דיירי הבניין הסכימו, צריך תמ"א 38 בבניין, אבל עכשיו צריך להגיע לעוד החלטות, כמו איך בוחרים יזם? הנה עצה מרכזית לבחירת יזם. קודם כול פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט לטווח ארוך, ולכן חשוב לבדוק ככל הניתן מי היזם שאיתו תצטרכו לתקשר לאורך תקופה ארוכה.

מחפשים יזם באזור שלכם

כך למשל אם אתם גרים ברמת גן,, חפשו יזם שביצע הרבה פרויקטים ברמת גן. אם היזם ביצע הרבה פרוקיטים בבת ים, ואתם גרים בבת ים, מדובר ביזם שיכול להתאים לכם. במיוחד אם אתם גרים בתל אביב. תל אביב שונה בכמה היבטים מערים אחרות, למשל מי התהום בתל אביב בעומק רדוד יותר. אבל איך זה משפיע על התמ"א? עלויות הביסוס בה היו בכתבה גבוהות פי 3-5 מבכל עיר אחרת. גם עלויות הבנייה בתל אביב גבוהות יותר. יזם שלא מביא זאת בחשבון יוביל לפרויקט תקוע עם קושי בגיוס העלויות. זה עלול לגרום להפסד של מאות אלפי שקלים ואפילו להפסד של יותר ממיליון שקל לדירה עצמה. היטל השבחה: 50% ברירת מחדל; בתמ"א 38 לרוב פטור על הבסיס ו-25% על קומות מעבר לכ-2.5. המשמעות של כך שהדיירים חיים באתר בנייה ולא יודעים מתי הסיוט יסתיים.

כך לדוגמה אנחנו יכולים לראות מיזמים בתל אביב זה לצד זה, בעוד אחד תקוע שנים ואף נמצאים בהליכים משפטיים, המיזם לצדו כבר מבוצע או קרוב להליכי סיום אף שהחל אחרי המיזם התקוע. במקרה אחר בפרויקט שתקוע 11 שנים היתר הבנייה פג והבניין עדיין בשלב השלד ורוב הדירות אינן ראויות למגורים. לא לדבר על דיירי הקרקע שדירותיהם נהרסו כליל כדי לחזק את הבניין. בסוף הם ייצאו מזה אבל ההליך עלול לקחת עשר שנים, לא לדבר על הנזק הנפשי.

הנזק לכל דייר כולל את אובדן שכר הדירה, קושי לגייס שוכרים, הוצאות משפטיות ועוד, ווודאי אובדן התשואה. עם אובדן הזמן שהושקע בפרויקט אנחנו מדברים על הפסד של מאות אלפי שקלים לכל דייר. בסוף הם ייצאו מזה, אבל מדובר בהליכים שעשויים לקחת עשר שנים, לא לדבר על הכסף שהפסידו

מה נחשב יזם מנוסה ואמין?

יזם מנוסה ואמין הוא יזם שעשה לפחות חמישה פרויקטים מוצלחים באזור שלכם שהסתיימו בזמן — העצה חיה גם כשעוברים לפינוי-בינוי. אתם לא אמורים לתת ליזם להתגלח על הזקן שלכם, לא משנה כמה ההצעה שלו נשמעת אטרקטיבית בהתחלה. יזם לא מנוסה כאמור עשוי לגרום לכם לא רק להפסד הכסף, אלא גם לכאבי ראש והליכים משפטיים. זה לא שווה את זה.

מהם המסים והוצאות התשלום בתמא 38מה הרוב הדרוש לתמא 38 ומי יכול להתנגדהאם שוכרים זכאים לפיצוי בתמא 38?

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.

השוואה בין הצעות של יזמים בתמ"א 38

אחרי שהדיירים מחליטים להתקדם, הם מקבלים בדרך כלל כמה הצעות שנראות דומות אבל שונות בפרטים. כדי להשוות ביניהן כדאי לפרק כל הצעה לרכיבים: התמורה לכל דירה, הבטוחות, לוחות הזמנים, ההתחייבות לשכר דירה ופיצויים על עיכובים.

הצעה עם תמורה גבוהה במיוחד אינה בהכרח הטובה ביותר. יזם שמבטיח יותר ממה שהפרויקט יכול לשאת עלול להיתקע בגיוס מימון.

דוגמה: נניח שיזם א' מציע לכל דירה תוספת של 25 מ"ר וממ"ד, ויזם ב' מציע 20 מ"ר וממ"ד וגם מעלית ולובי משופץ. אם השווי למ"ר באזור הוא, לצורך הדוגמה, 30 אלף שקל, ההפרש בשטח שווה 150 אלף שקל לדירה. אבל אם יזם א' לא נותן ערבות מספקת, והבנק לא מלווה את הפרויקט, הסיכון עלול לבטל את היתרון.

הצעדים המומלצים:

1. להכין טבלה שמשווה את כל ההצעות לפי אותם רכיבים.
2. לבדוק פרויקטים שהיזם השלים ולדבר עם דיירים שם.
3. לבדוק איזה בנק מלווה את היזם.
4. למנות עורך דין ומפקח מטעם הדיירים.
5. לוודא שההסכם כולל בטוחות ולוחות זמנים.

מי משלם את עורך הדין של הדיירים?

מקובל שהיזם מממן אותו, אבל עורך הדין צריך לייצג את הדיירים בלבד.

כמה הצעות כדאי לקבל?

לפחות שתיים או שלוש, כדי שתהיה אפשרות להשוות ולנהל משא ומתן.

מה התפקיד של המפקח מטעם הדיירים?

הוא בודק שהבנייה מתבצעת לפי המפרט והתקנים, ומדווח לדיירים על ליקויים לפני שהם מקבלים את הדירות.

כדי לבחון את הנושא "השוואה בין הצעות של יזמים בתמ"א 38" לפי הנתונים האישיים, אפשר להיעזר במחשבון כדאיות תמ"א 38.

---

עדכונים: 24.10.2026 – נוספו הרחבה, דוגמה מספרית, שאלות ותשובות, רשימת צעדים וקישור פנימי.