הקבלן דרש לבטל הסכם מכר עם קונה, שלטענתו סירב לקבל חזקה בדירה • בית המשפט דחה את התביעה מאחר שהתמורה עבור הדירה שולמה

בית המשפט המחוזי בתל-אביב דן לאחרונה בעתירה שהגיש קבלן לביטול הסכם המכר, בטענה כי הרוכש מסרב לקבל לידיו את הדירה. מדובר בחברה קבלנית שמכרה דירת מגורים בבניין חדש שבנתה באשקלון. הסכם המכר נחתם בפברואר 2013, ומועד המסירה נקבע ליום 31.12.14.

הסכם רכישת דירה חדשה מקבלן מסדיר את זכויות וחובות הצדדים זה כלפי זה. הרוכש מתחייב לשלם עבור הנכס – בדרך כלל בפריסת תשלומים על פני תקופת הבנייה (אם הרכישה מבוצעת לפניה או במהלכה) ואילו הקבלן מתחייב לבצע את הבנייה לפי לוחות הזמנים הקבועים בהסכם ולמסור לרוכש את הדירה לאחר קבלת טופס 4 וכשהדירה ראויה למגורים ומערכותיה תקינות ופועלות.

לעתים פורצת מחלוקת בין הצדדים בשאלת מצבה של הדירה במועד המסירה, כלומר אם הנכס ראוי למגורים במועד זה. במקרה הנדון שילם הרוכש את מלוא התמורה בהתאם להסכם המכר, אולם הדירה לא נמסרה לו במועד, משום שבמועד המסירה שנקבע בהסכם, הדירה לא הייתה ראויה למגורים. החברה הקבלנית נימקה את העיכוב במסירה במחסור בעובדים בשל מבצע "צוק איתן", ושילמה לרוכש פיצוי בגין איחור במסירה.

ב-31.8.2015 ניתן טופס 4 לבניין, ובהתאם ביקשה החברה הקבלנית למסור לרוכש את הדירה, אולם לטענתה הוא סירב לקבל את החזקה בדירה. בכתב התביעה טענה החברה הקבלנית כי הרוכש "עושה דין לעצמו ומסרב לקבל את החזקה בדירה", וכי סירובו זה הוא בגדר "הפרה יסודית של ההסכם" המצדיק את ביטול עסקת המכר.

כמו כן, החברה הקבלנית ביקשה מבית המשפט להורות כי היא רשאית למכור את הדירה לאחר, ולחייב את הרוכש בתשלום פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם בסך 100 אלף שקל וכן בתשלום ההוצאות שבהן נשאה בקשר לדירה מחודש אוגוסט 2015 עד יום ביטול ההסכם בסכום מוערך של 30 אלף שקל.

הרוכש מצדו טען כי החברה הקבלנית היא שהפרה את ההסכם, כיוון שלא העמידה לרשותו את הדירה כשהיא ראויה למגורים ולא תיקנה את ליקויי הבנייה. הרוכש טען כי קיבל את החזקה ואת המפתח לדירה, אך בשל ליקויי הבנייה שנתגלו בה הוא סירב לחתום על טופס המסירה המאשר את תקינות הדירה.

לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהובאו בפניו, דחה בית המשפט את התביעה של הקבלן וקבע כי די בכך שהקונה קיבל את החזקה בדירה כדי לגרום לדחיית התביעה, שהתבססה על בקשת החברה הקבלנית לבטל את ההסכם בשל סירובו של הקונה לקבל חזקה בדירה.

לעניין ליקויי הבנייה בדירה, קבע בית המשפט כי לא כל ליקוי או אי התאמה מצדיק את אי-קבלת הנכס, אולם כשמדובר בליקויים של ממש השוללים שימוש בנכס או גורמים לאי נוחות רבה ביותר, יהיה הרוכש זכאי לדחות את קבלת החזקה בנכס במועד ולדרוש את תיקון הליקויים בו כתנאי לדבלת החזקה, ובגין תקופה זו יהיה הרוכש זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה, שכן מסירת הדירה על ליקוייה – אינה נחשבת ל"מסירה".

עוד הוסיף בית המשפט כי גם אם היה מתברר בפניו כי הרוכש אכן סירב לקבל את החזקה בדירה, הרי שלאחר ששילם את מלוא התמורה עבורה, אין החברה הקבלנית רשאית לבטל את ההסכם.

זאת בטענה כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו של המוכר כלפי הקונה, ואילו חובתו העיקרית של הקונה היא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הרכישה.

לבסוף פסק בית המשפט כי ביטול חוזה מכר בידי מוכר דירה, בטענה שהרוכש מסרב לקבל את החזקה בדירה, ולמרות שהרוכש שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הוא סעד בלתי מידתי שניתן להצדיקו ולאשרו לעתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העיקרי של המוכר בעסקת המכר – דהיינו קבלת התמורה – התקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סירובו של הרוכש לקבל את החזקה בנכס, הוא יכול להיתבע כפיצוי כספי, בלי להיזקק לצעד קיצוני כביטול החוזה.

חרטה על מכירת דירה עשויה לעלות לכם הרבה כסף

הוציא את העוקץ: בית המשפט ביטל בדיעבד עסקה לרכישת דירה – לאחר שהתברר כי המוכרת אינה בעלת הנכס