עלות הקרקע מהווה כשליש מעלות הדירה; במילים פשוטות הקבלן שבונה / מקים את הפרויקט משלם שליש מהעלות הכוללת על הקרקע. זה מרכיב כמובן בולט, והוא בולט שבעתיים במרכז. מחירי הקרקע הגבוהים במרכז גורמים לכך שבמקרים מסוימים עלות הקרקע היא רוב (ואפילו רוב גדול) מעלות הדירה כולה. בדיקה של בנק ישראל תומכת בכך, ואף ממחישה את הפערים – קצב עליית מחירי הקרקעות במרכז לעומת הפריפריה הוא פי 4 ואפילו יותר.

במהלך השנים 2006-2011 הקרקע שמכרה רשות מקרקעי ישראל (ליחידת דיור בבנייה רוויה) התייקרה בשיעור של כ-30% , תוך הבדל ניכר בין מרכז הארץ לפריפריה – במרכז הקרקע עלתה ב-60% ובפריפריה ב-15%. וזאת לאחר שמביאים בחשבון מאפיינים של הקרקע כמיקום ושטח. בשנה החולפת מחיר הקרקע ירד.

בבנק ישראל טוענים כי הזינוק במחירי הקרקע במרכז עולה בקנה אחד עם העלייה החדה במחיר הדירות שם. מעבר לכך, נמצא בבדיקה המקיפה שקיים מתאם חיובי בין מחיר הקרקע לבין שיעור הקרקעות שנמכרו מתוך אלו ששווקו (במונחי יחידות דיור). בשנים האחרונות השיעור עלה מאוד ובמרכז הארץ התקרב למיצוי – אף על פי שהרשות הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקע – והתפתחות זו עשויה לרמז על עודפי ביקוש לקרקע במרכז.

"מחיר הקרקע מהווה רכיב משמעותי במחיר הדירה לצרכן, במיוחד באזורי ביקוש", כותבים כלכלני בנק ישראל, "בישראל היווה מחיר הקרקע, בממוצע כלל ארצי לשנים 2009-2010, בערך שליש ממחיר הדירה לצרכן; במרכז הארץ חלקה של הקרקע גבוה בהרבה מאשר בפריפריה. עלויות הבנייה היוו גם כן כשליש מהמחיר והיתר נזקף לרווח יזמי ולמסים"

בבנק ישראל ניתחו את כל עסקאות המכירה של  רשות מקרקעי ישראל (רמ"י ובעבר – ממ"י, מינהל מקרקעי ישראל) בשנים 1998-2012. הקרקעות שרמ"י שיווקה משמשות לבניית מרבית יחידות הדיור, כאשר במרכז הארץ חלקה נמוך יותר. מסד הנתונים לחישוב המחירים הוא תוצאות המכרזים שרמ"י פרסמה בנוגע למקרקעין שנועדו לבנייה למגורים, רוויה או נמוכה/צמודת קרקע. בסך הכול נמכרו בתקופה הנסקרת קרוב ל-11 אלף מגרשים, והם נועדו לבניית כ-117 אלף יחידות דיור (כ-89 אחוזים בבנייה רוויה). תוצאות המכרזים כוללות את מיקום המגרש, ייעודו, שטחו, מספר יחידות הדיור שניתן לבנות עליו, מחיר הקרקע, הוצאות הפיתוח ותאריך הזכייה.

 "מהבדיקה נמצא כי מחיר הקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה נמוך בשני שלישים עד שלושה רבעים ממחירה בבנייה צמודת קרקע", מעדכנים כלכלני בנק ישראל, "גמישות המחיר ביחס למרחק מת"א עומדת על 0.2- עד 0.4- (כלומר תוספת של אחוז אחד למרחק לת"א, בנקודת הממוצעים של כל המשתנים המסבירים, כרוכה בירידה של 0.2 עד 0.4 אחוז במחיר הקרקע ליחידת דיור). הגמישות ביחס לאוכלוסייה ביישוב עומדת על 0.1-0.2, משום שליישובים גדולים יש כוח משיכה בזכות מגוון שירותים שונים (amenities), היצע נרחב של מקומות עבודה, וכיוצא באלה. ביישובים ערביים מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך במידה ניכרת ממחירה ביישובים יהודיים. כל עלייה בת יחידה אחת בדירוג החברתי-כלכלי של האזור הסטטיסטי בו מצוי המגרש מעלה את מחיר הקרקע בכ-6 אחוזים.

"בשנים 1999-2000 מחירי הקרקע עלו (אך ורק בפריפריה, כמפורט בהמשך), בשנים 2000-2006 הם היו תנודתיים ורשמו עלייה, החל משנת 2008 ועד 2011 הם נסקו בסדר גודל של כשליש, ובשנת 2012 הם ירדו. במרוצת השנים 1998-2012 מחיר הקרקע ליחידת דיור הוכפל. יצוין כי המחירים הגולמיים  של הקרקע  התפתחו במרבית השנים באותו כיוון, אך שיעורי השינוי השנתיים שלהם היו בדרך כלל שונים מאוד.

"נערך למעשה מעקב אחר התפתחות מחיריהן של קרקעות שהן בקירוב שוות איכות מבחינת מיקומן, דהיינו מדובר על מעין גישת "העסקאות החוזרות". בנוסף האמידות התחשבו במספר יחידות הדיור המיועדות ובשטח הקרקע, ולמשתנים המסבירים נוספו משתני דמי (אינדיקטורים) לשכונות/ישובים קטנים. מהאיור עולה כי התפתחות מדד מחירי הקרקע הנאמדת בשיטה זו דומה לזו המוצגת כאן.     

"כאשר בוחנים את השינוי במדד מחירי דירות בבעלות דיירים (מדד זה אינו חלק ממדד המחירים לצרכן), ומשווים אותו לשינוי במחירי הקרקע לבנייה רוויה ולמדד תשומות הבנייה למגורים, מסתמנת התמונה הבאה: בין השנים 2006 ל-2011 מחירי הדירות האמירו בשיעור גבוה מחצי, מחירי הקרקע עלו בשליש, ומחירי התשומות בבנייה למגורים עלו במתינות. בהסתכלות ארוכת טווח, על התקופה המשתרעת בין 1998 ל-2012, שיעור עליית מחירי הקרקע היה הרבה יותר מהיר משיעור עליית מחירי הדירות, כאשר התשומות לבנייה התייקרו בקצב מהיר. 

"ניתחנו את התפתחות מחירי הדירות ומחירי הקרקע לבנייה רוויה, לפי חלוקה למרכז הארץ ולפריפריה (מחוזות הצפון, חיפה והדרום) –  בשעה שבמרכז המחירים  הולכים יד ביד, הרי שבפריפריה אלה אינם פני הדברים. בין השנים 2006 ל-2011 מחירי הקרקע לבנייה רוויה (ליחידת דיור) במרכז עלו בשיעור קרוב ל-60 אחוזים וכך גם מחירי הדירות. לעומת זאת בפריפריה עליית מחירי הקרקע הייתה מדודה, כ-15 אחוזים, בשעה שמחירי הדירות התייקרו בכ-50 אחוזים. אם לנסח את הדברים במונחים מוחלטים, מחיר הקרקע ליחידת דיור במרכז (לא כולל מע"מ) התייקר באותה תקופה בסכום גבוה מ-150 אלף ש"ח ומחירי הדירות זינקו בסכום העולה על 500 אלף ש"ח, ואילו בפריפריה מחיר הקרקע עלה מעט והדירות התייקרו בכ-250 אלף ש"ח. הבדלים דיפרנציאליים דומים בעליית מחירי הקרקע במרכז ובפריפריה במהלך התקופה הנחקרת נמצאו גם בשיטת "העסקאות החוזרות". בשנת 2011 הגיעו מחירי הקרקעות (לא כולל מע"מ) לשיאם: במרכז המחירים הגיעו לסדר גודל של 450 אלף ש"ח ליחידת דיור לבנייה רוויה ובפריפריה הם התקרבו ל-100 אלף ש"ח; מדובר על כשליש ועל כעשירית, בהתאמה, ממחירה של דירה טיפוסית בת 3.5-4 חדרים.

"יוצא אפוא שבמרכז התייקרות הקרקע מתואמת עם עליית מחירי הדירות – פועל יוצא של ביקוש ער למגורים והיצע מוגבל של קרקע לבנייה (פירוט בהמשך), קרקע שמחירה מהווה חלק משמעותי ממחיר הדירה. לעומת זאת בפריפריה חלקה של רמ"י בבעלות על קרקעות לא מבונות גדול יחסית, ויכולתה לשווקן בתוך פרק זמן קצר רבה יותר מאשר במרכז גם בזכות מגבלות תכנון פחותות; על כן בפריפריה קל יותר למתן את עליית מחירי הדירות באמצעות שיווק נרחב של קרקע.  

"יש להדגיש שהבדיקה  אינה בוחנת את הקשר הסיבתי בין מחירי הקרקע למחירי הדירות. בחינה כזו מחייבת ניתוח אמפירי המביא בחשבון כיצד גורמים שונים משפיעים על מחירי הדירות, גורמים שחלקם מקרין במישרין על מחירי הקרקע.  לבסוף, קיים מתאם חיובי בלתי מבוטל בין מחיר הקרקע למגורים לבין שיעור הקרקעות שרמ"י מכרה מתוך אלו שהיא שיווקה. במרכז הזיקה הדוקה יותר (מתאם של כ-0.6) מאשר בפריפריה (כ-0.3). שיעורי המכירה של קרקע במרכז עמדו בשנים 1998-2012 על ממוצע של כ-82 אחוזים לעומת כ-58 אחוזים בפריפריה. בשנים 2010-2011 הם הגיעו במרכז לכ-94 אחוזים, בד בבד עם עלייה חדה במחיר הקרקע שם, בשעה שבפריפריה שיעורי המכירה והאמרת מחירי הקרקע היו פחותים – כל זאת על אף שבאותן שנים רמ"י הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ. התפתחויות אלו מעידות כנראה על כך שבאותן שנים היה מחסור בקרקע באזורי הביקוש במרכז הארץ, וניתן לשער שבטווח הקצר הדבר יקשה על התמתנות מחירי הדירות שם, כל עוד הביקוש להן יוותר ברמה גבוהה".