במחצית 2018 אושר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה. התיקון הוא בעצם מיזוג של שתי הצעות חוק העוסקות במועד חיוב היטל השבחה באישור תכנית כוללנית ובבקשה לעריכת שומת השבחה מהועדה המקומית.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
החרגת תוכניות כוללניות
השינוי העיקרי בתיקון הוא החרגתן של תוכניות בניה "כוללניות" מתוך ההגדרה של תכנית המחייבת תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס. התיקון קובע כי ניתן לקבוע את גובה היטל ההשבחה רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת וכי תשלום היטל ההשבחה יחול על רוכש הנכס, גם במקרה שרכש את הנכס לאחר שכבר אושרה תוכנית כוללנית.
על פי התיקון, תיווסף לשומת ההשבחה גם ההשבחה בשל התכנית הכוללנית, לאחר אישור תכנית מתאר מקומית או מפורטת.
התיקון מכיל גם הוראות מעבר לפיהן יחול התיקון המחריג את התוכניות הכוללניות אם לא נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18. במקרה בו נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18, לא יחול התיקון, אך במקרה כזה יוכל בעל הנכס לבקש, כי השומה בגין התכנית הכוללנית תיערך רק לאחר אישורה של תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית אם בעל המקרקעין טרם שילם היטל ההשבחה לפי שומה סופית.
הוועדה המקומית חייבת לערוך שומה
החוק אומר כי בעלי נכס צריכים לשלם היטל השבחה על עליית השווי של הנכס עקב תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בשיעור של מחצית ההשבחה (50% ברירת מחדל גם כעת, אלא אם יש פטור; בתמ"א 38 לרוב פטור על הבסיס ו-25% על קומות מעבר לכ-2.5; בפינוי-בינוי לרוב 25%). לפני התיקון לחוק, היה אפשר לערוך שומה מיד לאחר אישור התכנית או לדחות את תשלום היטל ההשבחה לאחר מימוש הזכויות זאת אומרת – לאחר קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית או מכירתו ( הרחבה – היטל השבחה – כל מה שצריך לדעת). לאחר תיקון החוק יוכל בעל נכס לבקש מהוועדה המקומית שתיערך שומת השבחה עבורו לאחר אישור התוכנית המשביחה, גם אם הועדה המקומית החליטה לדחות את מועד התשלום למועד מימוש הזכויות וזו. על פי התיקון על הוועדה לבצע הערכת שמאי עד 90 יום מהגשת הבקשה על ידי בעל המקרקעין. על פי התיקון, עריכת השומה איננה מחייבת את בעל הנכס לשלם את היטל ההשבחה עד לאחר מימוש הזכויות בנכס.
שאלות ותשובות
? מה קבע תיקון 126 לגבי תוכניות כוללניות?
התיקון קבע שאישור תוכנית כוללנית לבדה לא מחייב בהיטל השבחה. את גובה ההיטל אפשר לקבוע רק אחרי שמאושרת תוכנית מפורטת או מתאר מקומית. אז נכללת בשומה גם ההשבחה בגלל התוכנית הכוללנית.
? מה המשמעות של התיקון לקונה נכס?
לפי המדריך, ההיטל יחול על מי שבבעלותו הנכס כשמאושרת התוכנית המפורטת, גם אם קנה אותו אחרי אישור התוכנית הכוללנית. כלומר, הקונה עלול לשלם על השבחה שהתחילה לפני הקנייה. לכן כדאי לבדוק את מצב התוכניות לפני החתימה.
? האם אפשר לבקש שומה מוקדמת מהוועדה המקומית?
כן. לפי התיקון, בעל נכס יכול לבקש שומת השבחה אחרי אישור התוכנית המשביחה, גם אם התשלום נדחה למימוש. הוועדה צריכה לערוך אותה בתוך 90 יום. השומה לא מחייבת לשלם לפני המימוש.
? האם עריכת שומה כזו עולה כסף?
הוועדה רשאית לגבות אגרה לפי עלות שכר השמאי שלה. לפי המדריך, האגרה מנוכה מההיטל כשמשלמים אותו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. כך היא לא אמורה להיות עלות נוספת בסוף הדרך.
? מי משלם היטל השבחה על רכוש משותף כמו גג?
לפי התיקון, משלם מי שנהנה מההשבחה. אם ההשבחה היא על חלק משותף שאפשר להצמיד לדירה אחת, כמו גג, ישלם בעל הדירה הזו ולא כל הדיירים. כדאי לעגן זאת בהסכם בין הדיירים.
המטרה של תיקון 126 היא לאפשר לבעלי הזכויות בנכס וודאות לגבי צעדים אשר הם מתכננים בנכס ולדעת איזה היטל צפוי להם. על פי התיקון הוועדה המקומית תוכל לגבות אגרה בעד עריכת השומה וזאת על פי עלות השכר של שמאי הוועדה. סכום האגרה ינוכה בעת תשלום היטל ההשבחה לאחר שיתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית.
מי משלם ברכוש משותף
התיקון לחוק קובע גם כי כשמדובר ברכוש משותף, חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על מי שיהנה מההשבחה. זאת אומרת שאם יש השבחה על חלק משותף שניתן להצמידו לאחת הדירות בבניין, כמו למשל גג משותף, ישלם את ההיטל בעל הדירה ולא כלל הדיירים.
מדריכים קשורים:
היטל השבחה – כמה זה? ומתי זה חל?
קרקע חקלאית – לרוב זה נגמר בבכירוכשים קרקע חקלאית? המוכרים חייבים לספק לכם הערכת שמאי
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.