עדכון אוקטובר 2026: מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה ב-2026 מוקפאות עד 15.1.2028: 0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו-10% מעל הסכום הזה. לחישוב: מחשבון מס רכישה.

עסקת קומבינציה בנדל"ן היא פשוט שיתוף פעולה בין היזם לבעל הקרקע. בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה ומקבל בתמורה חלק מיחידות הדיור שייבנו בעתיד. למה עושים את זה ולמי זה משתלם?

יתרונות עסקת קומבינציה

כשמדברים על יתרונות בעסקת קומבינציה, השאלה על מי מדברים, היזם מרוויח מכך שאינו נאלץ לגייס הון עבור הקרקע ובעל הקרקע זוכה ברווח גדול יותר מעסקת מכר רגילה בתמורה לשירותי הבנייה.

מס בעסקת קומבינציה. אולי היתרון הגדול ביותר של עסקת קומבינציה הוא החיסכון במס. כך למשל מס השבח מוטל רק על חלק שנמכר ליזם ולא על הקרקע כולה. בעל הקרקע לא צריך לשלם מס רכישה על הדירות שקיבל וגם הקבלן מחויב במס הרכישה רק על חלק המגרש שקיבל לידיו.

חסרונות עסקת קומבינציה

לצד היתרונות יש גם חסרונות. עבור בעל הקרקע התמורה יכולה להינתן לאחר שנים רק כאשר הבנייה תסתיים, וכמובן שיכולים לחול עיכובים רבים.להבדיל מעסקת מכר רגילה, שבה התמורה על הקרקע מתקבלת מיידית

היזם יכול לסבול מחוסר כדאיות העסקה למשל אם קיבל היתר למספר יחידות נמוך מכפי שתכנן או בגין הערכה שגויה של שווי הקרקע.

סוגי עסקאות קומבינציה

יש כמה עסקאות קומבינציה, הנפוצות הן נטו ומודל האחוזים.

עסקת נטו היא עסקה שבה היזם אחראי לכל התשלומים של העסקה ומתחייב לתמורה קבועה נטו עבור בעל הקרקע. היתרון של עסקה כזו הוא הוודאות של בעל הקרקע כלפי התמורה, אבל הרבה פעמים התמורה בעסקה כזו תהיה נמוכה יותר.

מודל האחוזים קובע אחוזים מסך הדירות שייבנו שיקבל בעל הקרקע. כאן התמורה לא ודאית ותלויה בגורמים ובעיקר בערך מיקום הקרקע והביקוש לה וכן בעיות רגולטוריות שונות, כאן הוודאות נמוכה יותר אך לרוב התמורה גדולה יותר.

עסקאות קומבינציה מתחלקות גם לעסקת מכר מלא ועסקת מכר חלקי

עסקת מכר מלא – זו עסקה שבה כל הקרקע ניתנת לקבלן בתמורה לחלק מהמבנים שייבנו עליה. זוהי עסקת קומבינציה שעל פי רוב היא פחות כדאית.

עסקת מכר חלקי – בעסקה זו מקבל היזם או הקבלן חלק מהשטח ובתמורה מציע חלק מהמבנים שייבנו עליו.

המסים שכן צריך לשלם בעסקת קומבינציה

כאמור בעל הקרקע פטור ממס רכישה וגם מס השבח ומס הרכישה של היזם יורד, אבל אלו המסים שבכל זאת צריך לשלם:

בעל הקרקע צריך לשלם את תשלום המע"מ על שירותי הבניה, היטל השבחה על השטח אם צריך, היוון הבעלות על הקרקע (בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל), ותשלום מס שבח, באופן חלקי וקטן משמעותית מהמס שהיה משלם לו היה מוכר את השטח.

היזם משלם מע"מ, מס רכישה עבור החלק שלו בפרויקט בלבד, תשלום האגרות לצורך קבלת היתרי בניה על פי חוק, וכמובן, מס הכנסה.

עסקאות קומבינציה בקבוצות רכישה

עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רוכשים, כשבמסגרת ההסכם כל חבר בקבוצת הרוכשים זוכה בסופו של התהליך בדירה. בשיטה זו חותם בעל הקרקע על הסכם עם קבוצת הרוכשים אשר התאגדה לצורך בנייה משותפת ולא עם הקבלן והיא זו שאחראית לדאוג לשירותי הבנייה. עסקה זו חוסכת לבעל הקרקע את המגע הישיר עם הקבלן על כל המשתמע מכך וקבוצת הרוכשים,שלה אינטרס בהצלת הפרויקט, ופועלת ישירות מול הקבלן

למה לשים לב בעסקת קומבינציה

כיוון שיש קושי הן בהערכת השווי והן בבטוחות השונות ובהתחייבויות למועדים השונים כדאי להתייעץ עם שמאים ועורכי דין לפני כל עסקה כזו. עורכי הדין יכולים לעזור בסוגיות רבות כמו ערבויות, עמידה בלוח הזמנים, קביעת תשלומי פיצויים, נשיאה בתשלומי חובה ועוד.

רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!מהו תיקון 21 בפינוי-בינוי ולמה רוצים לשנות אותו

הסבר מורחב: איך בוחנים הצעת קומבינציה

בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מעביר חלק מהזכויות ליזם, ובתמורה מקבל דירות או שטחים בפרויקט שייבנה. כדי לבחון את ההצעה צריך לבדוק כמה דירות תקבלו ומה גודלן, מה איתנות היזם, אילו בטוחות וערבויות הוא נותן, ומה לוח הזמנים. כדאי מאוד לשכור עורך דין מטעמכם.

דוגמה להמחשה: נניח שעל הקרקע שלכם ניתן לבנות 10 דירות, והיזם מציע לכם 3 מהן. אם שווי כל דירה גמורה הוא 2,000,000 ש"ח, התמורה שלכם שווה כ-6,000,000 ש"ח, אבל רק בעוד כמה שנים. אם היזם יתעכב, תצטרכו לשלם בינתיים על דיור חלופי. לכן חשוב לדרוש ערבות בנקאית ופיצוי על איחור. המספרים להמחשה בלבד.

טעות נפוצה היא להתרכז רק במספר הדירות שהיזם מציע, ולהזניח את הבטוחות ואת לוח הזמנים. הצעה נדיבה בלי ערבויות מתאימות עלולה להתברר כמסוכנת יותר מהצעה צנועה ומגובה.

מה זה ערבות חוק מכר?

זו ערבות שמבטיחה לרוכש דירה את כספו אם היזם לא יעמוד בהתחייבויות. התאמתה לעסקת קומבינציה צריכה בדיקה משפטית.

מי משלם את המסים?

חלוקת המסים בין בעל הקרקע ליזם נקבעת בחוזה ובחוק, וחשוב לפרט אותה.

האם אפשר לקבל כסף במקום דירות?

קיימות גם עסקאות שבהן התמורה משולבת, דירות וכסף.

צעדים מעשיים לפני שמחליטים

• בדקו את איתנות היזם ופרויקטים שהשלים בעבר.
• דרשו בטוחות, כמו ערבות בנקאית, ופיצוי על איחור.
• בקשו פירוט של כמה דירות תקבלו, גודלן ומיקומן בבניין.
• קבעו בחוזה מי משלם כל מס.

לחישוב לפי הנתונים שלכם: מחשבון מס שבח

---

עדכונים: 24.10.2026 – נוספה פסקת עדכון (מדרגות מס רכישה 2026), ונוסף קישור למחשבון.