קשה להאמין אבל התחלות הבנייה של משרדים בתל אביב בחמש השנים האחרונות דווקא נמוכות מהתחלות הבנייה שהיו בחמש השנים שלפניהן. גם מגמת התשואה של נדל"ן למשרדים נמצאת בירידה, אף שברוב המקומות הן עדיין גבוהות מהתשואות מהשכרת דירות למגורים.
בעוד במגורים יש כיום מידע ונתונים, במשרדים יותר מגששים בערפל. למרות העובדות בשטח יותר ויותר משקיעים קטנים נכנסים לשוק המשרדים, אם באמצעות קבוצות רכישה ואם באמצעות רכישה ישירה.
הסיבה ששוק המשרדים הפף אטרקטיבי היא הורדת הריבית, וירידת האטרקטיביות של תחום המגורים בהשוואה לעבר. שינוי אחר מגיע מכיוונם של בעלי עסקים.
כמו כן יותר ויותר בעלי עסקים קטנים רוכשים משרדים לשימוש עצמי במקום לשכור. אפשר כיום לקחת משכנתה ל-20 שנים לצורך רכישת משרד, כך משכנתה למשרד הפכה משתלמת משכירות. מכאן שהמשקיעים מפספסים את התשואה שקיוו לה, כי הביקושים לחלק מהנכסים הללו יורדים, משום שהשוכרים עצמם הופכים לרוכשים.
לפי בדיקה שעורך השמאי הממשלתי, התשואה השנתית הממוצעת על משרדים נמצאת זה שנים במגמת ירידה, ואולם נכון למחצית השנה שעברה היא עמדה על 7.5%. אך בענף השמאות אומרים כי זו כבר ירדה ל-5%.
הירידה בתשואות קשורה להיקפי הבנייה בסביבה. בונים שטחים קטנים בכמויות גדולות, אבל הביקושים לשטחים הקטנים יורדים. כך למשל אין מספיק כוח אדם למשרדים קטנים שיאכלסו את השטחים שבמגדלים. ולכן למשל במשרדים בבני ברק מגלים שקשה להם להגיע ל-7% תשואה, כפי שהם ציפו מראש. עוד הם לא מחשבים שהארנונה בתל אביב זולה בהרבה מהערים הסובבות אותה.
הערים המובילות בבנייה למסחר הן חולון, בני ברק, ראשון לציון, מעלה אדומים ובאר שבע. במעלה אדומים לדוגמה, החלה השנה בניית מתחם לעיצוב הבית בשטח של 90 אלף מ"ר, וכבר כיום משרד העבודה והרווחה מקדם תוכנית להרחבת אזור התעשייה מישור אדומים ב-1,400 דונם.
מתוכן הערים המובילות בבנייה למשרדים הן: פתח תקוה, ירושלים, חולון, תל אביב והוד השרון (בהתאמה)
התחלות הבנייה למשרדים בתל אביב הגיעו בחמש השנים שבין 2014 ל-2018 ל-540 אלף מ"ר, בעוד שבין 2009 ל-2013 הן הגיעו ל-610 אלף מ"ר. ברמת גן, היקף התחלות הבנייה למשרדים בחמש השנים האחרונות ירדו בכמחצית לעומת חמש השנים שקדמו להן והגיע ל-58 אלף מ"ר; בסך הכל נרשמה ירידה בשתי הערים המרכזיות הללו בהיקף של 23% בחמש השנים האחרונות לעומת קודמותיהן.
בבני ברק, בפתח תקווה, בקריית אונו, בהוד השרון, בגבעת שמואל, באור יהודה ובראש העין נרשמה עלייה דרמטית בהתחלות הבנייה – יותר מכמות כפולה של התחלות בנייה בחמש השנים האחרונות לעומת 2009-2013, עם עלייה בבניינים מרובי בעלים עם משקיעים קטנים.
ב.ס.ר 4 למשל בניין אהוב אבל במרחק קצר מאוד ממנו יש 25 אלף מ"ר להשכרה ומתח םנוסף עם שטחים קטנים, וגם בפתח תקווה יש עוד שטחים קטנים להשכרה. אין מי שישכור כל כך הרבה. אומנם חברות גדולות צריכות שטחים, אבל גדולים, והן מעדיפות את תל אביב או הרצליה מבני ברק ופתח תקווה.
באזור הדרומי, הכולל את הערים בת ים, חולון, ראשון לציון, רחובות ונס ציונה התחלות הבנייה גדלו באופן מתון יחסית. הרוב צפוי להתנקז למתחם אלף בראשון לציון.
בצד הצפוני של המטרופולין, הכולל את הרצליה, כפר סבא, רעננה, נתניה – המובל על ידי אזור התעשייה הרצליה פיתוח – נתח קטן יחסית בהתחלות הבנייה שלו ביחס לכל אזור המרכז – כ-10%. 80% מהתחלות הבנייה מתנקזות להרצליה ולנתניה. בנו כ-220 אלף מ"ר בחמש שנים לעומת 4780 אלף מ"ר באזור הדרומי ו-740 אלף מ"ר באזור המזרחי. באזור זה צופים בענף ביקושים יציבים ותפוסה גבוהה
מחוץ למטרופולין תל אביב רק ירושלים מעניינת
מחוץ למטרופולין תל אביב- ירושלים, באר שבע וחיפה, יש בנייה בכמויות רק בבירה, שם הוקמו 330 אלף מ"ר, גידול של פי שלושה לעומת חמש השנים שקדמו להן. בענף יש מי שרואים בזה היצף.
בבאר שבע לעומת זאת יש מחסור והתחלות הבנייה הן בהיקף של 80 אלף מ"ר בלבד. בניינים שמשווקים נמכרים תוך תקופה קצרה, מה שמראה כנראה על מחסור בשטחי משרדים.
פתרון לכך הוא עידוד ממשלתי לחברות טכנולוגיה לעבור לדרום. אלו יביאו בתורם לעלייה בביקושים לשטחי משרדים ובעיקר לשטחים גדולים בעוד שבמרכז העיר יתפתח שוק לשטחי משרדים קטנים.
בחיפה לעומת זאת הוחל בהקמת 20 אלף מ"ר בלבד בעשור האחרון. לאור היצע המשרדים האפסי הביקושים בחיפה יישארו גבוהים ויובילו לתפוסות גבוהות ועליות מחיר לרכישה.
מחירי משרדים לרכישה לפי אזור בשקלים, ממוצע למ"ר
| משרד חדש למכירה בתל אביב | 18,000 – 10,000 |
| משרדים למכירה בהרצליה | 15,000 – 12,000 |
| כ משרד חדש ברעננה | 14,000 – 8,000 |
| משרד חדש בפתח תקווה | 15,000 – 9,000 |
| משרדים חדשים בחולון | 16,000 – 10,000 |
| משרד חדש למכירה בבת ים | 13,000 – 8,000 |
| משרד חדש ברמת גן | 18,000 – 12,000 |
| משרד חדש למכירה בראשון לציון | 14,000 – 7,000 |
מחירי משרדים להשכרה
משרדים להשכרה בתל אביב
-
השכרת משרד ת"א – רמת החייל – בסיסיהמחיר למ"ר 90 – 45 שקל
-
השכרת משרד ת"א – רמת החייל – ייצוגיהמחיר למ"ר 130 – 90 שקל
-
השכרת משרד ת"א – מרכז – בסיסיהמחיר למ"ר 100 – 55 שקל
-
השכרת משרד ת"א – מרכז – ייצוגיהמחיר למ"ר 155 – 100 שקל
-
השכרת משרד ת"א – דרום – בסיסיהמחיר למ"ר 90 – 45 שקל
-
השכרת משרד ת"א – דרום – ייצוגיהמחיר למ"ר 120 – 90 שקל
-
השכרת משרד ת"א – המסגר- בסיסיהמחיר למ"ר 100 – 40 שקל
-
השכרת משרד ת"א – מנחם בגין – בסיסיהמחיר למ"ר 100 – 40 שקל
-
השכרת משרד ת"א – מנחם בגין- ייצוגיהמחיר למ"ר 175 – 100 שקל
משרדים להשכרה ברמת גן
-
השכרת משרד בני ברק – בן גוריון – בסיסיהמחיר למ"ר 100 – 40 שקל
-
השכרת משרד רמת גן – הבורסה – בסיסיהמחיר למ"ר 105 – 45 שקל
-
השכרת משרד רמת גן – הבורסה – ייצוגיהמחיר למ"ר 150 – 105 שקל
משרדים להשכרה בפתח תקווה
-
השכרת משרד פ"ת – ק. אריה – בסיסיהמחיר למ"ר 60 – 25 שקל
-
השכרת משרד פ"ת – ק. אריה – ייצוגיהמחיר למ"ר 110 – 60 שקל
-
השכרת משרד פ"ת – ק. אריה – יוקרתיהמחיר למ"ר 160 – 110 שקל
-
השכרת משרד פ"ת – ק. מטלון – בסיסיהמחיר למ"ר 90 – 40 שקל
-
השכרת משרד פ"ת – ק. מטלון – ייצוגיהמחיר למ"ר 135 – 90 שקל
-
השכרת משרד יהוד – מתחם ההייטק – ייצוגיהמחיר למ"ר 100 – 40 שקל
-
השכרת משרד איירפורט סיטי – בסיסיהמחיר למ"ר 65 – 35 שקל
משרדים להשכרה בשרון
-
השכרת משרד הרצליה פיתוח – בסיסיהמחיר למ"ר 100 – 45 שקל
-
השכרת משרד הרצליה פיתוח – ייצוגיהמחיר למ"ר 160 – 100 שקל
-
השכרת משרד רעננה – בנייני הייטק – ייצוגיהמחיר למ"ר 90 – 40 שקל
משרדים להשכרה בחיפה
-
השכרת משרד חיפה – עיר תחתית – בסיסיהמחיר למ"ר 60 – 37 שקל
-
השכרת משרד חיפה – פארק מת"מ – בסיסיהמחיר למ"ר 100 – 50 שקל
-
השכרת משרד חיפה – כרמל – בסיסיהמחיר למ"ר 125 – 50 שקל
-
השכרת משרד חיפה – מפרץ חיפה – בסיסיהמחיר למ"ר 35 – 15 שקל
-
השכרת משרד חיפה – מפרץ חיפה – יצוגיהמחיר למ"ר 70 – 35 שקל
-
השכרת משרד חיפה – מפרץ חיפה – יוקרתיהמחיר למ"ר 120 – 70 שקל