במאמר הבא נציג בפניכם מספר טיפים לחסכון נכון במס רכישה. מהו מס רכישה? מתי משלמים מס רכישה? איך ניתן לחסוך מס רכישה על דירה שנייה? מי זכאי להקלות? ועוד.

הכירו את מס הרכישה

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – "החוק"), הכלל הוא שכל מי שרוכש מקרקעין (כגון: דירה, בית, מגרש, משרד וכו') מחויב לשלם מס רכישה.

שיעור מס הרכישה נגזר מעלות העסקה (שווי הנכס הנרכש). לגבי דירות מגורים קיימות מספר מדרגות מס, כאשר לגבי רוכשים של "דירה יחידה" קיימת הקלה במדרגות המס, לעומת משקיעים (שעבורם זוהי דירה שנייה, שלישית וכו'); ואילו לגבי רכישת זכויות אחרות במקרקעין (כל מה שאינו דירה) קיימת מדרגה קבועה בשיעור של 6%. את מס הרכישה חייבים לשלם למיסוי מקרקעין (רשות המסים) תוך 60 יום ממועד חתימת העסקה.

רכישת דירה חדשה ומכירת דירה קיימת ע"י משפרי דיור 

במצב שבו לבני זוג יש דירה אחת יחידה והם מעוניינים למוכרה ולרכוש דירה אחרת במקומה הוא שכיח מאוד. זוגות כאלו נקראים "משפרי הדיור". אם הם מוכרים את הדירה הנוכחית ואז רוכשים דירה, אז המצב ברור. אולם, במקרים רבים הם קודם רוכשים דירה, ורק בהמשך מצליחים למצוא ולרכוש את הדירה החדשה. אז איך ניתן לחסוך מס רכישה על דירה שנייה רכישה?

במצב כזה, לאותו זוג יש אפשרות למכור את הדירה הנוכחית שלהם רק בהמשך, כלומר, ניתנת להם תקופת חפיפה בין שני הדירות, בלי שהם ייחשבו בתור רוכשים של דירה נוספת.

כאשר המדובר ברכישת דירה חדשה 'על הניר' מיזם או מקבלן, העשויה להיות מוכנה רק בעוד מספר שנים, ניתן למכור את הדירה נוכחית עד 12 חודשים מהמועד שבו תתקבל הדירה החדשה.

כמו כן, אם המדובר ברכישת דירה מיד שנייה, ניתן למכור את הדירה הנוכחית במשך עד 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית (הערה: זו הוראת שעה, הצפויה בקרוב לחזור בקרוב למשך תקופה של 24 חודשים).   

חזקת התא המשפחתי

החוק קובע כי "תא המשפחתי" כלומר, בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים כרוכש אחד. לכן, אם יש זוג בעלי דירה שרוצים לרכוש עוד דירה ולרכוש אותה על שם ילדם הקטין, אין לזה משמעות כי הוא נחשב חלק מאותו התא המשפחתי. הזוג יחויב לגביה במס רכישה על פי רכישה של "דירה נוספת", ולא של "דירה יחידה".

יכול להיות שיהיו מקרים אמנם בהם רק אחד מבני הזוג ייחשב כרוכש "דירה נוספת" ואילו השני ייחשב כרוכש "דירה יחידה".

המקרה הוא של בני הזוג פלם. הם רכשו יחד דירה במהלך חיי נישואיהם בעוד שלגברת פלם כבר הייתה דירה בבעלותה שאותה היא רכשה טרם הנישואין. יש לציין כי בני הזוג חתמו על הסכם ממון (לפני הנישואין), בו נקבע כי למר פלם אין שום זכויות בדירתה של גברת פלם. בקשתם של בני הזוג הייתה אם כן, כי הדירה שנרכשה ע"י שניהם עכשיו תחשב למר פלם בתור "דירה יחידה" ואילו לגברת פלם בתור "דירה נוספת" לעניין גובה החיוב במס רכישה. רשות המסים הביעה את התנגדותה בנושא ובאותו מקרה שני בני הזוג נאלצו לשלם מס רכישה על פי נהלי וחוקי דירה נוספת.

אולם, נקבע בערעור בבית המשפט העליון כי משום שהיה להם הסכם ממון שקבע שאין זכויות למר פלם בדירה של גב' פלם, אזי הוא יחויב במס רכישה כרוכש של "דירה יחידה", כפי שביקש ואילו רק על גב' פלם לשלם מס רכישה על הדירה שלה בתור "דירה נוספת".

לפני מספר שנים, ניתן פסק דין בולט ותקדימי נוסף ע"י בית המשפט העליון בתיק של בני הזוג שלמי.

בית המשפט העליון קבע כי על מנת לסתור את חזקת התא המשפחתי יש לעמוד בשני תנאי סף:

• הראשון – בני הזוג ערכו ביניהם הסכם ממון הקובע הפרדה ממונית לגבי הדירה.
• השני – בני הזוג אמנם התנהלו ביניהם בפרקטיקה תחת אותה הפרדה ממונית.

לגבי התנאי השני, בית המשפט קבע מספר 'מבחני עזר', המסייעים לקבוע האם בני הזוג אמנם פעלו תחת ההפרדה הרכושית, כגון (רשימה לא סגורה): האם היו מגורים משותפים בדירה, האם בוצעה הפקדה של כספי השכירות לחשבון בנק משותף או נפרד, האם הצדדים ביצעו שיפוצים נרחבים בדירה, האם משכנתא שולמה במשותף או בנפרד, ועוד.

במהלך השנים, התקבלו החלטות שונות של ועדות ערר לגבי הפרשנות והמשקל שיש להעניק לכל אחד ממבחני העזר במקרים מסוימים. אמנם הפסיקות אינן אחידות, אולם בהחלט ניתן ללמוד מהן על התוצאה האפשרית.  

למשל, במידה ולזוג יש הסכם ממון שמחריג את הדירה מהנכסים המשותפים, גם אם בני הזוג גרים יחד בדירה, הדירה נחשבת בבעלותו הבלעדית של בן הזוג שהביא אותה טרום הנישואין. במקרים בהם אין לבני הזוג הסכם ממון, הם צריכים להוכיח שהם חיים בהפרדה רכושית בקשר לאותו הנכס.

הענקת דירה במתנה והפחתת חיובי מס

במקרים בהם ניתנת דירה בדרך של העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) לטובת קרוב משפחה (למשל: הורה, ילד, נכד וכו') יהיו שיעורי מס מופחתים של 1/3 ממס הרכישה הרגיל, וזאת על פי תקנות מס רכישה.

כלומר, נכון להיום, אם לדוגמה, שווי הדירה של מקבל המתנה, בהנחה וזוהי דירתו היחידה הוא בסך של 1,600,000 ₪ הוא יהיה פטור לחלוטין ממס רכישה (מדרגה ראשונה של 0%). ואם שווי דירת המתנה הוא בסך 2,100,000  ₪ המס לתשלום יהיה כ-5,142 ש"ח (במקום 15,425 ₪; מדרגות מופחתות). אם לקבל המתנה יש כבר דירה אחת או יותר בבעלותו, כלומר, זוהי עבורה "דירה נוספת", הוא ישלם מס רכישה של 1/3 ממס הרכישה הרגיל החל בגין "דירה נוספת".

אפשרויות נוספות להנחות במס רכישה

יצוין, כי מעבר לדוגמאות הללו, יש מקרים נוספים שבמסגרתם ניתן לחסוך מס רכישה על דירה שנייה, ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו באופן פרטני בליווי עורך דין למיסוי מקרקעין.

למשל:

• רכישת דירת מעטפת.
• רכישת בית צמוד קרקע והריסת המבנה שעליו.
• הקלות לאוכלוסיות עם מוגבלויות (נכים, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, וכו').
• הנחות לעולים חדשים (ותושבים חוזרים).

חשוב לעשות תכנון מס מוקדם! 

נקודה נוספת שחשוב לזכור היא שחשוב מאוד לעשות תכנון מס חוקי אך ורק לפני מכירה או רכישה של נכס. אחרי שהעסקה כבר נחתמה, אין דרך חזרה, ולפעמים הדבר עשוי להשפיע על חבות המס.

על מנת להפחית באופן חוקי כמון את נטל גובה מס הרכישה שיחול על הנכס, יש להתייעץ עם עורך דין לפני ההחלטה על רכישה.

יצוין, כי החוקים, התקנות והפסיקות השונים הנוגעים לענייני מיסוי מקרקעין הם סבוכים ומורכבים ואף מתעדכנים באופן תדיר ודינאמי. לפיכך, על מנת לפעול באופן אופטימאלי בנושא המיסוי ולהימנע מתאונות מס והפתעות מצערות, מומלץ לפנות לייעוץ אישי של עורך דין המתמחה ומנוסה בתחום של מיסוי נדל"ן.

עורך דין עמית ורד הוא הבעלים של משרד עורכי דין הפועל משנת 1998 ומתמחה, בין היתר, בליווי עסקאות נדל"ן, לרבות ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין.

לאתר המשרד: https://www.amitvered.co.il/