דירה על קרקע מדינה לא מסתיימת במס שבח ובהיטל השבחה. רשות מקרקעי ישראל היא הבעלים של הקרקע, ובעסקאות מסוימות היא דורשת דמי הסכמה כתנאי להעברת הזכויות. בלי אישור רמ״י על התשלום הטאבו לא זז.

דמי הסכמה מחושבים בדרך כלל כשיעור מעליית ערך הקרקע, מהשווי בעת הרכישה ועד היום. איזה שיעור חל, ואם בכלל יש חיוב, תלוי בסוג החוזה ובשאלה אם החכירה הוונה. לכן אי אפשר לדעת את הסכום בלי לבדוק את החוזה והמצב שלכם מול רמ״י.

הכלי שלמטה מקבל שווי מקורי ושווי נוכחי של הקרקע ושיעור דמי הסכמה, ומציג סכום לתשלום. השיעור צריך להגיע מרמ״י, כי הכלי לא יודע אותו.

דוגמה

נניח ששווי הקרקע בעת הרכישה היה 600,000 שקל, והיום הוא 1,000,000. עליית הערך היא 400,000 שקל. נניח לצורך הדוגמה ששיעור דמי ההסכמה הוא 10 אחוז מהעלייה. אז הסכום הוא 40,000 שקל. אם השיעור היה 5 אחוז, הוא היה 20,000. המספרים להמחשה, והשיעור והחיוב נקבעים בידי רמ״י.

שווי הקרקע בעת הרכישה והיום נקבע בשומת שמאי, ולא תמיד זהה למה שאתם חושבים. פער בין שמאות שמאי פרטי לשמאי הממשלתי משנה את הסכום, ומי שסוגר מחיר בלי לברר, עלול לגלות שהמחיר נטו קטן ממה ששילם.

יש הקלות במקרים מסוימים, למשל לדירה יחידה. הקלות כאלה משתנות מדי פעם, ולכן בדקו מול רמ״י לפני שמניחים שאתם פטורים.

כדי לא להיתקל בהפתעה, התייעצו עם עורך דין שמכיר את הנושא כבר בשלב משא ומתן. השאלה מי משלם, המוכר או הקונה, נקבעת בחוזה, ושווה להגדיר אותה בבירור.

מי שקנה דירה מקבלן בקרקע של רמ״י צריך לשאול את הקבלן מי אחראי על דמי ההסכמה. בחלק מהחוזים הם נכללים במחיר, ובאחרים הם משולמים בנפרד. קראו את הסעיף הזה לפני החתימה.

שאלו את רואה החשבון איך הסכום הזה משפיע על חישוב מס השבח, כי הטיפול בו תלוי במקרה.

אם אתם רוכשים דירה כזאת, שאלו את המוכר מראש אם דמי ההסכמה שולמו, ובקשו אסמכתה. חוב שלא שולם עלול לעבור אליכם בהעברת הזכויות, ועדיף לגלות אותו מראש.

התחילו בבירור מול רמ״י אילו חיובים רשומים על הנכס, לפני שאתם פונים לשמאי או לעורך דין. כשהמספרים ברורים, קל יותר לסגור מחיר נטו עם הקונה.

שמרו את אישור רמ״י. בלעדיו לא תוכלו להשלים את רישום הדירה על שם הקונה.

להרחבה: מס שבח – ככה זה עובד!

להרחבה: מחשבון מס שבח

להרחבה: מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) – ככה זה עובד!

עוד כלים באותו מדור: מחשבונים בהון.