מעוניינים למכור את הדירה שנמצאת בבעלותכם? המאמר הבא הוא במיוחד בשבילכם! תהליך מכירת דירה נחשב לעיתים לתהליך מורכב הכולל בתוכו מושגים פיננסים שונים ומגוונים ביניהם: "מס שבח". מהו מס שבח ובאילו מקרים תוכלו לקבל ממנו פטור? כל התשובות בכתבה הבאה! הישארו איתנו!
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על אדם אשר מוכר כל נכס שהוא, כלומר מוכר את זכותו במקרקעין. מדובר באחוז מס הקבוע בחוק, אותו יש לשלם והוא נגזר מהרווח שנוצר בפועל, בין המחיר בו נרכש הנכס , לבין המחיר בו הוא נמכר. כלומר, מחשבים את ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה ובמידה ונוצר רווח ולא הפסד, יש לשלם מס שבח על הרווח. לאחר חישוב הרווח שנוצר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, יש להפחית ממנו את ההוצאות השונות שהתלוו לתהליך רכישת הדירה בעבר כגון: תשלום למתווך, תשלום שכר טרחה לעו"ד, הוצאות בגין שיפוץ יסודי לדירה, תשלום מס רכישה ומיסים נוספים, תשלום אגרות, ריביות בתקופת המשכנתא ועוד. לאחר שמפחיתים מהרווח הנוצר עקב מכירת הדירה, את כל ההוצאות השונות הללו, הסכום המתקבל הינו הסכום עליו יוטל מס שבח. על מנת להכיר ולקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בחוק בכל הקשור לענייני מקרקעין, מתוך מטרה לצמצם ככל הניתן את היקפי תשלומי המס, ישנה חשיבות גדולה לייעוץ של עו"ד דין מקרקעין אשר ילווה אתכם לאורך כל תהליך מכירת הדירה וידע לשמור על זכויותיכם לאורך כל הדרך, כך שידכם תהיה על העליונה.
מועד תשלום מס שבח
כאשר נוצר מצב שבו דירה נמכרה במחיר גבוה יותר מהמחיר בו היא נרכשה, ישנו צורך לשלם מס שבח. המס, כאמור, נקבע לאחר קיזוז הוצאות מסכום הרווח, הנוגעות לרכישת הדירה בעבר. מועד התשלום צריך להתבצע לא יאוחר מ-60 יום מרגע החתימה על חוזה המכר.
כיצד מחשבים את מס השבח?
כאשר אתם מעוניינים למכור את הדירה שלכם, חשוב שתבצעו כמה צעדים מקדימים על מנת להבין לעומק את תהליך מכירת הדירה עם כל המשמעויות המתלוות אליו, זאת על מנת לדעת לקראת מה אתם הולכים הן מבחינה חוזית והן מבחינה כלכלית, בכל הנוגע לתשלומי מיסים, אגרות וכדומה. קודם כל, חשוב להבין האם מבחינת החוק אתם מחויבים לשלם את מס השבח או שמא אתם פטורים מתשלום. על מנת לדעת מהו גובה המס אותו תידרשו לשלם, יש צורך לבצע חישוב למס שבח. ניתן לבצע אותו באופן פשוט וקל באמצעות מחשבון ייעודי לחישוב מס שבח אשר נמצא באתר רשות המיסים ובאתרים ייעודיים נוספים המספקים שירות למוכרי הדירות. באמצעות המחשבון תוכלו להגיע לסכום מוערך, זאת לאחר הזנת הנתונים הנוגעים לסכומי הרכישה והמכירה של הדירה ופרמטרים נוספים. ככל שהשימוש במחשבון לחישוב מס השבח ייעשה בשלבים מקדימים יותר, כך ניתן יהיה להיערך בצורה טובה ולתכנן את השלבים במכירת הדירה, הן מול הרוכש המיועד והן מול הרשויות השונות. תוכלו לעשות זאת בהצלחה באמצעות עו"ד יסמין צח – עורכת דין מקרקעין אשר תנהל עבורכם את המו"מ למכירת הנכס ותדאג לטיפול בפרוצדורות השונות מול רשות המיסים. לאחר ביצוע עסקת מכירת הדירה ובהתאם לחוק, ישנה תקופה בת 30 ימים ממועד מכירת הנכס, בה נדרש המוכר לדווח לרשות המיסים על כך שהתבצעה מכירה, דיווח אודות סכום המס שהתקבל בחישוב שביצעת ולפיו לדעתך עליך לשלם כולל ניכוי ההוצאות השונות שהיו בעת רכישת הנכס בעבר. כמו כן, באותה העת, ניתן להגיש בקשה לפטור ממס השבח או לחלופין, לקבלת הנחה בגובה המס, במידה ועומדים בקריטריונים השונים. כל תהליך הדיווח, חייב להיות מגובה במסמכים, רשומות ותצהירים וינוהל באמצעות עו"ד מקרקעין אשר תדאג כי כל הזכויות ימומשו במלואן.
הקריטריונים לקבלת פטור ממס שבח
תשלום מס שבח, כולל בתוכו קריטריונים רבים המשפיעים על גובה תשלום המס ויותר מכך, על הזכות לקבלת פטור מתשלום המס ומדובר על הטבה מאוד משמעותית מבחינה כלכלית. על מנת לקבל את פטור מתשלום מס שבח, יש לעמוד באחד מהפטורים הבאים אשר כל אחד מהם כולל בתוכו מספר תנאים:
- פטור דירה יחידה שעיקרו בעלות בדירת מגורים מעל 18 חודשים ושזו דירה יחידה במועד המכירה- אחד הקריטריונים לקבלת פטור מתשלום מס שבח , הוא שהנכס צריך להיות בבעלות המוכר, מעל 18 חודשים לפחות, בטרם החליט למכור אותה לרוכש. בנוסף, על מוכר הנכס, להצהיר כי הדירה הנמכרת, הינה הדירה היחידה הנמצאת בחזקתו, שהוא תושב ישראל ולא עשה שימוש בפטור הזה ב 18 חודשים שקדמו למכירה. במידה והתנאים הנ"ל מתקיימים במלואם, יהיה זכאי מוכר הדירה, לפטור מלא ממס השבח. חשוב לציין כי עורכת דין מיסוי מקרקעין, היא זו אשר תאתר עבורכם את המסלול המתאים ביותר לקבלת הפטור, במידה ואתם עומדים באחד או יותר מהקריטריונים לקבלת הפטור.
- פטור במכירת דירה שקיבלת בירושה –על מנת לקבל פטור ממס שבח בסיטואציה של מכירת דירה שקיבלת בירושה נדרשת הצהרה על כך שהדירה הנמכרת, הינה למעשה ירושה אותה קיבל מוכר הנכס בעבר ועל כן הוא זכאי לפטור ממס השבח. יחד עם זאת, ישנם תנאים נוספים שיש לעמוד בהם במסגרת דירה בירושה והם קובעים כי יורש הנכס, חייב להיות הצאצא של מוריש הנכס ובנוסף, יש לוודא שהמוריש לא החזיק ביותר מדירה אחת, נכון ליום הפטירה שלו. כאשר היורש אינו הצאצא של המוריש, לא ניתן יהיה לקבל את הפטור ממס השבח. כך למשל, במידה והבן מוריש דירה להוריו, הפעולה אינה מזכה בקבלת פטור מתשלום מס שבח.
- מכירת שתי דירות בו זמנית – ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח גם אם ברשות מוכר הנכס, נמצאות שתי דירות וזאת במידה והוא מחליט למכור את שתי הדירות בו זמנית ובמקומן, לרכוש דירה אחרת ויחידה אשר תהיה בבעלותו. במצב הזה, בעל שתי הדירות משיג רווח כפול משתי הדירות ולא יחויב בתשלום מס שבח על שתיהן כך שמדובר בהטבה כלכלית גדולה במיוחד. יחד עם זאת, ישנם תנאים נוספים שיש לעמוד בהם ומדברים על כך שהדירה שנרכשת במקום שתי הדירות שנמכרו, חייבת להיות בשווי דירה של לא פחות מ-75% מהסכום שהתקבל ממכירת שתי הדירות. מטרתו של תנאי זה, הוא להבטיח כי הרווח שהתקבל ממכירת שתי הדירות, ישמש לרכישת נכס למגורים ולא למטרות אחרות.
- העברת דירה במתנה – במידה ותעביר את הדירה במתנה (אגב פטור זה הוא לאו דווקא לדירה) למי שהוגדר בחוק כקרוב לעניין מס שבח בגין העברת הזכויות לא תחויב במס שבח . לגבי העברה לאח בפטור ממס שבח זו נשללה בחוק אלא אם הדירה המועברת במתנה התקבלה אל נותן המתנה מהוריו במתנה או בירושה. כדי שמקבל המתנה יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס שבח כדירה יחידה יוכל לעשות זאת אם יעמוד ב תנאי הפטור של דירה יחידה שפורטו למעלה ובנוסף אם הוא התגורר בנכס במשך שלוש שנים או לחלופין, אם חלפו ארבע שנים מקבלת המתנה.
חשוב לדעת
מס שבח הוא הוצאה כספית משמעותית שעלולה להגיע במקרים מסוימים למאות אלפי שקלים. ישנן חלופות אחרות לתשלום המס בין אם באמצעות הנחות המגיעות לכם ובין אם בקבלת פטור מלא מתשלום המס. עו"ד יסמין צח – עורכת דין למיסוי מקרקעין ונדל"ן תספק עבורכם את הליווי המלא לאורך כל התהליך ותדע למצות את מלוא הזכויות המגיעות לכם, מתוך מטרה לצמצם כמה שניתן, את גובה תשלום מס השבח. בהצלחה!