עדכון אוקטובר 2026: נכון ל-24.10.2026, ריבית בנק ישראל היא 3.25%. ההחלטה האחרונה התקבלה ב-21.10.2026, וההחלטה הבאה צפויה ב-23.11.2026. ריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, עומדת על 4.75%. נתוני ריבית שמופיעים בהמשך משקפים את מועד כתיבת המדריך. לחישוב: מחשבון הורדת הריבית – כמה יורד החזר המשכנתא.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
השקעה במניות או השקעה בדירה?
זו שאלה שמסתובבת בראש של רבים, ובנק ישראל ניסה לנתח זאת בשוק המקומי. אבל לפני שנעבור לממצאים של בנק ישראל ושל המחקר האקדמי הרחב ביותר שנעשה עד היום (145 שנה) – התשובה ברורה: לאורך זמן, השקעה במניות עדיפה על השקעה בנדל"ן – אלו הממצאים של כל המחקרים ארוכי הטווח בעולם, ויש לזה הסבר ברור – הסיכון במניות גדול יותר ולכן המשקיעים מקבלים סוג של "פרמיה" בגין הסיכון – כלומר תשואה עודפת. זו הסיבה שההשקעה במניות עולה בתשואה על ההשקעה באג"ח, וזו הסיבה גם לעדיפות בתשואה על פני הנדל"ן.
נתחיל עם ממצאי בנק ישראל – על פי בדיקה שערכו חוקרי בנק ישראל, מאז 2008 עלו המחירים בשוק הדיור במהירות בליווי התרחבות מהירה בהיקף המשכנתאות. עליית המחירים, הריבית הנמוכה על המשכנתאות והתשואות הנמוכות באפיקי השקעה אחרים העלו על סדר היום את השאלה אם השקעה בדירה עדיפה על השקעה בשוק ההון. אור ידוב, חוקר מבנק ישראל, הוביל מחקר שבו התייחס למאפיינים השונים של השקעות בדיור ובשוק ההון, וכן השווה בין התשואות הממוצעות ברוטו ונטו שהניבו השקעות בדיור, במניות ובאג"ח ממשלתיות בשלושה עשורים (1988—2017).
הממצאים העיקריים:
- בעשור האחרון הניבו השקעות בדיור תשואות גבוהות מאשר השקעות בשוק ההון. אולם כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו נותרת בעינה גם לאחר שמביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
- חשוב להדגיש כי השקעה בדירה נבדלת מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, ביניהם מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת המינוף, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, המתאם עם תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד. גם למאפיינים אלה השפעה על החלטות ההשקעה.
התשואה השנתית הממוצעת:
תשואה ברוטו (כולל עלויות השקעה) ונטו (בניכוי עלויות השקעה), מהשקעה ל-10 שנים:
| אפיק ההשקעה | התשואה הריאלית ברוטו | התשואה הריאלית נטו | ההפרש בנקודות אחוז |
| מדד ת"א 125 | 7.59% | 6.06% | 1.53 |
| מדד אג"ח ממשלה כללי | 3.48% | 2.66% | 0.83 |
| דירה | 5.76% | 4.87% | 0.88 |
השקעה במניות – כך תשקיעו נכון בבורסה
ניתן להבחין כי גם בשקלול השפעתן של עלויות ההשקעה, דירוג האפיקים לפי רמת תשואה נותר זהה. כאשר בוחנים את ההפרש בין התשואות ברוטו ונטו בכל אפיק, מתברר כי עלויות ההשקעה שחקו את ההשקעה במניות במידה הרבה ביותר, ואילו ההשקעות באג"ח ממשלתיות ובדיור נשחקו פחות.
התשואה נטו מהשקעה בדירה מציגה את הרגישות הרבה ביותר למשך ההשקעה: ככל שהוא מתקצר כך גוברת השפעתם של הוצאות העסקה ומס הרכישה והתשואה נטו יורדת. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בשעה שהטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר. התשואה נטו מהשקעות בשוק ההון מושפעת פחות ממשך ההשקעה: הוצאות העסקה נמוכות יותר וההכנסה השוטפת ממוסה במלואה. מכאן שבהשקעות לתקופות קצרות ייווצר פער גדול יותר בין התשואות נטו מהשקעות במניות לתשואות נטו מהשקעות בדיור.
לסיכום, ב-1988—2017 – טווח הזמן המרבי שנבחן – הניבו השקעות במניות לתקופות שונות תשואות ממוצעות (ברוטו ונטו) גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. עם זאת, בחינה בטווח זמנים אחר עשוי להוביל לתוצאות שונות; כך למשל אם נבחן את התשואות מהשקעות שהחלו בראשית 2007, ערב המשבר הפיננסי העולמי, נקבל כי השקעה בדירה נשאה את התשואה הגבוהה ביותר מבין החלופות. חשוב להדגיש כי מסלולי ההשקעה השונים אינם נבדלים אלה מאלה רק בתשואות שהם מניבים למשקיעים אלא גם במאפיינים מהותיים נוספים, לרבות רמות סחירות ונזילות, מימון ומינוף, פיזור, מיסוי והיבטים פסיכולוגיים.
תוצאות ההשוואה רגישות לבחירה במועדי ההתחלה והסיום של ההשקעות. כדי להתגבר על כך ולאמוד את התשואות האופייניות מכל אפיק, חושב ממוצע התשואות שהניבו השקעות לפרק זמן נתון במועדים רבים לאורך התקופה. התשואות חושבו בהנחה שההשקעות בכל האפיקים אינן ממונפות ובהנחה שתקבולי הריבית, הדיבידנד ושכר הדירה מושקעים מחדש.
מניות או דירות – המחקר המקיף ביותר בעולם
מחקר רחב, אפילו ענק, שבחן את התשואות ב-16 כלכלות מפותחות משנת 1870 עד 2016, הראה כי בטווח הארוך מאוד, של כמעט 150 שנה, השקעה בנדל"ן למגורים היא רווחית מעט יותר מהשקעה במניות, ואילו השקעה באג"ח רווחית הרבה פחות משניהם.
המחקר שפורסם ב–NEBR (הלשכה הלאומית למחקר כלכלי בארה"ב) בדצמבר 2017, נערך על ידי חמישה כלכלנים: אוסקר ג'ורדה מהבנק הפדרלי של סן פרנסיסקו; קתרינה נול מהבנק המרכזי של גרמניה; אלן טיילור מאוניברסיטת קליפורניה דיוויס; ודימיטרי קובשינוב ומוריץ שולריק, שניהם מאוניברסיטת בון.
המחקר בדק אג"ח ממשלתיות, אג"ח ממשלתיות קצרות (Bills — עד שנה), מניות ומחירי בתים. זוהי הפעם הראשונה שנתונים כאלה נאספים לכל כך הרבה נכסים לתקופה כה ממושכת, בכל כך הרבה מדינות.
החוקרים גילו כי בטווח הארוך מאוד, דיור, ולא מניות, משיג את התשואה הטובה ביותר. שני סוגי הנכסים הניבו תשואה שנתית ממוצעת של כ–7% ב–145 שנה, אבל תשואות המניות תנודתיות בהרבה מאשר תנודת הדירות, אם כי מניות הן מכשיר סחיר ואילו דירות לא סחירות.
החוקרים אמנם מציגים את הנתונים לזמן הארוך מאוד, אבל מדגישים כי מדובר בתקופת בדיקה חריגה וארוכה. בפועל, הם מציגים גם את המחקר לעשרות השנים האחרונות – מידע כנראה רלוונטי יותר ממחקר על 145 שנים (שבחלק מהתקופה הבורסות היו קטנות ולא רלוונטיות – להבדיל מהמצב כיום).
התשואה השנתית הממוצעת משנת 1980 עד 2015, תקפה של 35 שנה, בשוק המניות היא 10.7% לעומת 6.4% מהשקעה בנדל"ן למגורים. זה כבר "עושה שכל". אחרי הכל, כאמור בפתיח – מניות מסוכנות יותר מדירות ומאג"ח, ולכן בהתאמה המשקיעים דורשים פרמיית סיכון – תשואה עודפת על פני המכשירים הפחות מסוכנים.
במהלך 35 השנה, האג"ח הארוכות (יותר משנה) הניבו מעט פחות מנדל"ן, 5.75%, ואג"ח קצרות, למרות הריבית שירדה כמעט בעקביות מאז 1980, היו השקעה מאכזבת למדי שהניבה רק 1.89% בשנה בממוצע.
הניתוח אינו כולל השפעות מיסוי. כותבי המחקר מדגישים כי מיסוי משתנה ממדינה למדינה, בתוך מדינות וגם על פני זמן, ולכן הניתוח אינו כולל השפעות מיסוי. החוקרים מעריכים כי מיסוי פוגע בתשואות ההשקעה בנדל"ן בכ-1% לעומת מניות.
המינוף משפיע על התשואה
בעשורים האחרונים גדל המינוף בצורה משמעותית. ניתן לקבל אשראי ולרכוש דירה או לרכוש מניות, אם כי לא בכל מקום. ניתן למנף השקעת נדל"ן בקלות רבה יותר מאשר במניות – מסבירים כותבי המחקר, ואכן בפועל שוק המשכנתאות תוסס והרוב הגדול של הדירות להשקעה ממומן במשכנתא. המינוף עשוי להשפיע על התשואות של המשקיעים, והחוקרים מדגישים את העדיפות במינוף לנדל"ן ביחס למניות.
מדריכים נוספים:
קופות גמל – כל מה שצריך לדעתקרנות נאמנות – יתרונות וחסרונותפוליסות חיסכון – האם כדאי?השקעה במניות – ככה תעשו את זה נכון
כלי ההשקעה של וורן באפט
הסבר מורחב: השוואה מספרית בין מניות לדירה
כשמשווים בין השקעה במניות להשקעה בדירה, צריך להשוות תשואה כוללת אחרי עלויות ומיסים, ולא רק את עליית המחיר. בדירה יש מינוף בדרך כלל, הכנסה משכירות והוצאות אחזקה. במניות יש נזילות ופיזור, אבל גם תנודתיות גבוהה. גם ההיבט האישי חשוב: כמה זמן ומאמץ אתם מוכנים להשקיע בניהול ההשקעה.
דוגמה להמחשה: נניח שיש לכם 500,000 ש"ח. אפשרות אחת היא להשתמש בהם כהון עצמי לדירה בשווי 1,500,000 ש"ח, עם משכנתא על השאר. אם הדירה תעלה ב-3% בשנה, היא תתייקר ב-45,000 ש"ח, אבל מהסכום הזה צריך לנכות את ריבית המשכנתא ואת ההוצאות. אפשרות שנייה היא להשקיע את הסכום בתיק מניות מפוזר. בתשואה של 6% בשנה תרוויחו כ-30,000 ש"ח, בלי חוב ועם נזילות מלאה. כל המספרים להמחשה בלבד, והתוצאה בפועל תלויה בשוק.
מה המשמעות של מינוף?
מינוף מגדיל את הרווח כשהמחירים עולים, אבל גם את ההפסד כשהם יורדים.
איזו השקעה נזילה יותר?
מניות אפשר בדרך כלל למכור בתוך ימים, ומכירה של דירה עשויה להימשך חודשים.
אפשר לשלב בין השתיים?
כן, ופיזור בין אפיקים שונים יכול להקטין את הסיכון הכולל.
צעדים מעשיים לפני שמחליטים
- חשבו את התשואה הכוללת של הדירה, כולל ריבית המשכנתא והוצאות האחזקה.
- השוו אותה לתשואה צפויה על תיק מפוזר בסכום דומה.
- שאלו את עצמכם כמה נזילות אתם צריכים בשנים הקרובות.
- שקלו לשלב בין שני האפיקים כדי לפזר את הסיכון.
לחישוב לפי הנתונים שלכם: מחשבון תשואה
עדכונים: 24.10.2026 – נוספה פסקת עדכון (ריבית בנק ישראל ופריים), ונוסף קישור למחשבון.
שאלות ותשובות
? מה מראים המחקרים ארוכי הטווח על מניות מול דירות?
לפי המדריך, המחקרים לאורך עשרות שנים ואף יותר ממאה שנה מראים שמניות הניבו תשואה גבוהה מנדל"ן. ההסבר הוא פרמיית סיכון: המשקיעים מקבלים תשואה עודפת על הסיכון הגבוה יותר במניות.
? מה מצא המחקר של בנק ישראל על התקופה האחרונה?
לפי המדריך, בעשור האחרון של תקופת המחקר דירות הניבו תשואה גבוהה יותר משוק ההון. אבל בהסתכלות על שלושה עשורים, המניות הניבו תשואה ממוצעת גבוהה יותר מדירות, גם אחרי עלויות ומיסוי.
? למה דירה נתפסת כהשקעה בטוחה יותר מאשר מניות?
מחירי הדירות לא מתעדכנים מדי יום, ולכן התנודות פחות נראות למשקיע. בנוסף, הדירה מניבה שכר דירה שוטף, ורבים מרגישים נוח יותר עם נכס מוחשי.
? מה החיסרון המרכזי של דירה מבחינת פיזור?
דירה דורשת סכום גדול בנכס אחד ובמיקום אחד, ולכן כל הסיכון מרוכז. במניות אפשר לפזר סכום קטן יותר על מאות חברות, למשל דרך קרן מחקה מדד.
? האם מינוף משנה את ההשוואה?
כן. רוב רוכשי הדירות משתמשים במשכנתא, שמגדילה את הרווח כשהמחירים עולים ואת ההפסד כשהם יורדים. בהשוואה הוגנת צריך להביא בחשבון גם את המינוף ואת עלות הריבית.