חדשות    

האם המשקיעים נוטשים את שוק הדירות? וכמה דירות חדשות יש במלאי?

האם המשקיעים נוטשים את שוק הדירות? מניתוח של הכלכלן הראשי באוצר עולה כי המשקיעים אחראים על 20% מעסקאות הרכישה בחודש יוני, אבל על 30% מעסקאות המכירה. המשמעות היא שהמכירות ולא הקניות של המשקיעים הם אלו שנותנים את הטון ומשפיעים על מצב שוק הנדל"ן והמחירים, אבל לא כדאי להתנבא על המשך הדרך – עדיין אין מגמה ברורה של יציאת משקיעים משוק הדירות. אגב, מס על דירה שלישית בהחלט יכול להאיץ את היציאה של משקיעים משוק זה.

עוד עולה מסקירת האוצר כי הפרויקטים של מחיר למשתכן כבר מתבטאים בשטח – זוגות צעירים מעדיפים להמתין עם רכישה של דירות במחירים רגילים, והם מתמודדים על מכרזי מחיר למשתכן. המצב הזה גורם לירידה בביקושים מצד זוגות צעירים, אבל הביקושים האלו יחזרו לשוק בעיקר דרך מחיר למשתכן. הבעיה שמחיר למשתכן עדיין לא מספקת פתרונות לכמות גדולה של זוגות צעירים , ולראייה הזכייה בדירה במחיר למשתכן היא במקרה הטוב 1 ל-8 ובמקרה הרע 1 ל-20.

במקביל לפרסום האוצר, גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה נתונים על שוק הדירות.  במחצית הראשונה של 2016, מדגישים בלמ"ס נרשמה  ירידה של כ-3.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וירידה של כ-3%  בהשוואה למחצית הקודמת ( יולי עד דצמבר 2015).

מנתוני הלמ"ס מתברר כי  במחצית הראשונה נרשמה ירידה של 7% בביקוש לדירות (שאם מנטרלים השפעות עונתיות, מדובר בירידה של 3%.

עוד עולה מנתוני הלמ"ס – ביוני 2016 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-3,830 יחידות, מתוכן כ-64%, דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה כ-36%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד).

בינואר-יוני 2016 בתל אביב-יפו ובירושלים נרשמו הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות (כ-1,470 וכ-1,420 דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן, בהתאמה). בקריית גת נרשמה כמות מבוקשת של כ-380 דירות לעומת 90 ו-32 דירות בתקופות המקבילות ב-2015 וב-2014, בהתאמה. בתקופה זו חלה עלייה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, של כ-85% בהרצלייה, של כ- 70% בבית שמש, של כ- 48% בחדרה ושל כ-36% בכל אחד מהיישובים רמת גן ונתניה. לעומת זאת נרשמה ירידה של כ-32% בכל אחד מהיישובים עפולה וירושלים ושל כ-22% בכל אחד מהיישובים פתח תקווה ורחובות.

כ-27% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז וכ-10% בלבד במחוז ירושלים.

בחודשים אלו נרשמה ירידה, בכמות המבוקשת של הדירות החדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן), בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – כ-16% במחוז הצפון, כ-15% במחוז חיפה, כ-12% במחוז ירושלים וכ-3% במחוז המרכז. לעומת זאת, נרשמה עלייה של כ-2% במחוז תל אביב ואילו במחוז הדרום לא חל שינוי.

בבחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), בחודשים מרץ-יוני 2016 נרשמה עלייה של כ-0.8% בממוצע לחודש, והגיעה לרמה של כ-3,900 דירות בממוצע לחודש. זאת, לאחר ירידה של כ-2% שנרשמה בממוצע בחודשים יוני 2015-ינואר 2016, ברמה של כ-4,070 דירות בממוצע לחודש. זאת, לאחר עלייה של כ-3% בממוצע בחודשים יולי 2014-מאי 2015, ברמה של כ-3,880 דירות בממוצע לחודש, וזאת, בהמשך לירידה של כ-2% בממוצע בחודשים ספטמבר 2013-יוני 2014, ברמה של כ-3,470 דירות בממוצע לחודש.

ינואר-יוני 2016 – דירות חדשות שנמכרו – בינואר-יוני 2016 נמכרו כ-15,770 דירות חדשות, נמוך בכ-3.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (לוחות 1 ו- 2). בנתונים מנוכי עונתיות, בהשוואה לששת החודשים הקודמים (יולי-דצמבר 2015) נרשמה ירידה של כ-3%.

חלקן של הדירות החדשות שנמכרו מסך כל הכמות המבוקשת של הדירות החדשות, נע בין 83% במחוז חיפה, 79% במחוז המרכז, ו-71% במחוז תל אביב, לבין 34% במחוז הצפון. בתקופה זו נרשמה ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד במחוז ירושלים (כ-18%-), במחוז הצפון (כ-12%-), במחוז חיפה (כ-7%-), במחוז תל אביב (כ-4%-) ובמחוז המרכז (כ-1%-). לעומת זאת, נרשמה עלייה במחוז הדרום (כ-26%).

על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של כ-1.2% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים פברואר-יוני 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,510 דירות לחודש. זאת, לאחר ירידה של כ-2.2% בממוצע בחודשים יולי 2015-ינואר 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,600 דירות לחודש. זאת, לאחר עלייה של כ-4.9% בממוצע לחודש שנרשמה בחודשים יולי 2014-מאי 2015, ברמה ממוצעת של כ-2,340 דירות לחודש. זאת, לאחר ירידה של 2.6% בממוצע בחודשים אוגוסט 2013-מאי 2014, ברמה ממוצעת של כ-1,940 דירות לחודש.

ינואר-יוני 2016 – דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. מספר הדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) בתקופה זו היה נמוך ב-12.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

חלקה של הבנייה שלא למכירה שהחלה בנייתה מסך כל הכמות המבוקשת (דירות חדשות למכירה ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) נע בין כ-66% במחוז הצפון לבין כ-17% במחוז חיפה.

בתקופה זו החלה בנייתן של כ-1,370 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 11.5 דירות שמכרו קבלנים, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בה החלה בנייתן של כ-1,080 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 15.1 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, בתקופה זו, נמצא כי במחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-750 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.8 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז ירושלים החלה בנייתן של כ-410 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.3 דירות שמכרו קבלנים.

מלאי הדירות – 28,070 דירות חדשות

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יוני 2016 – כ-28,070 דירות, מתוכן, כ-29% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% במחוז חיפה, כ-15% במחוז הדרום, כ-12% בכל אחד מהמחוזות תל אביב וירושלים וכ-11% במחוז הצפון.

על פי נתוני המגמה, בסך כל מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה, חלה עלייה בחודשים אוגוסט 2015-יוני 2016, לאחר ירידה שנרשמה בתקופה נובמבר 2014-יוני 2015 ועלייה שנרשמה ברציפות מחודש נובמבר 2012-ספטמבר 2014.

חודשי היצע – המלאי יספיק ל-11 חודשים

על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים אפריל-יוני 2016, מספר חודשי ההיצע הוא 11; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה ביוני 2016, הוא כ-16 חודשים במחוז הדרום, כ-15 חודשים במחוז ירושלים, כשנה בכל אחד מהמחוזות הצפון וחיפה, כ-11 חודשים במחוז המרכז וכ-6 חודשים במחוז תל אביב; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב המכירה בשלושת החודשים האחרונים ושלא תהיינה התחלות חדשות.

מדריכים קשורים:

מדריך מס רכישה

מדריך השכרת דירה

האם מחירי הדירות גבוהים