עד 12 באוקטובר חבר קיבוץ ששילם מס רכישה על שיוך דירה בחלופת האגודה צריך להגיש לרשות המסים הצהרה מאומתת בידי עורך דין. בלי המסמך הזה ההחזר לא יוצא. בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, אישר ב־28 באוגוסט הסדר פשרה בתובענה ייצוגית ת"צ 63577-12-22 שהגישו יאיר וחנה ארד מקיבוץ אלונים, ונתן לו תוקף של פסק דין. השופט הבכיר ר' סוקול קבע שההסדר ראוי, הוגן וסביר, ושהשאלה המשפטית משותפת לכלל חברי הקבוצה.

המחלוקת נולדה בשלב הקנייני. בחלופת האגודה הקיבוץ חוכר מרשות מקרקעי ישראל את כל שטחי המגורים, משלם את התמורה, ואחר כך מחכיר לחבר בחכירת משנה. בשלב החוזי, כשהחבר חותם עם הקיבוץ על שיוך יחידה ספציפית, מיסוי מקרקעין קיבל שומה עצמית של דירת מגורים יחידה ופטר ממס. בשלב הקנייני נשלחה שומה לפי מיטב השפיטה: רכישת זכות במקרקעין בשיעור אחיד של 6%. אצל בני הזוג ארד עצמם הגיעה השומה לכ־12 אלף שקל, והם שילמו. אותו אדם קיבל שני טיפולים הפוכים באותו הליך. הקיבוץ הצהיר על רכישה בנאמנות לפי סעיף 74 לחוק וביקש פטור בהעברה מנאמן לנהנה. המנהל דחה: אין נאמנות, יש שתי עסקאות נפרדות, והחבר רוכש חלק יחסי ממקרקעי הקיבוץ, לא דירה. ההשגה נדחתה באותה לשון.

לפי ההסדר, חכירת משנה של דירת מגורים יחידה בחלופת האגודה, בהתקיים התנאים המצטברים, מסווגת כרכישת זכות בדירת מגורים לפי סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. חבר זכאי מקבל את ההפרש בין מה ששולם לבין המס לפי הסיווג החדש. מדרגות דירה יחידה קפואות עד 15 בינואר 2028: אפס עד 1,978,745 שקל, אחר כך 3.5% עד 2,347,040, 5% עד 6,055,070, 8% עד 20,183,565, ו־10% מעבר לכך. דירת שיוך ששוויה נופל במדרגה הראשונה יורדת מ־6% לאפס. זה הסכום שמבקשים עכשיו בחזרה.

הקבוצה צומצמה במהלך ההליך. היא כוללת תושב ישראל ששילם מס רכישה לפי השיעור בתקנות, מה־24 החודשים שקדמו להגשת הבקשה בדצמבר 2022 ועד פסק הדין באוגוסט, בגין שיוך בחלופת האגודה, על קרקע שעליה כבר בנויה דירת מגורים, ושהייתה דירתו היחידה אילו סווגה כך. בבקשת האישור המקורית הוערכו כ־30 אלף רוכשים בממוצע כ־10 אלף שקל, והתביעה הועמדה על 300 מיליון שקל. המסלול הישיר, שבו החבר חוכר ישירות מרמ"י, הוצא בהסתלקות חלקית. מי שתלוי ועומד בעניינו ערר באותה עילה לא נכנס, אלא אם יודיע אחרת במועד שנקבע. ההסדר גם לא מכסה קרקע פנויה שעדיין אין עליה דירה בנויה, ולא מי שזו לא דירתו היחידה.

הצהרה מאומתת בתוך 45 ימים מאישור ההסדר, כלומר עד 12 באוקטובר. ההשבה בתוך 120 ימים מאותו אישור, כלומר עד סוף דצמבר. שכר טרחה וגמול: 14% בתוספת מע"מ 18% מהסכומים שיושבו בפועל, מתוכם 20 אלף שקל גמול למבקשים. מי שחושב שהוא בקבוצה לא מחכה למכתב מהקיבוץ. בודקים בשומה את הסיווג, את המסלול, ואת התאריך שבו שולם המס, ומגישים הצהרה חתומה. אם השומה כתובה "זכות במקרקעין" ו־6%, והדירה כבר הייתה בנויה והייתה יחידה, זה בדיוק הפער שההסדר בא לסגור. פירוט המדרגות, ההבדל בין דירה יחידה לזכות במקרקעין, ומה קורה במשפרי דיור נמצאים במדריך מס רכישה. אפשר לבדוק סכום במחשבון מס רכישה.