התקנות החדשות במדינת ניו יורק מבטלות האפשרות להוציא דירה מהפיקוח כשהמשכורת של הדייר עולה או כשהנכס הופך ריק
בעוד בארץ חוק פיקוח שכר הדירה נופל פעם אחר פעם והכלכלנים מתנגדים, חוקי השכירות של מדינת ניו יורק יעברו את הרפורמה המקיפה ביותר זה עשרות שנים, זאת בעקבות החלטת הסנאט של המדינה.
החוקים שיבוטלו הם סעיפים שאיפשרו הוצאת דירות מפיקוח כשדמי השכירות חצו סף מסויים והדירה התפנתה, או כאשר ההכנסה השנתית של דייר עמדה על 200 אלף דולר ומעלה בשנתיים שקדמו לכך. יתר על כן יבוטל החוק "בונוס הדירה הריקה" שמאפשר לבעלי נכס להעלות את דמי השכירות בשיעור של עד 20% בכל פעם שדייר עוזב.
מתי כן יאושר להעלות את שכר הדירה? בעלי הבתים יורשו להעלות את שכר הדירה אחרי שיבצעו שיפוצים. אבל ההשקעה בשיפוצים תוגבל ל־15 אלף דולר לאורך פרק זמן של 15 שנה ותעניק את הזכות לבצע עד שלוש העלאות בשכר הדירה במהלך התקופה הזו.
אומנם פעילים למען פיקוח על דמי השכירות ציינו כי השינויים הללו נדרשים על מנת להגן על המאגר המדלדל של דיור בר השגה. בה בעת, בעלי נכסים מזהירים כי המחוקקים עלולים רק להחריף את הבעיה, משום שהם אינם מעודדים השקעות בדירות מפוקחות. למעלה ממחצית מהדירות להשכרה בעיר ניו יורק מוגנות תחת רגולציה מסוימת.
פיקוח שכר דירה בעולם
פיקוח על שכר דירה התחיל לאחר מלחמת העולם השנייה. אז שכר הדירה פשוט הוקפא או שנקבעה לו תקרה. במצב כזה הקפאה זמנית הייתה הגיונית מאוד, בשל צורכי המלחמה. .
הבעיות החלו כאשר הפיקוח הפך קבוע: בעלי הבתים שהיה כדאי להם להשכיר רק במחיר מעל התקרה הפסיקו להשכיר, היו יותר דיירים פוטנציאלים על כל דירה, וכיוון שלא היה ניתן להעלות את המחיר, הגיעו דרישות אחרות המזכירות את "ועדות הקבלה". המחירים של דירות לא מפוקחות עלו עוד יותר, והיוזמה הפרטית שחזרה אחרי המלחמה נפגעה – מי שידע שהמחיר יהיה מפוקח לא תמיד רצה לבנות. פיקוח מחירים מסוג כזה יכול אולי להיות הגיוני אם יש "קרטל" של בעלי בתים, ששומר את מספר הדירות נמוך ואת המחיר גבוה, אבל זה לא היה המצב.
צורה זו של פיקוח כבר כמעט ולא קיימת, אך בעשורים האחרונים הופיע מה שמכונה הדור השני של פיקוח על שכר דירה. בפיקוח זו הדיירים הנוכחיים מוגנים, לפחות באופן חלקי, מפני העלאה בשכר הדירה (ייתכנו העלאות בשיעור האינפלציה, לדוגמה), וישנה תקרה על העלאת המחירים בחוזים לדיירים חדשים. גובה התקרה הזו בדרך כלל מביא לכך שהשינוי בשכר הדירה בחוזים חדשים בדירות מפוקחות יהיה הדרגתי יותר ובטווח הארוך יהיה דומה למחיר השוק.
הרציונל היה להגן על דיירים, במיוחד דיירים נזקקים, מניצול לרעה של בעלי הבית את הכוח את הכוח שיש להם ומהעלאות מחירים שרירותיות. האפשרות להעלות שכר דירה בין דייר לדייר מטרתה לצמצם חלק מהבעיות שתוארו קודם. אלא שהמחקר מראה שלרוב מוצגת תוצאה הפוכה.
לדוגמה, נתונים על ההעדפות ומידת הניידות של הדיירים במקומות שבהם יש או היה פיקוח (כמו בוסטון או ניו-יורק) מצביעים על פגיעה משמעותית ביכולת ובנכונות של אנשים להחליף עבודות או לעבור לגור קרוב לעבודות חדשות. כשהיו להם הזדמנויות תעסוקתיות חדשות באזור אחר, אנשים שגרו במקום עם שכר דירה מפוקח העדיפו להאריך את זמן הנסיעה או פשוט לא לקחת עבודה חדשה מאשר לעבור לגור במקום אחר.
בין הממצאים הנוספים שחזרו על עצמם במחקרים כאלה, היו גם בעלי בתים רבים שהעדיפו להסב את הדירות שלהם לשימושים אחרים כמו מגורים בבעלות או משרדים, ודירות מפוקחות שמיעטו להגיע למי שבאמת צריך אותם. תופעות דומות דווחו גם במדינות באיחוד האירופי בהן היה נהוג פיקוח כזה. בשנים האחרונות, המגמה של קובעי מדיניות רבים בעולם המפותח היא להקל או לבטל פיקוח כזה, ולהשתמש בפתרונות ממוקדים יותר כדי להבטיח את הזכות לדיור ולסייע למעוטי יכולת, כמו דיור ציבורי וסיוע בשכר דירה. הצעד של ניו יורק הוא צעד אחורה במגמה זו, אבל ייתכן שהמקרה של ניו יורק הוא מקרה מיוחד בשל הצפיפות הרבה שבה.
רפורמת פיקוח השכירות בניו-יורק: הכוח חוזר לשוכרים
נחשפים הדיונים בוועדת הכספים על הצעת עידוד בנייה למגורים להשכרה
דיור להשכרה – מה זה, מי זכאי ואיפה קיים