"לחברה פוטנציאל השבחה בחלק ניכר מנכסיה, הן דרך עליה בדמי השכירות הקיימים, הן דרך עלייה בתפוסות והן דרך חידוש חוזים"

איפקס התחילו לסקר את קרן הריירת מניבים, קרן להשקעות בנדל"ן, עם מחיר יעד של 1.9 שקלים למניה. מהסקירה עולה כי החברה הוקמה באוקטובר 2015 כקרן ריט להשקעות בנכסי נדל"ן מניב ובאפריל 2017 הנפיקה מניות לציבור ונהפכה לחברה ציבורית. כקרן ריט נהנית החברה מפטור ממס, שומרת על רמת מינוף של עד 60% ומחלקת דיבידנד בשיעור של לפחות 90% מהכנסתה החייבת. בבעלות הקרן 9 נכסים מניבים בשווי של כ-783 מיליון שקל בשטח של כ-96 א' מ"ר של משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה, מסחר וכ-24 א' מ"ר שטחי חניה.

• נכסי החברה מושכרים בתפוסה ממוצעת של כ-96% ובתפוסה מלאה מייצרים תזרים תפעולי (NOI) ונקי (FFO) בהיקף שנתי מייצג של כ-56 מיליון שקל וכ-37 מיליון שקל, בהתאמה. מהסקירה עולה כי הנהלת החברה מאתרת ובוחנת הזדמנויות השקעה בנכסים מניבים אשר להם פוטנציאל השבחה דרך עלייה אפשרית בתעריף השכירות הממוצעאו בשיעור תפוסתו, תוך כדי התמקדות בתחום הלוגיסטי והמשרדים וחשיפה נמוכה למסחר, כדלהלן:
•         סנטרו, רחובות (50%) – נכס באכלוס של משרדים ומסחר בשטח כולל של כ-16,300 מ"ר ו-11,900 מ"ר, בהתאמה. הנכס בתפוסה נוכחית של כ-77% מניב כ-7.4 מיליון שקל בשנה  ולהערכתנו, צפוי להגיע בשנת 2020 לתפוסה מלאה וכ-10 מיליון שקל הכנסות בשנה (חלק חברה). מסביב למתחם קיים פוטנציאל לגידול משמעותי באוכלוסייה ואף להקמת תחנת רכבת סמוכה בעתיד, המהווים פוטנציאל השבחה נוסף בנכס. 
•         נכס משרדים בכפר סבא, בתפוסה של 94% מניב תזרים תפעולי של כ-4.5 מיליון שקל בשנה. הנכס מתאפיין במחירי שכירות ממוצעים של כ-50 שקל למ"ר הנמוכים בכ-25% ממחיר השוק והינו עשוי להניב בתפוסה מלאה כ-4.75 מיליון שקל; להערכתנו, תזרים ההכנסות עשוי לעלות בהדרגה עם פתיחה ושדרוג החוזים, עד להיקף של כ-6 מיליון שקל בשנה.
•        בניין מטה המשטרה, רמלה – בפברואר 2018 רכשה החברה בניין ברמלה המשמש לתעשייה, אחסנה ומשרדים בשטח של כ-12,000 מ"ר המושכר למשטרה ולחברה בתחום הלוגיסטיקה. שדרוגו של חוזה העוגן המסתיים באוקטובר השנה יביא לגידול הדרגתי בהכנסות מרמה של כ-5.5 מיליון שקל בשנה לכ- 5.9 מיליון שקל.
•         מרלו"ג בהר טוב, בשטח של כ-15 א' מ"ר המושכר לחברת לוגיסטיקר. החברה חידשה את חוזה השכירות לתקופה של 12 שנה הכולל עליה הדרגתית בשכ"ד מרמה של כ-30.3 שקל למ"ר עד לרמה של כ-37.5 שקל למ"ר. כתוצאה מכך, ההכנסות מהנכס צפויות לעלות מרמה של 5.4 מיליון שקל לרמה של 6.7 מיליון שקל בשנה.
•    מגדל מניבים בהקמה – החברה התקשרה ביולי 18 עם מיטב דש (40%) לרכישת מגדל משרדים בהקמה בכפר סבא בשטח של כ-17,700 מ"ר משרדים עם פוטנציאל של עד כ-7,300 מ"ר נוספים. החברה התחייבה לרכוש בתום מועד ההקמה את הנכס לפי עלות של כ-10 א' שקל למ"ר ברמת מעטפת, המשקפת תשואה בשיעור של כ-8%.

להערכת איפקס, החברה צפויה להציג צמיחה בהכנסות מנכסים זהים מהיקף נוכחי של כ-47 מיליון שקל להיקף שנתי מייצג של כ-56 מיליון שקל, כתוצאה מעלייה בשיעור התפוסה ובמחירי שכ"ד; ובנוסף, לרכוש נכסים בקצב של כ-300 מיליון שקל בשנה, אשר ימומנו מגיוסי הון מניות ואג"ח.

באיפקס מסכמים: לחברה פוטנציאל השבחה בחלק ניכר מנכסיה, הן דרך עליה בדמי השכירות הקיימים, הן דרך עלייה בתפוסות והן דרך חידוש חוזים. החברה תמשיך לרכז מאמצים לרכישה של נכסים חדשים בהיקף של כ-300 מיליון שקל בשנה בתחום הלוגיסטיקה והתעסוקה, אשר להן פוטנציאל השבחה שיווקי. לאור כך, אנו מתחילים סיקור למניית החברה עם המלצת תשואת יתר ומחיר יעד של 1.90 שקל למניה.