לראשונה מזה כ-40 שנה, מאז שנת 1975, יוזם משרד הבינוי והשיכון שינוי בחוק המכר אשר מהווה שינוי משמעותי במדרג ומועדי התשלומים המשלמים רוכשי דירות לקבלנים. התקנות החדשות קובעות לראשונה גם מדרג תשלומים מיוחד לפרוייקטים המבוצעים במסגרת תמ"א 38 שבהם אין ליווי בנקאי.

לוח התשלומים החדש, המתייחס הן לבנייה חדשה והן לפרוייקטים של תמ"א 38, מרווח יותר מלוח התשלומים הישן, וקובע שלבים נוספים שלא היו קיימים בלוח הישן. לדוגמה, אם בלוח הישן היו חמש פעימות תשלום, וכבר עם גמר השלד הרוכש היה צריך לשלם 60% מהמחיר, על פי המדרג החדש יהיו שמונה פעימות של תשלום, כאשר עד גמר השלד יצטרכו הרוכשים בפרויקט תמ"א 38 לשלם 46% מהמחיר בלבד.

השינוי במדרג תשלומים מתייחס רק למקרים שבהם אין לפרויקט ליווי בנקאי על ידי בנק או חברת ביטוח, והבטוחה לרוכש מול הקבלן היא הערת אזהרה. במקרה שיש ליווי בנקאי לפרוייקט והקבלן נקלע לקשיים, הבנק המלווה עוצר את התשלומים ומסייע להשלים את הפרוייקט. במקרה של הערת אזהרה האחריות להמשך הבניה נופלת על הרוכשים.

מכיוון שחלק גדול מהפרויקטים הפועלים במתכונת של בטוחה כהערת אזהרה הם פרויקטים של תמ"א 38 כוללות התקנות טבלה מיוחדת המתייחסת לפרויקטים אלה, ובפעם הראשונה מחשיבה גם את עבודות החיזוק, שלא נכללו בלוח התשלומים שנוצר עוד טרם תמ"א 38 נולדה.

התקנות, שגובשו כאמור ביוזמת שר הבינוי והשיכון, המחלקה המשפטית במשרד, הממונה על חוק המכר ובהתייעצות עם התאחדות בוני הארץ ופז כלכלה והנדסה שביצעו עבודה מקדימה לתיקון התקנות, אינן דורשות חקיקה ולאחר תום תקופת הערות הציבור על השר יהיה רק לחתום עליהן כדי שייכנסו לתוקף. על פי התקנות, מדובר בתחולה שעומדת על 30 יום מיום פרסומן ברשומות. התקנות יתייחסו רק לדירות שחוזי המכר לגביהן נחתמו ממועד זה ואילך ולא יחול על דירות שכבר נמכרו.

ממשרד השיכון נמסר כי "בהוראת שר הבינוי והשיכון, בדק המשרד את הנתונים שהיוו בסיס לקביעת לוח התשלומים, ונמצא כי קיים צורך לעדכנו, בהתבסס על קצב התקדמות הבנייה על פי שיטות הבנייה כיום, על מנת להגן על כספי הרוכשים", כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון, "לוח התשלומים שהיה נהוג עד כה, התייחס לכלל הפרויקטים במסגרתם רוכשים דירות מקבלנים, ללא הבדל בין פרויקטי התחדשות עירונית לבין פרויקטים חדשים לגמרי. לוח התשלומים החדש, לוקח בחשבון שני מסלולים של רכישת דירה מקבלן – פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים רגילים".

דירה חדשה מול דירה יד שנייה – מי יקרה יותר ?

מי באמת מרוויח כשאתם קונים דירה מקבלן?