משכנתא שנפרסת על פני 40 שנה ומימון של 60% למשקיעי נדל"ן: ההצעות של הראל ללקוחותיה מציבות את חברות הביטוח בתחרות חזיתית מול הבנקים, ובענף המשכנתאות מגיבים בדאגה. יועצי משכנתאות מגדירים את המהלך מסוכן, גם אם רובם נזהרים מלומר זאת בקול, מחשש לפגיעה בעבודה מול חברות המימון.

המספרים מסבירים גם את הפיתוי וגם את המחיר. פריסה ל-40 שנה מקטינה את ההחזר החודשי בעשרות בודדות של אחוזים, אבל מגדילה דרמטית את סך הריבית: להמחשה, על הלוואה של מיליון שקל בריבית שנתית של 5%, ההחזר החודשי ל-30 שנה עומד על כ-5,400 שקל והריבית המצטברת על כ-930 אלף שקל; ב-40 שנה ההחזר יורד לכ-4,800 שקל, אבל הריבית המצטברת מטפסת לכ-1.3 מיליון שקל, כ-380 אלף שקל יותר. וזה עוד לפני פרמיית הריבית שגוף חוץ-בנקאי צפוי לגבות על הסיכון הארוך.

ההצעה תוקפת את הבנקים בשלושה פלחים בבת אחת: רוכשים שההון העצמי שלהם גבוה אך ההכנסה החודשית מגבילה את גובה ההלוואה, משקיעים שנדרשים בבנק ל-50% הון עצמי ומקבלים בהראל מסלול של 40% בלבד, ולווים שמחפשים מינוף של עד 80% מערך הנכס. התזמון מדויק: מגבלות המפקח על הבנקים על מבצעי המימון של הקבלנים והריבית שמתחילה לרדת האטו את הביקושים, וחברת ביטוח שרוצה נתח מהשוק מוצאת קרקע נוחה.

הנקודה המטרידה באמת נמצאת בפער הפיקוח. הבנקים כפופים לפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, שמפרסם מדי חודש נתוני פיגורים ומגביל את מבנה ההלוואות, ואילו חברות הביטוח והמימון החוץ-בנקאי פועלות תחת רגולציה נפרדת, ונתוני הפיגורים שלהן במשכנתאות פשוט אינם חלק מהסטטיסטיקה הרשמית. כלומר, אם ההלוואות הארוכות והממונפות האלה יתחילו להיכשל, הסימנים הראשונים יהיו סמויים מהעין הציבורית.

בענף מזכירים שהמודל הזה, הלוואות דיור ארוכות במיוחד, נוסה בעולם עם תוצאות מעורבות: ביפן של שנות ה-90 נמכרו משכנתאות של 100 שנה שהפכו לסמל של בועה, ובבריטניה ובקנדה פריסות של 35-40 שנה הפכו בשנים האחרונות לשגרה שמעוררת ויכוח ציבורי. השאלה הפתוחה בישראל היא מי יגן על הלווה שייקח את ההצעה הנדיבה בגיל 35 ויסיים לשלם אותה אחרי גיל הפרישה.