מעודכן ל-6/2015

מומחים למשכנתאות של מזרחי טפחות ענו בפורום תפוז בנושא משכנתאות לשאלות הגולשים. השאלות כיסו את כל מגוון הנושאים בתחום – מי יכול לקבל, מתי, כמה זמן לוקח, כמה הון עצמי צריך, מה נחשב להון עצמי, איך מחשבים עמלת פירעון, אפשר לקחת משכנתא למגרש ועוד עשרות שאלות. השאלות הרבות  זכו לתשובות מדרור פלדמן, מנהל סקטור מטה המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות ושרון בן יהודה, אחראית תפעול ובקרה בחטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות.

מחשבון משכנתא

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?

ריכזנו וערכנו בשבילכם את השאלות והתשובות; מומלץ לקרוא (שימו לב מעודכן ליוני 2015) – מידע חשוב למי שמתכוון לקחת משכנתא או למחזר משכנתא. כמו כן, אתם יכולים (וצריכים) להשתמש במחשבון משכנתא שלנו – תוכלו להגדיר את סכום ההלוואה, הריבית התקופה, לשחק במשתנים האלו ולקבל את ההחזר החודשי הצפוי

יש לנו הון עצמי של 245,000 ₪. אנחנו מרוויחים כ-21,000 ש"ח במשותף. מה הסכום המקסימלי של המשכנתא שהבנק יאשר לנו?

גובה המשכנתא המקסימלית אותה ניתן לקבל תלוי בשיעור המימון האפשרי, בהתאם למגבלות הרגולטוריות שהגדיר בנק ישראל.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה יחידה בבעלות, ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 980,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית היא 735,000 ₪.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה חליפית (רכישת דירה ובמקביל מכירה של דירה קיימת יחידה), ניתן לקבל עד 70% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 815,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית  היא 570,000 ₪.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה להשקעה, ניתן לקבל עד 50% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 490,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית הוא 245,000 ₪.

מעבר לעקרונות הנ"ל, כל בקשה למשכנתא תלויה באישור פרטני של הבנק.

כמו כן, חשוב לקחת בחשבון כי בעת רכישת נכס ישנן הוצאות נלוות אשר נדרש לקחת בחשבון בהון העצמי העומד לרשותכם, כגון תשלומי מיסים, עו"ד, רכישת ריהוט לבית וכדומה.

אפשר לקבל הסבר קצר לגבי הנושא של החתמת ערבים? אני שומעת שלפעמים הבנק דורש ערבים ולפעמים לא. מה התנאים בכל מקרה ואיך נמנעים מזה. יש דבר כזה ערבים להון עצמי? איך מקבלים לזה אישור?

אין כללי אצבע מוגדרים מראש, אשר על פיהם הבנק דורש ערבים. לכל בקשת משכנתא מאפיינים ייחודיים לה וייתכן כי הבנק ידרוש צירוף ערב להלוואה בהתאם לפרמטרים הספציפיים של הבקשה.

אם ישנו ספק מסוים ואתם מעוניינים לבחון את המקרה הפרטי שלכם מומלץ לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני. אישור עקרוני על משכנתא הוא האישור שהבנק נותן לביצוע המשכנתא דרכו. בכדי לקבל אישור עקרוני מהבנק אתם נדרשים להעביר לבנק מסמכים שונים, אשר כוללים, בין היתר אישורי הכנסה והתנהלות עו"ש. פירוט מלא יינתן לכם בעת הפגישה / שיחה עם בנקאי המשכנתאות.

המושג "ערבים להון העצמי" אינו מוכר/ברור לנו.

דרור פלדמן, מנהל סקטור מטה משכנתאות

איך אפשר לדעת בכמה יעריך השמאי את הנכס בשביל האישור העקרוני של המשכנתא? האם נהוג להתייעץ קודם עם שמאי ורק אז לגשת לבנק?

אין דרך לדעת מבעוד מועד בכמה יעריך השמאי את הנכס. במסגרת לקיחת המשכנתא ממציא הבנק ללקוח רשימת שמאים אליהם יכול לפנות לביצוע שמאות, אין אנו יכולים לייעץ על פנייה לשמאי לפני ההגעה לבנק. חשוב לדעת כי ערך הנכס אשר נלקח בחשבון בעת ביצוע משכנתא הינו הערך בחוזה הרכישה או הערכת השמאי, הנמוך מבין השיניים. אישור עקרוני ניתן בהתאם להצרת הלווה על שווי הנכס, ולכן אם בהערכת שמאי נקבע ערך נכס נמוך יותר, נדרש יהיה לקבל אישור חדש בהתאם לקביעת השמאי. חשוב לדעת כי מצב זה יכול להשפיע על סכום ההלוואה ו/או שיעור המימון שאושר. לדוגמה, אם השמאי קבע ערך נכס נמוך יותר, וכתוצאה מכך שיעור המימון עולה מעבר למגבלות בנק ישראל, נדרש יהיה להפחית את הסכום כך שיעמוד במגבלות הרגולטוריות.

אשמח לדעת אם על משכנתא לרכישת דירה לצורך השקעה מקבלים תנאי משכנתא פחות טובים מדירה ראשונה? (הכוונה למישהו שיש לו כבר דירה על שמו)?

תחת הגדרת "תנאי משכנתא" נכנסים מספר פרמטרים שונים ובהם תנאי ריבית, תקופות הלוואה, שיעורי מימון וכדומה.

כאשר רוכשים דירה להשקעה, שיעור המימון מוגבל לעד 50% מערך הנכס הנרכש, וזאת בהתאם להוראות בנק ישראל (שיעור מימון זה נמוך משיעור המימון שניתן לקבל לרוכשי דירה יחידה או דירה חליפית).

מעבר לכך, תנאי הריבית והתקופות נקבעים על  פי מאפייני הבקשה הספציפית וללא קשר האם הדירה הנה להשקעה או לא.

האם מתחילים לשלם על המשכנתא מרגע שיש את האישור או שאפשר לקבוע תאריך שממנו המשכנתא תתחיל לרדת (למשל כמה חודשים לאחר קבלת הדירה)?

תשלום המשכנתא מתחיל מהחודש העוקב לקבלת כספי המשכנתא מהבנק. עם זאת, ניתן לבקש מהבנק לבחון מתן גרייס על התשלומים בתחילת ההלוואה. ניתן לקבל גרייס חלקי (דחיית תשלומי הקרן, כאשר מחזירים את הריבית בלבד) או גרייס מלא (דחיית תשלומי הריבית והקרן). אחד המקרים האופייניים לביצוע דחיית תשלומים כנ"ל הוא כאשר נרכשת דירה מקבלן ומועד הכניסה לדירה הוא בשלב מאוחר, כאשר נדרש לשלם שכירות, עד מועד הכניסה לדירה וכדומה. ביצוע הגרייס מותנה באישור פרטני של הבנק

מה המשמעות של פירעון מוקדם של משכנתא ואיזה עמלות או קנסות יש לתהליך זה?

פירעון מוקדם של משכנתא משמעותו סילוק ההלוואה לפני תאריך סיומה, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלקוח לבנק. מדובר במצב בו הלווה מבקש לפרוע את ההלוואה לפני מועד הסיום שלה, או ממקורות עצמיים שלו (הון עצמי) או ע"י ביצוע מחזור משכנתא (סגירת הלוואה קיימת ע"י העמדת הלוואה חדשה בתנאי חדשים).

קנס היציאה, כפי שנוהגים לכנותו, הוא למעשה עמלה בגין סילוק מוקדם של ההלוואה ובדרך כלל הכוונה היא ל"עמלת היוון". כאשר מסלקים, לפני הזמן, את ההלוואה (כולה או רק חלק ממנה), עשוי להיווצר פער בין הריבית הממוצעת בשוק בזמן העמדת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בשוק במועד הפירעון. עמלה זו חלה רק על חלק מהמסלולים (למשל, המסלולים בריבית קבועה) ומחושבת באמצעות נוסחה חיצונית ואובייקטיבית.

האם יש אפשרות לשנות את מספר השנים שהוחלט מראש להחזר המשכנתא? ז"א אם סגרו ל 30 שנה אבל ההכנסה שלנו גדלה ואנחנו רוצים להגדיל את ההחזר ולקצר שנים – האם זה משהו אפשרי?

קיצור שנות הלוואת המשכנתא כתוצאה מעלייה בהכנסות אפשרי לביצוע במסגרת מחזור משכנתא, כלומר סגירת ההלוואה הקיימת ע"י העמדת הלוואה חדשה. ביצוע קיצור התקופה במסגרת מחזור המשכנתא דורש אישור פרטני של הבנק, ובהתאם להצגת אסמכתאות להכנסות העדכניות.

האם אני יכול לפרוע מסלול שלם במשכנתא  וכנגד זה לקצר זמן במסלול אחר ( ללא מחזור ) ?

התשובה היא לא. קיצור התקופה אפשרי רק במסלול בו מבוצע הסילוק, ולא במסלולים אחרים בהלוואה.

האם כסף שמושקע בבורסה יכול להיחשב כהון עצמי?

אשר רוכשים נכס, הבנק דורש כי ההון העצמי ישולם לפני ביצוע המשכנתא. לכן, כסף שמושקע בבורסה יכול להיחשב כהון עצמי, אך הלקוח צריך לקחת בחשבון את זמינותו וגובהו, כך שיוכל לשלם את ההון העצמי לפני.

מה קורה במצב שבו אחרי כמה שנים של החזר משכנתא אחד מבני הזוג מאבד את מקום עבודתו ויש קושי בהחזר המשכנתא?

בנק חשוב שלקוחותיו יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שלהם. במידה ולקוחות נקלעים לקושי נקודתי בתשלום ההחזר החודשי, מומלץ ורצוי להיכנס לאחד מסניפי הבנק או ליצור קשר טלפוני עם מרכז המשכנתאות בבקשה לבחון חלופות לפתרון.

יכולות להיות מספר חלופות כגון דחיית תשלומים למספר חודשים, ביצוע מחזור משכנתא ופריסתה  לתקופה ארוכה תוך הפחתת ההחזרים החודשיים ועוד.

יש לנו היתרים לבניה של עוד 70 מ"ר, מדובר על בינוי ממשי. האם נכון שניתן לקבל הלוואה לצורך בינוי בשיעור של עד 75% מערך הנכס?  האם נוכל לקבל הלוואה לצורך בינוי למרות שכיום המשכנתא שלנו היא בגובה 50% משווי הנכס; ממי מקבלים הלוואה לבינוי ? זו הלוואה מסחרית או דרך פקיד המשכנתאות?

מידה ומדובר בדירתכם היחידה, ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון בהתאם לאישור פרטני של הבנק. קבלת הכספים מותנית, בין היתר, בהצגת היתרי בנייה ותוכניות בנייה, ביצוע שמאות אשר תקבע את ערך הנכס ודרישות פרטניות נוספות של הבנק – בהתאם למאפייני הבקשה.

הבקשה מתבצעת במחלקת המשכנתאות ולא במחלקה המסחרית.

אנו זוג צעיר ומעוניינים לקחת משכנתא יחד עם אימו של בנזוגי שגרה איתנו (גיל 61).התייעצתי עם חברים ואנשים אחרים בתחום ויצאתי מבולבלת פי שתיים. תוכלו בבקשה להסביר לי את הפרוצדורה (גם מבחינת ביטוח וכו'..)?

הפרוצדורה של ביצוע משכנתא אינו משתנה בהתאם לגיל הלווים. ברמה העקרונית, ניתן לאשר משכנתא ללווים בני 61, אך נדרש לקבל אישור פרטני מהבנק בהתאם למאפייני הבקשה שלכם.

בעת לקיחת משכנתא נדרש להמציא ביטוח חיים לכל הלווים בגובה המשכנתא ולתקופת הפריסה. ניתן לבחון ביצוע ביטוח חיים חלקי או פטור מביטוח חיים ללווה המבוגר, כאשר זה תלוי במאפייני הבקשה עצמה (הכנסות המבקשים, היכולת לעמוד בתשלום ההלוואה במידה וחלילה נפטר המבקש ללא ביטוח חיים וכדומה).

חשוב לציין כי דרישת ביטוח חיים למשכנתא הנה דרישה חשובה לבנק וללקוחות כאחד. הביטוח מאפשר כיסוי של חוב המשכנתא בעת פטירה חלילה של אחד הלווים. הביטוח "מגן" על הלקוחות בכך שנטל המשכנתא לא ימשיך על הלווים הנוספים בהלוואה או בני משפחותיהם.

איך מחשבים עמלת פירעון מוקדם? אתם מפרסמים אצלכם את שיעור הריבית הממוצע?  יש לכם מחשבון שמאפשר לחשב את העמלה? איך אפשר לבדוק שהחישוב שלכם נכון?

הנתונים מופיעים באתר בנק ישראל, לרבות נוסחת חישוב העמלה. הבנק מחשב את העמלה בכל הלוואה על פי נוסחה זו.

האם במסלול קל"צ שנלקח ל-20 שנה בריבית של 3% (רק לשם המחשה), ובמידה ועוד 5 שנים שארצה לסגור חלק מהכסף שבמסלול, ובהנחה שתהיה עליית ריבית כלשהי האם עדיין אצטרך לשלם קנסות או שבקל"צ במידה והריבית עלתה מאז הלקיחה אין קנסות ?

במסלול ריבית קבועה צמודה / לא צמודה, במידה וביום הפירעון הריבית הממוצעת בשוק גבוהה מהריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה, לא תהיה עמלת היוון.

שרון בן יהודה, אחראית תפעול ובקרה בחטיבה הקמעונאית

אשמח להבין את חישוב עמלת פירעון ואת ההגיון בדבר – אפילו שהמדד והריבית יורדים עדיין היתרה לסילוק נשארת אותו דבר?

ייתכנו שני מקרים בהם במועד סילוק המשכנתא הלקוח חייב לבנק את אותו סכום שלקח:

1. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (או למטבע חוץ) ובתקופה בה התנהלה ההלוואה עלה המדד והשפיע יותר על יתרת קרן ההלוואה לעומת התשלומים השוטפים שבוצעו על חשבון הקרן.
2. בעת פירעון ההלוואה ישנה עמלת היוון (לרוב במסלולי ריבית קבועה) אשר נקבעת לפי נוסחה קבועה ואובייקטיבית, כאשר יתרת הקרן וגובה העמלה יחדיו שווים / גבוהים מגובה ההלוואה המקורי שנלקח

במידה ואני קונה מגרש לבניה עצמית, מה אחוז המשכנתא שניתן לקבל מעלות הבניה + המגרש – ומתי ניתן לקבל אותה?

הלוואה לבנייה עצמית הנה הלוואה לדיור. שיעורי המימון הניתנים לבנייה עצמית זהים לשיעורי המימון שניתן לקבל בעת לקיחת משכנתא לרכישת דירה. נדרש כי שיעור המימון יעמוד במגבלות הרגולטוריות של בנק ישראל.

מהן "ההצמדות" השונות שיש למשכנתא?

קיימת שלושה סוגי הצמדות במסלולי המשכנתא השונים: הצמדה לממד המחירים לצרכן – קרן ההלוואה צמודה לשינויים במדד המחירים לצרכן. הצמדה למטבע חוץ – דולר / אירו – קרן ההלוואה צמודה לשינויים בשער המטבע דולר / אירו. ללא הצמדה – קרן ההלוואה לא צמודה.

האם יש יתרון ללקיחת משכנתא בבנק שבו יש את העו"ש?

אין הכרח לקחת את המשכנתא בבנק בו מתנהל העו"ש (ניתן לקחת משכנתא בבנק מסוים ולהעמיד הוראת קבע לתשלום מבנק אחר). במסגרת לקיחת המשכנתא מומלץ לקבל הצעות מ 2-3 בנקים ולהחליט על הבנק בו תיקחו משכנתא בהתאם לשירות שקיבלתם, לרמת הייעוץ המקצועי ולתנאי הריבית.

עד כמה משפיעה תקופת המשכנתא על תמהיל המסלולים וגובה הריבית?

אחד הפרמטרים המרכזיים אשר משפיעים על סך הכספים שיוחזרו בגין המשכנתא שנלקחה הוא תקופת ההלוואה. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך סך ההחזרים קטנים, זאת מכיוון שכאשר מחזירים את המשכנתא על פני תקופה יותר קצרה הריביות, לרוב, יותר זולות, קרן ההלוואה יורדת יותר מהר ולכן משלמים פחות החזרי ריבית ומדד.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, ההחזר החודשי גדל ונדרש לבדוק כי ניתן לעמוד בהחזר באופן שוטף.

מה צריך להיות היחס בין ההחזר החודשי למשכורת?

אישור משכנתא במקרה המתואר תלוי בסכום המבוקש. כלומר, נדרש לבחון כמה הון עצמי יש ברשותכם וממנו לגזור את גובה המשכנתא המבוקשת.

ברמה כללית, יחס ההחזר של המשכנתא מהכנסות נטו (לאחר ניכוי הלוואות נוספות, במידה ויש) לא יעלה על 40%.

אני בחופשת לידה, האם אני יכולה לקבל משכנתא?  

כל מקרה נבדק לגופו. הבנק ייבקש לקבל פרטים נוספים במקרה זה, לדוגמה:

1. האם מובטחת החזרה למקום העבודה לאחר תום חופשת הלידה?
2. האם המשכנתא נלקחת לבד או קיימים לווים נוספים אשר ניתן להסתמך על הכנסתם?

הבנק ייבחן את מכלול הנתונים של הבקשה ויכולות ההחזר של המבקשים לטווח קצר וארוך.

במידה ואני מוכר נכס ובינתיים כבר רכשתי דירה ונתתי עליה 10 אחזו בלבד האם אפשר כבר עכשיו לשלם במשכנתא את ה70 אחוזים ולהשלים אחר כך מההון העצמי שלי שיבוא ממכירת הדירה ( יש כבר חוזה מכר)?  

ניתן לבחון אישור המבוקש. תנאי סף הנם תשלום הפיצוי המוסכם בחוזה מההון העצמי של המבקשים (לרוב עומד על 10-15% מעלות הרכישה) ובהצגת אסמכתא לקיום יתרת הכספים (חוזה מכר לדירה בבעלות מהווה אסמכתא טובה).

יכולת ההחזר שלנו עומדת על כ 3000 ₪ ואנחנו מעדיפים לשלם את זה למשכנתא מאשר על שכירות. האם יש אפשרות כזאת או שהסכום נמוך מידי?

סכום זה אינו בהכרח נמוך מדיי. בדיקת היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא תלויה, בין היתר, בשווי הנכס וגובה המשכנתא המבוקשת. בהתאם לנתונים אלה ניתן לבדוק באופן פרטני את אישור המשכנתא המבוקש. אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, כאשר יש ברשותכם את המידע המבוקש, בכדי לבחון אישור עקרוני למשכנתא.

האם נכון שאתם נותנים ריביות יותר טובות על בקשה למשכנתא חדשה על פני מיחזור משכנתא קיימת ?

לא נכון. שוק המשכנתאות הנו שוק תחרותי מאוד. בכל שלב ניתן לבחון מחזור משכנתא, לרבות מחזור המשכנתא לבנק אחר. לאור אפשרות המחזור לבנקים אחרים והתחרות הקיימת בשוק, גם בעת מחזור משכנתא וקיום מו"מ מול הבנק, ניתן לקבל תנאי ריבית מצוינים.

האם לחברת ייעוץ משכנתאות , יש יתרון במו"מ מול הבנק על השגת ריביות יותר טובות ממה שאני אשיג במו"מ עם הבנק ?

לא בהכרח. שוק המשכנתאות הנו שוק תחרותי מאוד ובמידה ותנהל מו"מ מול מספר בנקים, תוכל למצותו בצורה טובה.

שמעתי שיש דבר כזה לקחת משכנתא בקבוצות רכישה. אשמח לשמוע קצת פרטים על מה מדובר?

משכנתא