לאחר יותר מ-20 שנה שבהן חלים חוקי השכירות בעיר, תקנות שונות העניקו יותר כוח לבעלי הבתים, עכשיו הצעות חוק שונות רוצות להחזיר את הכוח לשוכרים

בקרוב יפקעו בניו יורק התקנות על פיקוח שכר דירה, הקיימות כבר עשרים שנה.

אחת ההצעות שעומדות על השולחן היא "הפיקוח האוניברסלי על שכירות". כבר תשע הצעות חוק לסנאט הן בנושא זה. לפי ההצעות יימחקו  בונוסים של המדינה לשיפוצים על-ידי בעלי הנכסים, שאחריהם הם יכולים לגבות שכירות מוגדלת; עוד מוצע שיבוטל ההיתר לבעלי הבתים לייקר את השכירות על דירות ריקות; וכן למנוע ייקור שכירות לדיירים קיימים שמשלמים שכר דירה   מועדף, שהוא פחות מהמקסימום החוקי, אבל כפופים לייקור חד כשהחוזים מתחדשים. מטרת הרפורמות לפגוע בהישגי בעלי הבתים שהחלישו את הפיקוח על שוק הדיור בשכירות

מטרת החקיקה, שהיא חלק מגל כולל בארצות הברית, היא לאפשר לדיירים להישאר בבתיהם ובשכונותיהם ולמנוע או להגביל את ייקור השכירות וכן להגביל את יכולת הפינוי של בעלי הבתים. גם באורגון הועבר לאחרונה חוק פיקוח אוניברסלי על שוק השכירות במדינה, וניסיוני חקיקה דומים מתנהלים בקולורדו, באילינוי ובמדינת וושינגטון.

רפורמה בניו יורק, אם תיחקק, תהיה חזרה לשנות ה-70 במובן של הגנה חוקית מסורתית על דיירים. הסיבות לגל החקיקה הן לא רק השלטת אידאולגיה שמאלית על ערי ארצות הברית אלא נובעות מכך שעובדי שכר מינימיום בערים הגדולות לא יכולים להרשות לעצמם דירת שני חדרים, ושיעור חסרי הייור בלוס אנג'לס וכן בניו יורק גדל בעיר..

בעוד מעמדם של העובדים הפשוטים נשחק, כוחם הכלכלי והפוליטי של העשירים גדל. אחד העיסוקים הכלכליים המכניסים בארה"ב ובכל העולם הוא ניהול קרן נדל"ן מניב או חברת השקעות פרטיות (פרייבט אקוויטי) שמשקיעה בנכסים להשכרה.

בעוד מיליוני משקי בית פונו בעקבות המיתון והמשבר, הקרנות וחברות ההשקעה הללו הרוויחו, ואיפשרו לרכוש את הנכסים הללו בזול. הדיירים המפונים חזרו לבתיהם ושילמו שכר דירה גבוה ועם פחות תחזוקה.

עם זאת, בעלי הנכסים טוענים שרפורמות נגדם יפגעו בסופו של דבר בדיירים, ולא רק בהם. במדינת ניו יורק כשלושה מיליון משקי בית מתגוררים בשכירות, ומחציתם משלמים יותר מ-30% מהכנסתם השנתית על שכירות. .

בישראל מי יגן על השוכרים?

אולם בסופו של דבר, הרעיון להטיל פיקוח על מחירי השכירות עורר התנגדות חריפה מצד כלכלנים; הרעיון לקיים רשם שכירויות שיעקוב אחרי השוק – עורר התנגדות מצד הרשויות המקומיות, שטענו כי אינן יכולות לעמוד בנטל. בסופו של דבר חלקים מהחוק נכנסו כתיקון לחוק השכירות והשאילה מ-1971. נכון לעכשיו הגרסה הסופית של החוק מגדירה מה היא דירה ראויה למגורים, ועשויה למנוע מצבים שאירעו בעבר, של השכרת מחסנים כדירות לכל דבר.

עוד הסדיר החוק את החובות והזכויות של השוכרים והמשכירים, שעד כה נדונו בעיקר בתביעות הדדיות בבתי משפט, אולם הגרסה שהתקבלה בסופו של דבר היא גרסה פושרת המתקשה להגן בפועל על השוכרים בד בד גדל שכר הדירה.  גם בבורסה בתל אביב כמה חברות עוסקות בתחום פיקוח השכירות. החשש הוא שהרגולציה תפגע בדיורג שלהן.

למה הכלכלנים מתנגדים לפיקוח שכר דירה

הכלכלנים טוענים שפיקוח שכר דירה מוביל להרס שוק השכירות. בין היתר למחסור, תחזוקה לקויה ושוק שחור. הבעיה העיקרית היא הקושי באכיפת החוק. הכלכלנים אומרים שאין תחליף להורדת דמי השכירות מלבד הגדלת ההיצע.

המסר העיקרי של החוקרים הוא שרצוי ליצור מצב שכדאי להשכיר וכדאי לשכור. לכן המדיניות המומלצת היא בעיקר בתחום מניעת ניצול כוחו של משכיר להעלות את שכר הדירה מעבר למחיר השוק לדייר קיים, שאינו רוצה לשאת בעלות המעבר, ובדרישה להתראה וסיבה סבירה לפני פינוי דייר בחוזה פתוח. מצד שני, הכותבים מדגישים מאוד את החשיבות של היכולת לפנות בקלות דיירים שאינם עומדים בתנאי החוזה.

נחשפים הדיונים בוועדת הכספים על הצעת עידוד בנייה למגורים להשכרה

דיור להשכרה – מה זה, מי זכאי ואיפה קיים

האם מותר להשכיר דירה דרך Airbnb?