מהי תמ"א 1 – התוכנית שמאחדת יותר מ-300 תכניות מתאר?
תוכנית המתאר הארצית המאוחדת – תמ"א 1, היא תוכנית שקידם מינהל התכנון בשנים האחרונות ויצאה לדרך. התוכנית מאחדת יותר מ-300 תוכניות מתאר ארציות שונות. זו לא תמ"א 38, כגון תמ"א 13 להגנת החופים, תמ"א 37 לתכנון צינורות הגז ועוד, שהיו קיימות עד היום ומחליפה אותן.
עד היום הרצף התכנוני היה מורכב ממקטעים והיה כמעט בלתי אפשרי לראות את התמונה המלאה. עם אישור התוכנית אפשר לקבל את התמונה המלאה בלחיצת כפתור, כך שלמתכננים יהיה פשוט ומהיר יותר להגיש תוכניות על סמך התוכנית המלאה, ולכן היזמים והאזרחים ישלמו פחות על התכנון ויזכו לתוכניות בתוך זמן קצר יותר.
מכלל תוכנוית המתאר הארצית היחידה שנשארה רלוונטית היא תמ"א 1 לצד תמ"א 35 – תוכנית המתאר הארצית לבנייה, פיתוח ושימור. עם אישור תמ"א 35 במועצה הארצית, תעבור התוכנית לאישור הממשלה.
מנהל התכנון הסביר כי התוכנית מביאה בשורה סביבתית גדולה- במסגרת התוכנית נוספו עוד כחצי מיליון דונם של שטחי שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות טבעיים ויערות נטע אדם. עוד אמרו שאישור תמ"א 1 הוא תוצר של עבודה יסודית שבה מינהל התכנון עבר תא שטח אחר תא שטח וקבע את ייעודו.
מטרת תמ"א 1 היא לאזן בין צורכי הפיתוח, לצורך בשמירת השטחים הפתוחים. במסגרת התמ"א, מאות אלפי דונמים נוספים קיבלו הגנה. היטל השבחה לרוב 50% כשיש עליית ערך, אלא אם פטור מקומי, באמצעות שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות ומכלולי חוף.
פסיקה: זכויות מתוקף תמא 38 קודמות לתוכניות עירייהתוכנית מתאר תא/5000 – מה היא אומרת? ומה הבעייתיות בה?תוכנית לבניית אלפי דירות בחיפה נעצרה
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מה המשמעות של תוכנית מאוחדת לבעלי נכסים
תוכנית מתאר ארצית קובעת את המסגרת הכללית לשימושי קרקע: היכן יעברו כבישים ותשתיות, אילו שטחים יישמרו פתוחים והיכן תותר בנייה. איחוד התוכניות למסמך אחד לא משנה בהכרח את הזכויות בנכס מסוים, אבל מקל לבדוק אילו מגבלות ארציות חלות עליו. התוכניות המקומיות והמחוזיות ממשיכות לקבוע את הפרטים.
שאלות ותשובות
? מהי תמ"א 1?
זוהי תוכנית מתאר ארצית מאוחדת שמרכזת תוכניות ארציות רבות במסמך אחד. היא נועדה ליצור תמונה תכנונית ברורה יותר.
? למה היה צורך לאחד את התוכניות?
לפני כן התכנון הארצי היה מפוזר בין תוכניות נפרדות, וקשה היה לראות את התמונה המלאה. האיחוד מקל על המתכננים ועל הציבור.
? האם תמ"א 1 מחליפה את תמ"א 38?
לא. לפי המדריך, תמ"א 38 אינה חלק מהאיחוד, והיא ממשיכה לפעול לפי הכללים שלה. האיחוד חל על תוכניות כמו חופים ותשתיות.
? איך זה משפיע על רוכשי דירות?
ההשפעה עקיפה: תכנון ארצי ברור יותר יכול להאיץ פרויקטים של תשתית ובנייה. לגבי נכס מסוים עדיין צריך לבדוק את התב"ע המקומית.
? מה הבשורה הסביבתית של תמ"א 1?
לפי מנהל התכנון, במסגרת התוכנית קיבלו הגנה עוד מאות אלפי דונמים של שמורות טבע, גנים לאומיים ויערות. המטרה היא לאזן בין צורכי הפיתוח לבין שמירת השטחים הפתוחים.
מי שקונה קרקע או בית צמוד קרקע יכול להיעזר בתוכנית המאוחדת כדי לבדוק, בשלב מוקדם, אם האזור מיועד לתשתית עתידית, כמו כביש או קו מתח, שעלולה להשפיע על הנכס.
שינוי בתוכנית ארצית עשוי להשפיע לאורך שנים על ערך הקרקע באזור, ולכן גם בעלי נכסים ותיקים יכולים להרוויח ממעקב אחר העדכונים.
דוגמה: נניח שמשפחה שוקלת לקנות מגרש בשולי יישוב. לפני החתימה, היא בודקת בשכבות התוכנית המאוחדת ומגלה שבקרבת המגרש מסומן תוואי לכביש עתידי. הבדיקה, שנעשתה בעלות נמוכה, מאפשרת לה לשאול שמאי אם המחיר משקף את המגבלה, ואולי לנהל משא ומתן על הנחה.
האם תמ"א 1 קובעת כמה אפשר לבנות במגרש?
לא ברמת המגרש הבודד. את זכויות הבנייה קובעות בעיקר התוכניות המקומיות, ואותן בודקים בוועדה המקומית.
איפה אפשר לעיין בתוכנית?
מינהל התכנון מפרסם את התוכניות באתר שלו, כולל מפות. לבחינה מעמיקה כדאי להיעזר באדריכל או בשמאי.
מה עושים בפועל
- לאתר את הנכס במפות התכנון הארציות.
- לבדוק אם מסומנים בקרבתו תוואי תשתית או שטחים מוגנים.
- לבקש מידע תכנוני מהוועדה המקומית.
- להיעזר בשמאי לפני חתימה על עסקה בקרקע.
להרחבה באתר: היתר בנייה – כל מה שצריך לדעת · קרקע חקלאית – לרוב זה נגמר בבכי