בהגשמה עדכנו את המשקיעים כי הפרויקט במישיגן לא בתפוסה מלאה והפרויקט בפורטלנד בהפסד 25%

קרן הגשמה קיימה שיחת ועידה מיוחדת למשקיעים שלה. שם עודכנו המשקיעים בפרויקט נדל"ן של הגשמה במישיגן שעבורו גייסה הגשמה את המימון בנוגע לירידת מחירים של הפרויקט. זהו מרכז מסחרי מניב בלנסינג מישגן.

בשנה שעברה החלו דיווחים על כתב אישום שהוגש נגד היזם השותף בפרויקט גארי דרגול החשוד בהונאת משקיעים,החברה לעומת זאת דיווחה רק שבשלב מאוחר יותר כשמונה מנהל לנכסיו של השותף.

לאחרונה נמצא מחליף ליזם – אנטוני טרנטינו שמו. השותף המייסד  חנן שמש אמר למשקיעים: "בספטמבר נודע לנו שמונה מנהל מיוחד על כלל נכסיו של גארי דרגול ונוצר מצב חדש שבו היינו צריכים לפעול ולראות אם יש סיכוי שדראגול יוכל לחזור או לפעול למצוא יזם חלופי או פשוט להישאר עם המנהל המיוחד שיוציא את הנכס למכירה. בנינו צוות יחד עם האנשים שלנו ועם  משרד עורכי דין מקומי שמלווה אותנו עד היום. בדקנו בחודשים האלה והגענו למסקנה שהדבר הכי נכון למצוא יזם שיחליף את דראגול וירכוש את הזכויות של המנהל המיוחד. זה תהליך לא פשוט שהצריך אישורים של בית משפט. הבהרנו למנהל המיוחד שאנחנו רוצים שישחרר את הנכסים שרלוונטים אלינו לגארי דרגול ובנובמבר באמת הסכים למכור את חלקו של דרגול למי שנביא ולאפשר להמשיך את הפרויקט הזה ככל הניתן. היו שבעה חודשים מאד אינטנסיביים ברמה יומיומית ויותר, הבאנו מספר חברות לשם לנסות לייצר את ההחלפה בתנאים אידאלים בסיטואציה שנוצרה ולקבל את הסכמת מנהל הנכסים המיוחד ועורכי דינו, רצינו פרוצדורה שבה לא נפעל בקרב אלא בהבנה. במרץ כפי שדיווחנו הגענו לחברה שטרנטינו הוא השותף והבעלים בה, חברה עתירת ניסיון בתחום הזה. הסיטוצאיה היא שזה הסכם שאנחנו השושבינים שלו מאחורי הקלעים אבל זה הסכם בינו לבין המנהל המיוחד הוציא את המנהל המיוחד והפך לשותף שלנו במקום דראגול".

עוד הצהיר "אף אחד מאיתנו לא רצה להיות בסיטואציה כזו. לא יכולנו לצפות את זה. אנחנו נבחנים במקרה שיש בעיה והיא כמובן לא סימפטית ואנחנו מתחקרים את עצמנו האם יכולנו לדעת ואיך אפשר לשפר אבל פה זה כוח עליון מבחינתנו, לא צפינו אותו וזה התגלגל ככה שנוצרה בעיה, השקענו כל מאמץ אפשרי זמן אנרגיה והרבה כסף ומשרד עורכי הדין שמטפל בנו 8 חודשים חלק מהזמן ברמה יומיומית מטפל בכל ההסכמים האלה כדי להחליף את היזם, הכל יוזמה של הגשמה מא' ועד ת'. אני מקווה שלא ייגרמו נזקים ונוכל להמשיך בהתאם לתכנית העסקית המקורית. אני יכול להגיד שב-18 למרץ הגשנו תביעת סל למנהל המיוחד לכסות את עצמנו לנזקים כמו הוצאות וטיפול ושכ"ט עורכי דין. … אם ייגרם נזק למשקיעים ביחס לתכנית העסקית המקורית נגיש תביעה למנהל המיוחד שנוכל להיפרע ממנו ככל שיגרמו. בינתיים אנחנו שילמנו את כלל ההוצאות מכיסנו. בסיטואציה הזו לקחנו על עצמנו את מימון ההוצאות המשפטיות".

על סטטוס הפרויקט אמר "למרות נסיונות רבים לא יכולנו לקבל מהמנהל המיוחד נתונים מספיקים שבאמצעותם היינו יכולים לפרסם דוח שנתי מבוקר שרואי החשבון יוכלו לחתום עליו. בסך הכל מהנתונים שיש לנו הרווח ברבעון הרביעי דומה ואפילו קצת גבוה מהרבעונים הקודמים. שיעור התפוסה של הנכס 81% כשלפי התכנית העסקית בספטמבר 2018 כבר היה צריך לאכלס את השטח הנותר אבל זה נעצר בגלל מינוי המנהל המיוחד. עכשו אחרי שטרנטינו נכנס ומתחיל לעבוד המאמץ שלו יהיה כמובן לאכלס את השטח הריק. אני מקווה גם שבקרוב מאד הכספים שנצברו והוקפאו בגלל מינוי המנהל המיוחד ישוחררו ונוכל לחזור לחלוקות. השינויים העיקריים בהסכם מול טרנטינו לבין ההסכם עם דארגול הוא שאם קודם ההסכם מול דראגול היה שכל חלוקה משולמת קודם כל להגשמה ורק אח"כ ליזם, עכשו הכסף ששילם טרנטינו על הנכס – 230 אלף דולר הוא בקדימות ואח"כ החלוקה תהיה ביחס של 90/10 לטובת משקיעי הגשמה. אלו תנאים סבירים. הכוונה היא כמובן לאכלס את השטח הנותר בהסכם לטווח ארוך ורק לאחר מכן לפעול למכירתו. אין כוונה כרגע למכור את הנכס במכירה מהירה אלא למקסם ערך".

על היזם החדש אמר "בדקנו את הרקע שלו, עשינו בדיקה מקיפה ושיחות רבות ופגישות אישיות איתו. נפגשנו איתו אותו בדנבר עוד לפני שבית המשפט אישר את ההעברה אליו וקיבלנו המלצות מיזמים שעובדים איתם בארה"ב ועשינו גם כמה בדיקות שלנו כולל היעזרות בגורמים חיצוניים שזה תפקידם לוודא שהוא פועל בצורה תקינה".

בהגשמה מסרו לתקשורת "לאור כל השינויים הללו בוצעה בתחילת 2019 הערכה מחדש של היזם בשיתוף עם הגורם המלווה ועדכון של התכנית העסקית במטרה להתאים אותה לתנאי השוק הנוכחיים. במקביל בהתאם לדרישת הגורם הממן שעד אוגוסט 2019 יש דרישה למכירת לפחות 40 דירות נאלצנו לבצע עדכון של התכנית העסקית תוך הורדת מחירי המכירה ביחס לאותן 40 דירות. הורדנו את הצפי למכירת הדירות מ-660 דולר לסקוור פיט ל-524 לסקוור פיט – ירידה של 20%. הדירות הללו מהוות 25% מהדירות בפרויקט ואילו ביחס ליתר הדירות לא יהיה את לחץ המכירה הזה ונוכל למכור במחירים גבוהים יותר. בנוסף במקום צפי לסיים את הפרויקט תוך 30 חודש כעת אנחנו צופים שהוא יסתיים תוך 43 חודשים".

"אנחנו צופים הפסד של 2.2 מיליון דולר לפרויקט –שזה הפסד של 20% על הכסף של המשקיעים. חשוב לציין שעליה באזור של 4.4% במחיר המכירה לעומת התכנית העדכנית יביאו את המשקיעים לאיזון ולא להפסד". בהגשמה גם ציינו נקודה אופטימית " יש צפי מסויים בשוק לירידה בריבית שיביא להתאוששות השוק ויעלה שוב את מחירי המכירה וקצב המכירה. עוד דבר לגבי השוק בפורטלנד, שני הבניינים שמתחרים איתנו על מכירת דירות חדשות צפויים לסיים את המכירות שלהם עד אמצע 2020 כך שבשנת השיווק האחרונה של הדירות נישאר רק אנחנו שנמכור דירות בפורטלנד ומקווים שזה יוביל לשיפור"

השקעות נדלן בחו;ל – כל מה שצריך לדעת