fbpx
אחזקת דירה

מי ינהל את הבית? וועד הבית או חברת ניהול חיצונית? - כל מה שרציתם לדעת על וועד הבית!

קרדיט: shutterstock

מי ינהל לנו את הבית המשותף? וועד בית או חברת ניהול חיצונית?

אתם גרים בבניין משותף? אם לא מדובר במגדל רב-קומות, אז רוב הסיכויים שאתם מנהלים את הבניין (והרכוש המשותף בכלל – חניות, מחסנים , גינה ועוד) באמצעות וועד בית.

מוסד וועד הבית המרכב מדיירי הבניין הוא די ייחודי לישראל; הוא נולד בשנות החמישים למאה שעברה, כשהחלו להיבנות ברחבי המדינה החדשה אלפי בתים משותפים, וכנראה הוא תולדה של הרוח הסוציאליסטית שאפיינה את חיי המדינה הצעירה. מאז ועד היום דבר אחד לא השתנה - וועד הבית הוא תפקיד כפוי טובה, שפעילותו מביאה להרבה חיכוכים בין שכנים.

אז מהו וועד הבית ומתוקף מה הוא פועל?

וועד הבית פועל מתוקף חוק המקרקעין; סעיף 65 לחוק המקרקעין קובע כי בכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף והנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות תקנון הבית המשותף.

וועד הבית מורכב מנציגים של כלל בעלי הדירות בבניין משותף. בנציגות הזאת יושב לפחות דייר אחד. הוועד דואג לניהול תקין של הבית המשותף, לתקינות ואחזקה שוטפת של הרכוש המשותף ולשמירה על ערך הדירות.

איך נבחר וועד הבית?

אם מדובר בבניין חדש, הרי שעל פי חוק המקרקעין סעיף 66 יש לבחור נציגות זמנית על פי המלצת מחצית מבעלי הדירות לפחות עד לבחירת וועד קבוע באסיפה כללית.

אחת לשנה מקיימים הדיירים אסיפה כללית, שבמהלכה הם בוחרים וממנים וועד בית. כלומר, ועד הבית אמור להתחלף מדי שנה. אסיפה כללית חוקית היא אסיפה בה משתתפים לפחות מחצית מכלל הדיירים בבניין.

מספר החברים בוועד הבית יהיה אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים. מספר חברי הוועד הוא פונקציה של מספר הדירות בבניין. ברור שבבניין בן 6 דירות לא ייבחר וועד המונה חמישה חברים. בוועד בן יותר מחבר אחד ייבחר אחד הנציגים לתפקיד הגזבר.

יש כמה דרכים לבחור את נציגי הוועד:

  1. שכנים אכפתיים מתנדבים לתפקיד. המתנדבים בדרך כלל נשארים בתפקיד יותר משנה אחת, וטוב שיש כאלה בבניין.
  2. חלוקה לפי קומות – בכל שנה משמשים דיירי קומה אחרת כנציגי הוועד.
  3. בחירות בהגרלה – כשאין קופצים לשמש בתפקיד, וגם אין ששים לחלוקה לפי קומות, מתבצעת בדרך כלל הגרלה בין הדיירים, לפחות לשנה הראשונה של הבית המשותף החדש.

ניתן לפזר את הוועד הקיים ולהחליף את הרכבו באסיפה כללית שלא מן המניין, אסיפה מיוחדת שנאספת במיוחד לשם החלטות מיוחדות לרבות החלטה על שינוי הרכב וועד הבית.

תפקידיו של וועד הבית ואיך ממומנת פעילותו?

וועד הבית דואג כאמור לניהול ואחזקה שוטפת של הרכוש המשותף בבניין. הוועד מעריך את עלויות הניהול והאחזקה, ובהתאם לכך מעריך תקציב שנתי/חדשי. חשוב מאוד שהיקף התקציב יכלול גם רזרבה למקרי חירום. על פי התקציב הכולל נגזר סכום התשלום החודשי לוועד שישלם כל דייר בבניין. התשלום מחויב על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין.

על פי הוראות החוק, התשלום של כל דייר לוועד נקבע לפי גודל דירתו - לפי שטח הרצפה של הדירה ביחס לכלל שטחי רצפות כל הדירות בבית המשותף. עם זאת, בבתים משותפים רבים מחולק התקציב הכללי למספר הדירות בלי להתחשב בגודלן, יש המחלקים לפי מספר חדרים – הכל צריך להיות בהסכמה של הדיירים. את הנושאים האלה יש לקבוע בתקנון הבית.

תקנון הבית המשותף הוא מסמך מחייב המסדיר את יחסי השכנות בבניין בין בעלי הדירות. התקנון עוסק בזכויות וחובות הדיירים במסגרת השימוש שלהם ברכוש המשותף, וההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבית. תקנון הבית המשותף כולל הוראות לגבי מינוי הוועד, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף וביצוע תיקונים, ניהול חשבון הבנק ונושאים נוספים. התקנון מנוסח במקביל לרישום הבית בטאבו, אבל מפעם לפעם ניתן לשנות אותו ברוב של שני שלישים (2/3) מבעלי הדירות.

הוועד מתקשר עם נותני שירותים לצורך אחזקת הרכוש המשותף (כל מה שקיים מחוץ לדירות עצמן) בהם – מנקה, גנן, חברת מעליות (אם יש מעלית), העיריה, חברת החשמל, חברת הגז (אם יש גז מרכזי).  בנוסף מדובר בהוצאות מיוחדות על תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף עליהם מסכימים בעלי הדירות. הוועד הוא גם נציג בעלי הדירות בהליך משפטי או במשא ומתן בנושא הקשור לאחזקת הבניין.

שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ב-31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום. לאחר מכן תתחיל כל שנת כספים של הבית המשותף ב-1 בינואר ותסתיים ב-31 בדצמבר של אותה שנה.

יש לציין, כי בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף (למשל, חיפוי שנשר מחזית הבניין ומכער אותו; תאורה שלא פועלת בקומה בה הוא מתגורר וכד') שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. מצד שני, דייר המבקש לבצע שינוי בדירתו שישנה גם את הנראות החיצונית של הבניין (תריס בצבע שונה, למשל), צריך לבקש אישור מיוחד של שני שליש מהדיירים.

מהו הרוב הנדרש לקבלת ההחלטות באסיפה הכללית?

רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. כלומר, רוב המצביעים בעד מקרב כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או שלחו מיופה כוח מטעמם.

רוב מיוחד של שני שליש (66%) נדרש להחלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף. לשינויים ברכוש המשותף כמו הוספת מעלית, או השבחת הבניין ודירותיו (תמ"א 38, למשל) נדרש רוב מיוחד של שני שליש חתומים בכתב.

ההחלטות המתקבלות באסיפה הכללית מחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו (מכאן החשיבות להשתתף באסיפות אלו). ההחלטות נרשמות בספר ההחלטות שמנהל הוועד ומפורסמות בלוח הוועד. בכל מקרה, ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון לכל בעל דירה.

ניתן לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, בתנאי שהשינויים לא פוגעים בזכויות הדיירים. אפשר לעשות זאת גם באסיפה כללית שלא מן המניין.

מינהל תקין של וועד הבית

בכל וועד בית ימונה נציג לתפקיד גזבר המנהל את תקציב הוועד.

הגזבר אמור לפתוח חשבון בנק על שם הבית המשותף (רצוי שלשניים מחברי הוועד תהיה זכות חתימה בחשבון); להפקיד את הכנסות הוועד בחשבון; לקבל חשבונית לכל הוצאה של הבית המשותף; למסור קבלה לכל דייר על תשלום מסי וועד; לנהל ספר הכנסות והוצאות; לערוך אחת לשישה חודשים דין וחשבון כספי שיכלול את ההכנסות וההוצאות (יש גם בתים משותפים שמשקיעים את ההכנסות מתשלום דמי הוועד בהשקעות נושאות פרי, וגם זה אמור להיות מפורט, כולל רווחים וכד').

מומלץ שוועד הבית ירכוש ביטוח צד ג' – מדובר בעלות של עוד כמה שקלים לחודש לכל דייר; כבר היו מקרים שבהם דיירים נחבלו בגלל שלולית בחדר המדרגות ותבעו פיצויים מוועד הבית. ביטוח מומלץ נוסף הוא חבות מעבידים שמכסה את הדיירים כלפי הספקים העובדים בבניין (המנקה, הגנן) אם חלילה הם נפגעים תוך כדי עבודה.

זכותו של כל בעל דירה בבניין המשותף (בתיאום מראש, כמובן) לעיין בספר ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

מה קורה כשדייר מסרב לשלם את דמי וועד הבית?

כמעט בכל בניין המנוהל על ידי וועד בית יהיה דייר או יותר שיסרבו או לא ישלמו באופן סדיר את דמי הוועד; לעיתים מדובר בדייר בקומת הקרקע או בקומה ראשונה שמסרב לשלם על אחזקת המעלית, כי הוא לא משתמש בה, או דייר שסבור, שתשלום לוועד הבית הוא בגדר "אפשרי" ולא חובה...

רוב וועדי הבית קשורים לאגודה לתרבות הדיור שמסייעת להם בניהול תקין (כולל המצאת ובייעוץ משפטי. במקרים שבהם נתקל הוועד בסירוב ממושך של דייר להשתתף בהוצאות, ממליצה האגודה לתרבות הדיור לנקוט בצעדים הבאים:

לפנות במכתב רשמי לדייר הסרבן ובמקביל לפנות לסניף האגודה לתרבות הדיור באזור המגורים. מנהל הסניף ישלח לדייר מכתב התראה.

אם הדייר עדיין עומד בסירובו לשלם, ניתן לנקוט בצעדים המשפטיים הבאים:

לפנות לעורך דין של האגודה לתרבות הדיור שישלח מכתב התראה לפני פתיחת הליכים; אם גם זה לא עוזר, עורך הדין של האגודה יגבש כתב תביעה וייצג את ועד הבית בהליך משפטי בפני המפקח על רישום המקרקעין או בפני בית משפט.

האגודה לתרבות הדיור

האגודה לתרבות הדיור היא עמותה התנדבותית ישראלית שמטרתה טיפוח איכות החיים ושמירה על הרכוש המשותף בבתים משותפים. האגודה הוקמה בשנת 1964 כמלכ"ר על ידי ממשלת ישראל.  פעילות האגודה מפוקחת בידי משרד הבינוי והשיכון ורשות החברות הממשלתיות. באגודה חברים כיום כ-30,000 ועדי בית המהווים כ- 400,000 משקי בית המשלמים דמי חבר של כ-30 ש"ח ליחידת דיור לשנה. האגודה מספקת שירותים משפטיים, הנדסיים, מידע והדרכות.

ניהול בית משותף באמצעות חברה חיצונית

בבניינים מרובי דיירים וגם בבניינים משותפים מרובי דירות מושכרות, שלשוכרים ולעיתים גם לבעלי הדירות המושכרות אין עניין לנהל את הבית המשותף, גובר המעבר לניהול הבית באמצעות חברה חיצונית.

היתרונות של חברות הניהול

חברות הניהול החיצוניות מתפקדות כוועד הבית לכל דבר ומציעות את השירותים שוועד בית רגיל מטפל בהם: תחזוקה שוטפת הכוללת התקשרות ופיקוח על שירותי ניקיון, גינון, אינסטלציה, חשמל, מעליות ותחזוקת מערכות לגילוי אש ומערכות סולאריות. הן אלו שגובות את התשלומים ומבצעות את התשלומים השוטפים כולל חשבונות הבניין (חשמל, מים); הן מטפלות בבעיות לא צפויות, כמו סתימת ביוב, תקלה במעלית, פיצוץ בצנרת או הדברת מזיקים.  הן גם אלו שרודפות אחרי סרבני תשלום כולל בהליכים משפטיים. יש גם חברות ניהול המציעות שירותים של תשלומי ארנונה ועוד לבעלי הדירות.

יש אפשרות שוועד הבית ימשיך לעבוד עם ספקי השירותים (מנקה, גנן וכד') שלו וחברת הניהול החיצונית תפקח עליהם, ויש גם אפשרות (בדרך כלל בבנייני יוקרה) שחברת הניהול היא שתספק גם את עובדי התחזוקה. האפשרות השנייה יכולה לחסוך עלויות מסוימות, משום שלחברות הניהול יש כוח קנייה מול ספקים מעצם העובדה שהן מנהלות מספר בניינים משותפים.

חברת ניהול, בהיותה גורם אובייקטיבי, יכולה לגשר טוב יותר על סכסוכים בין שכנים.

כשחברת הניהול היא טובה ומסורה, הרי שבניינים המנוהלים בידי חברות ניהול כאלו מתוחזקים טוב יותר ונראים טוב יותר.


חשבון המים שלנו - כל מה שצריך לדעת ואיך ניתן לחסוך 

חשבון החשמל שלנו - כל מה שצריך לדעת ואיך ניתן לחסוך 

חשבון הארנונה - כמה זה?


חסרונות

התשלום החודשי לוועד הבית המנוהל בידי חברה חיצונית יהיה גבוה ב-50-100 שקל יותר ממיסי וועד בית רגילים, משום לחברת הניהול יש הוצאות תפעוליות, והיא גובה שכר טרחה, משום שהיא אמורה גם להרוויח מהעניין.

על פי סקר של חברת דן אנד ברדסטריט דמי הוועד החודשיים בבניינים רגילים השוכרים את שירותיה של חברת ניהול – יהיו 200-300 ₪ לדירה בת 100 מ"ר (לפי 2-3 שקלים למ"ר).

בבנייני יוקרה השוכרים שירותי חברות ניהול יהיו דמי הוועד החדשיים  6–16 שקל למ"ר (כ-600-1,600 ₪ לחודש לדירה בשטח 100 מ"ר); הפער האדיר נובע מכך, שבניינים יוקרתיים, כמו המגדלים שנבנו בעשור האחרון בתל אביב ולא רק שם, דורשים שירותים נוספים, כמו – שומר לובי, אחזקת בריכה, תפעול חדר כושר, ניקיון תכוף יותר בגלל ריבוי הדיירים וכד'.

לפי נתוני האגודה לתרבות הדיור, אין פיקוח על הקמת חברות הניהול, והן לא זקוקות לרישיון או לכל אישור על הפעלתן. אי לכך, ענף זה רווי בגורמים מפוקפקים. יש מקרים בהם חברת ניהול נעלמת ומשאירה את הדיירים עם חובות לספקים, ולאחר מספר חדשים יכולה אותה חברה לפעול בעיר אחרת תחת זהות שונה.

אין לדיירים במקרים רבים מגע ישיר עם חברת הניהול.

בדרך כלל חברות הניהול דורשות בחוזה התחייבות לשנה אחת לפחות.

חברות הניהול נוטות להעלות את דמי הוועד בתירוצים שונים.

איך עוברים מניהול של וועד בית לניהול חיצוני?

לצורך מעבר מניהול עצמאי לוועד בית חיצוני, דרוש רוב של שני שליש לפחות מבעלי הדירות בבניין. הפסקה או החלפה של חברת ניהול ועד בית דורשת רוב של 51% בלבד. גם כשעוברים לניהול חיצוני, עדיף לבחור נציגות של הדיירים שתהיה בקשר ישיר עם החברה החיצונית. הועד אמנם משתחרר מכל תפקידיו האופרטיביים, אך חשוב שהוא יהיה גורם מפקח וכתובת לחברת הניהול.

כיצד לבחור חברת ניהול אמינה וטובה?

כאמור, ענף ניהול הבתים הוא תחום לא מוסדר, ולכן כדאי מאד לבדוק עם מי מתקשרים כשבוחרים חברת ניהול.

כצעד ראשון, כדאי לבצע סקר שוק ולראות מה מציעות החברות השונות; לרובן יש גם אתר אינטרנט ממנו אפשר להתרשם מהחברה; בקרו בבתים אותם מנהלת החברה והתרשמו; הדרך הטובה ביותר היא לשוחח עם לקוחות של החברה, בלי להסתמך על רשימות הממליצים שהחברות מספקות מטעמן.

חשוב לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה ולדרוש ממנה להמציא את המסמכים המתאימים.

חברות קטנות עדיפות לעיתים על חברות גדולות, משום שהן נותנות יחס אישי יותר, כולל קשר ישיר עם מנהל החברה. בחברות גדולות יש דרגי ביניים ובירוקרטיה, שלעיתים מכבידה על הקשר הישיר אתה.

על מה להקפיד בחוזה עם חברת הניהול?

קודם כל לבצע את החוזה באמצעות עורך דין גם שלכם ושייחתם כחוק.

להקפיד לפרט בחוזה את השירותים שתקבלו ואת היקפם – שיהיה כתוב כמה פעמים בשבוע יבוצע ניקיון, גינון, מה הוא יכלול וכד'.

הקפידו לעגן בחוזה גם את תנאי סיום ההסכם עם חברת הניהול, שתהיה תקופת הודעה מוקדמת, שתאפשר לכם שהות לחפש אלטרנטיבות.

מקובל ורצוי לא להעביר את חשבון בנק וועד הבית, כולל זכות החתימה, לחברה המנהלת.

להימנע מחתימה על חוזה ליותר משנה אחת ולקבוע אפשרות ביטול ההתקשרות בטרם סיום החוזה.

להימנע ממתן שיקים מראש, אלא להעביר תשלומים מדי חודש בחודשו. אפשר גם לדרוש להפקיד בעצמכם את השיקים מדי חודש.

לבדוק שלחברה המנהלת ביטוח צד ג' וביטוח חברות מעבידים.

דרשו בחוזה שקיפות של פעילות החברה כמו שנוהג וועד הבית – דיווחים שוטפים על לוח המודעות בבניין, קיום אסיפות דיירים ודיווח פיננסי לדיירים על הפעילות של החברה – הוצאות, הכנסות, חריגות וכד'.

דיירי הפרויקטים המפוארים החדשים – תדאגו לכך, שהחברה שאתם שוכרים יהיה לה הידע המקצועי להתמודד עם מערכות הבניין, כולל בריכה וחדר כושר. הקפידו לעגן התחייבותה המקצועית בחוזה.

חברת הניהול מחזיקה בכספים רבים שהם שלכם במשך החודש. ניתן לדרוש מחברת הניהול ערבות בנקאית ו/או ביטחונות אחרים כנגד הכספים אותם היא מחזיקה. לשם כך כדאי לקבוע מראש תקציב חדשי של חברת הניהול לטובת תחזוקת הבניין. כדי לוודא שהחברה עומדת בהתחייבויותיה, יש לקבוע בחוזה סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות במקרים של אי עמידה בהתחייבויות.

חשבון המים שלנו - כל מה שצריך לדעת ואיך ניתן לחסוך 

חשבון החשמל שלנו - כל מה שצריך לדעת ואיך ניתן לחסוך 

חשבון הארנונה - כמה זה?

ריהוט איכותי במחירי מבצע – היכנסו לעמוד ריהוט ועיצוב הבית בגרופון, או השאירו פרטים ונציג שירות יחזור אליכם עם הצעות מעניינות

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות