מחירי הדירות זה עניין בוער, אולי הכי בוער שהממשלה הבאה צריכה לטפל בו – זה לא הגיוני, לא נכון ולא צודק שלזוגות צעירים לא יהיה מספיק כסף בשביל לקבל משכנתא מספיקה לרכוש דירה. היום בקושי מצליחים לגרד את ההון המינימלי לצורך משכנתא, אבל גם אז במציאות שנוצרה, המחירים הולכים ועולים, וההון אולי מספיק לדירה, אבל מרוחקת יותר וקטנה יותר, וגם זה לא בטוח – להרבה (יותר מדי) זוגות צעירים ובכלל, אין מספיק הון כדי לרכוש דירה.

אבל, נוסף על הבעיה של המחירים ולמעשה זה סוג של תת בעיה – יש בעיית היצע. כדי שהמחירים לא יעלו, צריך שחברות יבנו דירות, ולא בונים בקצב המתאים. זה משפיע על המחירים – פחות דירות, פחות היצע, משמע ביקוש שעולה על ההיצע ובהתאמה המחירים יעלו; פחות היצע משמע גם עניין פשוט – אין דירות, אין עסקאות, מתישהו הביקוש הכבוש הזה יתפרץ!

על זה מתריע עו"ד חיים מסילתי –  הנושא הראשון שהממשלה החדשה תאלץ לטפל הוא נושא מלאי הדירות החדשות והגדלת ההיצע בטווח המיידי, סבור מסילתי.  מניתוח נתוני הלמ"ס שנעשה על ידו עולה כי הביקושים לדירות חדשות ברוב יישובי הפריפריה עולים על ההיצע ובמידה ולא יצאו מכרזים חדשים, מלאי הדירות החדשות צפוי להיגמר תוך חודשים ספורים.

להערכת עו"ד מסילתי, המצוקה הקשה ביותר בתחום מלאי הדירות החדשות היא בקריית ים. הביקוש לדירות חדשות בשנת 2014 עמדו על 62 יח"ד כאשר כיום מלאי הדירות החדשות עומד על 7 דירות בלבד. כלומר במידה וקצב הביקושים יימשך כפי שהיה בשנה החולפת ולא תחל בנייתן של דירות חדשות , תוך חודש לא יהיו דירות חדשות למכירה.

בנק ישראל – מה קרה למחירי הדירות ב-2014?

לדברי שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן, "הנתונים מעידים על מצב ענף הבנייה לאחר ההאטה שפקדה אותו בשנה החולפת בשל מע"מ אפס. אומנם בשבועות הקרובים נתחיל לבנות 70 יח"ד בקרית ים אך חלק גדול מהם כבר נמכר על הנייר. אני מעריך שרק בעוד שני רבעונים נראה התאוששות בהיצע הדירות וגם אז זה תלוי כמובן במדיניות השיווקים של רשות מקרקעי ישראל".

על פי המחקר, עשרת היישובים בהם מלאי הדירות צפוי להיגמר הכי מהר הם יישובים הנמצאים בפריפרייה או במעגל השני מתל אביב. לדברי עו"ד חיים מסילתי, רוכשי הדירות בייחוד זוגות צעירים ומשקיעים נהרו בשנה החולפת ובייחוד בחצי שנה האחרונה ליישובי הפריפרייה בשל המחירים השפויים יחסית לגוש דן. במקביל יזמים רבים לא הוציאו פרויקטים חדשים בשל ההאטה שהייתה בענף בציפייה למע"מ אפס ומכרזי מחיר מטרה. את התוצאה ניתן לראות בטבלאות. מלאי נמוך והיצע גבוה".

מדריכים לרכישת דירה

בתל אביב למשל מלאי הדירות יספיק לכמעט 9 חודשים, בירושלים ל-11 חודשים, בראשון לציון ובת ים מלאי הדירות יספיק לקצת יותר משנה.

עוד עולה מהמחקר כי במקום השלישי ברשימת היישובים בהם מלאי הדירות צפוי להיגמר נמצאת עפולה עם היצע דירות שיספיק לפחות מחצי שנה. בשנת 2014 הביקוש לדירות חדשות בעיר עמד על 388 יח"ד בעוד המלאי הקיים עומד על 183 דירות בלבד.

בשנים האחרונות עיקר הבנייה בעפולה מתמקדת בשכונת רובע יזרעאל. מדובר בשכונה חדשה שתכלול 4,600 יחידות דיור. השכונה גובלת בכביש 65 וסמוכה לתחנת הרכבת החדשה המוקמת בימים אלו. השכונה נהנית מפארק יפה ומרווח, אמפיתיאטרון, מתקני ספורט ועוד. בסמוך לשכונה קניון ביג, ובית חולים העמק. בעתיד צפוי לקום בסמוך לשכונה פארק היי-טק.

בשנה האחרונה השכונה משכה אליה זוגות צעירים ומשקיעים רבים.  בניגוד למגמה באזורים רבים בארץ, בעפולה גרף הביקושים ב-2014 המשיך לעלות מעלה. כאשר הזוגות הצעירים ישבו על הגדר, היו ביקושים מצד משקיעים וכשהממשלה נפלה הזוגות הצעירים גדשו את משרדי המכירות בשכונה וכתוצאה מכך הביקושים עברו את היצע הדירות הקיים בשכונה.

רמת השרון "מככבת" ברשימת היישובים הסובלים ממצוקה בהיצע הדירות. ברמת השרון מלאי הדירות יספיק ל5 חודשים. "בשכונת נווה רסקו למשל אין כמעט התחלות בנייה", אומרת רונית פורת מנכ"ל חברת אוניל בניה המקימה את פרויקט תמ"א "ששת הימים 74-78" ברמת השרון, "במהלך 2014 בוצעו בשכונה 9 עסקאות נדל"ן בלבד. בזכות תוכניות התחדשות עירונית ישנה תוספת של יחידות דיור באזורים בהם אין כמעט קרקעות לבנייה אך עדיין  זה לא מספק את הביקושים העצומים של אוכלוסיית האזור".

רמת השרון לא היחידה באזור השרון, גם בקדימה-צורן ופרדס חנה מלאי הדירות יספיק לכחצי שנה ובכפר סבא מלאי הדירות יספיק לכמעט-7 חודשים לאחר שרוב עתודות הקרקע בשכונות הירוקות בעיר נגמרו.

היישובים בהם מלאי הדירות הוא הגדול ביותר הם גבעתיים ורמלה עם מלאי שיספיק לכמעט שנתיים. ברעננה מלאי הדירות יספיק ל-15 חודשים בשל שכונת נווה זמר המוקמת בימים אלה וצפויה לכלול קרוב ל-4,000 יח"ד.