מחיר נקבע בהתאם לעקומת הביקוש וההיצע. ככל שיש יותר ביקוש, כך עקומת הביקוש  מטפסת ושיווי המשקל נקבע בנקודה גבוה יותר, כלומר במחיר גבוה יותר. מנגד, ככל שיש היצע גדול יותר כך עקומת ההיצע עולה (זזה ימינה) וכך הכמות אמנם גדלה אך המחיר יורד. זה גם מסתדר כמובן עם השכל הישר, לא צריך עקומות בשביל זה.

ומה קורה עם הביקוש? הנה מה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצאה , בהמשך נתייחיס להיצע –  בשלושת החודשים האחרונים (ספטמבר– נובמבר 2017) נרשמה עלייה של כ-0.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים להם (יוני– אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה עלייה של 2.6%.

במרכיבי הכמות חלה: ירידה של 11.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו. עלייה של 22.1% במספר הדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן. במילים אחרות, יש אמנם עלייה בביקוש, אך בד בבד, הכמות ירדה, ואת זה אפשר להסביר בהססנות יתר של הרוכשים, שלא מבינים את כיוון השוק, ברקע לתוכנית מחיר למשתכן שבעצם גורמת לאנשים רבים לדחות את ההחלטה על רכישת דירה.

בלמ"ס מדגישים כי  פרסום נתוני "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון שבפיקוחו ושל נתונים שנאספים ומעובדים על ידי הלמ"ס עבור יתרת הבנייה במשק. ”הכמות המבוקשת של דירות חדשות” עבור הבנייה כוללת דירות בבניינים שהחלה בנייתם ומורכבת מ“דירות חדשות שנמכרו”, ומ”דירות חדשות שלא למכירה, שהחלה בנייתן" (לשימוש עצמי של בעל זכויות בנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד).  בהשוואת הנתונים המתפרסמים על ידי הלמ"ס לנתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להתחשב בהבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. לדוגמה, בנתוני משרד האוצר נכללות עסקאות של דירות חדשות שנמכרו טרם החלה בנייתן, או טרם קבלת היתר בנייה. לעומת זאת, סקר הלמ"ס מתייחס רק לדירות שקיבלו היתר בנייה והחלה בנייתן. על פי השיטה הקיימת בסקר הלמ"ס, הדירות שנמכרו עד לחודש התחלת הבנייה נרשמות כנמכרות בחודש התחלת הבנייה עצמו. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים ברמת הנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף לכיווני שינוי הפוכים לחודש נתון.

הנתונים הינם ארעיים בלבד ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן, ובעיקר בשלושת החודשים האחרונים. העדכון נובע מדיווח המתקבל בפיגור שאת חלקו קשה להעריך מראש. ניתן היה לפרסם את נתוני הסקר בעיתוי מאוחר יותר, ובכך לצמצם את עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שמייחסת הלמ"ס לפרסום נתונים שוטפים וזמינים בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת אותם מוקדם יחסית, כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת. פרסום הנתונים, כפי שמובא בהודעה זאת, כולל נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות, אך אינו כולל נתונים לגבי מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף התקופה. הלמ"ס תחזור ותפרסם נתונים אלה אם וכאשר יתקבלו נתונים עדכניים.

כמה הזהרות, והן נובעות פשוט ממדידה לא מדויקת – תזכרו את זה גם בנתונים האלו וגם בכלל.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות – בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-10,060 יחידות, מתוכן כ-56% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-44%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) (לוח 1, תרשימים 1, 2). לפיכך, נרשמה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות עלייה של 0.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 2.6%. ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 16.4% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) כ-26% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז וכ-8% בלבד במחוז ירושלים.

בחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), מראה שבחודשים אוגוסט–נובמבר 2017 נרשמה עלייה של 0.7% בממוצע לחודש ועמדה על כ-3,420 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים יולי 2016 – יולי 2017 נרשמה ירידה של 1.7% בממוצע לחודש, ועמדה על רמה של כ-3,740 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים ינואר-יוני 2016, חלה עלייה של כ-0.7% בממוצע לחודש והרמה עמדה על כ-4,120 דירות בממוצע לחודש (תרשים 2 ולוח 1).

דירות חדשות שנמכרו – בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017  נמכרו כ-5,630 דירות חדשות, ירידה של 11.4% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 5.6% (לוח 1). כ-29% מן הדירות החדשות בתקופה דצמבר 2016- נובמבר 2017 נמכרו במחוז המרכז, ואילו במחוז ירושלים נמכרו כ-7% בלבד.

ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 17.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של 0.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי-נובמבר 2017, ברמה ממוצעת של כ-2,000 דירות לחודש, לאחר ירידה של 2.1% בממוצע בחודשים יוני 2016-יוני 2017, ברמה ממוצעת של כ-2,250 דירות לחודש.).

מספר הדירות שלא למכירה (דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) שהחלה בנייתן בחודשים ספטמבר-נובמבר 2017 היה גבוה ב-22.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 16.2%.

ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 14.4% במספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016).

על פי נתונים מתוקנים, ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017), החלה בנייתן של כ-3,760 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.7 דירות שמכרו קבלנים, לעומת 12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016), בהם החלה בנייתן של 3,910 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 7.8 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017), נמצא כי במחוז המרכז החלה בנייתן של כ-1,150 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.4 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-1,200 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.9 דירות שמכרו קבלנים.

הגדרות בסקרי הלמ"ס

התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.

דירה חדשה שנמכרה – דירה חדשה שעמדה למכירה (ראו הגדרת דירה חדשה למכירה) ושנחתם לגביה חוזה מכירה, או ששולמו על חשבונה דמי קדימה. כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות.

דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה ושבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.

דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה – דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון, כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית.

חודשי היצע – אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).

הסברים לגבי סקר מכירת דירות חדשות וסקר התחלות בנייה – למ"ס

נתוני התחלות וגמר בנייה מבוססים על דיווח לגבי היתרי בנייה המתקבל מרשויות מקומיות ומוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות, ועל איסוף נתוני סקר טלפוני של הלמ"ס מקבלנים, מחברות בנייה, ממשרדי מכירת דירות וממשרד הבינוי והשיכון.

מקורות הנתונים של סקר התחלות וגמר בנייה:

1. סקר שדה של הלמ"ס – נחקרים חודש התחלת הבנייה וחודש גמר הבנייה עבור מרבית הבנייה. בניין שדווח על התחלת בנייתו, אך טרם דווח על גמר בנייתו ושלא הופסקה בנייתו, הוא בניין בבנייה פעילה.
2. משרד הבינוי והשיכון – קובץ מינהלי (כולל דירות שטרם הוחל בבנייתן).
3. דוח של משרד הפנים – על פי הדוח בנוגע לגזרי דין בגין בנייה ללא היתר, אומדים את הבנייה הבלתי חוקית. דירות אלו מוגדרות כדירות שנבנו שלא למטרת מכירה.
4. זקיפת נתונים – לגבי חלק הבנייה שאינה נכללת בסקר השדה של הלמ"ס, זוקפים נתונים של חודש ושנה של התחלה וגמר הבנייה.

סקר מכירת דירות חדשות נערך בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמשרד הבינוי והשיכון. בסקר של הלמ"ס הנתונים נאספים מידי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות באמצעות הטלפון בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. בסקר לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה עצמית ו"בנה ביתך". בסקר נכללות רק הדירות שקיבלו היתר בנייה ושהחלה בנייתן. פרטים נוספים על שיטת הסקר ניתן למצוא בפרסומים המופיעים להלן.

הנתונים המתפרסמים חשופים לעדכונים מהסיבות הבאות:

1. פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה
2. פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות
3. ביטול עסקאות שדווחו בעבר
4. ביטול בניינים שנמצאו כפולים.

ניכוי כפולים – במהלך קליטת הנתונים נקלטים, לעיתים, רשומות כפולות לגבי אותו בניין. קיימים שני סוגים עיקריים של נתונים כפולים:

1. בין נתוני הבנייה המתקבלים בקובץ מנהלי ממשרד הבינוי והשיכון, לבין יתר נתוני הבנייה, המתקבלים דרך היתרי הבנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שעבורם מתבצע סקר מעקב טלפוני של הלמ"ס. קליטת הנתונים הכפולים נובעת מתזמון שונה של קבלת הנתונים עבור שתי המערכות ומהקושי הקיים בזיהוי, בהיעדר מזהה משותף חד-ערכי.
2. בתוך נתוני הבנייה בסקר המעקב של הלמ"ס; מצד אחד ניתנים לעתים יותר מהיתר בנייה אחד לאותו בניין בעיתויים שונים ומזהים שונים (עבור חלקים שונים שלו, כגון, חפירה, קומת חניון תת-קרקעית, קומות על פני הקרקע), ומצד שני ייתכן וניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, מוּצָאים היתרים חדשים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא בשלבי מעקב של הסקר של הלמ"ס.

ניכוי הכפולים מתבצע לעתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שפורסמו בעבר.

נתוני הסקר מעודכנים בצורה שוטפת. לצורך השלמת הנתונים החסרים עוצבו מודלים סטטיסטיים מיוחדים שאמורים לשפר את מהימנות הנתונים המתפרסמים. שיטה זו נועדה לצמצם ככל האפשר הטיות אפשריות של נתוני הסקר. זקיפות שנעשו מוחלפות בנתונים שנאספו באיחור.

נתונים מנוכי עונתיות מחושבים באמצעות השיטה לניכוי עונתיות, X-12-ARIMA, אשר פותחה בלשכה המפקדית של ארצות הברית (US census bureau), ובעזרת שיטה שפותחה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), המאפשרת אמידה בו-זמנית של השפעת תאריכי החגים ומספר ימי הפעילות הנהוגים בישראל.

נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים. נתוני מגמה נאמדים לאחר הסרת ההשפעה של אי-הסדירות ("רעשים") מהנתונים מנוכי העונתיות.

נתונים מנוכי עונתיות ונתוני מגמה עשויים להשתנות מאחר והם מחושבים מחדש עם קבלת נתון מקורי נוסף מדי חודש או רבע שנה (ניכוי עונתיות עדכני – Concurrent Seasonal Adjustment).

יוזכר, כי סדרות הסטטיסטיקה של ענף הבינוי מתאפיינות באי-סדירות גבוהה יחסית. מצב זה מקשה על ניתוח ההתפתחויות על סמך נתונים חודשיים מנוכי עונתיות, ועדיף לבחון את ההתפתחויות על פני תקופות ארוכות יותר.

הסבר מפורט ומעודכן של תהליך ניכוי עונתיות ואמידת המגמה מופיע בפרסום "הגורמים העונתיים וגורמי ההתאמה מראש ל-2017, מגמות ל-2017-2013" (באתר הלמ"ס באינטרנט בלבד, בתוך: הגדרות, סיווגים ושיטות, תחת שיטות סטטיסטיות – סדרות עתיות). פרסומים נבחרים של הלמ"ס בנושאי בינוי – ניתן לראות באתר האינטרנט של הלמ"ס.