בניגוד לעבר, תושבי הערים הגדולות כבר לא כל כך מעוניינים בתמ"א או פינוי בינוי. הם מבינים שהם עומדים לגור באתר בנייה, שהוספת דיירים לעיר תקשה על התחבורה ועל היציאה מהעיר. ראשי הערים החדשים נבחרו בין היתר הודות להבטחות המשקפות את רחשי הציבור. לכן ראשי ערים רבים בתקופה האחרונה מתנגדים לבנייה חדשה בשטחם, ובעיקר למיזמי תמ"א השונים.

לעומת זאת, בימים אלה בוחנים במשרד המשפטים אפשרות להגביל את כוחם של ראשי הערים בשינוי מדיניות תכנונית בשטחם, מדיניות שפוגעת ביזמים ובקבלנים, שבחלקם כבר החלו פרויקטים או קיבלו היתרים. הבעיה היא שמסמכי המדיניות המגובשים ברשויות המקומיות אינם בעלי תוקף סטטוטורי. ובמסגרת הדיונים המתקיימים בנושא נבחנת האפשרות למתן תוקף סטטוטורי למסמכים אלה. המשמעות של זה יהיה שיהיה קשה לשנות מדיניות באופן תכוף.

אם אכן יוחלט להעניק תוקף סטטוטורי למסמכי מדיניות שמגבשים ראשי ערים, תהיה גם יציבות להחלטותיהם, וגם היזמים יוכלו לקדם תוכניות ללא חשש שייפגעו משינוי החלטה פתאומי של ראש עיר חדש. בכנס בוני הארץ (הקבלנים) אמרו לא אחת שהמחלוקת בין היזמים לראשי הערים תגיע לבית משפט.

בתוך כך נבחנת גם סוגיית היטלי ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית, הפטורים ממס, ואחת הסיבות שראשי הערים מתנגדים להם. עם זאת, בתל אביב למשל יש ויכוח בנושא על רקע תוכנית הרבעים. במשרד המשפטים מבקשים לחזק את הוודאות בנושא כבר בתחילת ההליך התכנוני, ולא בשלביו המאוחרים כפי שמתרחש היום. במשרד דרכים לעגן בחקיקה מהלך שיביא לוודאות תכנונית  כך שיהיה ברור מוקדם ככל הניתן אם פרויקט התחדשות עירונית יחויב בהיטל השבחה או לא.

כיום היזמים בשוק בחוסר ודאות בנוגע לשאלה אם יידרשו לתשלום היטלי השבחה בפרויקט, ויש לכך השפעה על חישובו הכלכלי של הפרויקט.

על פי התיקון בחוק התכנון והבנייה, פרויקטי התחדשות עירונית המקנים תוספת של 2.5 יחידות דיור, בהתאם לתוכנית המתאר הארצית, לא יידרשו להיטלי השבחה כלל; או במקרים שבהם הרשות המקומית מחליטה להעניק את הפטור ליזם. עם זאת, במקרים מסוימים, כדוגמת מתן זכויות בנייה נוספות על המקובל, תתאפשר גבייה של היטלי השבחה בשיעור מופחת. כך או כך בלי שיתוף פעולה של היזמים,  עם ראשי הערים והתושבים, ושיתוף של אלו עם הרשות להתחדשות עירונית ועם המיזמים, שום חוק לא יהיה מרפא לבעיה.

חיים אביטן, מנהל הרשות להתחדשות עירונית: ראשי הערים לא יקבעו

שלוש תוכניות התחדשות עירונית מזורזות: באום אל פחם, באור יהודה ובגבעת שמואל

הרווח ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית – 18%; ;אין דייר סרבן, יש דייר מתנדנד. זה הכול עניין של ידעt;