הריבית לחודש יוני 2013 ירדה כאמור ב-0.25% ל-1.25% ועכשיו מתפרסם פרוטוקול הדיון של הוועדה המוניטרית, הוועדה שהחליטה על הפחתת הריבית. למעשה, מדובר בפרוטוקולים של שני דיונים – דיון בפורום רחב ודיון בפורום מצומצם. בדיון בפורום הרחב מוצגים תנאי הרקע הכלכליים הרלוונטיים להחלטה: ההתפתחויות במשק הישראלי – בצד הריאלי ובצד הפיננסי-מוניטארי – וההתפתחויות בכלכלה העולמית. דיון זה נערך בהשתתפות הנגיד, המשנה לנגיד, היועץ הבכיר לנגיד ושלושת חברי הוועדה המוניטארית שמקרב  הציבור. נוסף על אלה משתתפים בפורום הרחב ראשי החטיבות הכלכליות בבנק (המחקר והשווקים) וכלכלנים מהחטיבות השונות, המכינים ומציגים את החומר לדיון. הנתונים, האומדנים וההערכות, המובאים במסמך זה, הם אלו שהיו קיימים במועד החלטת הריבית.

בדיון בפורום המצומצם, שמשתתפים בו חברי הוועדה המוניטארית ושני מנהלי החטיבות הכלכליות,  מציגים מנהלי חטיבות המחקר והשווקים את המלצותיהם לגבי החלטת הריבית. לאחר מכן מתנהל

דיון חופשי, ובסופו הצבעה על גובה הריבית.  הריבית מתקבלת ברוב קולות של חברי הוועדה המשתתפים בהצבעה. במקרה שהקולות שקולים יש ליושב ראש הוועדה (נגיד בנק ישראל) קול נוסף.

הפחתת הריבית תעזור לשער הדולר – האמנם?

בדיון בפורום הרחב הוצג מצב המשק. להערכת, מחלקת המחקר של בנק ישראל, האינדיקטורים המעודכנים לפעילות המשק שפורסמו עד כה מצביעים על המשך צמיחה מתונה ברביע הראשון ועל מגמה מעורבת בחודש אפריל. על פי נתוני החשבונאות הלאומית, ברביע הראשון של שנת 2013 צמח התוצר בשיעור דומה לשיעור הממוצע של ארבעת הרביעים הקודמים, כ-2.8% במונחים שנתיים.  לגידול בתוצר תרמו עליות ביצוא סחורות ושירותים ובצריכה הפרטית. ההשקעה בענפי המשק ירדה ב-19.3%, בהמשך לירידות של 11.6% ו-6.9%, בהתאמה, בשני הרביעים הקודמים. יצוא הסחורות  והשירותים עלה ב-5.6%, לאחר ירידות של5% ו-10% בהתאמה, בשני הרביעים הקודמים, וכך הוא חזר לרמה בה היה מצוי ברביע הראשון של 2011.

 נתוני החשבונאות הלאומית, מדדי האקלים – הנגזרים מסקר מגמות בעסקים של הלמ"ס – והמדד המשולב של בנק ישראל למצב המשק מצביעים על צמיחה בקצב מעט יותר גבוה בחודש אפריל לעומת חודשי הרביע הראשון. תכניתה התקציבית של הממשלה, במידה שתקבל את אישור הכנסת, צפויה להקטין את יעד הגירעון מ – 4.65 אחוזי תוצר ב-2013  ל-3 אחוזי תוצר ב-2014. ירידה זו אמורה למתן את קצב התרחבות הביקושים, לצד החזרת השליטה התקציבית.

במחלקת המחקר מנתחים גם את מצב שוק העבודה – "נתוני סקר כוח אדם לרביע הראשון מצביעים על המשך הירידה בשיעור האבטלה תוך עלייה קלה בשיעור התעסוקה. ברביע הראשון ירד שיעור האבטלה ל-6.5% (ירידה של 0.3 נקודת אחוז), ושיעור התעסוקה עלה ל-59.5%  (עלייה של 0.1 נקודת אחוז). מספר המועסקים עלה ברביע הראשון ב-0.7%  בהשוואה לרביע האחרון של 2012. נראה כי בשנה האחרונה שיעור התעסוקה התייצב ברמה גבוהה לאחר שבשנתיים הקודמות חל בו גידול מהיר. בחודשיים האחרונים היציבות בתעסוקה משתקפת גם בנתונים על מספר משרות השכיר: במגזר הפרטי הוא נותר ללא שינוי בחודש פברואר, בשעה שבמגזר הממשלתי הוא גדל ב-0.3%  בהשוואה לרביע הרביעי של 2012, השכר הנומינלי והשכר הריאלי ירדו בינואר-פברואר ב-0.1% ו-0.4%  בהתאמה , על פי נתונים מנוכי עונתיות. גביית מס הבריאות על ידי המוסד לביטוח לאומי, המהווה אינדיקטור לסך תשלומי השכר הנומינלי, הייתה גבוהה במארס- אפריל לעומת תקופה מקבילה אשתקד, אך היא מבטאת האטה בגידול בתשלומי השכר בהשוואה לחודשיים הקודמים.

"בחודש אפריל המשיכה הממשלה לפעול ללא מסגרת תקציב מאושרת",, מעדכנים בבנק ישראל ומוסיפים – "ובהתאם לחוק יסוד משק המדינה, המאפשר להוציא בכל חודש ב-1/12 2013 מהתקציב לשנת 2012 (כולל פירעון חובות) עד לאישור מסגרת התקציב. ב-5/5/2013 אישרה הממשלה להגדיל את ההוצאה ב-2013 -בכ 6.5 מיליארדי ש"ח מעבר להוצאה הנגזרת מהכלל הפיסקלי, וכן להעלות את תקרת הגירעון ל- 4.65 אחוזי תוצר. מתחילת השנה גביית המסים המצטברת הייתה נמוכה בכ- 2.5 מיליארדי ש"ח מהתוואי העונתי התואם את תחזית ההכנסות. באפריל הסתכם הגירעון המקומי ב- 2.5 מיליארדי ש"ח – נמוך בכ-0.7 מיליארד ש"ח מהתוואי העונתי התואם את יעד הגירעון החדש. הגירעון המצטבר מתחילת השנה הסתכם ב- 5.7 מיליארדי ש"ח והיה נמוך בכ- 0.4 מיליארד ש"ח מהתוואי העונתי העקבי עם תקרת הגירעון של 4.65 אחוזי תוצר.

"מדדי המחירים לחודשים אפריל ומארס עלו ב-0.4% ו-0.2%  בהתאמה, שניהם בדומה לתחזיות. ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ב-0.8%, מתחת לגבול התחתון של יעד האינפלציה. לירידת המדד בשנה האחרונה תרמו בעיקר הייסוף בשער החליפין, ירידת מחירי האנרגיה, ירידות מחירים בשוק הסלולר והרחבת חוק חינוך חינם מגיל שלוש; מנגד, התרומות העיקריות לעליית המדד נבעו מהמזון, מהדיור ומהעלייה במיסוי ובמחירי החשמל.

"סמוך להחלטה שלא מן המניין שקיבלה הוועדה המוניטרית לפני שבועיים – על הפחתת ריבית והפעלת תכנית רכישות מט"ח לשם קיזוז השפעת הפקת הגז – הציפיות לאינפלציה מהמקורות השונים עמדו על כ-1.7%. לאחר פרסום החלטת הוועדה ומדד אפריל, הציפיות לאינפלציה מהמקורות השונים עלו מעט, והן נמצאות כעת מעט מתחת למרכז היעד. הציפיות לטווחים של שנתיים ומעלה (ממוצעים חודשיים) נעות בין 2.3% ל-2.5%. העלייה הצפויה במע"מ ובמחירי החשמל צפויה להוביל לעליית המחירים בחודשים הבאים. מצד שני, ירידת מחירי הסחורות והאנרגיה, שחלה לאחרונה, צפויה לפעול לירידתם. ה פיות לריבית בעוד שנה על פי המקורות השונים, נמצאות בממוצע בין 1.3% ל-1.45%".

 המשכנתא של כולנו – 274 מיליארד שקל

ביחס לשוק האשראי, מעדכנים בבנק ישראל כי התחזקות השקל הייתה הגורם העיקרי לירידה ביתרת החוב של המגזר העסקי במארס, ירידה של 0.9% שהביאה את סך היתרה לרמה של 778 מיליארד ש"ח. היקף הנפקות האג"ח של המגזר הפרטי הלא פיננסי במארס- אפריל הסתכם בממוצע של 1.7 מיליארד ש"ח לחודש, לעומת ממוצע של 3.3 מיליארד בחודשיים הראשונים של השנה. בהשוואה לפברואר, יתרת האשראי למשקי הבית עלתה בחודש מארס 1% ל-389 מיליארד שקל, תוך  המשך גידול של יתרת האשראי לדיור, שעמדה במארס על 274 מיליארד ש"ח, עלייה של 0.8%  לעומת פברואר. בחודשים מארס ואפריל הסתכמו ביצועי המשכנתאות ב- 4-ו 3.8 מיליארדי ש"ח, בהתאמה, בדומה לממוצע ביצועי המשכנתאות בחודשים האחרונים. שיעורי הריבית על משכנתאות חדשות ירדו בחודש אפריל, בעוד הריבית על המשכנתאות בריבית משתנה שמרה על יציבות. נראה שלהוראות הפיקוח על הבנקים הייתה השפעה על רוכשי הדירות להשקעה. שיעור המשכנתאות של רוכשי דירות להשקעה בשיעורי מימון גבוהים (של 60%-90%0) ירד מכ-37% בנובמבר 2012 –לכ-9.5%  במארס 2013. כמו כן, הגודל הממוצע של משכנתא עבור דירות להשקעה ירד באותה תקופה בכ-20% בשעה שהגודל הממוצע של כלל המשכנתאות היה יציב.

ביחס לשוק הדירות, מעדכנים בבנק ישראל שסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (שמתבסס על מחירי שכר הדירה) עלה בחודש אפריל – ב-0.9%, בהמשך לעלייה של 0.8% בחודש מארס. ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל סעיף זה עלה ב-3% לעומת 2.9% ב-12 החודשים שהסתיימו במארס. מחירי הדירות  הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, עלו בחודשים פברואר-מארס ב-0.5%  בהמשך לעלייה של 1.4% בחודשים ינואר- פברואר. קצב עליית מחירי הדירות ממשיך לעלות, וב-12 החודשים שהסתיימו במארס מחירי הדירות עלו ב-10.5%לעומת 10.1% ב-12 החודשים הקודמים.

כמו כן, מציינים בבנק ישראל כי ב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר עמודו התחלות הבנייה על רמה מצטברת של 39,330, ורמה זו צפויה להמשיך לתמוך ברמה גבוהה של היצע הדירות. ואולם, מדובר עדיין בקצב נמוך מזה שהיה בשנת 2011.

במסגרת הפורום המצומצם ששת חברי הוועדה המוניטארית המשתתפים בדיון מחליטים על גובהה הרצוי של ריבית בנק ישראל. חמישה מחברי הוועדה תמכו בהחלטה להוריד את הריבית ב-0.25% ל-1.25%, בעוד חבר ועדה אחד הצביע בעד הותרת הריבית ללא שינוי.

הדיון התמקד במספר סוגיות עיקריות – שוק מטבע החוץ ופערי הריביות; השווקים העולמיים;  סביבת האינפלציה; רמת הפעילות במשק והמצב הפיסקאלי;  שוק הדיור.

חברי הוועדה דנו בפערי הריביות בין ריבית בנק ישראל וריביות הבנקים המרכזיים בעולם . נדונה ההשפעה של גורם זה כגורם מייסף לשקל וזאת תוך התייחסות להורדות הריבית של בנקים מרכזיים  ברחבי העולם ביניהם ה-ECB, כמו גם להקלות כמותיות  במשקים המרכזיים. הוועדה הסכימה כי ההחלטה שלא מן המניין על  הפחתת הריבית ועל הפעלת תוכנית רכישות המט"ח – תרמה לבלימת מגמת הייסוף ואף לפיחות של השקל שנתמכו גם על ידי התחזקות הדולר בעולם. מרבית חברי הוועדה סברו שלאור הלחצים הבסיסיים לייסוף (הפקת הגז הטבעי, התרחבות פערי הריביות ומצב המשק), רצוי להפחית את הריבית כדי להמשיך ולקזז כוחות אלה. בהקשר זה הוועדה דנה בציפיות השל שוק בו מידע הגלום בשווקים הפיננסיים. בהמשך לזאת נידו מצב המשקים המרכזיים בעולם: המיתון באירופה והאטת קצב הצמיחה בסין לעומת השיפור בנתוני המשק האמריקאי. נערך דיון על האופן שבו ההתפתחויות במשקים המרכזיים, המתאפיינות במגמות שונות ישפיעו על ישראל בכלל העל ו יצוא הישראלי בפרט.

הוועדה דנה בסביבת האינפלציה – האינפלציה בפועל 12-ב החודשים האחרונים נמצאת מתחת לגבול התחתון של היעד (%0.8), אך הציפיות לאינפלציה לשנה הקרובה מהמקורות השונים נמצאות מעט מתחת למרכז היעד. חברי הוועדה הסכימו כי מניתוח הנתונים המקרו-כלכליים ותוצאות הסקרים עולה כי נמשכת צמיחה בשיעור מתון. קצב צמיחת התוצר במשק ברביע הראשון של 2013 דומה לממוצע 2012 . ייתכן שהקצב בפועל גבוה מהמדווח שכן ירידה שנרשמה בצריכה הביטחונית המקומית עשויה ליצור תיקון כלפי מעלה בנתון בעדכון הבא, או להשתקף בעלייה בהמשך השנה.

חברי הוועדה דנו גם בהתפתחויות המדיניות הפיסקאלית והשפעות שתהיינה  במידה שתאושר תכנית התקציב (יעד גרעון של 3-ו 4.65 אחוזי תוצר ב שנים 2013 -ו 2014, בהתאמה), הדבר צפוי למתן את קצב התרחבות הביקושים,ו לצד זאת להחזיר את השליטה התקציבית .

חברי הוועדה מסכימים כי בחודשים האחרונים קצב עליית מחירי הדירות ממשיך להיות גבוה, וכי על סמך הנתונים העדכניים לא ניתן לזהות סימנים להתמתנות הפעילות בשוק הדירות. אמנם עליית מחירי הדירות בחודש פברואר (הנתון האחרון) נמוכה לעומת החודשים הקודמים ( %0.5 לעומת למעלה מ-1% בארבעת החודשים שלפניו), אך הוועדה העריכה כי מאחר שהנתונים החודשיים תנודתיים לא ניתן להסיק מכך על התמתנות. הוזכרו צעדי המיסוי שעליהם דנה הממשלה (כגון

ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים ו הטלת מיסוי על משפרי דיור וההערכה הייתה שכאשר הם ייושמו צפויה התמתנות של הביקושים בשוק הדיור. עם זאת חברי הוועדה הדגישו כי נדרשים צעדים בצד ההיצע אשר ביכולתם להביא לגידול בקצב בניית הדירות וכך להתמתנות מחיריה.

הטיעון העיקרי של חבר הוועדה שתמך בהותרת הריבית על כנה הוא , שרמת הריבית הנוכחית תואמת  את תנאי הצמיחה של המשק ו את תנאי האינפלציה הנוכחיים , באופן המאזן בין ההשלכות שיש לשינויי הריבית על הכוחות הפועלים לתיסוף בשוק המט"ח לבין ההשלכות על הכוחות הפועלים להעלאת המחירים בשוק הדיור.

השתתפו,חברי הועדה המוניטארית:

פרופ' סטנלי פישר – נגיד הבנק ויו"ר הוועדה המוניטארית

פרופ' ראובן גרונאו –חבר בוועדה המוניטארית

מר בארי טאף – יועץ בכיר לנגיד לענייני מדיניות מוניטארית, חבר בוועדה המוניטארית

פרופ' רפי מלניק – חבר בוועדה המוניטארית

ד"ר קרנית פלוג – המשנה לנגיד הבנק, חברה בוועדה המוניטארית

פרופ' אלכס צוקרמן – חבר בוועדה המוניטארית

משתתפים נוספים:

מר אנדרו אביר – מנהל חטיבת השווקים

מר אדי אזולאי – ראש מטה הנגיד

פרופ' נתן זוסמן – מנהל חטיבת המחקר

מר יואב סופר – סגן דובר הבנק

ד"ר יוסי סעדון – יועץ לנגיד ודובר הבנק

גב' דנה פליקר – כלכל נית בחטיבת המחקר

גב' אסתי שוורץ – מזכירת הוועדה המוניטארית

זכויות הפנסיה בעת הגרושים אמורות להתחלק בין הבעל והאישה. נשים רבות עבדו לפני הגירושים במשרות חלקיות, או שהיו עקרות בית, והגירושים למעשה גורמים לאבדן הפנסיה של הבעל העובד. הנשים זכאיות לכאורה לחלק מהפנסיה הזו, אבל בפועל, גם אם חלוקה מוסכמת על הבעל לשעבר, וגם אם היא באישור בית המשפט, קרנות הפנסיה עצמן אינן מחויבות להעביר את הקצבה לשני הצדדים אלא לעמית החוסך בלבד, משמע לבעל.
הבעל, מקבל את הפנסיה באופן שוטף, והוא אמור להעביר את חלקה של גרושתו אליה. אבל, אם הוא מחליט לא להעביר? במצב כזה, האישה נאלצת לתבוע על הפרת הסכם ובמקרים מסוימים גם להפעיל הוצאה לפועל. זה לא עניין פשוט, זה עניין שלוקח זמן רב, משאבים וכסף.
מעבר לכך, במצב הקיים על פי החוק , כשבן הזוג לשעבר מת, קופות הפנסיה מחויבות להעביר את הקצבה החודשים לשארים, והאישה לשעבר אינה נחשבת כזו, מרגע הגירושים למעשה היא אינה זכאית (במקרה של מוות) לחלק מן הפנסיה, וזה מגוחך – מדובר במקרים רבים בזוג שחי עשרות שנים יחדיו, וברגע היא מאבדת את כל הזכויות. באם הבעל התחתן עם אישה חדשה, היא זכאית לחלק מהפנסיה, אפילו אם התקופה שהיא היתה נשואה לו, היתה נמוכה משמעותית, מאשר תקופת הנישואים של האישה הקודמת.
הבעיה הזו הפכה לגדולה במקביל לגידול העצום במספר המתגרשים., כשבמקביל נשים רבות לא מצליחות לקבל נתח מהפנסיה של הבעל לשעבר.
על רקע זה, ח"כ זהבה גלאון יזמה את הצעת החוק לפיה קרנות הפנסיה יהיו חייבות לאפשר לבני הזוג לחלק בינהם באופן צודק את הזכאות לקצבת פנסיה, וזאת על פי הכללים שנקבעו בהסכם הגירושים שלהם.

מעל חצי מיליון משקי בית שמהווים כרבע מאוכלוסיית המדינה, מתגוררים בשכירות. בתל-אביב זה בולט במיוחד – שם כמעט חצי ממשקי הבית גרים בשכירות; בירושלים כ-32% ממשקי הבית גרים בשכירות ובחיפה 31% ממשקי הבית גרים בשכירות. 

שיעור השוכרים הלך וגדל עם השנים ברקע עליית מחירי הדירות. למשפחות רבות אין כבר את היכולת לקנות בית והם מסתפקים בשכירות, ובמילים פשוטות – אין להם בריריה אחרת. במקרים רבים, מדובר במשפחות שיש להם דירה קטנה יותר אבל, הם לא מצליחים לרכוש דירה גדולה ומעדיפים לשכור דירה גדולה יותר ולהשכיר את הדירה בבעלותם. 

מעבר לכך, חלק משמעותי מהשכירויות הם של צעירים (בולט בת"א) שמתחלקים ומתגוררים כמה בדירה אחת. עם זאת, צעירים רבים מעדיפים על רקע יוקר המחייה והעלייה במחירי השכירויות לגור עוד מספר שנים עם ההורים (עד להתבססותם הכלכלית).

חוץ מהשוכרים שאין להם ברירה אחרת, יש גם משפחות שמעדיפות לגור בשכירות, מסיבות שונות – אין להם ביטחון באזור בהם הם גרים ושכירות זה סוג של תקופת מבחן; הם צריכים ניידות (בגלל עבודה וסיבות אחרות); הם מעדיפים כלכלית לשכור ולא לרכוש ועוד.

יש לציין שמחירי הדירות בשנים האחרונות, עלו במקומות רבים מעבר לעלייה במחירי השכירויות והמשמעות היא שהתשואה שמקבלים בעלי הדירות ירדה. זה אמנם מסתדר עם מגמת הריבית שהיא בירידה, אבל לאורך זמן קיים מתאם בין מחירי הדירות למחירי השכירויות.

היכנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן!

כלכלני קבוצת הביטוח והפיננסים, הראל השקעות, מעדכנים את התחזית למדד תשומות הבניה למגורים לשלושת החודשים הקרובים – מאי עד יולי 2013.  בהראל מעריכים כי  מדד התשומות יעלה בתקופה זו (במצטבר) ב-2%, וזה בהמשך לעלייה של 0.5% מתחילת השנה (בארבעת החודשים הראשונים – באפריל ירד המדד ב-0.2%,  במרץ היה מדד התשומות ללא שינוי; בפברואר עלה ב-0.2% ובינואר ב-0.5%).מדד המחירים לצרכן בתקופה זו (ינואר עד אפריל) עלה ה-0.4%.

מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. מדד זה  משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות מקבלנים (וגם, באופן חלקי, בדירות יד שנייה) כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין יש להעביר לקבלנים/למוכרים. ומכאן, שעלייה במדד תשומות הבניה מייקרת את עלות הדירה..  רוכשי דירות  רבים מתלבטים בשאלה – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן? השאלה הזו תלויה בעיקר בהפסד הצפוי (ההוצאה הצפויה)  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להפסד הצפוי (ההוצאה הצפויה ) לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? לפחות בחודשים האחרונים וגם בשנה הקודמת בה מדד תשומות הבניה עלה ב-3.3%, נראה שלקיחת משכנתא מהר ככל שניתן והעברת הכספים לקבלן, השתלמה, אך זה כמובן תלוי בסוג המשכנתא (ריבית משתנה, ריבית צמודה, ריבית קבועה) וכן תלוי בציפיות הריבית להמשך, ובריבית הרלבנטית של כל רוכש דירות. כמו כן, כמובן שאין בעבר כדי להעיד בהכרח על העתיד.

 וביחס לעתיד, סבורים כלכלני הראל כאמור כי מדד תשומות הבנייה למגורים יעלה בשיעור של 2%  בחודשים מאי עד יולי  2013 (במצטבר לשלושה החודשים), ואם תחזית זו תתממש הרי שקצב עליית המדד הוא מעל 3% בשנה.

כלכלני הראל מספקים גם תחזית למדד מחירי הדירות בבעלות דיירים. להערכתם בין מאי ליולי ליוני  2013 יעלה מדד מחירי הדירות בבעלות ב-1.2%, וכן הם מעריכים כי סעיף מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בשלושה החודשים הבאים ב-2.2% – מדובר בשיעורים גבוהים שמרמזים על המשך עליות מחירי הדירות בשוק.  מדד המחירים לצרכן יעלה להערכתם בתקופה זו ב-1.5%.

היכנסו כאן למדד תשומות הבניה למגורים המעודכן!

בשבוע האחרון הונפקו ארבע תעודות סל חדשות  בשווי כולל של כ-150 מיליון שקל על מדד איגרות החוב "תל-בונד תשואות" שהושק בפברואר 2013. המדד כולל 62 אג"ח חברות צמוד מדד בריבית קבועה בדירוג (BBB-) עד (A). שווי כל אגרות החוב הנסחרות תחת המדד כ-44.4 מיליארד שקל.

תעשיית תעודות הסל כבר מנהלת סכום עצום בסך 85 מיליארד שקל. בחודש מאי נמשכה המגמה החיובית בתעשיית התעודות סל, כאשר ארבע חברות תעודות הסל גייסו 1.6 מיליארד שקל והן מנהלות יחדיו כאמור סך של 85 מיליארד שקל. מתחילת השנה גדלה תעשיית תעודות הסל ב-14 מיליארד שקל – גידול של כ-20% ביחס להיקף הכספים בתחילת השנה.

קסם של אקסלנס היא החברה הגדולה בתעשייה עם היקף נכסים של 27.8 מיליארד שקל – כ-32.5% מהיקף השוק.שנייה התעשייה –  תכלית שמנהלת כ-25.4 מיליארד שקל – 29.6% מהיקף השוק, שלישית – פסגות עם 23.6 מיליארד שקל.

תעשיית תעודות הסל נהנית בשנים האחרונות מצמיחה מואצת על רקע ההנחה שההשקעה במדדים עדיפה על השקעה בקרנות נאמנות בניהול אקטיבי. הנחה זו נשענת גם על מחקרים (אם כי יש מחקרים סותרים) שמראים שמשקיע אקטיבי אינו יכול לאורך זמן להכות את השוק, כלומר לספק תשואה עודפת, ואם כך אז הרי שעדיף המדד עצמו. זאת ועוד – דמי הניהול בתעודות סל נמוכות בצורה משמעותית מדמי הניהול בקרנות בניהול אקטיבי. למעשה, במקרים רבים, גם אם מנהל הקרן מכה את המדד (משיג תשואה עודפת על המדד) הרי שבשקלול דמי הניהול שהמשקיעים בקרן משלמים למנהל, התשואה של הקרן יורדת מתחת לבנצ'מרק. זה בולט במיוחד בניהול אקטיבי של קרנות מניתיות, שם דמי הניהול הממוצעים עולים על 2%. 

הבנק הבינלאומי מציע ללקוחותיו פיקדון חדש – פיקדון מדד שקל. פיקדון זה הוא ל-4 שנים, ובסוף התקופה מקבל החוסך בפיקדון את התשואה הגבוהה מבין9 שתי אפשרויות – ריבית של 8.24% (ריבית נצברת על פני כל ה-4 שנים; מדובר בריבית של 2% בשנה) או – הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן. 

היכנסו כאן  לפיקדון ליצ'י עם הריבית המעודכנת 

בנק מזרחי טפחות משיק פיקדון ליצ'י משודרג – ליצ'י מדד. בבנק טוענים – "בדומה לפרי הליצ'י שמעניק את הפירות הכי טובים לאחר מספר שנים, כך גם המנגנון הפיקדון ההזה".
ומה המנגנון ? ובכן, ככל שהכסף שוכב בפיקדון לזמן רב יותר כך מקבלים תשואה גבוה יותר. הפיקדון הוא לטווח של עד 6 שנים, כאשר ניתן לצאת החל מהשנה השלישית; הריבית מגיעה בשיאה לריבית שנתית של 1.13%, מדובר בריבית צמודה למדד.
אבל, כמובן שאם המפקידים יוצאים בטווח קצר מ-6 שנים; אזי התשואה שהם מקבלים נמוכה יותר.
סכום המינימום להפקדה בפיקדון ליצ'י – 50 אלף שקל

ארבע חברות תעודות הסל גייסו בחודש מאי 2013 כ-1.6 מיליארד שקל והן מנהלות יחדיו סך של 85 מיליארד שקל. מתחילת השנה גדלה תעשיית תעודות הסל ב-14 מיליארד שקל – גידול של כ-20% ביחס להיקף הכספים בתחילת השנה.

קסם של אקסלנס היא החברה הגדולה בתעשייה עם היקף נכסים של 27.8 מיליארד שקל – כ-32.5% מהיקף השוק. קסם גייסה במאי כ-540 מיליון שקל. שנייה לקסם – תכלית שמנהלת כ-25.4 מיליארד שקל – 29.6% מהיקף השוק, שלישית – פסגות עם 23.6 מיליארד שקל ורביעית הראל תעודות סל עם 8.8 מיליארד שקל.

תעשיית תעודות הסל שהיא תעשייה של כ-8 שנים, מהווה כבר נתח משמעותי מהיקף הכספים המנוהלים בכלל. תעשיית תעודות הסל שמונעת בעיקר לאור הגישה שהמדדים נותנים יותר מניהול אקטיבי (תעודות הסל צמודות לבנצ'מרק/ למדד) עדיין רחוקה מהיקף תעשיית קרנות הנאמנות שמנהלת כ-200 מיליארד שקל, אבל היא מצמצמת באופן עקבי את הפער.

מה זאת תעודת סל? מהן היתרונות והחסרונות שלה ומה ההבדלים בינה לבין קרן נאמנות 

המשנה לנגיד בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג שגם מתמודדת על תפיק הנגיד, במקום פרופ' סטנלי פישר שכנראה מתזמן את הבריחה רגע לפני שיהיה מאוחר מדי (ערמות דולרים שהולכים ונשחקים לצד ריבית אפסית ומשק בהאטה), הרצתה בסימפוזיון הכלכלי של חבר הנאמנים של אוניברסיטת תל אביב. פלוג סקרה את המגמות והאתגרים העומדים בפני המשק הישראלי, להערכתה – "הביצועים המקרו-כלכליים של המשק  הם טובים יחסית; המשק גילה חוסן ראוי לשבח  בסביבה עולמית די מאתגרת ודינמית השוררת מאז המשבר הפיננסי העולמי לפני כחמש שנים. עם זאת, מדינת ישראל ניצבת בפני אתגרים משמעותיים מבחינת פוטנציאל הצמיחה וההתפתחויות החברתיות, בטווח הבינוני והארוך".

תוחלת החיים עולה

פלוג מכוונת בעיקר (אבל לא רק) להתפתחויות הדמוגרפיות – הזדקנות האוכלוסייה בארץ, והעלייה הצפויה על פני הזמן במשקלם באוכלוסייה של המגזרים החרדים והערבים, שמתאפיינים בשעורי תעסוקה נמוכים. להתפתחויות האלו  צפויות להערכת פלוג, השלכות מרחיקות לכת על שיעורי התעסוקה, פריון העבודה והתפתחות הפערים החברתיים.  פלוג אמרה – "המגמות והאתגרים העומדים בפני המשק הישראלי מכוונים לסדרי העדיפויות באסטרטגיית המדיניות הנדרשת לישראל, חשוב לנקוט בצעדי מדיניות שיגבירו את השילוב בתעסוקה של האוכלוסיות הערבית והחרדית. לא יהיה מנוס מהעלאת גיל הפרישה גם בהמשך, בהתאם לעלייה בתוחלת החיים".

ככל שגיל הפרישה רחוק יותר/ מתקדם יותר, אז הסיכוי לקצבה/ פנסיה שתספק את החוסך, גדולה יותר. הבעיה הגדולה כיום בשוק החיסכון הפנסיוני הוא שהכספים שנחסכו לא יכולים לשרת את ציבור החוסכים – אנו חיים על חבית נפץ שעלולה בתוך מספר שנים להתפוצץ.  זה לא חדש – כולם יודעים את זה, החסכונות לא מספיקים לפנסיה – התשואה אפסית (במקביל לריבית האפסית), דמי הנהיול רק עכשיו ירדו דרמטית (ועדיין ביחס לתשואה הם לא זניחים); ומעבר להכל – גיל הפרישה הנוכחי, לצד העלייה בתוחלת החיים, משאירים חיסכון שמתפרש על פני הרבה שנים  זה לא מספיק –  הדרך היחידה היא להעלות את גיל הפרישה. פלוג צודקת – אין מנוס מכך!

אורי אריאל, שר השיכון והבינוי, אמר בכנס  בנושא התחדשות עירונית "נפתור את בעיית הדיור באמצעות שיווק קרקעות במקומות המאפשרים מתן היתרי בניה בתוך שנה וחצי בלבד. אנחנו במשרד, עובדים יום ולילה בכדי לפתור את בעיית הדיור, יש לשווק באופן אפקטיבי את הקרקעות האלו,ובמקומות שאין  קרקע פנויה ויש צורך בהתחדשות עירונית, נערוך תכניות של פינוי בינוי. זה עוזר לכולם ומאפשר לערים להתחדש".

עם כניסתו של אריאל לתפקיד, לפני כחודשיים, אמר  השר – "אין תרופת פלא למצב. הורדת מחירי הדירות לא תהיה בזבנג וגמרנו. שנת 2013, היא שנה בה תהיה התקדמות, אבל לא תהיה פה ההתקדמות הגדולה שכולם מצפים לה וזה נובע בגלל 3 סיבות: הבחירות, אין תקציב ועכשיו כולם עמלים על חוק התקציב וחוק ההסדרים שייקחו כמה חודשים, ועד אז כבר נגיע לסוף השנה. בשנה הזו לא תהיה פריצת דרך, אולם הקמת ועדת שרים לדיור תביא בסופו של דבר לקידום פתרונות, והוזלה יותר משמעותית ב-2014, למרות שכבר השנה עשויה להיות תנודה חיובית שתשפר את המציאות כיום".

אריאל אמר אז – "אני עדיין ביום לימודים ארוך כדי להבין את הבעיות. אין פטנטים. אי אפשר פשוט לצאת לדרך עם 100 אלף יחידות דיור. הפתרונות צריכים להיות משולבים ולהגיע מכלל הגורמים המעורבים בשוק הדיור. זה הדבר הכי חשוב ומרכזי גם בתוך הממשלה, וגם אתכם – הציבור".

כלכלני בנק לאומי סבורים שהגידול בקצב התחלות הבנייה בחצי השנה האחרונה מספק.  במילים אחרות, בלאומי מכוונים לכך שלא צפויים לחצי מחיר מצד הביקוש –  היצע הדירות שנובע כמובן מהתחלות הבנייה הוא כזה שיעמוד בביקושים ויספק אותם ללא לחצים להעלאת מחירים דרמטית. היקף התחלות הבנייה ביזמה פרטית וציבורית עמד ברבע הראשון של 2013 על כ- 41.6 אלף יחידות דיור במונחים שנתיים (הנתונים הינם מנוכי עונתיות). הירידה בהיקף התחלות הבנייה נעצרה ואף חל מעבר לעלייה מתונה. בלאומי מדגישים כי מאז ראשית 2012 היקף התחלות הבנייה הממוצע עומד על 42 אלף יחידות דיור – "מדובר בהיקף התחלות בנייה התואם את הגידול השנתי הממוצע של מספר משקי הבית אשר עומד על כ- 40 אלף יחידות דיור. במידה ולוקחים בחשבון בנוסף לצרכים הנובעים מהגידול הדמוגרפי של האוכלוסייה, את הביקוש של תושבי חוץ, הביקוש השולי של משפרי דיור, ביקוש על רקע של פיצול של משקי בית וכדומה אזי צרכי הבנייה הנם בהיקף של 40 – 45 אלף יחידות דיור בשנה".

"נתונים המפורסמים על ידי משרד הבינוי והשיכון ביחס להיקף העסקאות המאושרות על ידי מנהל מקרקעי ישראל מצביעים על כך שחלה ברבע הראשון של 2013 עלייה חדה (אושרו כ- 13 אלף יחידות דיור) בהשוואה לשנת 2012 בה היקף העסקאות היה נמוך במיוחד (כ- 15.4 אלף יחידות דיור במהלך השנה כולה), במידה ומגמה זו תימשך גם בהמשך השנה, צפויה להימשך העלייה בהיקף התחלות הבנייה, שכן יותר ממחצית מהתחלות הבנייה הנן על קרקע של מנהל מקרקעי ישראל. התפתחות זו תסייע במידה רבה לייצב את שוק הדיור אשר כיום קיימים בו עודפי ביקוש (עודפי הביקוש באים לידי ביטוי בהתגברות קצב עליית מחירי הדיור, אשר נובעת מהפער הגבוה הקיים בין קצב המכירה השנתי של דירות חדשות ובין מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה. פער זה עומד בחצי השנה האחרונה על כ- 2,500 יחידות דיור)".

ועל רקע, הקרבה בין היקף ההיצע להיקף הביקוש,  נראה שהלחץ להעלאת מחירי הדירות פוחת.  בלאומי מציינים כי בעוד היקף התחלות הבנייה נשמר על רמה יציבה של כ- 42 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים, בבחינת תמהיל התחלות הבנייה לפי יוזם, עולה כי משקל התחלות הבנייה ביזמה ציבורית עלה, זאת על חשבון משקל הבנייה ביזמה פרטית. בשנים האחרונות ,  משקלן של התחלות הבנייה ביזמה ציבורית מהווה כ- 10% – 15% מסך התחלות הבנייה,  אלא שלאחרונה עלה משקל התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית ל-20%. בלאומי מבהירים כי מרבית התחלות הבנייה ביזמה ציבורית הנן יחידות דיור אשר נמכרות בשוק החופשי על ידי הקבלן המבצע, כאשר המעורבות של משרד הבינוי והשיכון הנה בקביעת הקריטריונים של הבנייה. מכרזי משרד הבינוי והשיכון יכולים להתייחס לקריטריונים כגון מחיר הדירה, אזור הבנייה, גודל הדירה (באמצעות מתן תמריצים לבנייה של יחידות דיור קטנות) וכדומה.

עלות הקרקע מהווה כשליש מעלות הדירה; במילים פשוטות הקבלן שבונה / מקים את הפרויקט משלם שליש מהעלות הכוללת על הקרקע. זה מרכיב כמובן בולט, והוא בולט שבעתיים במרכז. מחירי הקרקע הגבוהים במרכז גורמים לכך שבמקרים מסוימים עלות הקרקע היא רוב (ואפילו רוב גדול) מעלות הדירה כולה. בדיקה של בנק ישראל תומכת בכך, ואף ממחישה את הפערים – קצב עליית מחירי הקרקעות במרכז לעומת הפריפריה הוא פי 4 ואפילו יותר.

במהלך השנים 2006-2011 הקרקע שמכרה רשות מקרקעי ישראל (ליחידת דיור בבנייה רוויה) התייקרה בשיעור של כ-30% , תוך הבדל ניכר בין מרכז הארץ לפריפריה – במרכז הקרקע עלתה ב-60% ובפריפריה ב-15%. וזאת לאחר שמביאים בחשבון מאפיינים של הקרקע כמיקום ושטח. בשנה החולפת מחיר הקרקע ירד.

בבנק ישראל טוענים כי הזינוק במחירי הקרקע במרכז עולה בקנה אחד עם העלייה החדה במחיר הדירות שם. מעבר לכך, נמצא בבדיקה המקיפה שקיים מתאם חיובי בין מחיר הקרקע לבין שיעור הקרקעות שנמכרו מתוך אלו ששווקו (במונחי יחידות דיור). בשנים האחרונות השיעור עלה מאוד ובמרכז הארץ התקרב למיצוי – אף על פי שהרשות הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקע – והתפתחות זו עשויה לרמז על עודפי ביקוש לקרקע במרכז.

"מחיר הקרקע מהווה רכיב משמעותי במחיר הדירה לצרכן, במיוחד באזורי ביקוש", כותבים כלכלני בנק ישראל, "בישראל היווה מחיר הקרקע, בממוצע כלל ארצי לשנים 2009-2010, בערך שליש ממחיר הדירה לצרכן; במרכז הארץ חלקה של הקרקע גבוה בהרבה מאשר בפריפריה. עלויות הבנייה היוו גם כן כשליש מהמחיר והיתר נזקף לרווח יזמי ולמסים"

בבנק ישראל ניתחו את כל עסקאות המכירה של  רשות מקרקעי ישראל (רמ"י ובעבר – ממ"י, מינהל מקרקעי ישראל) בשנים 1998-2012. הקרקעות שרמ"י שיווקה משמשות לבניית מרבית יחידות הדיור, כאשר במרכז הארץ חלקה נמוך יותר. מסד הנתונים לחישוב המחירים הוא תוצאות המכרזים שרמ"י פרסמה בנוגע למקרקעין שנועדו לבנייה למגורים, רוויה או נמוכה/צמודת קרקע. בסך הכול נמכרו בתקופה הנסקרת קרוב ל-11 אלף מגרשים, והם נועדו לבניית כ-117 אלף יחידות דיור (כ-89 אחוזים בבנייה רוויה). תוצאות המכרזים כוללות את מיקום המגרש, ייעודו, שטחו, מספר יחידות הדיור שניתן לבנות עליו, מחיר הקרקע, הוצאות הפיתוח ותאריך הזכייה.

 "מהבדיקה נמצא כי מחיר הקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה נמוך בשני שלישים עד שלושה רבעים ממחירה בבנייה צמודת קרקע", מעדכנים כלכלני בנק ישראל, "גמישות המחיר ביחס למרחק מת"א עומדת על 0.2- עד 0.4- (כלומר תוספת של אחוז אחד למרחק לת"א, בנקודת הממוצעים של כל המשתנים המסבירים, כרוכה בירידה של 0.2 עד 0.4 אחוז במחיר הקרקע ליחידת דיור). הגמישות ביחס לאוכלוסייה ביישוב עומדת על 0.1-0.2, משום שליישובים גדולים יש כוח משיכה בזכות מגוון שירותים שונים (amenities), היצע נרחב של מקומות עבודה, וכיוצא באלה. ביישובים ערביים מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך במידה ניכרת ממחירה ביישובים יהודיים. כל עלייה בת יחידה אחת בדירוג החברתי-כלכלי של האזור הסטטיסטי בו מצוי המגרש מעלה את מחיר הקרקע בכ-6 אחוזים.

"בשנים 1999-2000 מחירי הקרקע עלו (אך ורק בפריפריה, כמפורט בהמשך), בשנים 2000-2006 הם היו תנודתיים ורשמו עלייה, החל משנת 2008 ועד 2011 הם נסקו בסדר גודל של כשליש, ובשנת 2012 הם ירדו. במרוצת השנים 1998-2012 מחיר הקרקע ליחידת דיור הוכפל. יצוין כי המחירים הגולמיים  של הקרקע  התפתחו במרבית השנים באותו כיוון, אך שיעורי השינוי השנתיים שלהם היו בדרך כלל שונים מאוד.

"נערך למעשה מעקב אחר התפתחות מחיריהן של קרקעות שהן בקירוב שוות איכות מבחינת מיקומן, דהיינו מדובר על מעין גישת "העסקאות החוזרות". בנוסף האמידות התחשבו במספר יחידות הדיור המיועדות ובשטח הקרקע, ולמשתנים המסבירים נוספו משתני דמי (אינדיקטורים) לשכונות/ישובים קטנים. מהאיור עולה כי התפתחות מדד מחירי הקרקע הנאמדת בשיטה זו דומה לזו המוצגת כאן.     

"כאשר בוחנים את השינוי במדד מחירי דירות בבעלות דיירים (מדד זה אינו חלק ממדד המחירים לצרכן), ומשווים אותו לשינוי במחירי הקרקע לבנייה רוויה ולמדד תשומות הבנייה למגורים, מסתמנת התמונה הבאה: בין השנים 2006 ל-2011 מחירי הדירות האמירו בשיעור גבוה מחצי, מחירי הקרקע עלו בשליש, ומחירי התשומות בבנייה למגורים עלו במתינות. בהסתכלות ארוכת טווח, על התקופה המשתרעת בין 1998 ל-2012, שיעור עליית מחירי הקרקע היה הרבה יותר מהיר משיעור עליית מחירי הדירות, כאשר התשומות לבנייה התייקרו בקצב מהיר. 

"ניתחנו את התפתחות מחירי הדירות ומחירי הקרקע לבנייה רוויה, לפי חלוקה למרכז הארץ ולפריפריה (מחוזות הצפון, חיפה והדרום) –  בשעה שבמרכז המחירים  הולכים יד ביד, הרי שבפריפריה אלה אינם פני הדברים. בין השנים 2006 ל-2011 מחירי הקרקע לבנייה רוויה (ליחידת דיור) במרכז עלו בשיעור קרוב ל-60 אחוזים וכך גם מחירי הדירות. לעומת זאת בפריפריה עליית מחירי הקרקע הייתה מדודה, כ-15 אחוזים, בשעה שמחירי הדירות התייקרו בכ-50 אחוזים. אם לנסח את הדברים במונחים מוחלטים, מחיר הקרקע ליחידת דיור במרכז (לא כולל מע"מ) התייקר באותה תקופה בסכום גבוה מ-150 אלף ש"ח ומחירי הדירות זינקו בסכום העולה על 500 אלף ש"ח, ואילו בפריפריה מחיר הקרקע עלה מעט והדירות התייקרו בכ-250 אלף ש"ח. הבדלים דיפרנציאליים דומים בעליית מחירי הקרקע במרכז ובפריפריה במהלך התקופה הנחקרת נמצאו גם בשיטת "העסקאות החוזרות". בשנת 2011 הגיעו מחירי הקרקעות (לא כולל מע"מ) לשיאם: במרכז המחירים הגיעו לסדר גודל של 450 אלף ש"ח ליחידת דיור לבנייה רוויה ובפריפריה הם התקרבו ל-100 אלף ש"ח; מדובר על כשליש ועל כעשירית, בהתאמה, ממחירה של דירה טיפוסית בת 3.5-4 חדרים.

"יוצא אפוא שבמרכז התייקרות הקרקע מתואמת עם עליית מחירי הדירות – פועל יוצא של ביקוש ער למגורים והיצע מוגבל של קרקע לבנייה (פירוט בהמשך), קרקע שמחירה מהווה חלק משמעותי ממחיר הדירה. לעומת זאת בפריפריה חלקה של רמ"י בבעלות על קרקעות לא מבונות גדול יחסית, ויכולתה לשווקן בתוך פרק זמן קצר רבה יותר מאשר במרכז גם בזכות מגבלות תכנון פחותות; על כן בפריפריה קל יותר למתן את עליית מחירי הדירות באמצעות שיווק נרחב של קרקע.  

"יש להדגיש שהבדיקה  אינה בוחנת את הקשר הסיבתי בין מחירי הקרקע למחירי הדירות. בחינה כזו מחייבת ניתוח אמפירי המביא בחשבון כיצד גורמים שונים משפיעים על מחירי הדירות, גורמים שחלקם מקרין במישרין על מחירי הקרקע.  לבסוף, קיים מתאם חיובי בלתי מבוטל בין מחיר הקרקע למגורים לבין שיעור הקרקעות שרמ"י מכרה מתוך אלו שהיא שיווקה. במרכז הזיקה הדוקה יותר (מתאם של כ-0.6) מאשר בפריפריה (כ-0.3). שיעורי המכירה של קרקע במרכז עמדו בשנים 1998-2012 על ממוצע של כ-82 אחוזים לעומת כ-58 אחוזים בפריפריה. בשנים 2010-2011 הם הגיעו במרכז לכ-94 אחוזים, בד בבד עם עלייה חדה במחיר הקרקע שם, בשעה שבפריפריה שיעורי המכירה והאמרת מחירי הקרקע היו פחותים – כל זאת על אף שבאותן שנים רמ"י הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ. התפתחויות אלו מעידות כנראה על כך שבאותן שנים היה מחסור בקרקע באזורי הביקוש במרכז הארץ, וניתן לשער שבטווח הקצר הדבר יקשה על התמתנות מחירי הדירות שם, כל עוד הביקוש להן יוותר ברמה גבוהה".