fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

רישום בטאבו - כל מה שצריך לדעת, ולמה לא צריך להסתמך רק על הטאבו?

מעודכן ל-02/2019

רישום ב"טאבו" (לשכת רישום המקרקעין) הוא אחד מהדברים החשובים שצריך לעשות ברכישת דירה – בשלב הראשון, צריך לוודא שהרישום הקיים בטאבו אכן תואם את מה שאמר מוכר הדירה. ראשית, צריך לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר, שנית צריך לוודא את מה שכוללת הדירה – שטח, שימוש בשטח, ותב"ע בכלל.  הטאבו הוא הבדיקה הראשונית כדי שלא יהיה מצב שתקנו מחסן במקום דירה, שתקנו דירה עם חריגות בנייה ועוד. אבל חשוב כבר בשלב הפתיח להדגיש – טאבו זו לא תעודת ביטוח. נתחיל במדריך זה בהרחבה על מה יש בטאבו, ובהמשך נתמקד בבעיות הרישום בטאבו, ואיך מתגברים על כך, ומוודאים שמה שאתם רואים זה באמת מה שאתם קונים.

אז כאמור הטאבו הוא הבדיקה הראשונה כדי שלא יהיה מצב שתקנו משהו שלא רשום, שלא יפילו אתכם בפח, שלא תקנו נכס שלא מוגדר כדירה, שלא תקנו דירה עם חריגות בנייה. בטאבו אתם מקבלים את תעודת הזהות של הנכס, וכך אתם יודעים לעשות את ההתאמה אם המצב בפועל – גם לגבי זהות הבעלים וגם לגבי פרטי הנכס עצמו.

את נסח הטאבו ניתן להוציא גם באינטרנט. מה שאתם צריכים כדי להוציא את הנסח אלו פרטים  - מספר גוש, חלקה, מספר תת חלקה. את הפרטים האלו את אמורים לקבל מהמוכר, וכן דרך איתור באתרי לשכות הטאבו, ברשויות המקומיות, ועוד. כך בעצם תוודאו כי כתובת הדירה תואמת את מספרי הגוש והחלקה הרשומים בנסח הטאבו. כלומר, זה לא מספיק ללכת עם המספרים של הגוש והחלקה, צריך גם לוודא שהם אכן הנתונים של הדירה.

קיימים מספר נסחי טאבו - נסח מרוכז - נסח שמפרט  מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין המשותף;  נסח רגיל – נסח שמספק מידע רישומי של הדירה הספציפית. וכן - נסח היסטורי שבו מידע רישומי של כל שרשרת הבעלות שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.

נסח טאבו – מה הוא כולל?

בחלק העליון של נסח הטאבו רשום מספר גוש, חלקה ותת חלקה. חשוב לשים לב שיש מקומות בלי "תת חלקה". הסיבות לכך – ייתכן שהבניין אינו רשום כבית משותף בטאבו  ובהתאמה הדירה שאתם מעוניינים בה, אינה רשומה בטאבו כבעלות או חכירה. זה עדיין לא אומר שלא ניתן לקנות את הדירה, אלא זה אומר שצריך לבדוק ולקבל אישור זכויות המוכר גם ברשות  מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שכן היא זו שבנתה את הבניין, שיכנה את הדיירים והיתה אחראית על רישם הדירות שלהם בטאבו. אפשרות נוספת לאיתור המידע – אצל עורך הדין שייצג את החברה.

מתחת לפרטי מספור גוש, חלקה ותת חלקה, מופיע תיאור הנכס, לרבות סוג הנכס – דירה, בית פרטי, מסחרי, מחסן וכו', וכן קומה, שטח, חלקים משותפים ועוד.

כמו כן, מופיעה שורת בעלות שם ותעודת זהות. חשוב לשים לב איך בדיוק רשום המוכר – כבעלים או כחוכר? חוכר זה לא בדיוק בעלים, הוא קיבלת זכות ל-49 שנה או 99 שנה (בחלק מהמקרים מדובר בסוג של בעלות, אבל לא בכל מצב).

בנסח טאבו מופיעים גם הצמדות על הנכס, כשלרוב מדובר בהצמדות שהם חלק מהרכוש המשותף, כגון - גינה, מחסן, חניה, שהוצמדו בטאבו לדירה המסוימת.

חשוב לוודא שהנסח נקי מהערת אזהרה. מדובר בהערה שמזהירה רוכשים פוטנציאליים על התחייבות לעשיית עסקה. ברגע שאתם חותמים על חוזה (ולאחר שווידאתם שנוסח הטאבו נקי), אתם צריכים לרשום הערת אזהרה  (התחייבות לעשיית עסקה) לטובתכם (לטובת הקונה). הערת אזהרה מעניקה ביטחון (וחשוב לסייג – זה לא ביטחון מוחלט) שלא יעשו שינויים ברישום בנכס.

בנסח טאבו יכולות להיות הערות נוספות – הערת מעבר שזה בעצם זכות למעבר בשטחי המבנה/ דירה, הערה בקשר להעברה לזרים (לא ניתן למכור דירה לתושב חוץ) ועוד.

כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על  משכנתא, עיקול, שעבוד הדירה ועוד.

רכישת דירה - השלבים  

עסקת רכישת דירה חייבת להיות בכתב (חוזה) ולא בעל פה, וזה לפי חוק המקרקעין. לאחר שהצדדים חותמים על הסכם רכישת דירה הרשומה בטאבו, יש לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה (בדרך כלל הערת אזהרה נרשמת תוך 2 ימי עסקים). הערת אזהה כאמור מהווה התחייבות לעשיית עסקה ומזהיר רוכשים פוטנציאלים כי בוצעה עסקה בנכס.

ישנם כמה סוגים של רישום זכויות של נכס:

- זכות בעלות – רישום הזכויות בטאבו כבעלים.

- זכות חכירה – שכירות ממנהל מקרקעי ישראל בד"כ לתקופה של 49 שנה או 99 שנה. חכירה יכולה להיות רשומה בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל.

- זכות שכירות - שכירות לתקופה מעל 5 שנים ובה ניתן לעשוש שימוש בנכס לזמן מוגדר מראש בחוזה.

האם אפשר למכור דירה פעמיים? – זהירות!

מה קורה אם מוכר הדירה מכר לכם ומיד לאחר מכן מכר לאחר – האם זה בכלל אפשרי?  ובכן, יש מצבים כאלו, וזו בהנחה שלא נרשמה הערת אזהרה על הדירה. על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין - "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה". זו הוראה חשובה ביותר, והמסקנה המתבקשת – אסור להתמהמה  - לרשום מיד הערת אזהרה והערה זו צריכה להיות הבסיס לעסקה – אין הערה אין תשלומים, כי בפועל ייתכן מצב שאם רכשתם ולא רשמת הערת אזהרה, המוכר ימכור בשנית את הדירה ואם הרוכש רכש בתום לב, יש לו עדיפות עליכם – ודוגמה: רוכש ראשון רכש דירה ממוכר אך טרם השלים את רישום על שמו בטאבו (יש בידיו זכות חוזית) ולאחר מכן אותו מוכר מכר את אותה דירה גם לרוכש שני. רוכש שני רכש את הדירה בתום לב, בתמורה ורשם הערה בטאבו, במקרה כזה הרוכש השני גובר על הרוכש הראשון מכיוון שפעל בתום לב. הדירה רשומה על שמו בתום לב, ויש לו זכות קניינית הגוברת על הזכות של הרוכש הראשון. החתימה על החוזה היא זכות קניינית, אבל רישום הדירה מהווה זכות קניינית שגוברת על הזכות החוזית, ולכן הרוכש השני (בהנחה ופעל בתום לב) גובר על הרכוש הראשון.

לאחרונה התקבל פסק דין בבית המשפט העליון עם משמעות מאוד גדולה ביחס להערת האזהרה בנסח הטאבו -  נכון, הערת אזהרה היא קריטית לרוכשים; ונכון, הטאבו עצמו הוא לא בהכרח מספר את כל הסיפור על הנכס (וצריך לבדוק במקומות נוספים לרבות היתר הבנייה), אבל  מסתבר שגם רישום הערת אזהרה לא תמיד מספיק כדי להבטיח את הנכס ולהבטיח שלא ימכרו את הנכס לאחר.

בית המשפט העליון התייחס לשאלת ביצוע שתי עסקות מקרקעין על אותה קרקע. בעסקה הראשונה, שבוצעה לפני 40 שנה, הרוכש לא רשם הערת אזהרה בטאבו. בשלב מאוחר יותר, ולאחר שמתו  המוכר והקונה ­ נמכרה הקרקע על ידי ביתו של המוכר. הבת לא ידעה על העסקה המקורית, והיא מכ4רה לצד לא קשור , שרשם הערת אזהרה.

אבל למי שייכת הקרקע? לרוכש הראשון (שבינתיים מת) או לרוכש השני? בית המשפט נדרש לקבוע איזו משתי העסקות על הקרקע היא בעצם העסקה התקפה, ואיזו עסקה צריך לבטל. השופטים קבעו שהקונה הראשון של הקרקע, שלא רשם הערת אזהרה, איבד את זכותו בקרקע. ככה גם עולה מפסקי דין אחרים ובכלל – ההלכה היא שהערת אזהרה  מבטיחה שלא יהיה ניתן למכור את הנכס לאחר, ומקנה עדיפות במקרה והנכס נמכר פעמיים.

עם זאת, חשוב להבהיר שכנראה שאין אף פעם עסקה בטוחה -  החוק קובע כי בעסקת מקרקעין הבעלות עוברת לידי הרוכש רק בגמר רישום הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עד לשלב הרישום הסופי, כל מה שיש לרוכש זאת התחייבות חוזית של המוכר, אבל הרוכש אינו הבעלים של הנכס.

בית משפט העליון הדגיש בפסק דין זה כי יש לנקוט גישה מחמירה כלפי מי שלא פעל לרישום הערת אזהרה במשך שנים ארוכות. עם זאת, בית המשפט ציין כי אי רישום הערת אזהרה אינו מוביל בהכרח לתוצאה של העדפת העסקה המאוחרת יותר. כך למשל -  במצב שבו הרוכש בעסקה השנייה, המאוחרת יותר, לא ביצע את העסקה בתום לב, אז המשמעות תהיה הפוכה ­ והעסקה הראשונה תהיה עדיפה.

איך רושמים הערת אזהרה? איך רושמים את הדירה בטאבו?

רישום הערת אזהרה ורישום הדירה מצריך ממכם את המסמכים הבאים -

- בקשה לרישום מקרקעין: בקשה לרשום הדירה ע"ש הרוכש. ניתן להסתפק בחתימת המוכר על הבקשה.

- שטרי מכר (שטר העברת זכות שכירות בחכירה) - שטר בו פרטי הדירה להעברת זכויות לרוכש. לאחר רישום הדירה ע"ש הקונה, הקונה יקבל לידיו העתק מקורי משטר המכר חתום על ידי הטאבו המהווה אסמכתא לביצוע רישום הדירה ע"ש הקונה.

- העתק תעודות זהות של כל הצדדים המוכר והרוכש.

- אישור רשות מקומית - אישור מופנה לטאבו המעיד כי אין חובות בעירייה בגין ארנונה, מים והיטל השבחה.

- אישור מס שבח ומס רכישה - מס שבח מעיד כי למוכר אין חובות במיסוי מקרקעין בגין המכירה בשל פטור או בוצע תשלום. מס רכישה מעיד כי הרוכש שילם מס הרכישה או קיבל פטור (בהתאם למדרגות מס).

- שטר משכנתא - במידה והרוכש מימן את רכישת הדירה במשכנתא, עליו לבקש מבנק המשכנתאות.

- אגרה – תשלום אגרה  בגין רישום פעולה בטאבו ורישום משכנתא. ניתן לשלם בטאבו או באתר האינטרנט.

כמו כן, ישנן מסמכים נוספים במקרים ספציפיים.

הרישום בטאבו חשוב לרוכשים. הרישום מהווה אסמכתא חוקית שאתם בעלי הנכס, שהנכס מכיל כך וכך הצמדות, שטחים וכו'. דירה שלא רשומה בטאבו היא דירה בעייתית וזה יתבטא במחיר הנכס.  הרישום גם חשוב לצורך קבלת משכנתא. אי אפשר לקבל משכנתא אם הדירה לא רשומה בטאבו.

דירה רשומה בטאבו - האם זה מספיק? מסתבר שלא!

דירה רשומה בטאבו – האם זה מספיק? מסתבר שרוכשי דירות, לא צריכים להסתפק ברישום בטאבו. רישום בטאבו זו לא חותמת כשרות, כפי שחושבים רבים, זה לא בהכרח מעיד על תקינות נתוני הדירה. ישנן מקרים (ומסתבר שלא מעטים) שקיים חוסר התאמה בין הרישום של הנכס לבין היתר הבנייה. ישנם מקרים שחדרי מגורים רשומים בהיתר הבנייה כמחסנים, כחניות או כחדרי כביסה, ואילו בנסח הטאבו הם רשומים כחלק מהדירה. ישנן מקרים שקומת עמודים שנסגרה בניגוד להיתר הבנייה, רשומה בטאבו כדירה או כמועדון דיירים. בטאבו יכולה להופיע קומת מגורים שלמה שהיא חריגה מהאישור המקורי, בעוד שבהיתר הבנייה אין את הקומה הזו.

חוסר ההתאמה הוא בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, ובמקרים מסוימים גם קיים חוסר התאמה בין המצב בפועל  (מה שבנוי בפועל, השטח בפועל) לבין הרישום בטאבו. בקיצור בלגן שלם, והבלגן הזה מחייב אתכם (ישירות או דרך עורך הדין שלכם) לעשות בדיקות נוספות – לבדוק את תשריט הבית המשותף ולבדוק את היתר הבנייה של הנכס. אחרת, אתם יכולים להימצא במצב בעייתי – יש לכם דירה שחלק ממנה (לדוגמה) רשום כמחסן. אז כל עוד אתם גרים שם אולי אין בעיה, אבל מה יקרה כשתרצו למכור? מעבר לכך, הבנקים, במידה ומגלים זאת, עלולים שלא לאפשר לקיחת משכנתא.

זה אולי נשמע מוזר אבל מדובר על אלפי דירות כאלו, אפילו רבבות, ובכמות גדולה יותר של דירות יש חריגות בנייה שאינן מופיעות בטאבו. לרוב זה קורה בבתים פרטיים, דירות קרקע ודירות בקומה עליונה, וחשוב מאוד שהרוכש יעשה את כל הבדיקות כדי לדעת מה הוא באמת קונה (גם בהתאם להיתר בנייה).

המצב הזה נוצר בעת בניית הבניין ורישומו המקורי בטאבו, ובמקרים רבים פשוט מדובר בחריגות שהקבלנים הסתירו. בפועל, הקבלן או עורך דין מטעמו  משייכים כל דירה לבעלות עליה בפנקס הבתים המשותפים, כשבנוסף יש בטאבו את התשריט הכללי של הבניין. ברגע שנותנים לדיירים את זכותם אזי כל דירה כבר משוייכת לבעלים ספציפיים.

כאשר רושמים את הבית המשותף, המפקח מטעם הטאבו אמור לקבל תשריט של הבניין, כאשר הוא יכול להסתמך על תשריט חתום ומאושר על ידי העירייה, או וכך קובע החוק -  הוא יכול להסתמך על  "כל תשריט אחר שמניח את דעתו". אבל מה זה -  "כל תשריט אחר". זאת בעצם הבעיה הגדולה, וזו לא טעות של הקבלנים והמפקחים , יש כאן טעויות לכאורה שנועדו להכשיר נכסים לא חוקיים.

"תשריט אחר" יכול להיות תשריט של האדריכל, המהנדס, תשריט שמבטא בפועל את המצב, אבל המצב בפועל לא חייב להיות בהתאם להיתרי הבנייה. אם רוצים לעשות את זה נכון וברור היה צריך לעבוד על פי תשריט של העירייה – זה לרוב המצב התקין של המבנה על פי היתרי הבנייה שניתנו. אבל אם מראש עובדים על תשריט אחר, אין כאן באמת פיקוח על הבנייה, ואין כאן כוונה ורצון לבדוק חריגות, אלא ההיפך – יש כאן כווונה להכשיר חריגות בנייה.

ברגע שעובדים לפי תשריט של אדריכל או מהנדס, וזה מוגש לטאבו, אז כמובן שייתכנו סתירות וחוסר התאמות בין המצב בטאבו לבין היתרי הבנייה.

המצב הכי נכון הוא שהמפקחים עבדו רק מול תשריט של מחלקת התכנון בעירייה, הוראה כזו עדיין לא נקבעה אבל בינתיים התווסף תיקון לרישום בטאבו ובבתים שנרשמו אחרי שנת 2011 יש להסתמך על תשריט של מחלקת תכנון אחרת תהיה אזהרה / תמרור אזהרה. אבל, זה לא פותר את הרישום של בניינים לפני 2011, וזה גם לא פותר את הבעיה כולה כי עדיין אפשר להסתמך על תשריט אחר, רק שתהיה אזהרה. לא כולם מבינים את משמעות האזהרה, ולכן חשוב לבחון את נסחח הטאבו על אזהרותיו השונות, ואם לא מבינים לפנות למומחים – עורכי דין ושמאים. אבל למה רק משנת 2011 ולמה לא הלכו עד הסוף וחייבו תשריט של רשות התכנון? לא ממש ברור, חוץ מהעובדה הפשוטה שבישראל של שנות ה-50, היה בלגן שלם בתחום רישום הדירות, והבנייה בשטח גברה על היתרי בנייה, תשריטים, ורישומים בטאבו. היתה דירה של 200 מטר למרות שההיתר הוא ל-100 מטר. אז מה? זאת הדירה. ווכה זה נמשך, ורק לאחרונה מנסים לעשות בזה סדר. אגב, שכונה גדולה – שכונת התקווה עדיין לא רשומה בטאבו, ורק עכשיו עריית תל אביב עושה סדר ברישום ויוצאת לפרוייקט גדול, אבל בדרך יהיו שאלות גדולות – נכסים שצצו ולא היו רשומים בשום מקום, ואין להם זכר בשוק מקום, האם צריך להכשיר אותם? הרי ברור שמישהו עשה פה קופה, בנה ובנה ובנה, ועכשיו כמה עשרות שנים אחרי מאשרים לו את הבנייה הלא חוקית? הנוהג הזה מסתבר היה כאן מאוד משמעותי במשך שנים רבות ובמקומות רבים. חברוה גדולה של קבלנים התעשרה מאוד מהחריגות האלו, רק חבל שיש רוכשים תמימים  שמשלמים על זה עכשיו את המחיר. אז מה עושים?

לצד הבדיקה בטאבו, תבדקו את היתר הבנייה ואת התשריט של העכירייה. רק ככה תוכלו להיות שקטים שאתם קונים באמת את מה שאתם רואים, ולא איזה מחסן בתחפושת של דירה.


מדריכים רלבנטיים:

רכישת דירה מקבלן 

רכישת דירה להשקעה

מס רכישה - ככה זה עובד

מדריכי משכנתא

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

2 תגובות

    • עלייך לפנות עם המסמכים הקשורים לדירה , לעו"ד המתמחה בנדל"ן
      על מנת לבדוק את הסטטוס ואם יש צורך לסייע ברישום.
      עו"ד דבי רקח

שינוי גודל גופנים
ניגודיות