על נתונים כלשהם, לרבות נתונים כמותיים של מספר יחידות דיור, גובה מיקומם של מגרשי הבנייה ועוד. עיריית הרצליה או הוועדה המקומית עוסקות בהכנת וקידום התוכנית ואינן קשורות באופן כלשהו לגורם זה או אחר שמוכר זכויות במקום. כל רוכש זכויות עתידיות במתחם עושה זאת על אחריותו בלבד".

ודוגמה נוספת – עיריית חולון הזהירה מרכישה של קרקעות וזכויות לדירות בשטחה, גם על רקע התכנון הלא ברור שלהן וגם מכיוון שהזכויות נמכרו בשטחים מאוד קטנים – עד 120 מ"ר, ובהינתן שטחים ציבוריים ועוד, זה לא באמת יספיק לדירה (כשקונים זכות ל-120 מ"ר צריך להבין מה זה ה-120 מ"ר – זה לא בהכרח שטח הדירה, זה ברוב המקרים השטח היחסי מהפרויקט, אבל אחוז משמעותי ממנו מיוחס לשטחים ציבוריים, כך שבסוף זה יכול להיות כמה עשרות אחוזים טובים פחות מזה).

האזהרות של העיריות זה לא עניין של מה בכך – חברות מפרסמות בשלטי חוצות ובמקומות נוספים (באנרים באינטרנט ועוד) על קרקעות שהופשרו ויש להם תוכניות בנייה, ובעירייה המופקדת והאחראית על הקרקע אומרים – לא היו דברים מעולם. והשאלה היותר גדולה כאן – איפה הרגולטור? האם מותר לפרסם מה שרוצים? אפשר להטעות ואין דין ואין דיין? ומה עם המקומות שבהן העירייה לא הוציאה אזהרה (שאלו רוב המקרים), שם זורקים את הציבור למלתעות של כרישי הקרקעות?

רכישת קרקע – ספקולציה

רכישת קרקע היא סוג של הימור. זה יכול להצליח, וזה יכול להיכשל, אבל מה שאתם כרוכשים צריכים לוודא הוא שעשיתם את כל הבדיקות, הפנמתם את כל הסיכונים, ולא סמכתם בצורה עיוורת על משווקי הקרקעות – זה התפקיד שלהם, לספר לכם חלומות, ולפתות אתכם. תזהרו. גם אם מציגים לכם "פרויקטים" שאמורים לקום על הקרקע, וזה נראה לכם מוחשי – זו רק תמונה, זה לרוב רחוק מאוד מלהיות פרויקט, וכאמור – במקרים רבים הפרסום פשוט שקרי.

כשאתם קונים קרקע, אתם בעצם קונים זכות לדירה – אבל אין דבר כזה זכות לדירה. החוק לא מדבר על זכות לדירה אלא על בעלות דירה. יש זכויות אחרות כמו זכות חכירה, זכות לשכור דירה, אבל זכות לדירה, מעין זכות לקבל דירה בעתיד, זה מונח ערטילאי. המשווקים מוכרים לכם את הזכות לדירה, בפועל זה מושג מופשט לחלוטין, מוכרים לכם נתח בקרקע.

היקף העסקאות לרכישת קרקעות מסתכם בכ-500 מיליון שקל בשנה כשמדובר על 2,000 עד 2,500 עסקאות. בממוצע מדובר על עסקה של 200-250 אלף שקל.

והיכן נעשות רוב העסקאות? יש כמה אזורים שנחשבים לאטרקטיביים מכיוון שבאזור היתה הפשרה של קרקע חקלאית או שדיברו ומדברים על הפשרה עתידית.  האזור הראשון – זיכרון יעקב, פרדס חנה, בנימינה, חדרה; והאזור השני – ראשון לציון, נס ציונה, רחובות.

עסקאות גדולות מאוד נעשו בשנים האחרונות בהוד השרון ובאזור צורן.  חברת קנדה-ישראל שנסחרת בבורסה והנשלטת על ידי ברק רוזן ואסף טוכמאייר הרוויחה ממכירת קרקעות בצורן 100 מיליון שקל על פני מספר שנים. החברה קנתה ב-2006 קרקע בצורן (956 דונם) מחברת בזק בסכום של 97 מיליון שקל וחילקה את השטח הגדול לפרוסות קטנות. מהר מאוד היא מכרה חלק משמעותי והחזירה את ההשקעה שלה, ובהמשך, על פני שנים מכרה עוד חלקים. וכך היא 10 שנים אחרי ההשקעה  עם 6% מהקרקע ורווח של 100 מיליון שקל.  אבל, מה עם הקרקע? האם הוא הופשרה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה? לא. בינתיים לא, וגם לא ניתן לדעת מתי זה יקרה.

זהירות ממצג שווא – דוגמאות 

היקף ההונאות בנדל"ן עולה מדרגה בשנים האחרונות – מנהלי חברת cityr , אורי פריש ורועי מרציאנו, נעצרו לאחר שלטענת רשות ני"ע הכניסו לכיסם חלק משמעותי מ-100 מיליון הדולר שגייסו ממשקיעים. המשקיעים חשבו שהכסף מושקע ברכישת בתים בחו"ל, אבל החשש שחלק מהכספים זרמו לכיסי המנהלים. כמו כן, מככב בכותרות המקרה של  אורן קובי, הבעלים ומנכ"ל חברת אדמה, החשוד בגניבת מיליוני שקלים שקיבל מרוכשי קרקעות חקלאיות; ואי אפשר בלי – ענבל אור, שמסובכת מעל הראש מול הרשויות השונות כשהטענות בין היתר שהיא העלימה כספים של לקוחות שרכשו במסגרת קבוצות הרכישה שלה.

לאחרונה הוגשה תביעה של רוכשי קרקעות חקלאיות ליד מושב פדיה בשפלה, נגד המוכרים והמשווקים של הקרקע. הטענה  –  המוכרים הונו את הרוכשים בעת שיווק הקרקע.  במוקד התביעה שהוגשה על ידי  עו"ד ארנון גרפי  – חברת רילטי אקזקיוטיב של שמעון אייזנברג. כמו כן, התביעה היא נגד שמעון אייזנברג עצמו; נגד  משרד עו"ד נשיץ-ברנדס-אמיר, שייצג את התובעים והחתים אותם על הסכם למתן ייעוץ משפטי ועוד.

הרוכשים דורשים לבטל את ההסכמים שבהם התקשרו לרכישת קרקע חקלאית, ולקבל חזרה את כספם בצירוף פיצוי הולם על נזקיהם; הרוכשים טוענים כי  הם נחשפו לפרסומים המטעים בנוגע לפרויקט במושב פדיה, ועל בסיס מידע זה – מידע מטעה, כוזב וחסר, הם התקשרו  בעסקה לרכישת קרקעות חקלאיות, במחיר של 120 אלף  שקל עבור כל יחידת שטח של 470 מ"ר.

לטענתם – המקרקעין הוצגו כקרקע חקלאית המצויה בתחומי המושב ואשר ניתן יהיה לשנות את ייעודם למגורים בתוך שנים ספורות, כך ששוויו של הנכס אותו רכשו יעלה עשרות מונים וידביק את המחירים הגבוהים של הקרקעות לבנייה במושב. בנוסף טוענים התובעים כי נמסר להם שהקרקע צפויה להיות בשטח המיועד להרחבת הבנייה במושב, ושהפרויקט נבחן על-ידי משרדי עו"ד ואדריכלים מהמובילים בארץ, שגם ילוו את הפרויקט.

בסופו של דבר  התברר כי לא דובים ולא יער. לטענת התובעים כבר בשלב  הצגת המצגים וחתימת ההסכמים, היה ידוע לחברה ונציגיה כי "לא זו בלבד שאין כל סיבה פוזיטיבית להניח שהמקרקעין ישנו את ייעודן למגורים, אלא שבהתאם למצב התכנוני שחל עליהם. היה ברור כי המקרקעין מצויים מחוץ למתחם שהוקצה בתוכנית המתאר המחוזית לפיתוח העתידי של המושב, כאשר התכנון לגביהם הוא אזור המיועד לשימור לדורות הבאים כאזור בעל אופי כפרי פתוח שבו קיימת מניעה לאשר תוכניות לשינוי ייעוד למגורים. בשלב זה הפנימו התובעים כי נפלו כפי הנראה קורבן להונאה חמורה ושיטתית".

מדריכים קשורים:

דירה להשקעה – איך עושים את זה נכון?

ככה רוכשים דירה מקבלן 

כתבות חשובות בנושא:

– אורן קובי, הבעלים של חברת אדמה שקרסה (שעסקה בשיווק קרקעות ) מחזיק ב-6 דירות בשווי של 40 מיליון שקל, ושווי אחרי משכנתאות של מעל 20 מיליון שקל.  הוא משך על פי דברי עורכי הדין ורואי החשבון מעל 20 מיליון שקל בשנים האחרונות , והותיר נושים רבים בלי כלום – איך זה ייתכן? איך זה שבעל חברה מזרים כספים שלקח מלקוחות (והיו בכלל אמורים להיות בחשבונות נאמנות ) לכיסו האישי – משיכות, שכר אולי דיבידנדים, ואף אחד לא מחייב אותו (עדיין להחזיר את הכסף) – הרחבה בגלובס

האם הכסף של רוכשי הדירות מוגן? כמה מקדמות מלקוחות קיבלה אפריקה מגורים? ובכמה הסתכמו המכירות שלה ברבעון

המשתתפים בקבוצות הרכישה של ענבל אור ואדמה לא מאמינים שזה קורה להם – בסה"כ הם רצו להשיג דירה בהנחה על מחיר השוק, אלא שהכסף נעלם מהקופה, ועכשיו מנסים להשיב את מה שנשאר. האם גם רוכשי דירות מקבלנים עלולים להימצא במצב דומה? אז אולי אין דבר כזה בטוח, ובכל זאת, בהמשך למקרה חפציבה, הרוכשים מקבלים כיום ערבות מכר (או רישום הערת אזהרה) וקיים פיקוח משמעותי על הכספים בחשבונות הבנק. זה עובד כך – הכספים שמשולמים בשלב הראשון (המקדמות מהלקוחות) מנותבים אל חשבונות ייעודים – כל פרויקט והחשבון שלו, וכך כל הפקדה של כספים (בהתאם להסכם) היא לחשבון הבנק הייעודי. מצד אחד החשבון מתמלא בכספים של רכושי הדירות, ומהצד השני, הקבלנים מושכים (באישור הבנק) לצורך מימון ההוצאות בפרויקט הספציפי.

בקבוצות רכישה הפיקוח על חשבון הנאמנות, והשימוש בכספים שהיו בחשבונות אלו, היו עקב אכילס, סוג של (לכאורה) פרצה קוראת לגנב. אך נראה שרוכשי דירה מקבלנים לא יתקלו בתקלה כזו, אצלם כאמור יש חשבון ייעודי שאותו מלווה הבנק.

וההפרדה הזו בין כספי החברה ובין כספי רוכשי הדירות מתורגמת גם לדוחות הכספיים – יש סעיף של הכספים בבנק שייכים לחברה באופן מוחלט והיא שולטת בהם (ויכולה לעשות בהם מה שהיא רוצה – דיבידנדים, משכורות ועוד) ויש סעיף מאזני של הכספים שנמצאים בחשבונות של רוכשי הדירות, כספים אלו לא ניתנים לשימוש אלא אך ורק לצורך הפרויקט הייעודי.

רוכשי הדירות של אפריקה מגורים, מחברות הבנייה הבולטות, העבירו לה סכום עתק של 1.1 מיליארד שקל  –  כך עולה מהדוחות הכספיים לרבעון הראשון של השנה. הכספים האלו בשלב הראשון נמצאים בחשבונות הייעודיים. כלומר, מצד אחד יש לאפריקה מגורים התחייבות מאזנית בסך של 1.1 מיליארד שקל, ומצד שני יש לה מזומנים שנכנסו לחשבונות הבנק הייעודיים. החשבונאות כאמור צובעת את החשבונות האלו ומגדירה אותם בנפרד מהמזומנים השוטפים של החברה, תחת סעיף – "מזומנים ונכסים פיננסים אחרים מוגבלים בשימוש בחשבונות הליווי". בסעיף הזה שוכבים הכספים של הלקוחות והבנק "מלווה" אותם, משמע מאשר את הוצאת מהחשבון (ורק לצרכי הפרויקט).

בסעיף הזה נמצאים נכון לסוף הרבעון הראשון 313 מיליון שקל – עמוק מתחת ל-1.1 מיליארד שקל של המקדמות? אז איפה הכסף? לאן נעלמו כ-800 מיליון שקל? תחת סעיף – "מלאי בניינים למכירה". הרי הכסף שהחברה מקבלת משמש אותה (לצד כספים שלה עצמה – ממקורותיה ומהון זר) להקמת הפרויקטים הייעודיים, כך שבשוטף ברגע שיש לה הוצאות על פרויקט מסוים היא משלמת מהחשבון הייעודי (ובאישור הבנק), וכך בעצם היתרה בחשבון הולכת ופוחתת (כשמנגד יש באופן שוטף הזרמות כספים של לקוחות שמשלמים מקדמות ובהתאם לאבני הדרך).

לצד המזומנים המוגבלים בשימוש, יש כאמור את המזומנים של החברה – לאפריקה מגורים יש 122 מיליון שקל במזומן ובסכום הזה היא חופשיה לעשות מה שהיא רוצה. כמו כן, לחברה יש נכסים נזילים נוספים – 175 מיליון שקל של נכסים פיננסים/ ניירות ערך סחירים.

הסעיף המשמעותי ביותר בצד הנכסים של החברה הוא מלאי הבניינים למכירה. הסעיף הזה מורכב מהעלויות השוטפות בגין כל הפרוייקטים של החברה והוא ממומן על ידי כספי הלקוחות וכספי החברה עצמה. המלאי השוטף מסתכם, נכון לסוף הרבעון במעל 1.5 מיליארד שקל, והמלאי הלא שוטף (מלאי קרקעות) מסתכם בכ-1 מיליארד שקל. הנכסים האלו הם בעצם מקור ההכנסות והרווח העתידי של החברה, וכאשר היא תמכור את הדירות היא תוכל להכיר בהכנסות וברווח, וכאן יש חשבונאות "כפולה".

חברות הבנייה עד לאחרונה דיווחו באופן גורף בהתאם לתקינה החשבונאית על ההכנסות שלהן ממכירת דירות רק בשלב המסירה. עד שלב זה, הן לא יכלו להכיר בהכנסות גם לא באופן חלקי. המשמעות היא סוג של דחיית הכנסות, כי בפועל לוקח שנים להרים פרויקט בנייה, ובדוחות הוא מתבטא רק בסוף הדרך, שהלקוח מקבל את המפתחות. זה עייות גדול של הדוחות שבעצם לא מספרים את הסיפור של תקופת הדיווח אלא של תקופה קודמת – חברה שמדווחת על הכנסות (בדוח הכספי) ברבעון מסויים מדווחת בפועל על מסירה של דירות, כשהמכירה של הדירות האלו היתה לפני שנים. במילים אחורת, מדובר על דוחות שמבטאים מכירות של תקופות קודמות, ועל רקע זה, הדוחות איבדו מחשיבותם, ולמעשה, דוחות הדירקטוריון היו בעלי חשיבות גדולה יותר (עם מידע על המכירות בשטח בתקופת הדיווח)

העיוות הזה נפתר לאחרונה כשאושר תקן חשבונאי שמאפשר הכרה בהכנסות בהתאם להתקדמות העבודה,  התקן עדיין לא מאומץ כאן, אבל קבוצת חג'ג' כבר ביקשה אימוץ מוקדם וקיבלה אישור לכך מרשות ניירות ערך, וחברות נוספות אמורות ליישם את האימוץ המוקדם. אלא שמעבר לכך שמדובר בתקן ליברלי, הרי שאבדה יכולת ההשוואה בין החברות וייווצרו שתי קבוצות של חברות בנייה/ קבלנים – אחת של חברות שאימצו את התקן באופן מוקדם ושנייה של חברות שלא אימצו את התקן. אפריקה מגורים עדיין לא אימצה את התקן.

אפריקה מגורים מדווחת בדוח הכספי על הכנסות בסך של 228 מיליון שקל, ורווח של כ-20 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 100 מיליון שקל ורווח של 12 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, אבל למספרים האלו אין משמעות, אלה המספרים של מכירות שנעשו לפני כמה שנים ועכשיו מתגלגלים לדוחות פשוט כי רק עכשיו הדירות נמסרו ללקוחות. מה שחשוב יותר כאמור הוא דוח הדירקטוריון ובו יש את המידע הבא – "לחברה סה"כ בביצוע ובשיווק טרם ביצוע 1,919 יחידות דיור מתוכן נמכרו 1,038 יחידות דיור בהיקף כספי של 1.75 מיליארד שקל. את הסכום הזה לא תראו בדוח רווח והפסד של החברה, אבל הוא מרמז מה יקרה אם החברה תבחר לעשות גם אימוץ מוקדם ולהכיר בהכנסות על פי קצב התקדמות העבודה.