הרעיון שמאחורי משכנתא הפוכה הוא מאוד פשוט – בדיוק כמו כל משכנתא, לוקחים מימון, רק שהפעם זה הפוך: זה לא לתחילת החיים, זה כדי שיהיה כסף לשארית החיים ו-או לתת לילדים. הפעם לא לוקחים כסף כדי לקנות דירה, אלא מקבלים כסף על חשבון מכירת דירה. לאנשים בגילאי 60 פלוס שבבעלותם דירה, יש אפשרות לשעבד את הדירה לבנק (או לגוף פיננסי אחר – לרבות חברות הביטוח) ומנגד, לקבל הלוואה/משכנתא. בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים, כפי שעושים במשכנתא רגילה. המשכנתא הזאת לא תשולם באופן חודשי כמו משכנתא רגילה, אלא היא הלוואת בלון (שהריבית הנצברת מנפחת אותה – להרחבה על מה זו הלוואת בלון?), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום.
זה נשמע מפתה, אבל יש לזה גם חסרונות. בעוד במשכנתא רגילה ערך הקרן יורד במקביל להחזרים השוטפים, הרי שבמשכנתא הפוכה, כמו כל הלוואה, יש עליה ריבית, והיא גבוהה יותר מהריבית על משכנתא רגילה, כלומר ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית). חיסרון נוסף – הריבית ללווים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוהה יותר מאשר במשכנתאות רגילות. המלווים טוענים שהם לוקחים במשכנתאות כאלו סיכונים גדולים יותר מאשר במשכנתא רגילה, גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים. למדריך המלא על משכנתא הפוכה
הבית בבעלותכם? יכול להיות שמשתלם לכם לקחת משכנתא הפוכה. הנה המאמר שיסביר לכם במה מדובר, מה היתרונות וממה צריך להיזהר
נכס מקרקעין יכול לשמש כבטוחה להחזרת הלוואה. אם למשל כבר קיימת דירה, ניתן לשעבד אותה לטובת משכנתא ולהשתמש בכסף למחיה, לעזרה לילדים, לטיול, לטיפול רפואי דחוף וכן הלאה. עסקה כזו מכונה "משכנתא הפוכה" וכדאי להכיר אותה.
ראשית, משכנתא הפוכה מיועדת לאנשים שכבר סיימו לשלם על הדירה שלהם. בפועל, מדובר על קהל יעד של בני 60 פלוס או על כאלה שהשיגו הון עצמי גבוה לפני העסקה המקורית על המשכנתא.
שנית, יש לזכור שאת הנכס אפשר לשעבד לבנק, לחברת ביטוח או לכל גוף פיננסי אחר ומנגד לקבל הלוואה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים.
בלי החזר חודשי, עם ריבית: היתרונות של משכנתא הפוכה
מבחינה פיננסית נטו, היתרון של משכנתא הפוכה הוא שלא צריך לעשות ביטוחי חיים כמו במשכנתא רגילה ואין את השלב המקדמי של מבדקי הכנסה. מבחינת המלווה, ההכנסה השוטפת לא רלוונטית כי אין החזרים שוטפים שבהם צריך לעמוד. מעבר לכך, משכנתא הפוכה אפשר לרוב לפרוע בכל נקודת זמן, ללא עמלת פירעון מוקדם וללא קנסות.
עוד חשוב להדגיש שהלווים נשארים בעלי הבית ויכולים להמשיך לגור בו לכל אורך תקופת ההלוואה. מן הצד השני של המתרס, המלווה רגוע כי יש לו שעבוד על הנכס ומשום שהוא עדיין מרוויח מהריבית: גם אם הריבית לא משולמת בכל חודש בחודשו, היא עדיין נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח.
בבוא הזמן ובכל רגע שבו הלווה מחליט על כך, הדירה יכולה להימכר והבנק יקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה. בנוסף, את המהלך הזה על משכנתא הפוכה ניתן לבצע גם חלילה בעת מוות של הלווה. במידה ונותרת יתרה בעת מכירת הנכס, העודף עובר ללווה או ליורשיו.
האם זה משתלם לכולם?
ענף ההלוואות בכלל והתחום של משכנתאות בפרט דינאמי מכפי שנהוג לחשוב ומשתנה לפי צרכים שמגיעים מהשטח. נכון להיום, הרבה אנשים מגלים את היתרונות של משכנתא הפוכה על רקע יוקר המחיה ובגלל ההישענות של הצעירים על ההורים והצורך שלהם במימון. אז במקום לשמור לילדים את הירושה, המון אנשים מחליטים לקחת משכנתא הפוכה עכשיו ולעזור להם לרכוש דירה.
באופן עקרוני, הזכאות למשכנתא הפוכה שמורה עבור בני 60 פלוס שיש ברשותם נכס מגורים, ללא חובות, שעבודים או עיקולים. לחילופין, זכאים גם מי שברשותם משכנתא רגילה ביתרה נמוכה והם רוצים להחליף אותה במשכנתא הפוכה.
לא לשכוח את החיכוכים המשפחתיים
גם במשכנתא הפוכה קייימים מסלולים שונים שתלויים בלווים, בצרכים ובהחלטות שלהם בנוגע להחזר. לכן צריך לבחון כל מקרה לגופו ולזכור שבסופו של דבר, עדיין מדובר על הלוואה שאותה צריך להחזיר. על אף התנאים האטרקטיביים והעובדה שניתן להמשיך לגור בנכס, יש לברר למשל מה גובה הריבית שנצברת, מה צפי הסכום למכירת הנכס ומה עושים אם רוצים לקבל את הכסף כדי לעבור לדיור מוגן.
כמו בכל עסקה שבה מעורבים הורים וילדים, גם משכנתא הפוכה עלולה לגרום חיכוכים בתוך התא המשפחתי. את זה מונעים על ידי ליבון מראש של המחלוקות ובאמצעות תקשורת פתוחה – שמונעת אי שביעות רצון אצל הילדים שמחכים לירושה.
בכל מקרה, צריך גם להתייעץ עם אנשי מקצוע ולהכניס לחישוב דמי טרחת עורכי דין, הוצאות פתיחת תיק (כ-1%-2% מערך הנכס), ביטוח על הדירה, תשלום דמי שירות ודמי טרחה לשמאי.