מה מטרת הנציגים בתמ"א 38, איך בוחרים אותם, ומה בסמכותם?

בתמ"א 38 או בפינוי-בינוי בבניין צריך להגיע להסכמות עם בעלי הדירות האחרות בבניין ולכן יש להקים ועד מייצג לצורך זה, גם אם יש ועד בית מצוין. זכרו, חוסר הסכמה בין הדיירים עלול לעכב את הפרויקט וגם לעיתים לגרום לביטולו.

מה מטרת הנציגים בתמ"א 38

כמו כן הנציגים אחראים להנגשת המידע למי שאינו דובר עברית, לבעלי מוגבלויות, קשישים וכד'.

הווועד יתריע על ניגוד עניינים בין בעלי המקצוע לדיירים, יטפל במקרה שיהיה דייר סרבן ויהיה אחראי למסמכים והנגשתם לדיירים. חשוב מאוד גם שהוועד לא יפעל מול אנשי המקצוע מאחורי גבם של הדיירים וכן שיתריע אם דייר מקבל תמורה עודפת ללא הסכמת הדיירים.

חשוב לזכור שמדובר בייצוג התנדבותי שהתמורה היחידה לו היא קידום וזירוז הפרויקט.

איך לבחור ועד מייצג

קודם כול, בחירת נציגות בעלי הדירות תיעשה במסגרת כינוס אסיפת דיירים בבניין. חשוב שייבחרו הנציגים כבר בשלב מוקדם בפרויקט. לפני כן יש להודיע על אסיפה של בחירת הנציגים שבה גם יוצג הפרויקט..

בפגישה יוסבר מה תפקיד הוועד המייצג ומה גבול הסמכות שלו, מהן ההחלטות מהותיות הדורשות כניוס אסיפה ומה ההנציגים יכולים להחליט בעצמם. החלטה מהותית יכולה להיות  התמורה לבעלי הדירות או כל השפעה הנוגעת לכל הדיירים בזמן הביצוע או קידום הפרויקט.

צריך באסיפה לקבוע איך יועבר המידע בין הוועד לדיירים, אסיפות, מייל, ואאטסאפ, טלפונים. זה יכול לחסוך זמן מבעלי דירות שאינם גרים בפרויקט.

חשוב שהאסיפה תתועד וכן האסיפות האחרות. הפרוטוקול יופץ לכל הדיירים וכך הדברים יהיו ברורים לכולם. לאחר שבוחרים את הנציגים יחתמו בעלי הדירה על מסמך המסמיך את הנציגים, הנציגים יחתמו על התחייבות כלפי בעלי הבתים בפרויקט. אפשר להוריד טפסים באינטרנט.

כתב ההסמכה של הוועד המייצג צריך לכלול גם הסכם בלעדיות לנציגות הבניין  – הסכם המאשר שהנציגות היא המייצג הבלעדי של דיירי הבניין ושאין ליזמים, קבלנים או כל גורם אחר רשות להחתים את כולם או חלקם על מסמכים או הסכמות.

כתב ההסמכה צריך לכלול גם סעיף המסביר כי כל הצעה שתונח מול בעלי הדירות צריכה לכלול היבטים כלכליים, חברתיים וגם תכנוניים של הפרויקט המתגבש. עוד מומלץ כי כתב ההסמכה יכלול סעיף שיבהיר כי אין בעלי הדירות יכולים לבוא בטענות לנציגות שנבחרה אם חברי הנציגות פעלו בתום לב ובצורה סבירה.

כמו כן כדאי לקבוע תוכנית עבודה מסודרת וזמנים.

סייגים ליכולת של הוועד המייצג בתמ"א 38

ועד מייצג אומנם יכול לתווך בין בעלי הדירות לאנשי המקצוע,  אבל אינו מוסמך לחתום בשם  בעלי הדירות האחרים. חברי הוועד גם אינם מוסמכים להכריע או להחליט בסוגיות מהותיות ללא יידוע ואישור שאר בעלי הדירות.

כמובן שהדיירים יכולים לייפות את כוחו של הוועד המייצג להחליט החלטות בשמם מול היזמים, הקבלנים ואנשי המקצוע, אבל זה צריך להיות במסגרת הסכם המגדיר את סמכויות הוועד המייצג, בצורה ברורה ככל הניתן.

זכרו, ההבדל בין ועד טוב ומעורב לוועד פחות טוב מיתרגם לזמן תחילת הפרויקט או עיכובו.