fbpx
התחדשות עירונית

משרד המשפטים ממליץ לטפל בניגודי עניינים של עורכי דין בהתחדשות עירונית

מילוסלבסקי אדריכלים

משרד המשפטים מתעורר למען הדיירים בהתחדשות עירונית. המחלקה האזרחית (ייעוץ וחקיקה) במשרד המשפטים פנתה אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, בבקשה לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית. החשש הוא שעורכי דין היו בניגודי עניינים בטיפול בדיירים. :

"לעורכי הדין יש חשיבות רבה בשמירה על זכויות בעלי הדירות, בהגברת האמון בינם לבין היזם, ובייחוד כאשר עסקינן באוכלוסיות מוחלשות, אשר קבלת ייצוג משפטי הגון וישר היא קריטית עבורם", נכתב במכתב שכתבו ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית (ייעוץ וחקיקה).  מעבודה שנעשתה לאחרונה עלה בין היתר כי מקורם של חלק מהחסמים בתחום ההתחדשות העירונית הוא בחוסר אמון השורר בין בעלי הדירות לבין היזמים.

"פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקאות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שהוא אינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד, כפי שהיה מצופה ממנו. נוכח העובדה שלעתים קרובות מדובר באוכלוסייה חלשה ובמטריה משפטית מורכבת, לעורך הדין המייצג את הדיירים ישנו תפקיד מפתח - אלא שלעתים הוא מצוי בניגוד עניינים", נכתב במכתב.

עוד נכתב: "בעסקאות התחדשות עירונית מקובל כי היזם משלם את הוצאות הפרויקט, לרבות שכר-טרחת עורך הדין של בעלי הדירות. מצב זה יוצר מטיבו ומטבעו זיקה בין עורך הדין לבין היזם. מפניות שהגיעו לרשות להתחדשות עירונית ונדונו במהלך עבודת הצוות עלה כי בחלק מהמקרים עורך הדין מייצג במקביל ובו-זמנית את בעלי הדירות בפרויקט אחד ואת היזם בפרויקט אחר, מה שמגביר את הממשק שיש לו ליזם. במקרים אחרים עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בפרויקט מסוים, וזאת בעוד שאותו עורך דין מייצג משך שנים רבות את היזם בפרויקטים אחרים שהיזם מקדם, וזאת מבלי שבעלי הדירות מודעים לקשר הממושך ביניהם.

"עוד הובאו לידיעת הצוות מקרים שבהם נקבע מנגנון שלפיו שכר-טרחת עורך הדין יעלה ככל שיאושרו יותר דירות בפרויקט, שעה שהאינטרס של בעלי הדירות הוא כמעט תמיד שלא להגדילן, בשל העומס הרב שיוטל על התשתיות ועל המתקנים המשותפים".

מהמכתב עולה כי המידע המלא לא מוצג בפני הדיירים, החלשים לעומת היזם, ועורכי הדין בעיקר ממקסמים את הרווח של היזם.

במכתב מוצע כי עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם; עוד מוצע כי היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר-טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוגם המשפטי של בעלי הדירות, כפי שסוכם עמם מראש בחשבון נאמנות, וממנו ישולם שכר-טרחת עורך הדין. כמו כן מוצע כי עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר.

"על עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ'מארגן' של העסקה, לגלות לבעלי הדירות, בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם, על אודות תפקידו הכפול, וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם בגין שירותיו כמארגן".

מהו חוק חדלות הפירעון החדש ולמה הוא מעצבן עורכי דין

הרשות להתחדשות עירונית חושפת: מה מגיע לבעלי דירות בפינוי-בינוי

 

מעוניינים לשמוע פרטים על פרויקטים בהתחדשות עירונית – מלאו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

    קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


    על המחבר

    דרור ניר קסטל

    השאר תגובה

    שינוי גודל גופנים
    ניגודיות