שוק הנדל"ן המסחרי שנהנה לפני המשבר הנוכחי מפריחה כלכלית, עליית מחירים וביקוש גבוה – סופג כעת מכה קשה. המגמות מראות כי קיימת ירידת מחירים ברוב אזורי הארץ ■ הראשונים להיפגע – מגדלי משרדים בריבוי בעלים או בבעלות קבוצות רכישה

כפי שאולי ניתן היה לצפות, אחד התחומים הראשונים שמושפעים מהמשבר הכלכלי בעקבות התפרצות הקורונה הוא שוק השכרת המשרדים. הראשונים להיפגע מהמשבר הם מגדלי המשרדים של קבוצות רכישה, ואחרים שבהם יש ריבוי בעלים. סקר שנערך בנושא מראה כי בעלי משרדים ריקים בגוש דן שמוצעים להשכרה במגדלים כאלה, מסכימים להוריד לעתים 10% ויותר ממחיר השכירות. לעומת זאת, מגדלים שנמצאים בבעלות אחת שומרים על רמות מחיר דומות לאלה שלפני הקורונה.

בסקר שערכה חברת ניהול הנכסים נת"מ, נכללו עשרה מגדלים בתל אביב ובסביבתה, והוא מעלה כמה מסקנות: ראשית – מסתמנת חלוקה ברורה בין מגדלים מרובי בעלים למגדלים בבעלות חברה יחידה. אצל הראשונים ניכרת כבר כעת ירידה במחיר, בעוד שבמגדלים שמוחזקים בידי גורם אחד – לא חל נכון לעכשיו שינוי במחירי השכירות.

"מורידים במחיר, העיקר שתהיה עסקה"

כדוגמאות לכך ניתן לציין את מגדלי עזריאלי שנכללו בסקר ונמצא כי דמי השכירות בהם לא השתנו משנה שעברה, ולעומתם במגדלים כמו מידטאון ורסיטל, שאף הם נכללים בסקר, חלה ירידת מחירים. הירידות התרחשו בשטחים שהיו פנויים להשכרה והן אינן אחידות. מבין המגדלים שנסקרו, המגדל שבו המחיר ירד בשיעור הגבוה ביותר הוא מגדל השחר בגבעתיים, שכיום ניתן למצוא בו שטח פנוי להשכרה בתעריף של 70 שקל למ"ר, לעומת תעריף של 85 שקל למ"ר לפני המשבר, כלומר מדובר בירידה של כ-18%.

לתופעה זו יש שתי סיבות עיקריות: האחת – לחץ כלכי ישיר שדוחק בהן להשכיר את השטחים מהר ככל האפשר, גן אם הדבר מאלץ אותן להתפשר על מחיר נמוך יותר; השנייה – ריבוי הבעלויות מתאפיין בכך שהשטחים שמחזיקה כל חברה במגדל הם לרוב קטנים יותר, ומכאן שהם מושכרים בדרך כלל לחברות קטנות, שהן הנפגעות הראשונות במשבר הנוכחי.

בכיר בחברת נת"מ שערכה את הסקר הסביר את התופעה: "הבעלים רוצים להשכיר ואין להם סבלנות. אם מישהו רוצה לשכור לשנה-שנתיים, מוכנים להוריד לו במחיר, העיקר שתהיה עסקה". כמו כן הוא מוסיף כי ניתן כבר לראות מגמה של חברות שביקשו להחזיר לבעלים שטחים ששכרו. "עדיין לא מדובר בהחזרים של אלפי מטרים אבל בהחלט יש החזרים של 300 או 400 מ"ר", הוא מדווח, "למשל, חברות סטארט-אפ קטנות, נותני שירותים; משרדי עורכי דין שישבו במשרדים של 100-200 מ"ר והחזירו את המשרדים לבעלים או חיפשו שוכרים חדשים, כי העדיפו לעבוד מהבית בתקופה הקרובה".

התופעה המדוברת אינה מאפיינת מגדלי יוקרה או אזור מסוים, והיא מורגשת גם במגדלים וגם במבני משרדים במרכז תל אביב. ישנן חברות סטארט-אפ קטנות שעמדו לפני גיוס והרחבה, אך הגיעו למסקנה שהמצב אינו מאפשר ו"נתקעו" בלי תקציב למשכורות ושכר דירה, ולכן החזירו את השטח ועברו לעבוד מהבית.

"עסקאות של שוכרים קטנים ובינוניים הנמצאים בחוזים גמישים וקצרים יותר משל חברות ענק השוכרות קומות שלמות, נראות יותר בענף", מסביר צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין המארגנת קבוצות רכישה, בין היתר של מגדלים שנבדקו בסקר. "אבל רצון לשפר את תנאי החוזה, לקבל מחיר מועדף או להכניס שוכרי משנה קיים גם אצל השוכרים הגדולים, אך נשאר כרגע מתחת לפני השטח".

השוק מוצף – רעננה והרצליה מובילות בירידת המחירים

המעבר המאסיבי לעבודה מהבית במסגרת ההנחיות לשמירה על ריחוק חברתי, והקושי לשלם את דמי השכירות עקב הפגיעה הכלכלית שספגו חברות רבות, הותירו משרדים רבים ריקים. דוח  שפרסמה חברת הייעוץ העסקי CBRE מתייחס לעניין הפגיעה המשמעותית בקבוצות הרכישה: "טרנד קבוצות הרכישה צפוי להיחלש באופן ניכר לאור המשבר הנוכחי", נטען בדוח. "פרויקטים שבנייתם הסתיימה על ידי קבוצות רכישה מהווים את הידיים החלשות בשוק המשרדים וצפויים להיות הראשונים להיפגע מירידה בשוק זה. פגיעה זו תשפיע על אנשים פרטיים אשר יחויבו בהוצאות התחזוקה והארנונה בנכסים ריקים ויגרמו לירידת מחיר ועלייה בהיצע של שטחי משרדים לרכישה".

בקבוצת הפייסבוק "משרדים להשכרה מפה לאוזן" מתפרסמות מדי יום מודעות על משרדים קטנים שמתפנים. מייסד הקבוצה מדווח כי כמות הפוסטים בקבוצה עלתה בחודשי הקורונה בשיעור של 150%. "יש ימים שבהם עולים כ-20 פוסטים שמציעים משרדים להשכרה. ועשרות בקשות להצטרף לקבוצה", הוא מספר ומסביר שהדבר מעיד על המתרחש בשוק: "יש חברות שלא חזרו לעבוד מהמשרדים שלהן ויש חברות שהתקפלו ונעלמו והמשרדים שלהן עומדים להשכרה. כמו כן, חלק מהחברות נאלצו להקטין את מספר העובדים ונותרו עם משרדים ריקים".

"רמת המחירים המבוקשת בשוק המשרדים מצויה בירידה של10%-5%  ונכונות גוברת לגמישות מצד בעלי הנכסים", נכתב בסקירה שפרסמה CBRE. בין האזורים הבולטים שספגו ירידה נמצאות הערים רעננה והרצליה עם שינוי של 7% ו-6% בהתאמה (56 שקל למ"ר ו-80 שקל למ"ר בהתאמה). בלוד וחיפה המחירים נותרו ללא שינוי ברבעון החולף (44 שקל למ"ר ו-65 שקל למ"ר בהתאמה).

בתל אביב חלה ירידה מתונה יותר של 6% (97 שקל למ"ר) ואילו ברמת גן ירידה של 5% (79 שקל למ"ר), בירושלים הירידה הממוצעת היא 1% בלבד (66 שקל למ"ר).

הסקירה מנתחת את ההבדלים בין הערים כך: "בתל אביב – שוק משרדים מגוון יחסית עם חשיפה לסקטור ההיי טק ותחום חללי העבודה המשותפים. תחום קבוצות הרכישה בולט בעיקר באזור זה ומוביל את ההתפשרות ברמת המחירים. בהרצליה, לעומת זאת – חשיפה גבוהה לסקטור הטכנולוגי. אזור ירושלים מושפע מאוד ממשרדי הממשלה והשירותים הסובבים אותם אשר חוו פגיעה מתונה. והשוק בחיפה הוא שוק מקומי עם מיעוט אלטרנטיבות וכן מיעוט בקבוצות רכישה".

משבר השכרת המשרדים – רק החברות הגדולות ממשיכות לשכור, השאר פותחים חוזים

השכרת משרדים וחללי משרדים – למי זה מתאים? וכמה אתם אמורים לשלם?