מה עדיף – להמשיך בתנופת מיזמי ההתחדשות עירונית בתוך הערים תוך המשך ציפוף האוכלוסייה בשטח קטן או להתמקד דווקא בבנייה של שכונות חדשות בשולי הערים? מחקר חדש שנערך בבנק ישראל מצא לדילמה תשובה חד משמעית.

על פי ממצאי המחקר שבדק את כדאיות הבנייה של כ-40 אלף יחידות דיור תוספתיות (כלומר, מעבר לאלו שנהרסו לטובת ההתחדשות), ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב עדיפה מבחינה כלכלית על פני התרחבות בשולי העיר, למרות הצפיפות שהיא מייצרת.

בתרגום למספרים, התועלת נטו (בניכוי העלויות) מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז תל אביב גבוהה בכ-320 אלף שקל לדירה לעומת החלופה של הקמת שכונות חדשות בשולי הערים בגוש דן ("פרבור"). בסך הכל מדובר על תועלת כלכלית נטו של כ-12.8 מיליארד שקל.

בניתוח שנערך על ידי ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נמצא שעל אף העלויות הגבוהות שבהן כרוך הציפוף במרכז המטרופולין, תועלותיו גבוהות ביחס לאפשרות של התרחבות בשולי המטרופולין. בניתוח נבחנה  הכדאיות של בנייה מסיבית של יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית במרכז המטרופולין (גלעין) לעומת האפשרות של הקמת שכונות חדשות בשולי הערים של "הטבעת התיכונה" או החיצונית ("פרבור") בגוש דן. לצורך המחשה נבחנה כאמור כדאיות הבנייה של כ-40 אלף יחידות דיור תוספתיות (כלומר, מעבר לאלו שנהרסו לטובת ההתחדשות) בכל אחת מהאפשרויות. בניתוח החוקרת התייחסה למגוון רחב של עלויות ותועלות הטמונות בהתחדשות עירונית, וזאת בהשוואה לחלופה של בנייה בשולי המטרופולין. הניתוח הכמותי מתבסס על ממצאים מהספרות המחקרית שבחנו את התועלות והעלויות בתחומים שונים הרלוונטיים להתחדשות עירונית, וכן על הנתונים האמפיריים הזמינים.

כאמור, התוצאות מראות שהערך הנוכחי של התועלת נטו מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז תל אביב היא כ-12.8 מיליארד שקל, שהם כ-320 אלף שקל לדירה. התועלת המשמעותית ביותר נובעת מאפקט האגלומרציה שתועד בספרות הכלכלית: ישנה השפעה חיובית של התקבצות כלכלית על פריון העבודה ועל העצמת ההון האנושי בשל גלישת ידע, למידה וקשר בלתי אמצעי בין האנשים. הנהנים העיקריים מהשפעה זאת הם המועסקים והמעסיקים  באזור הציפוף. מעבר לכך, כלל הפרטים במשק צפויים ליהנות מרווחי האגלומרציה, היות שעל תוספת השכר ישולם מס הכנסה, ואילו על הרווחים הנוספים ישולם מס חברות. בעלי הדירות בפרויקטים של "פינוי – בינוי" (תושבי מרכז המטרופולין), נהנים מעליית ערך הדירות, אך תיתכן פגיעה בקבוצות מסוימות של בעלי דירות, כגון קשישים ובעלי מוגבלויות וחלק של שוכרי דירות פרטיים אשר חווים "דחיקה", ולא חוזרים למתחם לאחר השלמת התהליך של הריסה ובנייה מחדש בשל התייקרות דמי השכירות. ככל הנראה ניתן להגן על האוכלוסיות הנפגעות על ידי תכנון יחידות דיור שמתאימות להשכרה וייעודן של חלק מהדירות התוספתיות לשכירות, תוך פגיעה בתועלות המשקיות הכוללות.

לצד התועלות, להתחדשות עירונית ישנן עלויות בהן נושאים בעיקר תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין: עלויות זמניות כגון ירידה במלאי הדירות עקב הריסתן, עלויות הנובעות מבנייה מתמשכת: רעש, פגיעה בעסקים, עומס בכבישים. כמו כן, המשק יישא בעלות של הקצאת גורמי ייצור לצורך בניית מחדש של הדירות שנהרסו לצורך ההתחדשות. לעומת זאת, עלויות הפרבור המשמעותיות, כגון צמצום השטחים הפתוחים לצורך הבנייה בשולי המטרופולין ועלות עודפת בגין היוממות הנובעת מפיזור גדול יותר של המועסקים על פני המטרופולין, יחסכו תחת החלופה של התחדשות עירונית במרכז המטרופולין.

בניתוח הרגישות שבוצע, בו הונח כי מגוון תועלות בגין ההתחדשות תהיינה נמוכות מהצפוי ומגוון עלויות ההתחדשות תהיינה גבוהות מהצפוי, התועלת נטו של ההתחדשות נשארה חיובית ומשמעותית. עוד נמצא כי המסקנות המרכזיות אינן רגישות לבחירה, מתוך טווח סביר, של שיעור הריבית בה מהוונים התועלות העתידיות מההתחדשות העירונית.

בבנק ישראל סבורים כי לאור ממצאי הניתוח, מומלץ לממשלה להמשיך ולקדם תהליכי רגולציה אשר יתמכו בהרחבת היקף ההתחדשות העירונית, תוך תשומת לב להשפעת קצב מימוש הפרויקטים על מלאי דירות להשכרה בטווח הזמן בין הריסת המבנים הישנים לבניית החדשים. כמו כן, חשוב להדגיש שהתחדשות עירונית בהיקף מאסיבי באזורים הצפופים חייבת להיות מלווה בהשקעה נרחבת בתשתיות, ובפרט כאלה להסעת המונים.