עסקת קומבינציה בנדל"ן היא פשוט שיתוף פעולה בין היזם לבעל הקרקע. בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה ומקבל בתמורה חלק מיחידות הדיור שייבנו בעתיד. למה עושים את זה ולמי זה משתלם?
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
יתרונות עסקת קומבינציה
כשמדברים על יתרונות בעסקת קומבינציה, השאלה על מי מדברים, היזם מרוויח מכך שאינו נאלץ לגייס הון עבור הקרקע ובעל הקרקע זוכה ברווח גדול יותר מעסקת מכר רגילה בתמורה לשירותי הבנייה.
מס בעסקת קומבינציה. אולי היתרון הגדול ביותר של עסקת קומבינציה הוא החיסכון במס. כך למשל מס השבח מוטל רק על חלק שנמכר ליזם ולא על הקרקע כולה. בעל הקרקע לא צריך לשלם מס רכישה על הדירות שקיבל וגם הקבלן מחויב במס הרכישה רק על חלק המגרש שקיבל לידיו.
חסרונות עסקת קומבינציה
לצד היתרונות יש גם חסרונות. עבור בעל הקרקע התמורה יכולה להינתן לאחר שנים רק כאשר הבנייה תסתיים, וכמובן שיכולים לחול עיכובים רבים .להבדיל מעסקת מכר רגילה, שבה התמורה על הקרקע מתקבלת מיידית
היזם יכול לסבול מחוסד כדאיות העסקה למשל אם קיבל היתר למספר יחידות נמוך מכפי שתכנן או בגין הערכה שגויה של שווי הקרקע.
סוגי עסקאות קומבינציה
יש כמה עסקאות קומבינציה, הנפוצות הן נטו ומודל האחוזים.
עסקת נטו היא עסקה שבה היזם אחראי לכל התשלומים של העסקה ומתחייב לתמורה קבועה נטו עבור בעל הקרקע. היתרון של עסקה כזו הוא הוודאות של בעל הקרקע כלפי התמורה, אבל הרבה פעמים התמורה בעסקה כזו תהיה נמוכה יותר.
מודל האחוזים קובע אחוזים מסך הדירות שייבנו שיקבל בעל הקרקע. כאן התמורה לא ודאית ותלויה בגורמים ובעיקר בערך מיקום הקרקע והביקוש לה וכן בעיות רגולטוריות שונות, כאן הודאות נמוכה יותר אך לרוב התמורה גדולה יותר.
עסקאות קומבינציה מתחלקות גם לעסקת מכר מלא ועסקת מכר חלקי
עסקת מכר מלא – זו עסקה שבה כל הקרקע ניתנת לקבלן בתמורה לחלק מהמבנים שייבנו עליה. זוהי עסקת קומבינציה שעל פי רוב היא פחות כדאית.
עסקת מכר חלקי – בעסקה זו מקבל היזם או הקבלן חלק מהשטח ובתמורה מציע חלק מהמבנים שייבנו עליו.
המסים שכן צריך לשלם בעסקת קומבינציה
כאמור בעל הקרקע פטור ממס רכישה וגם מס השבח ומס הרכישה של היזם יורד, אבל אלו המסים שבכל זאת צריך לשלם:
בעל הקרקע צריך לשלם את תשלום המע"מ על שירותי הבניה, היטל השבחה על השטח אם צריך, היוון הבעלות על הקרקע (בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל), ותשלום מס שבח, באופן חלקי וקטן משמעותית מהמס שהיה משלם לו היה מוכר את השטח.
היזם משלם מע"מ, מס רכישה עבור החלק שלו בפרויקט בלבד, תשלום האגרות לצורך קבלת היתרי בניה על פי חוק, וכמובן, מס הכנסה.
עסקאות קומבינציה בקבוצות רכישה
עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רוכשים, כשבמסגרת ההסכם כל חבר בקבוצת הרוכשים זוכה בסופו של התהליך בדירה. בשיטה זו חותם בעל הקרקע על הסכם עם קבוצת הרוכשים אשר התאגדה לצורך בנייה משותפת ולא עם הקבלן והיא זו שאחראית לדאוג לשירותי הבנייה. עסקה זו חוסכת לבעל הקרקע את המגע הישיר עם הקבלן על כל המשתמע מכך וקבוצת הרוכשים,שלה אינטרס בהצלת הפרויקט, ופועלת ישירות מול הקבלן
למה לשים לב בעסקת קומבינציה
כיוון שיש קושי הן בהערכת השווי והן בבטוחות השונות ובהתחייבויות למזנים השונים כדאי להתייעץ עם שמאים ועורכי דין לפני כל עסקה כזו. עורכי הדין יכולים לעזור בסוגיות רבות כמ וערבויות, עמידה בלוח הזמנים, קביעת שילומי פיצויים, נשיאה בתשלומי חובה ועוד.
רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!