לחץ כאן לריבית המשכנתא המעודכנת!

 ריבית המשכנתא, בחודש אוגוסט (שתקפה להלוואות/ משכנתאות החל מ-11 בספטמבר) נותרה יחסית יציבה לעומת ריבית המשכנתא בחודש הקודם.  ריבית המשכנתא השנתית הממוצעת במסלול הצמוד עמדה על 2.15% לעומת 2.17% בחוד שעבר ו בהשוואה ל-2.1% לפני חודשיים.  טווח הריביות באוגוסט  נע בין 1.74% למשכנתאות בין 5 ל-10 שנים ועד ל-3.23% בטווח של מעל 25 שנים.

הריבית  הממוצעת משקללת את הריביות על פני כל טווחי הזמן. הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף החודש (סוף חודש אוגוסט 2013), והיא מחושבת בפועל (נכנסת לתוקף) החל מ-11 בספטמבר.

הריבית הלא צמודה הממוצעת על משכנתאות במסלול השקלי  בחודש אוגוסט  2013 נותרה ללא שינוי – 3.11%. הריבית הזו היא ממוצע של כל הריביות על פני טווחי זמן שונים כאשר טווח הריביות הוא בין 2.38% למשכנתאות עד שנה ועד 5.08% להלוואות מעל 25 שנים.

הריבית הממוצעת מפורסמת על ידי בנק ישראל החל מחודש מרץ 2013 והיא  מחושבת כריבית אפקטיבית (על בסיס שנתי) המחושבת כממוצע משוקלל של הריבית על ההלוואות החדשות, המשלימות והלא משלימות, שנתנו התאגידים הבנקאיים במהלך החודש – בריבית קבועה ובריבית משתנה – לשם רכישת דירת מגורים, או במשכון דירת מגורים. יש לשים לב, שבעבר הריבית הלא צמודה התייחסה לקבועה בלבד, ואילו מעתה יש התייחסות גם לריבית המשתנה. ומכאן, שהנתונים האלו חלקיים –  לא ניתן מנתוני בנק ישראל להבין מה הריבית הקבועה הממוצעת ומה הריבית המשתנה הממוצעת.

במחקר מעודכן של בנק ישראל, שנכון לעכשיו מנוהל על ידי ד"ר קרנות פלוג,  על שוק הדירות ושוק המשכנתאות  – " סיכון הלווים בשוק המשכנתאות: התפתחותו ההיסטורית והערכתו במספר תרחישים",  מתריעים חוקרי הבנק מהיקף המשכנתאות במינוף גבוה, ומעריכים כי עלייה בריבית עלולה להביא לגל גדול של לווים שאינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא.

על פי החוקרים בין השנים 2008—2012 עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ-54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ-20% בלבד. נתון זה מעלה מספר שאלות לגבי האופן בו מימנו הרוכשים החדשים את העלייה החדה במחירי הדירות: האם שיעור המינוף עלה? האם גובה המשכנתאות עלה? ואם כן, כיצד עלייה זו השפיעה על כושר הפירעון של הלווים?

אחד המדדים המרכזיים לכושר הפירעון של הלווים הוא שיעור ההחזר מהכנסת משק הבית. מדד זה מושפע מהתפתחות ההכנסה של הלווים ומגובה ההחזר החודשי, התלוי בהיקף המשכנתא, בתקופת הפירעון, ובהתפתחות הריבית והאינפלציה. מחקרים אמפיריים מהעולם מראים כי כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר. זאת ועוד, מחקרים שבחנו את הקשר בין משברים פיננסיים ושיעור ההחזר מההכנסה מצאו כי עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא לאחריה הוא עמוק יותר. לפיכך, מהיבטים מקרו-יציבותיים, קיימת חשיבות רבה במעקב אחר ההתפתחות של התפלגות שיעורי ההחזר של הלווים ביתרת האשראי לדיור של הבנקים, ובפרט לאור הגידול החד של היתרה בחמש השנים האחרונות.

במחקר המעודכן  אומדים ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל את ההתפתחות – ההיסטורית ובמספר תרחישים – של התפלגות שיעור ההחזר מההכנסה בתיק האשראי לדיור של הבנקים. ממצאי המחקר מראים כי בשל העלייה החדה בסכומי המשכנתאות בשנים האחרונות, ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בקצב גבוה יותר מקצב הגידול של ההכנסה הממוצעת של משקי הבית . זאת למרות שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות, והלווים החדשים נטלו משכנתאות עם תקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר. התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה הן בשיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות, העומד כיום על רמה גבוהה בהשוואה בין-לאומית  והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה (עם שיעורי החזר הגבוהים מ-40%), העומד כיום על שיעור שיא בהשוואה היסטורית. ראוי לציין כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה הדומה לרמה הממוצעת בעולם.

בנוסף להתפתחות ההיסטורית של התפלגות שיעור ההחזר החוקרים אומדים את ההתפתחות הצפויה במספר תרחישים. בתרחיש הראשון החוקרים מניחים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה בקצב הדומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה; ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לקצב גידולה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק. ממצאי המחקר מראים כי בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה. שיעורן של משכנתאות אלו בזרם המשכנתאות החדשות עלה בחדות בין השנים 2009—2011 והגיע לשיעור שיא של  כ-80% ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות ביתרת האשראי לדיור של הבנקים רגיש מאוד לשינויים בריבית.

בנוסף לתרחיש של המשך העלייה במחירי הדירות החוקרים אומדים את התפתחות ההתפלגות של שיעור ההחזר מההכנסה בשני תרחישי קיצון, המתבססים על המשבר שפקד את המשק בשנים 2002—2003: עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הריאלית במשק, שתתבטא בירידה ברמת השכר תוך עלייה בשיעור האבטלה. החוקרים מניחים כי מחירי הדירות יגיבו לשינויים בגובה הריבית וברמת האבטלה בהתאם לגמישויות שנמצאו במחקרים קודמים. ממצאי המחקר מראים כי בשני התרחישים סיכון הלווים צפוי לעלות בחדות, ועלול להביא לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות. הממצאים מלמדים כי ההשפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים היא משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית . יתר על כן, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם.

ד"ר בניטה וד"ר נאור מדגישים במחקרם כי כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות,  הפסד האשראי הפוטנציאלי של הבנקים בתרחיש של חדלות פירעון ירד משמעותית, עבור משכנתאות שניטלו קודם לעליית המחירים, או בשלבים מוקדמים שלה. אולם, יתכן כי בתרחיש של עליה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות (כפי שצפוי בתרחישי הקיצון), הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של נכסים. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות.

הוראות המפקח על הבנקים שפורסמו באוגוסט המגבילים את שיעור ההחזר מההכנסה, את משך תקופת הפירעון, ואת שיעור המשכנתאות בריבית משתנה פועלות לצמצום סיכונים אלו.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת כי באוגוסט עלה מדד מחירי הדיור עלה ב-0.7%. כמו כן עלה מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ב-0.7% ומדד שכר דירה עלה ב-0.2%.

במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אוגוסט 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש יולי 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יולי 2013 – אוגוסט 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים יוני 2013 –  יולי 2013.

בלמ"ס מעדכנים על אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, ובעיקר במדד מחירי דירות. מבדיקת הלמ"ס עולה כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני 2013 – יולי 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים מאי 2013 – יוני 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.6% עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות יוני 2013 – יולי 2013, לעומת יוני 2012 – יולי 2012, עלו המחירים ב-9.3%. מהשוואת העסקאות מאי 2013 – יוני 2013, לעומת מאי 2012 – יוני 2012, עלו המחירים, אף הם ב-9.3%.

מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.1%, התייקרו במיוחד: שירותי צביעה וסיוד (ב-3.2 אחוזים), נפט וסולר לחימום הדירה (ב-1.2 אחוזים) ושירותי אינסטלציה (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: צורכי משק בית שונים כגון: שקיות אשפה, נייר אלומיניום וכו' (ב-3.1 אחוזים) וחומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.5 אחוזים).

מדד המחירים לצרכן עלה באוגוסט 2013 ב-0.2%, בהשוואה לחודש יולי 2013 והגיע לרמה של 102.3 נקודות לעומת 102.1 נקודות, בחודש הקודם. (הבסיס: ממוצע 2012=100.0 נקודות).עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: התרבות והבידור (ב-1.6%), הדיור (ב-0.7%), הבריאות (ב-0.5%), התחבורה (ב-0.3%) והמזון (ב-0.2%). ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הירקות הטריים (ב-3.9%), ההלבשה וההנעלה (ב-3.7%) והתקשורת (ב-0.4%).

מתחילת השנה עלו המדד הכללי  ב-1.8%. המדד ללא ירקות ופירות ב-1.6% והמדד ללא דיור ב-1.3%. בשנים עשר החודשים האחרונים (אוגוסט 2013 לעומת אוגוסט 2012), עלו המדד הכללי והמדד ללא אנרגיה ב-1.3% , כל אחד. המדד ללא ירקות ופירות ב-1.4%  והמדד ללא דיור ב-0.9%.

מבין בתי ההשקעות והכלכלנים המספקים תחזית על המדד, פסגות הצליחו הפעם לכוון נכון – הם העריכו שהמדד יעלה ב-0.2%, בעוד שרוב האנליסטים האחרים סברו שהמדד יעלה בין 0.4% ל-0.5%.

מדד תשומות בנייה מעודכן

מדד תשומות הבניה בחודש אוגוסט 2013 עלה ב-0.1%.  מדד המחירים  לצרכן עלה באוגוסט ב-0.2%.  בחודש יולי, נזכיר,  מדד תשומות הבניה היה ללא שינוי, ובחודש יוני הוא עלה ב-0.2%. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1.1%, בעוד שמדד המחיירם לצרכן עלה בתקופה זו ב-1.8%.

מדד תשומות הבניה הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש  בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  המדד משמש  את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה.

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי בחודש אוגוסט 2013 עלו מחירי הוצאות כלליות ב-0.5 אחוז ומחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.4 אחוז. לעומת זאת ירדו מחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.2 אחוז ומחירי חומרים ומוצרים ב-0.1 אחוז. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי מיזוג אויר (ב-1.4 אחוזים), מעליות (ב-1.2 אחוזים), אבן (ב-0.8 אחוז) וברזל לבנייה (ב-0.7 אחוז).

ונמחיש מדוע מדד התשומות כה חשוב לרוכשי הדירות? רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.

ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?

התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1%, כך שהקצב, מתקרב ל-2% ( אם כי, ייתכנו בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו). בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.

 את ההערכות  (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא, ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים)  יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד

לצד מדד תשומות הבניה למגורים מפרסמת החשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את מדד תשומות הבניה למסחר ומשרדים.  מדד זה ירד בחודש אוגוסט 2013 ב-0.1% והגיע ל-102.0 נקודות לעומת 102.1 נקודות בחודש קודם ( על בסיס ינואר 2012 = 100.0 נקודות).  מתחילת השנה עלה המדד ב-0.1%. מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוגוסט 2013, מדגישים בלמ"ס את ירידת המחירים של 1.4%  בפרק מיזוג אויר. לעומת זאת עלה המדד לפרק רכיבים מתועשים ב-1%. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז.

איזו משכנתא לקחת – האם בריבית משתנה או בריבית קבועה, ולמה צריך להיזהר מהריבית המשתנה? 

לכתבות בנושא ריבית משכנתא

כפי שנכתב כאן , המגבלות החדשות של בנק ישראל על המשכנתא לרבות הגבלת ההחזר החודשי מסכום ההכנסה, והגבלת החלק המשכנתא בריבית משתנה מסה"כ המשכנתא,  גורמים לייקור המשכנתאות לציבור. הבנקים פשוט מתרגמים את המגבלות האלו לכסף , אחרי הכל, כסף הוא מוצר כמו כל מוצר, ואם הוא מוגבל, אז המוכר מבקש תמורתו סכום גבוה יותר – ריבית גבוה יותר. זו כלכלה פשוטה, והמשמעות שלה היא גלגול המגבלות על המשכנתאות, על הריבית, על הציבור.

הנה ניתוח שמחזק את הדברים שפורסם בכלכליסט – בהינתן שהמשכנתא הממוצעת היא 600 אלף שקל, נמצא בבדיקת כלכליסט  כי – "מעבר של שליש מההלוואה מריבית משתנה כל חמש שנים צמודת מדד למסלול ריבית קבועה במשכנתא לתקופה של 20 שנה, תייקר את החזר הריבית וההצמדה על המשכנתא ב־45 אלף שקל. זאת בהשוואה לאותה משכנתא, לו היתה ניטלת לפני ה־1 לספטמבר". וזו עוד משכנתא ממוצעת, ככל שהמשכנתא גדולה יותר כמובן שהנזק ללווים גדול יותר.

כזכור בנק ישראל מנסה זה 3 שנים לעצור את ריצת האמוק למשכנתא ולדירה, רק שכל פעם מחדש מתברר שזה לא ממש עוזר ולא רק זה – אלא שהפתרון נמצא מתחת לאף – פשוט תעלו את הריבית – זה המפתח למלחמה במחיר הדירות – ריבית נמוכה תמשיך להניע את שוק הדירות ואולי אף לגרום להמשך עליית מחירים; ריבית בכיוון מעלה, תפחית את המוטיבציה של הרוכשים לקחת משכנתא ולקנות דירה, ותמתן את הביקושים – אבל זה לא נעשה, בבנק ישראל טוענים זה זמן רב שאין קשר הדוק בין הריבית לשוק הדירות, ומעבר לכך הם מחוייבים לריבית נמוכה על רקע המצב העולמי, הרצון לשמור על היצואנים משער חליפין נמוך, ופשוט בגלל שריבית נמוכה טובה לצמיחה במשק.  כן, אבל איפה האיזון בין כל אלה, לבין מחירי הדירות הגבוהים?
הצעד האחרון של הפיקוח על הבנקים לפני כשבועיים היה שלוש מגבלות חדשות שנכנסו לתוקף ב-1 בספטמבר. מגבלה ראשונה –  תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתה) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתה מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.

מגבלה שנייה – תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על  66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.

מגבלה שלישית –  תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

בפיקוח על הבנקים הדגישו כי מגבלות אלו חשובות לנוכח המשך הביקושים למשכנתאות והתסיסה בשוק  הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה (מעל 40%), חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים ומעלה. "מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתה", אמרו בפיקוח על הבנקים, "זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה . מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתה וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתה"

פועל יוצא של חשש זה, על רקע העליות המתמשכות במחירי הדיור, מאפייני המשכנתאות וסביבת הריבית הנמוכה, הוא הגידול בסיכון למערכת הבנקאית. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה

החיסכון הפנסיוני הולך וגדל – מבדיקת אתר הון עולה כי ההפקדות השנתיות באפיקי החיסכון הפנסיוני יסתכמו השנה ב-35 מיליארד עד 40 מיליארד שקל. הערכה זו כוללת ומתחשבת בשכר במשק ובהפרשות על השכר הן מצד המעסיקים והן מצד החוסכים. מדובר בסכום עתק שהולך וגדל מדי שנה בשנה בעיקר כתוצאה מהרפורמה בחיסכון הפנסיוני שהופעלה לפני כשבע שנים ובמסגרתה הוחלט  על עלייה הדרגתית בשיעור ההפקדות לחיסכון פנסיוני הן מצד המעסיקים והן מצד העובדים. אם עד אז היקף ההפרשות היה מתחת ל-20 מיליארד שקל בשנה, הרי שמאז כאמור הסכום הוכפל.

הגידול בחיסכון הפנסיוני וזה יכול להיות – קרנות פנסיה, ביטוחי חיים, קופות גמל וקרנות השתלמות, הביא לפריחה חסרת תקדים בשנים האחרונות בחברות המנהלות את הכסף שלנו – הצטברו להם סכומי עתק לנהל שרק הלכו וגדלו. הסכומים האלו זרמו וזורמים לשוק ההון, בין היתר למניות, אך בעיקר לאגרות חוב מסוגים שונים – אגרות חוב ממשלתיות, אגרות חוב קונצרניות (של החברות) ולאפיקים סולידיים (וסולידיים פחות) נוספים.  החברות המנהלות הם אותם גופים שהמיקוד שלהם הוא בניהול כספים , לצד חברות ביטוח שהרימו את הכפפה לאור הרפורמה שבין היתר חייבה את הבנקים למכור את פעילויות ניהול הכספים. חברות הביטוח פשוט רכשו את הגופים המנהלים והן היום המובילות בתעשיית ניהול הכספים, לרבות חברות כמו – הראל, מגדל, מנורה, כלל ביטוח , הפניקס ועוד.  החברות האלו מנהלות על פי ההערכות סכום של כ-850 מיליארד שקל .

על פי בדיקת הון שנסמכת על נתוני השכר הממוצע, כמות העובדים במשק שיש להם חיסכון פנסיוני ושיעור ההפרשה נראה שבשנה הבאה יסתכמו ההפרשות לפנסיה בכ-40 מיליארד שקל והיקף החיסכון הפנסיוני יגיע ל1,000 מיליארד שקל – טריליון!

בבנק ישראל מדגישים בפרוטוקול הדיון על הריבית כי  קצב עליית מחירי הדירות שוב הואץ בחודשים האחרונים. בבנק ישראל מקווים שהצעדים החדשים להגבלת המשכנתאות יסייעו בהפחתת הסיכון של המערכת הבנקאית. מהפרוטוקול עולה כי היקף המשכנתאות הולך וגדל ועמו גם הרכב המשכנתאות שבסיכון.  על רקע זה, דוד זקן, המפקח על הבנקים הורה לאחרונה להגביל את היקף המשכנתאות – שיעור ההחזר מהשכר יעמוד על מקסימום של 50%.

כמו כן, הוחלט כי תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על  66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים. בנוסף, החליטו בפיקוח על הבנקים כי תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

בבנק ישראל, מסרו כי ביוני נלקחו משכנתאות בהיקף של 5 מיליארדי שקל, לעומת ממוצע חודשי של 4.4 מיליארדי שקל מתחילת השנה. זה לצד נתוני הלמ"ס על עלייה בסעיף הדיור (שמתבסס על מחירי שכר הדירה) ושעלה בחודש יולי ב-1% מבססים את ההערכה שמחירי הדירות לא נבלמו, אולי ההיפך.

"סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן שמתבסס על מחירי שכר הדירה עלה בחודש יולי ב-1% בהמשך לעליה של 0.3% בחודש יוני", כותבים חברי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל במסגרת הדיונים על הריבית, ומוסיפים – "ב-12 החודשים האחרונים עלה סעיף זה ב-3.1%, בדומה לעלייה ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני. במחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, נרשמה במאי-יולי עלייה של 0.5%, והנתון עודכן כלפי  מעלה לחודשים קודמים; על פי הנתונים המעודכנים נבלמה הירידה בקצב השנתי של עליית מחירי הדירות, וב-12 החודשים שהסתיימו ביוני הקצב עלה ל-9.3%, לעומת 8.7% ב-12 החודשים שהסתיימו במאי. מספר העסקאות בשוק הדירות ממשיך לגדול".

ולמרות הדגש הגדול על שוק הדירות, בבנק ישראל עדיין לא משנים כיוון ועדיין לא נראית באופק עליית ריבית שאולי תצנן את הביקושים לדירות.

רינה דגני, מנכ"לית ובעלים מכון גיאוקרטוגרפיה, מעריכה כי לא ירשמו ירידות מחירים בשוק הדירות. בראיון לאתר ביזפורטל, אומרת דגני "יש בלבול גדול אצל הציבור. יש הרבה גופים שמפרסמים נתונים. כל אחד צודק, הנתונים נכונים. אבל אחד מדבר על ארבע דירות, השני על דירות חדשות והשלישי על דירות יד שנייה. בן אדם שפוי מתבלבל לגמרי, הוא לא יודע אם המחירים ירדו או עלו".

"השוק לקראת יציבות, שוק הדירות יעלה אולי בפחות משיעור האינפלציה, או בסביבת האינפלציה. בשנה הקרובה תהיה התייצבות, אף אחד לא יודע להגיד מה יהיה בשנים הרחקות.  הזוגות הצעירים תמיד היו בבעיה. שהתחתנתי קנינו דירה של 70 מטר ברחוב הטייסים. היום זוג צעיר רוצה 4.5 חדרים בתל אביב. תמיד היה קשה אף אחד לא יכול בלי עזרה מההורים, והממשלה צריכה ליצור צירי תנועה מהירים מהפריפריה למרכז. שיהיה אפשר להגיע במהירות, תוך שלשת רבעי שעה מאשקלון ומהגליל למרכז, והמחירים שם סבירים בהחלט לזוגות צעירים.

דגני סבורה שהמחסור בדירות לא מגיע ל-150 אלף, כפי שמעריכים כיום – "לפני שנה שנתיים דיברו על 40 אלף דירות, אולי 50 אלף והיום זה קפץ ל-150 אלף דירות.  איך הגיעו למספר הזה? צריך לרדת מהאולימפוס  הנתון לא נכון.  פעם דיברו על בנייה בפריפריה, עכשיו רוצים ומדברים על לבנות במרכז, אבל זה חשוב מאוד לבנות בכל הארץ, צריך לבנות בחדרה ובקרית גת".

בכמה השתנה שכר הדירה בחודשים האחרונים

מניתוח של לידר שוקי הון עולה כי מחירי הדירות בישראל זינקו בשיעור חד בחמש השנים האחרונות.  מאז 2008 טיפסו מחירי הדירות, על פי ניתוח לידר ב-75% ולהערכת, יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר, המחירים בהחלט הגיעו לרמה בעייתית ביחס למחירי השכירות וביחס להכנסה הפנויה.

אוקיי הבנו, אומרים את זה הרבה, וזה ממש לא חדש, אבל השאלה אם המחירים ירדו, וזה בהינתן הערכות הכלכלנים והאנליסטים כלל לא בטוח. הרוב חושבים שהעליות יימשכו או שפשוט לא תהיה ירידה (ואז מדובר על שחיקה ריאלית). מה שיותר מטריד בניתוח הזה, הוא עניין המחירים היחסיים – אם מחירי הדירות עלו 75% והם יקרים ביחס לשכירויות, אז מאוד יכול להיות שגדי לאזן את המשוואה הזו, מחירי השכירויות (שכר הדירה ) יתחיל לטפס, ולאחרונה קראנו שזה בדיוק מה שחושבים באקסלנס ובבנק לאומי, ומסתבר שגם בלידר.

להערכת כץ, לא רק בישראל חלה מגמת עלייה חדה במחירי הדיור מאז 2008 – בהונג קונג המחירים עלו ב-91% (מרבעון א' 2008 ועד היום) וב-18.2% בשנה שעברה. בארה"ב המחירים עלו ב-15.1% ב- 15 החודשים האחרונים אך עדיין נמוכים ב- 8.5% מראשית 2008. כץ מדגים את העליות בשוקי הדיור ברחבי העולם ונראה שזה כמעט בכל נקודה על הגלובוס, אם כי לא בשיעורים קרובים לשיעור העלייה בארץ. בשנה האחרונה, מדגיש כץ, עלו מחירי הדירות ב- 9.3%.

קיימות לטענת כץ שתי דרכים עיקריות לבחון עד כמה רמת מחירי הדיור רחוקה משיווי משקל: הסתכלות על היחס של מחירי דיור למחירי שכירות, בהשוואה לרמה הממוצעת ארוכת הטווח (20 שנה אחורה) והסתכלות על שווי הדירה ביחס להכנסה הפנויה, בהשוואה לרמה הממוצעת ארוכת הטווח. במבחנים האלו נמצא שמחירי הדירות עלו בשיעור חד.

בבית ההשקעות אקסלנס סבורים שהיחס בין מחירי הדירות לשכירויות ישתנה בעקבות עלייה בשכר הדירה, מה שיוביל לעלייה באינפלציה. כץ מתייחס לאינפלציה – "מחירי הנפט עלו השבוע לרמה גבוהה של $110 דולר לחבית על רקע עצבנות גוברת סביב מתקפה אמריקאית בסוריה, על אף התנגדות רוסיה. אנו צופים אינפלציה של 2.2% ב-12 החודשים הקרובים", וגם כץ מייחס את העלייה באינפלציה לעלייה בשכר הדירה  בחודשים הקרובים. כץ סבור שבשלושת החודשים הקרובים יעמוד מדד המחירים לצרכן על 0.8% ובכל שנת 2013 יעמוד המדד על 2.5%.

בבנק לאומי, נזכיר העריכו לאחרונה כי קצב הבניה ירד לרמות שמגדילות את הפער בין הביקוש לדירות להיצע הדירות. כלומר, מצד אחד יש ביקוש לדירות שעולה על 45 אלף דירות, ומצד שני יש היצע דירות שהולך וקטן (התחלות הבניה ברבעונים האחרונים הצטמצמה), וזה מחזק את הערכת כלכלני בנק לאומי שלא צפויות ירידות מחירים בשוק הדירות.  מה שכן צפוי להערכתם לעלות הוא מחירי שכר הדירה.  התרחיש הזה די ברור – לבעלי הדירות המשכירים יש נכסים במחיר מסויים והם מצפים לקבל תשואה, ברגע שהמחירים של הנכס עלו בשיעורים כה חדים בשנים האחרונות, צפוי שהתשואה שהוא יפיק, דרך שכר הדירה תהיה  גבוה, אבל בפועל שכר הדירה עלה בפחות מהעלייה במחירי הדירות, וזה גרם לתשואה נמוכה יותר על הדירות. להערכת בנק לאומי וכאמור הוא לא לבד – גם לידר שוקי הון וגם כלכלני אקסלנס חושבים כך – שכר הדירה בדרך לעלות.

מה זה מדד שכר הדירה? איך מודדים אותו?

בכמה השתנה  מדד שכר הדירה בחודשים האחרונים 

כל הכתבות על שכר הדירה

היכנסו כאן  לעדכוני מדד תשומות הבניה

הראל מנמיכים תחזית למדד תשומות הבניה. בסקירה מעודכנת, מעריכם כלכלני בית ההשקעות הראל כי מדד תשומות הבניה למגורים בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.4%.  עד לאחרונה, הם סיפקו תחזית גבוה יותר.

בחודש יולי, נזכיר,  מדד תשומות הבניה היה ללא שינוי, ובחודש יוני הוא עלה ב-0.2%. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1%.

בהראל סבורים כי מדד המחירים לצרכן בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.4%, וכן הם מעריכים ביחס לנתוני הדיור כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (מדובר בעיקר במדד מחירי השכירות) יעלה בתקופה זו (שלושה חודשים) ב-0.6% (העלאת התחזית לעומת התחזית הקודמת) כמו כן, מעריכים בהראל כי מדד מחירי הדירות בבעלות יהיה בתקופה זו ללא שינוי (בתחזית קודמת ציפו לעליה של 0.4%).

מדד תשומות הבניה הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש  בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  המדד משמש  את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה.

התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבניה

רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.

ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?

התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1%, כך שהקצב, מתקרב ל-2% ( אם כי, ייתכנו בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו). בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.

 את ההערכות  (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא, ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים)  יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד.

היכנסו כאן  לעדכוני מדד תשומות הבניה

לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆

היכנסו כאן למדד המחירים לצרכן המעודכן!

בבית ההשקעות אקסלנס  מעריכים כי מדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט עלה ב-0.5%. התחזית הזו היא מעל הקונסנזוס של האנליסטים ומבטאת את הערכות מחלקת המחקר באקסלנס כי מחירי השכירויות יעלו כבר בקרוב בשיעור חד.

"אנו מניחים כי האינפלציה תמשיך להרים ראש. לאחר יותר משנתיים במהלכם הערכנו כי האינפלציה בישראל תתמתן משמעותית, המגמה עשויה להתהפך בקרוב", כותבים כלכלני מחלקת המחקר ומוסיפים – " אחד הגורמים המשמעותיים לאינפלציה הנמוכה (ולתחזיות כמובן) היתה התמתנות צפויה בסעיף הדיור במדד. האצה מחודשת של מחירי הנדל"ן עשויה להגיע גם למחירי השכירויות בקרוב מה שיאיץ את קצב האינפלציה. התאוששות בצמיחה, בצריכה הפרטית ומחירי הנפט הגבוהים רק יספקו רוח גבית נוספת".

באקסלנס סבורים כי האינפלציה ב-12 החודשים הבאים תהיה 2.3% וזו גם תהיה האינפלציה בשנת 2013.

במחלקת המחקר של קבוצת הפיננסים, הראל סבורים שהמדד בחודש אוגוסט יעלה ב-0.4%, ובחודש ספטמבר ב-0.1%. המדד בשנה הקרובה צפוי להערכתם לעמוד על 2%.

 פסגות – מדד אוגוסט עלה ב-0.2%

כלכלני בית ההשקעות פסגות מעריכים כי מדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט עלה ב-0.2%, נתון נמוך ביחס להראל ולאקסלנס.  בפסגות מסבירים את העלייה במדד  על רקע עליית מחירי הדלק, הדיור והפירות והירקות. להערכתם  – "מחיר הדלק עלה ב-2.2% בשל התייקרות מחירי האנרגיה בעולם שקוזזה באופן חלקי על ידי היחלשות הדולר.סעיף הדיור צפוי לעלות ב-0.7%, בעיקר מסיבות עונתיות. מחירי הנסיעות לחו"ל וטיסות בארץ ירדו ב-0.7% מסיבות עונתיות. סעיף הפירות וירקות צפוי לעלות ב-3.8% מסיבות עונתיות".

בחודש ספטמבר יירד , להערכת כלכלני פסגות, מדד המחירים לצרכן ב-0.1%. "מחיר הדלק זינק ב-3.2% על רקע החששות מתקיפה אמריקאית בסוריה שהעלו את מחירי האנרגיה בעולם ובמקביל הובילו להיחלשות השקל מול הדולר", כותבים הכלכלנים אך מדגישים כי – "השפעת החג שחל מוקדם השנה על המדד תבוא לידי ביטוי בעיקר בסעיף המזון שיעלה   ב-0.4%, גבוה מהתוואי העונתי. לעומת זאת, העלייה בסעיף במדד אוקטובר תהיה השנה מעט חלשה יותר מבדרך כלל. מחירי מופעי התרבות יורדים בכ-7% בשל סיום החופש הגדול.  מחירי הנסיעות לחו"ל וטיסות בארץ ירדו ב-2.5% מסיבות עונתיות.

בחודש אוקטובר צפויה להערכת פסגות עלייה של 0.2% במדד המחירים לצרכן. "סעיף הדיור נוטה לרדת בחודשים אוקטובר-ינואר. באוקטובר הסעיף יירד בקצב של 0.1%", מעריכים בפסגות, "מחירי ההלבשה וההנעלה יעלו ב-4.1%, עלייה חלשה מעט מהתוואי העונתי.כאמור, סעיף המזון יעלה רק ב-0.3%, נמוך מהתוואי העונתי וזאת מכיוון שהחג חל השנה בתחילת ספטמבר.

תחזיות האינפלציה של פסגות  ל-12 חודשים הקרובים עומדת על 1.7%. התחזית, מדגישים בפסגות,  מבוססת על הנחת אי שינוי במחירי הנפט ובשער חליפין דולר/שקל. כמו כן, התחזית היא בהנחה שלא תהיה עליה נוספת במחיר החשמל ב-2014, על אף ההתבטאות של יו"ר רשות החשמל

פועלים – מדד אוגוסט עלה ב-0.3%

כלכלני בנק הפועלים צופים כי מדד אוגוסט יעלה בשיעור של 0.3% והוא יושפע מעליות עונתיות במחירי הנופש וההבראה בארץ ובחו"ל. "בנוסף תשפיע העלייה במחיר הבנזין בשיעור חד של 2.3%", מציינים בפועלים ומוסיפים – "עקב העלייה במחיר הנפט העולמי, והמשך העלייה בסעיף הדיור המודד את השינויים בשכר הדירה. מנגד ישפיעו הירידות העונתיות הצפויות במחירי ההלבשה וההנעלה עם התעצמותן של מכירות סוף עונת הקיץ, ירידה מתונה במחירי הפירות והירקות בניגוד לעונתיות הרגילה, וכן התיסוף בשער החליפין של השקל מול הדולר בשיעור של 0.8% (בממוצע חודשי)".

מדד ספטמבר צפוי להערכת כלכלני פועלים לעלות בשיעור של 0.3% הוא יושפע מעלייה במחירי התוצרת החקלאית הטרייה במחירי הבשר והעופות הטריים. "בנוסף יעלו גם מחירי ההבראה והנופש עקב התגברות הביקושים לקראת החג החל השנה בתחילת החודש", מעריכים בפועלים , "כן תשפיע העלייה החדה במחירי הבנזין בתחנות בשיעור של כ-3% עקב העלייה במחיר הנפט הגולמי, שער החליפין של השקל מול הדולר ועדכון במס הבלו. מנגד ימשיכו לרדת עונתית מחירי ההלבשה וההנעלה".

האינפלציה החזויה לשניים עשר החודשים הבאים עודכנה על ידי פועלים ל-2% ולשנת 2013- 2.2%. בתחזית נלקחו בחשבון התנודות במחירי הנפט והסחורות ושערי החליפין בעולם, וכן השפעות עונתיות על התוצרת חקלאית, הלבשה, הנעלה, הבראה ונופש בארץ ובחו"ל.

ומסיכום של ארבעת הגופים האלו, ניתן לראות שהפעם הדעות חלוקות, והמרווח בין התחזית הנמוכה ביותר לגבוה ביותר רחב מאוד. בבית ההשקעות אקסלנס סיפקו תחזית גבוה – 0.5%, ואילו מנגד בבית ההשקעות פסגות סיפקו את הרף התחתון – 0.2% בלבד –  נחכה ונראה מי צודק.

היכנסו כאן למדד המחירים לצרכן המעודכן!