ןרינט – סקירת תוצאות הרבעון השלישי 2018, שמירה על המלצת Outperform עם מחיר יעד של 49$

חברת ורינט (VRNT) פרסמה אתמול בלילה את תוצאותיה לרבעון השלישי 2017, כאשר עקפה את תחזיות הקונצנזוס, עם צמיחה בהכנסות בקצב שנתי של 9% וצמיחה דו-ספרתית ברווח הנקי, על רקע שיפור בשיעורי הרווח התפעולי. הנהלת החברה ציינה מספר עסקאות גדולות בשני תחומי פעילותה, הארגוני והביטחוני, וסיפקה תחזית ראשונית לשנת 2018 – הכנסות של 1.215 מיליארד דולר (צמיחה שנתית של 7%) ורווח של 3.00$ למניה (צמיחה שנתית של 9%). אנו ממשיכים לדרג את מניית VRNT בהמלצת Outperform עם מחיר יעד של 49$, לאור השיפור המתמשך בפעילותה, לצד תמחורה הנמוך לעומת מתחרותיה.

ברבעון השלישי 2017 הציגה ורינט הכנסות של 284 מיליון דולר, צמיחה שנתית של 9%, עם רווח נקי non-GAAP של 0.66$ למניה, מעל תחזיות הקונצנזוס של 282 מיליון דולר ו-0.57$ למניה. המרווח הגולמי עמד על 65%, המרווח התפעולי עלה ל-19.7% והחברה ייצרה EBITDA של 63 מיליון דולר. בסוף הרבעון עמדה קופת מזומני החברה על 382 מיליון דולר, כנגד חוב של 766 מיליון דולר (חוב נטו של 384 מיליון דולר).

פעילותה הארגונית של ורינט (customer engagement) הניבה הכנסות של 185 מיליון דולר (65% מסך המכירות), עם צמיחה שנתית של כ-6%, ואילו פעילותה הביטחונית (cyber intelligence) רשמה הכנסות של 99 מיליון דולר, עם צמיחה שנתית גבוהה של 15%. בחלוקה גיאוגרפית, אמריקה הניבה 150 מיליון דולר (53% מההכנסות), עם צמיחה שנתית של 9%, אזור EMEA הניב 31% מהכנסות, עם צמיחה של 17%, ואילו פעילות החברה באזור אסיה-פסיפיק, המהווה נתח של כ-16% מסך ההכנסות, רשמה ירידה שנתית של 2%.

הנהלת ורינט שמרה על טווח התחזיות לשנה הנוכחית (המסתיימת בינואר 2018), עם אמצע טווח הכנסות של 1.14 מיליארד דולר ורווח נקי של 2.75$ למניה. בנוסף, החברה סיפקה לראשונה תחזית לשנת 2018 (המסתיימת בינואר 2019), בה היא צופה הכנסות של 1.215 מיליארד דולר (פלוסמינוס 2%), צמיחה שנתית של כ-7%, עם צפי לצמיחה של 10% בחטיבה הביטחונית ושל 5% בחטיבה הארגונית, ורווח נקי non-GAAP של 3.00$ למניה. אנו מעדכנים את תחזיותינו בהתאם.

אנו סבורים כי חברת ורינט נמצאת בתהליך התאוששות בפעילותה הביטחונית בשווקים המתעוררים, ובכך צפויה ליהנות משיעורי צמיחה גבוהים בפעילות זו בשנה הקרובה, המלווה בשיפור בשיעורי הרווחיות. במקביל, אנו צופים המשך צמיחה סולידית בחטיבה הארגונית, לאור הביקושים לפתרונות אנליטיים. אנו משמרים את המלצתנו על Outperform עם מחיר יעד של 49$, בהתבסס על מכפיל 14 לתחזית הרווח ב-2019, דיסקאונט לתמחור החברות המתחרות ולתמחורה ההיסטורי של מניית VRNT, ובכך אנו מאמינים כי מניית החברה מהווה הזדמנות אטרקטיבית להשקעה

שומה עצמית זה מושג מיסויי – אתם מעבירים דוח למס הכנסה, מס הכנסה אמור לבדוק אותו ואז להחליט איזו שומה זאת – שומה שלא צריך לבדוק, שומה שצריך לבדוק. אבל עוד לפני שאנחנו מקבלים את השומה אנחנו מגישים את הדוח למס הכנסה. אנחנו מגישים את הדוח עם שומה עצמית שהמשמעות שלה היא דוח למס על פי גישתנו, כשהדוח הזה מגובה ומוגש לרשות המיסים. קוראים לזה שומה עצמית, ולפעמים מס הכנסה בכלל לא בודק את השומה, אלא מאשר אותה.

בסה"כ אושרו בשנה האחרונה 14,000 שומות כשמומות עצמאיות. רשות המיסים מדווחת לגבי 2015 כי כ-14,000 נישומים, מתוך כלל הנישומים שהגישו דוחות שנתיים לשנת המס 2015, יקבלו בימים הקרובים הודעה מרשות המסים לפיה שומתם העצמית אושרה כשומה סופית בהתאם להצהרתם, ללא דיוני שומה. זו השנה השלישית שהרשות שולחת במהלך יזום אישורים אוטומטיים לדוחות שנתיים, הפעם אושרו סופית שומותיהם של כ-9,500 יחידים וכ-4,500 חברות. הרשות ממשיכה לתת אמון במגישי הדוחות ומאשרת בכל שנה באופן אוטומטי שומות עצמיות, שיעמדו בקריטריונים שנקבעו מראש.

לדברי משה אשר, מנהל רשות המסים: "משלוח האישורים לשומה עצמית כשומה סופית נועד לעודד נישומים להגיש דוחות שנתיים אמינים ומלאים ולהגביר את מידת האמון בין מגישי הדוחות לבין הרשות. במתן האישור הסופי, מביעה הרשות אמון באיכות המוצהר בדוחות ומקנה למגישיהם ודאות ו"שקט נפשי" בהיות השומה סופית. צעדים אלו, המקלים עם הנישומים הנורמטיביים מבוצעים לצד פעולות אכיפה רבות בהן נוקטת הרשות לגביית מס אמת ולהגברת השוויון".

"בחירת התיקים שקיבלו את אישור השומה הסופית נעשתה באופן ממוחשב בהתאם לקריטריונים שנקבעו לשנה זו במסגרת ניהול סיכונים וגובשה ע"י הוועדה שמונתה על ידי מנהל הרשות לעניין זה. הרשות תבצע מהלכים דומים גם בשנים הבאות עפ"י קריטריונים שייקבעו מדי שנה"

אקויטל ויואל מתמזגות – מדובר במהלך מתבקש כדי להפחית את מספר השכבות וזאת כדי  לעמוד בחוק הריכוזיות. במקביל להודעה, מנניית אקויל זינקה ב-18% ויואל ב-7%. החברות האלו שרוב נכסיהן נגזר משווי האחזקות הסחירות שלהן (בעיקר החזקות בישראמקו) צפויות להשלים את הרכישה בטווח של חצי שנה.

בסוף התהליך יואל תימחק מהמסחר ותחדל מלהיות חברה ציבורית (המחיקה צפויה באמצעות שילוב של מזומן+מניות אקויטל) והקבוצה תרד לשתי שכבות בהתאם לדרישות חוק הריכוזיות. כחלק מהתהליך, דיווחה אקויטל כי יח"ק בעלת השליטה צפויה לצאת בהצעת רכש חלקית לרכישת 25% מהון המניות  במחיר הגבוה ב- 22% ממחיר הבסיס של המניה (המבנה הפירמידיאלי בקבוצה הוא כזה  שללא רכישה כזו יח"ק תאבד את השליטה במקרה של מיזוג- עלולה להיות מדוללת ל החזקה של 21% בלבד בחברה הממוזגת).

עד כאן העובדות בדיווח. השפעות צפויות במקרה שהמיזוג יצליח:

 הצעת הרכש היא ל כ- 50% ממניות הציבור, במידה שכולם ייענו והקיבול יהיה בשיעור של 50%, רק על הצעת הרכש המניה צריכה לעלות בכ- 11%. בנוסף, אקויטל נסחרת בדיסקאונט על ההחזקה  הסחירה של יואל (11% ביחס למחירי הבסיס הבוקר), דיסקאונט שאמור להיעלם עם השלמת המיזוג, כך שרק שני אלה צריכים להתבטא בעלית מניה של כ- 18%.

מבחינת תימחור המיזוג צפוי להיות די פשוט, מאחר שנכסיה העיקריים של אקויטל הם החזקות ציבוריות בעלי שווי שוק (החזקה ביואל ומניות בישראמקו), כך שדי סביר שהמיזוג יתבסס על השווי הסחיר של אקויטל (הגבוה בכ- 11% משווי השוק ביחס למחיר הבוקר), ואולי עם איזו סוכריה לבעלי המניות של יואל בגובה של אחוזים בודדים (מניח שלא יותר מ- 3%).

הקושי שכן יהיה במיזוג נובע מכך שחברה בשווי שוק של כ- 1.3 מיליארד ₪ אמורה לבלוע חברה בשווי שוק של 3.2 מיליארד ₪ (כ- 1.7 מיליארד ₪ החזקות ציבור). לכן, מאוד ייתכן שכחלק מהתהליך יואל תחלק דיבידנד (היא אינה ממונפת ובעלת יתרת רווחים של כ- 2.2 מיליארד ₪) בהיקפים מהותיים. חלוקה שכזו, תפחית את עלות הרכישה/מיזוג וגם תניב לאקוויטל בעלת השליטה מזומן שישמש אותה ברכישה. חברת החזקות הנסחרת בדיסקאונט גבוה ומחלקת דיבידנד משמעותי- זה מצוין למניה.

 לסיכום, עדיין אין תוכנית רשמית למיזוג החברות וגם אין ודאות להוצאה לפועל של הצעת הרכש, אך התהליך החל ואין הרבה סיבות שהוא לא יושלם בטווח של עד חצי שנה. מדובר על חדשות מצוינות לאקויטל (שאכן מגיבה בעליות חדות ) וחדשות טובות גם ליואל, בעיקר אם התהליך יכלול גם חלוקת דיבידנד משמעותית (אם כי חשוב לסייג שהחברה מעולם לא חילקה דיבידנדים).

ביטוח מקיף לרכב – מה שחברות הביטוח לא מספרות לכם – אם תבעתם פעמיים במשך שלוש שנים את חברת הביטוח (גם אם אתם לא אשמים כלל ) חברת הביטוח לא תבטח אתכם.

מאז כינוס הוועדה, חלו שינויים בביטוח המקיף. בראש וראשונה, "עבר ביטוחי" ייזקף לחובתו של המבוטח, אך ורק במקרה שבו עלות התיקון הייתה גבוהה מסך של 5,000 שקל. בנוסף, בעלי רכבים שלא בוטחו על ידי חברות הביטוח, יכולים לרכוש ביטוח רכב עבור הרכב שלהם באמצעות הפול.

ביטוח מקיף הוא ביטוח שנהגים עושים אותו במטרה לבטח פגיעות של צד שלישי. ביטוח מקיף מופעל גם כאשר הנהג אשם וגם בכלל – כאשר פוגעים ברכב של הנהג. מדובר בביטוח שמגביל את החשיפה שלכם להוצאות שנובעות ממקרה תאונה. לדוגמה – פגעתם במכונית יוקרה שהנזק בה הוא 100 אלף שקל, העלות הזו מתגלגלת על הביטוח, כאשר התשלום שלכם הוא עד גובה ההשתתפות העצמית.

הפחד של אנשים מחשיפה גורם לרובנו לרכוש ביטוח מקיף –  סוג של הגנה. אלא שחברות הביטוח מערימות קשיים על קבלת ביטוח מקיף לנהגים שהיו להם בשלוש השנים האחרונות שתי תביעות. התביעות יכולות להיות בלי קשר לסיבת התאונה והאשמים בה – גם אם רכב אחר פגע ברכב שלכם בעמידה ברמזור, זאת נחשבת תביעה, ושני מקרים כאלו (או דומים) שהם ממש לא באחריותכם, יגרמו לכך שלא יבטחו אתכם.

על רקע זה התכנסה וועדת הכספים של הכנסת. חברי ועדת הכספים הביעו תרעומת קשה על התנהלות חברות הביטוח, ביחס לנהגים שיש להם שתי תביעות במהלך שלוש שנים. בדיון הסתבר שחברות הביטוח מסרבות לבטח בביטוח מקיף, נהגים שהיו מעורבים בשתי תאונות במשך שלוש שנים, אף במקרים שהם אינם אשמים בתאונות, או שמדובר בתאונות קלות או בתאונות פגע וברח, בהן אין להם ברירה אלא לתבוע את הביטוח על-מנת לתקן נזקים לרכבם.

"מדובר באינטרסים כלכליים צרים של חברות הביטוח וגם נהגים שמשלמים ביטוח במשך שנים רבות, עשויים למצוא עצמם ללא כיסוי ביטוחי במקרה שהם מעורבים אפילו בתאונות קלות בטווח זמן של שלוש שנים" אמרו חברי הכנסת שהשתתפו בוועדה.  יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני דרש מרשות הביטוח ושוק ההון לחזור לוועדה בתוך חודש עם תשובות מפורשות – מה מדיניות הרשות בעניין, מתי מוגדר נהג כמי שהוא נוהג ברשלנות והאם אין פתרון כגון העלאת הפרמיה, כפי שהיה נהוג בעבר – "לא מקובל עלינו שנהג יישאר ללא כיסוי ביטוחי".

הדיון הוא פרי יוזמתה של ח"כ עליזה לביא שאמרה: "עשרות נהגים נותרים ללא ביטוח וחשופים לסיכון כלכלי אדיר מאחר שהיו מעורבים בשתי תאונות דרכים, בין אם באשמתם ובין אם לאו. יש תלונות רבות, על-כך שחברות הביטוח מסרבות לבטח נהגים גם במקרה של שתי תביעות בלבד במהלך שלוש שנים ואין כל הבחנה בין תאונות קלות לתאונות קשות, למידת האשמה או אם בכלל ניתן היה להגיש תביעה נגד הצד הפוגע במקרה של תאונות פגע וברח. מדובר בתופעה רחבה של הפעלת אינטרסים כלכליים צרים. אני מבינה שיש צורך במודל כלכלי לחברות הביטוח, אך מכאן ועד פגיעה כה קשה בנהגים, שאין חלופות אחרות – חושפים נהגים לסכנות גדולות. הגיעה אליי פניה של אדם שהיה מבוטח 30 שנים ללא כל תביעות ואז אירעו לו שתי תאונות קטנות בשלוש שנים והוא נותר ללא ביטוח צד ג'. זה כשל שאסור לתת לו להימשך".

נציג רשות הביטוח ושוק ההון, דני צור, נתן תשובות חלקיות לוועדה – "חברות הביטוח יש להן מדיניות ניהול סיכונים שלפיה הן פועלות. כיום, לאחר שתי תביעות נחסמת האפשרות האוטומטית לקבלת ביטוח, ומעל 3 תביעות יש סירוב מוחלט. ניסינו למצוא פתרון למסורבי ביטוח. יש לנו סמכות ומגדירים פרמטרים שלאורם ניתנן האפשרות לשקול לקבל או לא מבוטחים".

נשיא לשכת סוכני הביטוח, ליאור רוזנפלד – "מה זה שתי תביעות? זה יכול להיות שמישהו החנה את הרכב שלו בקניון ומישהו פגע בו ועשה נזק אך ברח ולא השאיר פרטים שנעלם. במקרה כזה אם אדם רוצה להפעיל את הביטוח שלו על-מנת לתקן את הנזק, זה נקרא תביעה. נזק טבע נקרא תביעה גם כן. ברק שפוגע ברכב והמבוטח תיקן תיקון פחחות, גם זה נקרא תביעה. שתי תביעות בשלוש שנים יכולים להתרחש בחודש הראשון של השנה הראשונה ובחודש האחרון של השנה השלישית. אכן יש הנחייה כזו של חברות הביטוח. נהג שיש לו בעיה בפגיעות רכוש נותר ללא סיכון. מי שבפגיעות גוף מקבל פתרון בפול. בחברות חשמל, עובדי מדינה, חברים בקולקטיבים לא בודקים גם אם 8 תאונות בשלוש שנים, רגילים הרכב נותר ללא ביטוח. אותו דבר ביטוח צד ג' – דווקא סטודנטים והחלשים בחברה. הם נשארים ללא ביטוח".

חבר לשכת סוכני הביטוח, ישראל גרטי – "מדובר בבעיה שהתחילה עם חברה אחת והתרחב לתופעה. כיום יש רק חברה אחת שמוכנה לבטח נהגים עם 2 תאונות בשלוש שנים (שלמה חברת ביטוח) אך התנאי שכל תביעה לא תעבור 10,000 שקל. אין הגדרה מדויקת מה זו תביעה? 2000 שקל זו תביעה? מי שהגיע לבית המשפט ובסוף יצא צודק, האם זו נחשבת תביעה – מסתבר שכן כי לפעמים לוקח שנתיים – שלוש ובינתיים נחסם. חברות הביטוח עושות מה שהן רוצות. אנחנו נתקלים בבעיה וצריכים להתחנן למצוא כיסוי. גם הפרמיה – אם מצליחים להשיג אישור מיוחד, אז לא יכול להתווכח על הפרמיה שיכולה להיות 100% יותר.

"גם נהג מעל גיל 26 ללא עבר ביטוחי לא יקבל ביטוח, למשל מישהו שרכש לראשונה רכב בגיל 30 כשעד אז נהג ברכב של הוריו, אין לו עבר ביטוחי ולכן מונעים ממנו את הביטוח בטענה שמא הוא מסתיר את העבר הביטוחי שלו".

ח"כ גפני, הגיב על מקרים מסוג זה ואמר – "לא יתכן למנוע ביטוח ממי שלא עשה כל תאונה ולא היו לו תביעות כי פשוט לא היה בעלים של רכב. אני דורש מנציגי  רשות הביטוח ושוק ההון לחזור לוועדת הכספים עם תשובות בתוך חודש מהיום. הם צריכים לענות לנו על כיצד מתמודדים עם תופעה שמי שיש לו מספר תביעות שמוגשות לחברות הביטוח, מפסיקים לתת לו ביטוח מקיף או צד ג'? אנחנו רוצים לדעת מהי הגדרה של תביעה והאם כל תביעה מצדיקה מניעת ביטוח. האם יש החלטה שמי שמגיש תביעות לחברת הביטוח לא יוכל לבטח את רכבו? וכן, האם יש תביעה שניתן להגדיר שהיא כתוצאה מרשלנות הנהג ואז להשאיר נהג מבלי אפשרות לעשות ביטוח?

"זה דבר שלא מקובל עלינו ככנסת, כוועדת כספים. לא מפקירים אדם גם אם הוא רשלן. היו לזה פתרונות בעבר, בין השאר באמצעות הפרמיה. רשות הביטוח ושוק ההון חייבת לספק תשובות ברורות בעניין הזה. זו פגיעה של ממש בציבור. אני רוצה תשובות בתוך חודש".

ביטוחי רכב – כל מה שצריך לדעת

ביונדווקס פרמצבטיקה, שמניותיה נסחרות בבורסה בת"א וגם בוול-סטריט פרסמה את האירועים ואבני הדרך העיקריים שהחברה עברה בשנת 2017..

"חברת ביונדווקס עברה שנת פעילות מעודדת ב- 2017, עם תוצאות מבטיחות של ניסוי קליני בפאזה 2b וחיזוק משמעותי של המצב הכספי", כתב למשקיעים, מנכ"ל החברה ד"ר רן בבקוב, "שילוב אירועים אלו הוביל אותנו לקראת ניסוי קליני מרכזי בפאזה 3. ואכן, אנו מצפים לרשום את המשתתפים הראשונים לניסוי ברבעון הרביעי של 2018. אני שמח לנצל הזדמנות זו כדי לענות על מספר שאלות לגבי התוכניות שלנו. כמו כן, ברצוני להודות לצוות העובדים בביונדווקס, לשותפים שלנו במכון ויצמן ולבעלי העניין האחרים על תרומתם. יחד, אנחנו משיגים דברים גדולים ואני מצפה להצלחה בהמשך השנה הקרובה.

 "נקודות ציון ב- 2017 ותוכניות ל- 2018:

ינואר 2017: קרן ההשקעות של מריוס נאכט משקיעה בביונדווקס והפכה לבעלת המניות הגדולה ביותר שלנו. מריוס נאכט הוא ממקימי החברה ויו"ר צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה (NASDAQ: CHKP). קרן aMoon היא קרן ישראלית חדשה שמתמקדת בתחום הבריאות.

מרס: קיבלנו מענק ממשרד הכלכלה להקמת מפעל מסחרי בגודל בינוני בירושלים לייצור אצווה עבור הקבוצה שנייה של משתתפי המחקר הקליני בפאזה 3. בחודש יולי, נחתם הסכם שכירות לקומה שלמה (כ – 1800 מ"ר) במבנה ביו-פארק בהדסה עין-כרם שבירושלים.

יוני: בנק ההשקעות האירופי (EIB) נכנס להסכם מימון לא מדלל בהיקף של 20 מיליון אירו (כ -23 מיליון דולר) כדי לתמוך בניסוי קליני בפאזה 3 ולצורך השלמת המימון להקמת מפעל הייצור שלנו.

יולי: תוצאות מובהקות סטטיסטית מניסוי קליני בפאזה 2 בשיתוף עם קונסורציום של האיחוד האירופאי: נמצא שחיסון M-001 הוא בטוח לשימוש ומעורר תגובה חיסונית תאית משמעותית. חברי הקונסורציום נמצאים בתהליך של הגשת מאמר לפרסום בכתב עת מדעי מוביל.

ספטמבר: גייסנו 10 מיליון דולר בהנפקה משנית. בעקבות ההנפקה יש לביונדווקס 3 משקיעים אסטרטגיים גדולים המחזיקים בסכום כולל של מעל 30%, כאשר קרן aMoon Partners  של מריוס נאכט נותרה בעלת המניות הגדולה ביותר שלנו.

אוקטובר: התחלנו בהליכים רגולטוריים מול ה- EMA (המקבילה האירופית של FDA)  בנוגע לתוכניות הניסוי הקליני בפאזה 3.

נובמבר: נחתם הסכם לניסוי קליני (CTA) לניסוי קליני בפאזה 2 שיערך על ידי NIH בארה"ב. הניסוי שבמימון NIH יכלול 120 משתתפים עם אתרי ניסוי בטקסס, אוהיו, מיזורי, ואיווה. זהו הניסוי הראשון שלנו בארה"ב תחתFDA  והוא מתוכנן לרבעון השני של 2018. בנוסף מתוכנן ניסוי בפאזה 3 שייערך באירופה.

ינואר 2018: המסחר יתרכז בנאסד"ק בעקבות מחיקה מרצון מבורסת תל-אביב שתחול ב -22 בינואר. יום המסחר האחרון בבורסת תל אביב יהיה 18 בינואר.

 משכנתא לזכאים – למה הזכאים לא מצליחים לממש אותה? אין מסלולי גרייס, תוקף הזכאות קצר, בירוקרטיה מתישה, בנקים שמעלים ריביות וסכומי הלוואה שלא עודכנו מאז 2002. קשה לממש את הזכאות למשכנתא;  התאחדות יועצי המשכנתאות במכתב לשר השיכון את מה שהורג את המשכנתאות לזכאים

משכנתא לזכאים אמורה להיות סוג של מתנה לזכאים – אם אתם עומדים בקריטריונים מסויימים (הנה מדריך בנושא), אתם אמורים לקבל משכנתא בריבית טובה. בפועל, יש הרבה בעיות, העיקרית היא שהריבית לא כזו אטרקטיבית.  על רקע זה,  קיים דשדוש מתמשך בתחום והציבור פשוט לא מממש אותן. התאחדות יועצי המשכנתא מנסה לשנות את העיוותים האלה, ובמה בעצם מדובר –

• אי הפעלת מסלולי גרייס: מתברר כי לקוחות צעירים רבים, במיוחד רוכשים ב"מחיר למשתכן", נאלצים להתחיל לשלם את המשכנתא עוד לפני הכניסה לדירה כשבמקביל הם משלמים גם עבור שכירות. מסלולי גרייס, בהתאמה נדרשת של הריביות, עשויים לפתור את הבעיה.
• תוקף הזכאות קצר מידי: כיום מותר ללקוח לממש את הזכאות רק אם המימוש הינו עד שנה מיום חתימת החוזה. בפועל עקב חתימה מוקדמת על עסקת רכישה מקבלן, למשל, ישנם מקרים רבים בהם הלקוח נזקק לכספי המשכנתא יותר משנה אחרי חתימת חוזה.
• העלאת ריביות על ידי הבנקים: הבנקים מודדים כיום את הריבית בהלוואה על פי שיטות שבפועל מעלה את הריביות ללקוחות, כשבמקביל הבנק מקבל פיצוי מהמדינה על הלוואת הזכאות.
• הקלת הנטל הבירוקרטי: מהמסמך מתברר כי תעודות הזכאות הינן תעודות נייר, המוחזקות בידי בנק אחד בכל עת ועל מנת לקבל הצעת מחיר יש לקחת את התעודה ולהעביר אותה פיזית. זאת ועוד, הליך בקשת הזכאות אינו באתר אינטרנט, ואישורים מסוימים ניתנים אך ורק בתל אביב. בהתאחדות ממליצים להפוך את התהליך לדיגיטלי ואת תעודות הזכאות לתעודות אונליין, חתומות דיגיטלית.
• סכומי הזכאות לא עודכנו מאז 2002, למרות שמדד מחירי הדיור עלה מאז בכ- 209%.
• קשיים לזכאי סיוע בשכר דירה בקבלת משכנתאות לזכאים: כך למשל, בנקים רבים דורשים ביטול הסיוע בשכר דירה עם קבלת המשכנתא, למרות שהדירה עצמה אינה מוכנה והדיירים נאלצים עדיין להתגורר בשכירות.

למדריך משכנתא לזכאים

מדריך משכנתא

מחשבון משכנתא

הנפקות – איך יודעים אם ההנפקה במחיר גבוה? מה זאת הצעת מכר בהנפקה? האם היא מרמזת על כדאיות ההנפקה?  מה זאת עמלת חיתום ומה השיעור שלה מלמד אותנו על אטרקטיביות ההנפקה?

השוק הראשוני ( שוק ההנפקות) חי ובועט – הנפקות אקוויטי (הון) בבורסה שלנו עלו מדרגה בשנה האחרונה ומשיחות עם גורמים בתחום נראה ששנת 2018 תיפתח בסערה. זה עדיין לא גל של הנפקות, וזה לא מזכיר את הנפקות האג"ח , אבל זה הולך וגדל.
במהלך השנה הושלמו, הנפקות ראשוניות (IPO) של נובולוג, אירונאוטיקס, טלרד, לסיכו, מנרב פרויקטים, רציו פטרוליום, ריט מניבים כשבקנה, חברות נוספות לרבות הולמס פלייס, אלמור, האחים, יעקובי, רימון, SK, עדיקה ועוד.

ההנפקות האלו מוצעות לציבור כולו, אך בפועל משתתפים בהם בעיקר הגופים המוסדיים והמשקיעים המתוחכמים. הציבור הרחב כמעט ולא משקיע בהנפקות, וזה ברור – הוא הרי לא נמצא בשוק המשני (המסחר השוטף בבורסה), על אחת כמה וכמה ששוק ההנפקות גדול עליו. אלא שזה לא מדויק – הציבור הרחב אמנם לא משתתף בהנפקות באופן ישיר, אבל הוא חשוף להנפקות דרך הגופים המוסדיים שהם אלו שמנהלים לציבור את הכסף.

הנפקות כרמז לנפילות בבורסה
הנפקות של חברות חדשות בבורסה הן הכרחיות לשוק ההון. למעשה, מדובר באחת מהמטרות העיקריות של הבורסה – להשיג מימון לחברות, ובפועל הן מגוונות את יכולת ההשקעה של השחקנים בשוק.

אלא שהנפקות מבשרות, לפחות בהסתמך על העבר, את המשבר בשווקים. כמעט תמיד לפני נפילה בבורסות היה גל גדול של הנפקות, וההסבר לכך הוא פשוט – רמת המחירים בשווקים היא כזו שקורצת לבעלי הבית לצאת בהנפקה. הרי הכל זה עניין של מחיר, וכשהמחיר גבוה בעלי הבית מוכנים להיות מדוללים. מנגד, אגב, כאשר בעלי המניות קונים זו אינדיקציה להערכתם שהמחיר טוב.
אז אולי אנחנו לא בגל גדול של הנפקות, אבל קצב ההנפקות גדל וזה יותר מרמז על הצפי של בעלי העניין – הרי המטרה שלהם היא למכור ביוקר ולקנות בזול. אין פה הרבה חוכמות, ולכן הנפקה ומכירה היא בעצם הבעת עמדה.

בעלי העניין יגידו לנו שזה לא מש כך, שהם רוצים שאחרי ההנפקה הציבור ירוויח, שהם לא מנפיקים בשיא, שיש הרבה יתרונות בלהיות חברה נסחרת, שהם צריכים את הגיוס עצמו. הכל יכול להיות נכון, אבל הם לא היו עושים את זה במחיר שלא היה מתאים הם לאקזיט.

הנפקות שבהם כסף נכנס לחברה ובעלי הבית מדוללים יוצרים ערך לחברה – היא תשתמש בכסף הזה לצמוח ולהתרחב (יותר נכון, אמורה להשתמש בכסף הזה לצמוח ולהתרחב), אבל יש הנפקות רבות שבהם במקביל לכסף שנכנס לחברה, יש הצעת מכר של הבעלים.

פעם, וזה לא היה מזמן, השוק לא קיבל הנפקות כאלו – הצעת מכר היתה סימן לשוק לא להתקרב להנפקה. הרי זה לא רק שהבעלים מדולל (כמו בהנפקה רגילה) הוא עצמו מוכר מניות ונפגש עם כסף. במילים אחרות, בעל הבית מוכר, האם אתם תקנו שבעל הבית מוכר?
והפלא ופלא – ההנפקות האלו מצליחות. הסיבה פשוטה, יש יותר מדי כסף נזיל במערכת שמחפש תשואה כי הציבור רוצה לקבל יותר מריבית האפס שהוא מקבל בבנק. הציבור קונה קרנות נאמנות, קופות גמל, ומכשירים נוספים ומנהלי ההשקעות בגופים האלו – רוכשים, כי אין להם ברירה. הם לא יכולים להיות מחוץ למשחק. זה פשוט שוק של מוכרים – מוכרי ההנפקות מחוזרים על ידי קונים רבים.

הבעיה שלפעמים מנפיקים לנו חברות בערכים לא ריאליים. הולמס פלייס היתה אמורה לצאת לגיוס לפי שווי של 320 מיליון שקל – מתחנו על כך ביקורת גדולה, ולבסוף החברה בעצת החתמים המלווים את הגיוס הורידו את השווי ל-227 מיליון שקל במקביל להפחתה של הצעת המכר.

עמלת החתמים – מה ניתן ללמוד ממנה
מעבר להצעת המכר שמרמזת על כדאיות ההשתתפות בהנפקה, חשוב גם לבחון את עמלת החתמים. ככל שעמלת החתמים גבוה יותר המשמעות היא שהחברה מוכנה לתגמל יותר את החתם על הצלחה, כי פשוט זה לא טריוויאלי להנפיק במחיר הזה, משהו בסגנון – "אם תצליח לגייס לפי שווי כזה, תקבל עמלה שמנה". מנגד, ככל שעמלת החתמים נמוכה יותר המשמעות שקל להנפיק את החברה המסוימת ולכן התשלום בהתאמה הוא נמוך. אז תיזהרו מעמלות גבוהות, זה לא סתם שהחברה מוכנה לשלם כל כך הרבה כסף.

ומי הם בעצם החתמים? החתמים הם כל יכול בהנפקות – הם אלו שמביאים את החברה הפרטית והופכים אותה לחברה ציבורית. הם בעצם מכירים אותה לאנשי שוק ההון, הם קובעים את המחיר, מקבלים אינדיקציות מהשוק ויוצאים להנפקה ברגע שהם מרגישים נוח עם המחיר (נוח מהבחינה שיהיה לסחורה ביקוש). הם אלו שעומדים מאחורי ההנפקה אם היא לא תצליח. במצב כזה הם יקלטו את הסחורה, אבל אל דאגה, זה שוק שבו יד רוחצת יד – הם יעזרו לחתם אחר בהנפקה אחרת וזה יעזור להם בהנפקה הזו. כל אחד עוזר לשני כדי למכור סחורה (לא כל כך טובה) לגופים מוסדיים שהם בעצם אתם, הציבור.
כן, זה משחק כזה שבו החתמים מרוויחים ( עמלות שמנות מאוד), החברה נהנית (מקבלת הזרמת הון), הבעלים נהנים (תג מחיר גבוה לחברה שלהם ועל הדרך במקרים רבים הם מוכרים מניות), אבל…הציבור לא ממש נהנה.

וחשוב לסייג – זה לא אומר שאין הנפקות טובות שיצרו למשקיעים תשואה. יש, אבל הרוב הוא הנפקות של מניות שבמקרה הטוב מדשדשות ובמקרה הרע יורדות.

עמלות חיתום דוגמאות
הולמס פלייס, רשת משועדוני הכושר, הפחיתה כאמור את מחיר ההנפקה שלה משמעותית. הנה נתונים על תמורת ההנפקה (ברוטו) ועמלות החיתום:

הצעת המכר בהנפקה (של בעלי השליטה) – 28.4 מיליון שקל
התמורה הצפויה לחברה – 56.8 מיליון שקל
הוצאות ריכוז הנפקה 3.8 מיליון שקל
הוצאות אחרות (מוערך) 1.6 מיליון שקל

ההוצאות מסתכמות ב-5.4 מיליון שקל, שזה כ-6.5% מהיקף ההנפקה והצעת המכר. זה הרבה כסף, אבל לפני שלושה חודשים הנפיקה OPC והחתמים נהנו מתמורה של 10% מתמורת ההנפקה. העלויות האלו גבוהות ביחס להנפקות שהיו בשנה האחרונה. רוב ההנפקות היו עם עמלות של 5% עד 7%.

.

מעודכן ל-03/2019

מה התשואה על דירה למגורים?

רכישת דירה להשקעה היא השקעה מעניינת. נכון, מחייר הדירות בעשור האחרון עלו בשיעור משמעותי, ונכון שהממשלה מנסה להילחם במחייר הדירות, גם דרך העלאת המיסוי וגם דרך הקטנת ביקושים ןהגדלת היצע הדירות. י

ועדיין – בהינתן הביקושים לדירות לעומת היצע הדירות, ובהינתן אלטרנטיבות להשקעה סולידית, דירות להשקעה הן עדיין אפיק מעניין.

 אנחנו לא נכנסים כאן לשאלה – האם מחירי הדירות יעלו או יירדו. האמת שכל נבואה כאן היא סוג של הימור. רבים הימרו בשנים האחרונות שזהו – המחירים עומדים לרדת, ואכלו את הכובע פעם אחר פעם. אז, אנחנו נזהרים.

ובכל זאת – מי שקונה דירה להשקעה, ומניח שהערך שלה יישמר על פני זמן, וזו הנחה סבירה ושמרנית, מקבל תשואה שוטפת שבמונחים של היום ובהינתן הריבית באפיקים סולידיים, היא משמעותית.

ולמה בעצם ההנחה שמחירי הדירות ישמרו על ערכם הריאלי על פני שנים היא הנחה סבירה? כי  גם אם יהיה קיפאון בשוק ואפילו ירידות בשנים הקרובות, הרי שמדובר לרוב על השקעה לשנים, ועל פני זמן הדירות שומרות לפחות על ערכם הריאלי – לרוב, הם  משביחות מעבר למדד, ומספקות למשקיעים תשואה ריאלית משמעותית – תראו מה קרה בעשור האחרון. אבל זה עשור חריג, הממוצע על פני עשרות שנים היא השבחה שנתית של כ-3%-4% – וזה  הרבה כסף.

אבל גם אם משקיע לא "מסתכל" על ערך הנכס, אלא הוא מחפש את התשואה, הרי שמדובר בתשואה מרשימה.

הנה הנתונים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) – שכר הדירה הממוצע (ממוצע ארצי) לדירת 4.5-5 חדרים מסתכם בשנה ב-65.5 אלף שקל, ומחירי הדירות הממוצעים הם 1.92 מיליון שקל. התשואה הנגזרת (שכר דירה שנתי חלקי עלות הדירה) היא 3.4%. אבל צריך לזכור שאם זו דירה שנייה שלכם יש לכם מס של 8$ (מס רכישה), אבל גם אז, התמונה לא משתנה מאוד – התשואה תרד ל-3.15%

הממוצע לדירות של 3.5 חדרים עד 4 חדרים הוא שכר דירה של 50 אלף שקל, וזה בשעה שמחיר הדירה (ממוצע) עומד על 1.5 מיליון שקל – כאן מדובר על תשואה של 3.3%, ואם מס רכישה זה יירד לכיוון ה-3.1% (מס רכישה מלא).

בדירות קטנות יותר כצפוי, התשואה גבוה יותר –  הכנסות של 40 אלף שקל משכר דירה שנתי על דירה ממוצעת בערך של 1.15 מיליון שקל – תשואה נגזרת של 3.5%, וכאן א יש מס רכישה התשואה תרד ל-3.3%.

ומה זה אומר – פשוט. נכון שהמשקיעים עזבו את השוק בשנתיים האחרונות במקביל להעלאת מס רכישה, והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, אבל איפה אפשר לקבל היום תשואה סולידית של 3.2%-3.5%. זאת ועוד – מדובר על ממוצעים, יש מקומות שהתשואה בהם היא גם 5% ומעלה.

אז נכון, שבינתייים המס על שכר דירה הוא מצחיק, ונכון שכחלון עושה סימנים להעלות את המס. אבל גם אם המס יעלה, ההשפעה על התשואה תהיה בשולים – כמה עשיריות למטה, שככל הנראה יתגלגלו על השוכרים.

רכישת דירה להשקעה

מניות או דירה – מה עדיף?

מחירי הדירות – לאן?

מחשבון תשואה

מי בעלי הבית האמיתיים באל-על? איך זה שחברת התעופה לא יודעת להרוויח? ואיזו פצצה מסתתרת במאזן של החברה?

"להרגיש הכי בבית בעולם" – זה אחד הסלוגנים של חברת התעופה אל-על, וכן אני מודה ש"זה עושה לי את זה", אנחנו טסים אל-על, משלמים עוד כמה דולרים לעומת כל הלואו קוסט (שהרבה פעמים עולה בסוף יותר) ומרגישים כאילו בבית – בישראל.

ואכן, אל-על היא בזעיר אפין ישראל – חברה בלי מטרה ואג'נדה ברורה, חברה משוסעת ושבטית בלי בעל בית אמיתי, חברה שורדת. חברות אמורות להרוויח, זו המטרה המרכזית של עסקים, במיוחד חברות נסחרות  – באל-על, ממש לא בטוח שזו המטרה העיקרית. נראה שהרווח לעובדים, במיוחד לטייסים, הוא מטרה נעלה יותר. אל-על שורדת מאז שהופרטה (2003) – יש לה שנים של רווחים, אבל זה סוג של רווח אקראי ורווח לא ממש מוצק – רווח שיכול להתאייד ברגע.

אל-על היא חברה שלא יודעת להרוויח (משמעותית), אפילו את ירידת מחירי הנפט (והדלק הסילוני) היא לא ניצלה באופן מלא. היא פשוט נסחטת על ידי גורמים מבית וסוחבת שק של מחויבויות וחובות מהעבר, כך שברגע שנוצר לה רווח, הוא מנוצל לסגור איזה בור היסטורי, מחויבות היסטורית ובום טראח, לא נשאר רווח לבעלי המניות.

לרוב מדובר בעובדים – אל על יותר משהיא מייצרת ערך לבעלי המניות (רווח בדוח רווח והפסד), היא מייצרת שכר לעובדים (הוצאות השכר הן פי כמה וכמה מהרווח). העובדים מבחינתם צודקים – המטרה שלהם היא למקסם את הרווח שלהם, מה אכפת להם מבעלי המניות, רק שעל הדרך הם גורמים נזק לעצמם – חברה שמנה, לא יעילה, תתקשה להיות שחקן משמעותי בשוק התעופה התחרותי. אבל אם רוב העובדים ממש אין בעיה. הבעיה היא עם עובדים שמרוויחים כמו מנכ"לים ומתנהגים כמו ילדים שמשקרים לרופא כדי לפספס בחינה בבית ספר – כן, הטייסים שלקחו אותנו (הציבור) כבני ערובה, ושיחקו אותה חולים (כדי להפחיד את ההנהלה) ועוד כל מיני משחקים של כיתה ג', כשהמטרה היא העלאת שכרם, והם הצליחו.

אז עם  כאלו עובדים, שבעצם שולטים בחברה, העסק לא באמת יכול להרוויח. אבל זה לא רק העובדים שנוגסים ברווחים. אל על היא חברה שחיה על הקצה – עולם התעופה הוא בהגדרה בסיכון מתמיד, ולראייה – בזמן האחרון כל שבוע חברת תעופה (מהעולם) מתרסקת. העסק הזה מסוכן מאוד בגלל תחרות עצומה בעיקר מצד חברות תעופה שמספקות טיסות מוזלות במיוחד.

הסיכון משתקף גם בדו"חות – כדי להיות אל-על צריך מימון ענק, לחברה מאזן של 1.9 מיליארד דולר והון עצמי של 300 מיליון דולר – המינוף הזה גדול, אבל לא חריג בכלל בעולם התעופה. מה לעשות – מטוסים עולים הרבה כסף.

ערך המטוסים במאזן החברה (ואעגל) הוא סביב ה-1 מיליארד דולר. הערך הזה הוא העלות של המטוסים אחרי הפחת. אבל, הערך הזה לא מצדיק את השווי ההוגן של המטוסים. השווי ההוגן על פי מחירונים בתחום ("לוי יצחק" הבינלאומי של עולם התעופה)   נמוך ב- 200 מיליון דולר מהעלות בספרים (על פי בדיקה של אל-על במרץ 2017). יש כאן סוג של הפסד פוטנציאלי של 200 מיליון דולר, ולפני שאתאר איך החשבונאות מכינה חומה בצורה לעלות בספרים (ומונעת הפחתה), תחשבו על הנהלת חברה שחיה בחשש תמידי כי יש לה פצצה במאזן, שעלולה להתפוצץ בכל רגע ולגרום להפסד ענק. המנהלים האלו, (לדעתי) ינסו להפחית את הסכנה הזו ברגע שיהיו להם רזרבות (רווחים). הם ינסו אולי לעשות חשיבה מחדש ולרשום הפרשה לירידת ערך (נדיר יחסית), או להחליף את ציי המטוסים, לחדש אותם, ופעולות נוספות שיגרמו להקטנת הפער בין השווי לעלות בספרים.

ומכאן, שגם במקרה של רווחים, יש סיכוי לא רע שהם יתאיידו – דרישות שכר, הפרשות בגין המטוסים, ויש עוד שואבי רווחים כאלו (שינויים במט"ח, עסקאות גידור, הפרשות , תביעות וכו'). אז נכון שאולי בשנים הבאות זה יהיה אחרת, אבל מאז שחברת התעופה הונפקה, היא לא ייצרה ערך לבעלי המניות, היא ייצרה ערך לעובדים. זו עובדה, והאמת שגם אם חוזרים אחורה (לפני הפרטה ב-2003) הרי שגם אז היא היתה גוף שלא ייצר ערך, גוף שפשוט חי בחסות המדינה.

והמסקנה לקוראי הדוחות ולמשקיעים (בפועל והפוטנציאליים) היא שבאל-על גם אם יש אירוע מעודד רווח, הוא לא איך שזה נראה בשלב הראשון – אלא הרבה פחות. הנה דוגמה –  לפני כשלוש שנים עם הירידה בעלויות הנפט ובעקבותיו הדלק הסילוני, ירדו ההוצאות של החברה בשיעור חד. הדלק הסילוני הוא הוצאה ענקית בדוחות החברה (כיום כ-20% ממחזור ההכנסות; בעבר משמעותית יותר) וכשמחיר הדלק הסילוני יורד בחצי, זה אמור לייצר "בום" בשורה התחתונה. אחרי הכל, אל-על היא חברה עם נפח הכנסות אדיר – כ-2 מיליארד דולר, אז חיסכון של עשרות אחוזים בהוצאה שמהווה עשרות אחוזים מההכנסות, זה הרבה מאוד כסף. ואכן, אל-על הרוויחה יותר, אבל ממש לא כמו שהיתה צריכה להרוויח, והשנה הרווח שלה התכווץ משמעותית והוא בעצם מחק את השיפור שנבע מהירידה בדלק הסילוני.

והמניה בהתאם – עלתה עם ירידת מחירי הדלק הסילוני (לאור הציפיות לרווחי עתק), ונרגעה בהתמדה במקביל לדו"חות הכספיים המאכזים.

אז באל-על אולי יגידו שהסיבה היא בעיקר תחרות, ונכון שהתחרות פוגעת, אבל בתחרות מתייעלים, מפטרים עובדים, בתחרות מייצרים מסלולי הכנסות נוספים, בתחרות חושבים מחוץ לקופסא. אל-על, מוגבלת – תוכנית התייעלות אמנם פה ושם נזרקת לאוויר, אבל בפועל, המנהלים נובחים והשיירה עוברת.

ולסיום – הבטחתי לפרט יותר על ערך המטוסים ואיך אל-על משאירה אותו בגובה שעולה על הערך ההוגן. אל-על מציגה בדוחות את ערך השימוש של המטוסים. ערך השימוש הוא הערך שנובע לחברה מהשימוש בצי המטוסים – לוקחים את התזרים החזוי  – ההכנסות על על פי מחירי הטיסות, שיעור תפוסה; ההוצאות על פי מחירי דלק סילוני, עלות השכר ועוד, מקבלים את הרווח והתזרים השוטף ומהוונים זאת להיום. ככה מקבלים את שווי המטוסים בעיני החברה. השווי הזה באם הוא עולה על העלות בספרים "מחזק" את העלות בספרים – לא מפחיתים אותה למרות שהשווי ההוגן נמוך, כי מבחינת החשבונאות המבחן הוא מול הערך בעיני החברה. הערך הזה הוא לא תורה מסיני – הוא תחזית והתחזית יכולה להערער ברגע – שיעור היוון לא נכון, תפוסה נמוכה יותר, עלייה בדלק ועוד ועוד, ועדיין – החשבונאות נסמכת על המספרים האלו.

מחיר למשתכן – האם זה הצלחה או לא? כאן תוכלו לקרוא מה חושבים על התוכנית הציבור (וגם להשתתף בסקר הגדול) – אתם, ומסתבר שאתם…

היום מדווחים במשרד השיכון ובמשרד האוצר כי הסתיימה ההרשמה להגרלות ההמשך: 14,195 זכאים מסדרות א' ו-ב' נרשמו לההגרלות עבור למעלה מ-2,400 דירות ב-14 ישובים ברחבי הארץ. ההגרלות  מתקיימות בימים אלה  ומכתבי הזכיה יישלחו כבר בשבוע הראשון של דצמבר. 

 שימו לב לנתונים – 14,195 איש ממודדים על 2,400 דירות – כלומר, בחישוב גס סיכוי של 1 ל-6 לזכות. זה תלוי כמובן באזורים, יש אזורים שהסיכוי נמוך מכך, ויש סיכוי שכל הצעה זוכה (בעיקר בפריפריה).

 מנתוני האוצר עולה כי  – 2,468 דירות מוגרלות במסגרת הגרלות ההמשך – 1,161 הינן דירות המיועדות עבור בני מקום שנרשמו משתי הסדרות. הגרלות ההמשך הינן הגרלות עבור יחידות דיור אשר הוגרלו בשנה האחרונה במסגרת התכנית, ועומדות בתנאים המחייבים בפרויקט "מחיר למשתכן" הן מבחינת המפרט והן מבחינת המחיר המוזל. הישובים אליהם נרשמו המשפחות הרבות ביותר לפי סדר יורד הן: מודיעין (7,426), אור יהודה (5,754), באר שבע (3,006), חריש (2,144) וקרית מוצקין (1,721).

במשרד הבינוי והשיכון מקפידים על עריכת ההגרלות בצורה הוגנת ומוצלחת, ותוצאות ההגרלות יפורסמו בשבוע הראשון של דצמבר. בתוך כך, ב-3.12 תיפתח ההגרלה הגדולה הבאה, במסגרתה יוגרלו כ-9,000 יחידות דיור בירושלים, מבשרת ציון, אשקלון, אילת ובעוד מגוון ישובים ברחבי הארץ. לראשונה תיפתח ההגרלה בישובים ערביים.

עד כה, סך כל הזוכים בפרויקט "מחיר למשתכן" מעל ל- 33,000.

עדיאל שמרון, ראש רשות מינהל מקרקעי ישראל, הציג בעיר הנדל"ן של מרכז הבנייה הישראלי את נתוני השיווקים במהלך 2017. לדבריו, "במהלך השנה הזו נסגרו מכרזים לבניית 45,000 יחידות דיור – מספר שיא. מדובר בעסקאות שהקבלנים כבר העבירו את הכספים ושילמו ערבויות ולכן אין מצב שהבנייה לא תחל בקרוב. מדברים על צרכים של 60 אלף יח"ד בשנה, יש כבר 45 אלף עסקאות קרקע מדינה וצריך להוסיף כ-30 אלף יח"ד שייבנו על קרקעות פרטיות. כך שאנחנו עומדים ביעד ההיצע".

שמרון התייחס להסכמי הגג ואמר כי "שיווקנו 8,000 דירות במודיעין ו-5,000 בראשון לציון. בלי הסכמי הגג זה לא היה קורה. אנחנו עושים הסכמי גג גם בפריפריה, אבל שם קצב השיווק נמוך. בראש העין שווקו 8,500 יח"ד מתוך פוטנציאל של 15,400 יח"ד, אבל כרגע יש האטה בשיווקים בגלל התארגנויות התושבים. יש עכשיו התארגנויות בכל הארץ. התושבים מתנגדים לבנייה בגלל בעיות תשתית ותחבורה, אבל אם אף אחד לא רוצה שייבנו לידו אז איפה נבנה?".

בישראל לוקח המון שנים לבנות ושומרון ציין כי "מיום הזכייה במכרז שלבי הפיתוח הבנייה לוקחים בין 3 ל-5 שנים גם קבלנים כמו גינדי ששיווקו ברעש גדול את פרויקט שרונה לקח להם לפחות חמש שנים לבנות, אז למה באים אלינו בטענה?. על מנת לזרז את הבנייה החמרנו בנושא לוחות הזמנים, וקבלן שזוכה במכרז חייב לסיים את הבנייה בלוחות זמנים סדורים".

חיים פייגלין: "הספירה של רמ"י רחוקה מהמציאות"

רשות מקרקעי ישראל סופרת את יח"ד הכלולות בהסכמי הגג עם הרשויות המקומיות כ"היצע דירות" או גידול בהיצע. לצערנו, הדבר רחוק מן המציאות", אמר חיים פייגלין, מבעלי קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס עיר הנדל"ן של מרכז הבנייה הישראלי.

לדברי פייגלין, "רק כ-50% מהסכמים אלו יתממשו וגם זאת לאורך 10 שנים לפחות. זאת כתוצאה משלל חסמים ברמה התכנונית והיישומית של ענף התכנון והבניה בכל מקום בעולם ובישראל בפרט. הסכמי הגג תורמים בפועל לכ-20 אלף דירות לשנה והפוטנציאל שלהם קרוב למיצוי מוחלט. עדיין אין בכך מענה לביקושים של 60 אלף דירות לשנה ומעלה".

"גם הבניה הפרטית על קרקעות פרטיות נמצאת בנסיגה משמעותית בגלל חסמי תכנון ומיסוי והתייקרות משמעותית של הקרקע הפרטית", אמר פייגלין והוסיף כי "סך התחלות הבניה נמצא בירידה משמעותית, כפי שהדבר מתבטא בנתונים המתפרסמים על ידי הלמ״ס".

פייגלין מתח ביקורת נוספת על מדיניות הממשלה בנושא הנתונים ואמר כי "ממשלת ישראל השתיקה כל מקור מידע אחר המפרסם נתונים סטטיסטיים על ענף הבניה והמגורים ונותרה רק הלמ״ס כמקור לגיטימי יחיד לנתונים אשר מוטב וגורמי השוק השונים לרבות הממשלה והשלטון המקומי – יתנו בו את אמונם. אחרת כל השוק יגלוש לכאוס בהעדר נתונים".

"דרושה רפורמה אמיתית ויסודית הכוללת הפשרה מסיבית של קרקע חקלאית בהיקף של כ-300 אלף דונם (המהווים כ-1.5% בלבד מהקרקע הפתוחה בישראל) לטובת מרקמים עירוניים חדשים, צפופים ואיכותיים, אשר יתנו את המענה העיקרי לגידול במשקי הבית בדור הקרוב בישראל. לצד זה ניתן יהיה לקיים גם את ההתחדשות העירונית בערים הקיימות כמוצר משלים למרקמים החדשים. התחדשות עירונית ובניה במרקמים העירוניים הקיימים בלבד – לא תיתן את המענה לביקושים הגואים לדיור בישראל".

הדיווח על עסקאות במקרקעין עובר לאינטרנט

בתחילת דצמבר  תצא לדרך מהפכת הדיווח המקוון על עסקאות במקרקעין. בהתאם להוראות תקנות מיסוי מקרקעין החל ב-1.12.2017 חלה חובת הגשת הצהרה ומסמכים באופן מקוון בלבד. הדיווח המקוון על עסקאות במקרקעין מהווה צעד נוסף לקראת הסטנדרט החדש של "רשות ללא נייר".

 הדיווחים המקוונים נועדו לשפר את השירות, בין השאר, בכך שיחסכו את ההגעה הפיזית למשרדי מיסוי מקרקעין, לייעל את הליכי השומה כך שניתן יהיה להנפיק אישורי מסים לרישום העסקה ברשם המקרקעין בזמן קצר. כמו-כן, יביאו לטיוב ניכר בנתוני העסקאות המפורסמים לציבור במערכת מידע נדל"ן, שמעתה יהיו מלאים יותר בשל השימוש בשדות חובה.

לקראת המהלך השיקה הרשות באתר האינטרנט שלה דף ייעודי ובו מידע מפורט על הדיווח המקוון כולל נוסח התקנות והכללים (לרבות המקרים החריגים שפטורים מהגשה מקוונת), דברי הסבר כלליים, שאלות ותשובות, מצגת להגשת הצהרה מקוונת במערכת שבח.נט ע"י עו"ד מייצג באמצעות כרטיס חכם, מדריך להגשת הצהרה מקוונת למי שאינו מיוצג בעמדת מחשב ציבורי, פרטי התקשרות עם מרכז התמיכה ועוד.

לחץ כאן לכניסה לדף חובת דיווח מקוון על עסקאות במקרקעין https://taxes.gov.il/RealEstateTaxation/Pages/hovat_divuah_mequvan.aspx