מס רכישה על דירה יחידה לא מחושב כאחוז אחד מכל המחיר. זה מס מדורג: קודם סכום פטור, ואחריו שיעורים שעולים מדרגה אחרי מדרגה. רק החלק שעבר כל רף נושא את השיעור של אותה מדרגה.

רוכש דירה יחידה פטור עד סכום של כמעט שני מיליון שקל. מעליו המדרגות הן 3.5, 5, 8 ו-10 אחוז, כל אחת על החלק שלה. מי שכבר מחזיק דירה לא נכנס למסלול הזה, והמס עליו גבוה יותר כבר מהשקל הראשון.

הכלי שלמטה מקבל מחיר דירה ומציג מס במסלול יחידה. הוא לא מחליף את החישוב הרשמי של רשות המסים.

דוגמה: דירה ב-3 מיליון שקל

הסכום הפטור הוא כ-1.98 מיליון. החלק עד 2.35 מיליון, כ-368 אלף שקל, מחויב ב-3.5 אחוז, כלומר כ-12,900 שקל. החלק שמעל, כ-653 אלף שקל עד 3 מיליון, מחויב ב-5 אחוז, כלומר כ-32,600 שקל. בסך הכל כ-45,500 שקל, ולא 8 או 10 אחוז מהמחיר. הסכומים לפי המדרגות שפורסמו לאחרונה.

המדרגות מתעדכנות לפי מדד המחירים, אבל הוחלט להקפיא אותן לתקופה. לכן כדאי לבדוק באתר רשות המסים את הטבלה העדכנית ביום שבו אתם חותמים, ולא לסמוך על מספר שראיתם בעבר.

מי שמכר דירה קודמת בתוך חלון זמן מסוים אחרי הרכישה עשוי להיכנס לכללים מיוחדים, כי המס נקבע לפי המצב ביום העסקה, ולא לפי כוונה.

החישוב נעשה על השווי לצורכי מס, שיכול להיות שונה ממה שרשום בחוזה. מס רכישה משולם בדרך כלל על ידי הרוכש, ויש מועד קבוע להגשת ההצהרה.

רוכש שיש לו כבר דירה, ולא מכר אותה בתוך התקופה שהחוק מאפשר, משלם לפי המסלול הגבוה. מי שיש לו בעלות משותפת עם בן זוג, או שירש חלק מדירה, צריך לבדוק איך זה משפיע על הסיווג שלו.

בעסקאות מורכבות, כמו רכישה מקבלן, רכישה בחלקים או שימוש בהלוואה מהורים, יש כללים שמשפיעים על המועד ועל סכום המס. תיאום עם עורך דין שמכיר את התחום לפני החתימה חוסך טעויות שקשה לתקן אחר כך.

מס הרכישה משולם בנוסף למחיר הדירה, ולכן מי שמתכנן הון עצמי צריך להוסיף אותו לתקציב הראשוני. הבנק מממן בדרך כלל חלק מהמחיר, ולא את המס, ולכן זה כסף שצריך להיות מוכן מראש.

אל תסגרו תקציב על סמך הכלי הזה בלבד. הוסיפו לחישוב את עלויות העסקה האחרות, כמו שכר טרחה של עורך דין ותיווך, ובדקו את התוצאה מול הסימולטור הרשמי.

להרחבה: מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) – ככה זה עובד!

להרחבה: מחשבון מס רכישה

להרחבה: מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

עוד כלים באותו מדור: מחשבונים בהון.