חדשות    

הבנייה הירוקה צפויה להפוך לתקן חובה: מה ההשלכות על השוק?

ריבית קבועה או ריבית משתנה
מעודכן ל-12/2019

מנהל התכנון הודיע כי יפעל להחלת תקן הבנייה הירוקה על כל ענף הבנייה בארץ • איך יושפע מכך מחיר הדירות ובכמה יתארך הליך ההיתר? המדריך שלפניכם ינסה לעשות לכם סדר

מנכ"לית מנהל התכנון דלית זילבר הצהירה לאחרונה כי תפעל להפוך את תקן הבנייה הירוקה למחייב עוד השנה. הודעה זו מתווספת לשינויים דרמטיים אחרים שיזמה זילבר בחודשיים האחרונים: בהם הפסקת תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית (על פי הסיכום שהושג התמ"א תסתיים ב-2022), עדכון תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) כך שצפיפות הבנייה בארץ תגדל, וחיסול האפשרות להגשת בקשות להקלות.

אולם בניגוד להודעות הקודמות שיצרו טלטלה בשוק, דווקא ההודעה על הכוונה להפוך את תקן הבנייה הירוקה למחייב עברה בשקט יחסית, ודומה שבשוק אפילו שמחים, אם כי יש מי שמביע ספקנות לגבי היישום. אם אתם תוהים מהי בכלל בנייה ירוקה ומה תהיה ההשפעה על השוק, הכתבה הבאה תעשה לכם סדר בכל הסוגיות העולות מהיוזמה החדשה.

ראשית, מהו תקן הבנייה הירוקה?

התקן מאפשר לצבור נקודות בנושאים שונים (למשל חיסכון באנרגיה ובמים, שימוש נכון בקרקע, תחבורה, חיסכון בפסולת, שימוש בחומרים ממוחזרים) לקבלת תו ממכון התקנים. בניין יכול לקבל דירוג מכוכב אחד (הבסיסי ביותר) ועד חמישה כוכבים (דירוג מצטיין). מאז נכנס התקן לפני כמעט 15 שנה נבנו לפיו רק כ-1,000 בנייני מגורים, משרדים ומבני ציבור בכל הארץ.

האם הבנייה על פי תקן ירוק תעלה את מחירי הדירות?

כלל האצבע בענף קובע שעלות הבנייה הירוקה ליחידת דיור אחת ברמה של כוכב אחד (הרמה הנמוכה ביותר) היא 5,000 שקל בלבד. במשרד להגנת הסביבה אומרים כי מבדיקות שהם ביצעו, עולה שעלות ההשקעה הנוספת הנדרשת בבניין ירוק חוזרת בתוך 3.5 שנים בלבד והיא כדאית לפרט ולמשק.

ניר ינושבסקי, סגן נשיא ויו"ר אגף בנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר כי העלות של בנייה ירוקה נמצאת בירידה כבר עכשיו. לדבריו, "בנייה ירוקה היא יקרה יותר רק כשהשוק קטן ואין הרבה ספקים ומתכננים שמתמצאים בה. ברגע שיחילו את זה על כולם, המחירים ירדו.

"נוסף לכך, גם אם עלויות הביצוע יעלו, זה יוריד את עלויות התחזוקה, ואנשים יודעים שזה משתלם. לא סתם חברות שהבניין נשאר אצלן, משקיעות בבנייה ירוקה – כי הן משלמות את חשבון החשמל בעצמן". אבל הקהל הרחב עוד לא מאמץ את הגישה. בעיקר מפני שמדובר בחיסכון קטן שנפרש על פני הרבה זמן, כשאנשים חוסכים שקל לשקל לקנות דירה.

"כשמדובר בקניית רכב או טלפון, אנשים יודעים ששווה להשקיע יותר כדי שהאוטו לא יראה מוסך", מסביר ינושבסקי. "בבנייה למגורים זה עוד לא כך. צריך להסביר לצרכנים את התועלות. המדינה תצטרך להתאמץ ולהשקיע בהסברה".

עו"ד איתן אטיה, מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות שכבר אימצו את התקן לפני שנים, סבור שכבר היום בנייה ירוקה אינה יקרה יותר. "יזמים וקבלנים שבונים לפי התקן הירוק כבר כמה שנים, יגידו שאין שום הבדל במחיר הבנייה", הוא משוכנע, "וחלק יגידו שזה אפילו זול יותר. למשל, בגלל שצריך לעשות קיר כפול או ציפוי כפול, אפשר במקרים מסוימים להעביר את כל הצנרת בין הקירות במקום לחצוב. זה חוסך זמן עבודה על הפיניש של הבנייה.

"יש לציין גם שהמחיר האמיתי של הדירה לציבור הרחב זה לא מחיר הרכישה, אלא ההחזר החודשי של המשכנתה. כשאני קונה דירה בשני מיליון שקל, אני מסתכל כמה משכנתה אשלם בחודש. נניח שאני צריך לשלם 5,000 שקל בחודש משכנתה, ועל דירה יקרה ב-10,000 שקל לקחתי טיפה יותר משכנתה. צריך לקחת בחשבון שהבנייה הירוקה תאפשר חיסכון חודשי של 400-300 שקל בחודש בחשמל ומים, וגם תשלום הוועד יהיה נמוך יותר כי התשתיות של הבניין חסכוניות יותר. בתקופת משכנתה של 25 שנה אני משלם פחות מאשר על דירה רגילה".

האם הליך הוצאת היתר בנייה יתארך?

התאחדות הקבלנים התבקשה להיות שותפה לגיבוש המהלך להחלת התקן הירוק בכל הארץ. בתמורה הציבה ההתאחדות תנאים מסוימים, כגון קיום הליך התארגנות, למי שכבר נמצא באמצע תכנון. אך התנאי החשוב ביותר שהוצב הוא שהמעבר לבנייה על פי התקן הירוק לא יכביד את הביורוקרטיה, שכן לדבריהם – הוצאת היתר כבר היום לא מאפשרת עוד גרגר של מורכבות נוספת, והוצאת התקן הירוק היא די מסובכת כשלעצמה ויוצרת עיכובים. אחת ההצעות שעלתה במטרה להתמודד עם הסרבול הייתה מעבר למהלכים של בקרה עצמית. בסופו של דבר, השוק וגם גורמי הרגולציה יצטרך ללמוד את הנושא וליצור מצב שלא יאריך יותר את שלב ההיתרים.

גם במשרד להגנת הסביבה מברכים על היוזמה, אבל מדגישים שזהו רק חלק מסל פתרונות לתכנון איכותי. לדברי אדריכל רן אברהם, מנהל תחום בנייה ירוקה במשרד להגנת הסביבה: "המשרד תומך באישור התקן כמחייב בתקנות התכנון והבנייה כפי שהתחייבה מנכ"לית מנהל התכנון".

אברהם הוסיף כי עד כה הבנייה הירוקה הייתה נחלתן של הערים החזקות בלבד, ופירושו של אימוץ ארצי של התקן הוא חיזוק של הבנייה הירקה בפריפריה.

מה ההיתכנות להעברת המהלך?

לדבריו של מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות, איתן אטיה, הדבר תלוי מאוד בזהותו של השר הבא, שיהיה אחראי על מינהל התכנון ועל המועצה הארצית.

השר שיהיה אחראי על מינהל התכנון צריך להיות חזק פוליטית, כדי שיוכל להשפיע גם על משרדים אחרים ששותפים בתהליך כזה, כמו משרד הבינוי ומשרד הפנים. אם זה קירה החלטה כזאת בהחלט יכולה לעבור ומהר.

ההתנגדות יכולה להגיע מכיוונים שונים. למשל, בשנים האחרונות הוקם צוות ממשלתי של מנכ"לי משרדי ממשלה להורדת הרגולציה בתחום התכנון והבנייה כדי להקטין עלויות ולהוריד את מחירי הדירה – הם עלולים לנסות לחסוך את זה, כי זה מוסיף לרגולציה".

לא רק חיסכון אנרגטי

מהדיון בנושא הבנייה הירוקה עולה כי החיסכון האנרגטי אינו חזות הכול. כאשר יזמים מתכננים פרויקטים של עירוב שימושים, אז היתרונות הירוקים שלו הם חלק אינהרנטי ממנו. היזמים שבוחרים את הפרויקטים מקפידים לבחור מגרשים שיש בהם עירוב שימושים – לפחות מסחר רחוב ומגורים למעלה. על מנת שהדיירים לא יצטרכו להזיז את האוטו בשביל פיצה,  בית מרקחת או מספרה.

בהקשר של תעסוקה, ניתן לבחור בשכונות הסמוכות לאזורי תעסוקה. פחות סביר להקים פרויקט  במושב נידח בדרום, שזה לחלוטין לא ירוק. הגיוני יותר לבנות ב"אור ים", הסמוך לאזור התעשייה בקיסריה או בשכונת נרקיסים בראשון לציון, שם מתוכנן לעבור שם הקו החום של הרכבת הקלה.

האם בנייה ירוקה משתלמת לטווח הארוך?

בנייה ירוקה תוזיל לציבור משמעותית את יוקר המחיה