על פי כמה פסיקות דין אם הפרויקט לא כלכלי עבור היזם אין מניעה שהבעלים ישתתפו במימון

כלל בסיסי להצלחת עסקת התחדשות עירונית הוא שהעסקה תהיה כלכלית הן ליזם על-פי הרווח היזמי המקובל בתחום, והן לבעלים, שדירותיהם יעלו את ערכן. לכן תמ"א 38 מיושמת רק באזורי הביקוש. בפריפריה, לעומת זאת, אין היתכנות כלכלית למיזמי התחדשות עירונית ללא מקורות מימון חיצוניים.

כך למשל במקרה של החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה לצמצם את מספר הדירות שאושרו בוועדה המקומיתטען היזם בפני בית המשפט כי בכך ביטלה הוועדה למעשה את הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט.

אולם בית המשפט המחוזי דחה את עתירת היזם, וקבע כי כלכליות הפרויקט היא פרמטר אחד במכלול השיקולים הנדרשים בבחינת פרויקט מסוג תמ"א 38, ואם מצטמצמים הרווחים עבור אחד הצדדים, אין בכך כדי לקבוע כי הפרויקט אינו כלכלי באופן המצדיק הקלות בפן התכנוני.

לכן, כשבוחנים את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט, יש להתחשב ברווח המצרפי של הפרויקט לכל המעורבים – הבעלים והיזם גם יחד. לדעת בית המשפט בעלי הדירות אינם צריכים לקבל תמורה מקסימלית. לפי פסק הדין, כל עוד במסגרת הפרויקט מקבלים הבעלים דירה חדשה, מחוזקת, גדולה, עם חניה פרטית בבניין חדש, ששווייה עולה לאין ערוך משווי דירתם המקורית, אין לשלול את האפשרות שעל בעלי הדירות להשתתף בנטל כדי שהרווח המצרפי יאפשר את ביצועו של הפרויקט.

איך בעלי דירות בוחנים אם פרויקט התחדשות כלכלי

כשיזם טוען שהפרויקט אינו כלכלי בלי השתתפות של בעלי הדירות, כדאי לבחון את הטענה בעזרת דוח אפס, כלומר תחשיב שמפרט את ההכנסות הצפויות למכירת דירות חדשות לעומת עלויות הבנייה, המימון והמיסים. דוח כזה עוזר להבין אם הדרישה מוצדקת, או שמדובר בניסיון להגדיל את הרווח היזמי.

לבעלי הדירות יש כמה אפשרויות: להסכים להשתתפות, לנהל משא ומתן על התמורות, לפנות ליזם אחר, או לבחון מסלול תכנוני אחר. כל אפשרות כוללת סיכונים ויתרונות. ייעוץ של עורך דין ושמאי מטעם הדיירים חשוב במיוחד כשמדובר בבקשה לתשלום כסף מצד הבעלים.

דוגמה: נניח שבבניין 12 דירות והיזם טוען לגירעון של 1,200,000 שקל בפרויקט. אם הגירעון יתחלק שווה בשווה, כל בעל דירה יתבקש לשלם 100,000 שקל. אם שמאי מטעם הדיירים יגלה שההערכה לעלויות הבנייה גבוהה מדי ב-400,000 שקל, הדרישה לכל דירה תרד לכ-66,700 שקל. כל הנתונים כאן היפותטיים.

מהו רווח יזמי סביר?

אין מספר אחד שמתאים לכל פרויקט. השמאי מטעם הדיירים יכול לבחון אם הרווח שהיזם מציג סביר.

האם בעלי דירות חייבים להשתתף במימון?

לא. זו החלטה של הבעלים, והיא תלויה בתנאי ההסכם ובחלופות שעומדות בפניהם.

מה קורה אם רוב הדיירים מסכימים והמיעוט לא?

החוק קובע מנגנונים למצבים כאלה. כדאי לבדוק עם עורך דין מה הרוב הדרוש בכל סוג פרויקט.

צעדים מעשיים – תמ"א 38

1. לבקש מהיזם דוח אפס מלא ולא רק סיכום.
2. למנות שמאי שמייצג את הדיירים בלבד.
3. לבדוק אם יש יזמים נוספים שמוכנים להציע הצעה.
4. לרשום בהסכם כל השתתפות כספית, מועדיה והביטחונות שניתנים לה.

קריאה נוספת: מחשבון כדאיות תמ"א 38